常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[407: 匿名さん]

『東武線、三田線どちらが家族にとって便利であるのか』は重要でしょう。

志村は管理費が高そうだと思うのですが実際どうなのでしょうか？

規模としては、大きくもなく小さくもない志村がよいと思ってます。

買い物は、どちらもすぐそばに三徳があるのでよいですね。

…

[408: 近所をよく知る人]

志村は、広いので高いですよね。坪単価は似たようなもの
かもしれませんが、志村は狭い住居があまりない。

建物の造りは、志村のほうが良いです。私は、両方とも
モデルルーム見にいきました。常盤台のほうは高級感が
ほとんどありません。

ただし、土地が崖にあるのと、平坦地にあるのとではかな
り条件に違いがあると思います。平坦地のほうがかなり
安心です。

街はすでに完成された土地なので、逆に言えば、将来の発展が
期待できるわけではない。

志村のほうは、周囲に何が建つのか不安がありますが、常盤台
のほうは、南側には、絶対高層の建物は建たないので、そういう
意味では安心です。

志村の三徳は小さいので、利便性という意味では常盤台のほうだ
と思います。池袋に乗り換えなしでいけるし。三田線は、ビジネス
ラインなので、いわゆる繁華街に行くには、必ず乗り換えなくて
はなりません。もし、丸の内界隈が仕事場なら、問題なく、志村
でしょう。

[409: 匿名さん]

南向きの高層階のお部屋はどのくらい残っていますか？
今からでも検討の余地はありますでしょうか？
希望は９０平米以上で検討したいのですが・・・
どのような状況でしょうか？

[410: 契約済みさん]

間取りの広い部屋はまだまだ残っていると思います。
価格も安くないですから、第一期でそうばしばし売れるものではないはず。
年末からのサブプライムローン問題やら、売り渋り、買い控えもありで。
ここのデベの方は、強烈な売り込みはしません。（少なくとも我が家に関してはそうでした）
押しつけは感じませんでしたので、安心して決断できました。

志村プラウドも比較検討は少ししました。
細かいところに気がついた設計の、オプションいっぱいですがいい物件だと思います。
ですが、デベの方の強引さに少々閉口しました。

「駐車場が少ない」と他の方が言ってました。モデルルームが一つ（オプションいっぱい）しかなく、普通のモデルルームを見ないとイメージがわきませんでした。
部屋にこだわりたい方にはよろしいのではと。

あとは、立地、交通の便と好みでしかないような気がします。
プラウドは購入者の声を形にしているらしいので、他にはない気配りもあるかと思います。
好みですね。施工者や売主の違いをおさえて、自分にぴったりとくる物件を選ぶのがいいのだろうと思います。
住んでみて、いろいろ感じることもあるでしょうが…。

[411: 物件比較中さん]

角部屋に拘らなければまだまだあるようでした。
電話でもかけてみたらどうでしょうか？
もう販売も始まっているから情報の出し渋りもないでしょう。

物件そのものだけではなく立地の比較も必要ですね。
こちらの方が栄えている印象です。

[412: ご近所さん]

>>404
目の前の道、富士見街道。
地元では、正式名称である富士見街道の名を出されたら、
どこの道かわからない人が大半ですよ。
通称であるＳＢ通りのほうが浸透している。
ちなみに「いつの時代の話ですか！？」と書かれていますが、
ＳＢ通りという名称が正式名称だったことはありません。
でも、今現在もこの地に住んだら富士見街道なんて言葉はまず聞きませんよ。

[413: ＮＯ．４０３です]

↑

正にその通りですよね♪　私もそう思います♪

[414: 404]

そうなのか。車でよく通るけど、微妙に地元じゃないもんで、
その辺の感覚は良くわからない。エスビーの工場って今でもあるんですか？

[415: 周辺住民さん]

工場というかエスビー食品本社事務所が通り沿いに。
ちなみにタニタ本社、ペンタックス本社も近くにあります。
タニタは広場も開放しています。はだしでその広場を歩くと健康に良いそうです。
プロスタイルデザイン本社はまさに21世紀の常盤台の知性を象徴する企業ですね。
さながら英国のレッチワースのようなモデル都市ですよ。常盤台は。
良質な住宅、緑地、商、職。すべてがあります。

ところで富士見街道などと誰も叫ばないのは、どうみても街道と呼ぶに
似つかわしくない実態があるからでしょう。交通量も無く、どこをつなぐでも無く、
尻切れトンボの短い生活道路でしかないですもの。

[416: 匿名さん]

SB通りでも富士見街道でもいいけれど、415の方も仰るとおり交通量はそこそこです。
特に休みの日は割合静かだと思います。
もっとせまいのに、大きな通りの抜け道になっていて、車通りがひっきりなしの
ところに比べたら、よほどいいと思います。

大きなマンションが建つためには、あの位の道路に面しているくらいは
しかたないとも思います。純然たる住宅地に、この大きさのマンションは無理でしょうから。

あと、志村城山の物件との比較ですが、ホームページを見てみて、なかなか豪華な
造りで、ちょっと心動かされました。
でも、周辺の環境は、志村坂上駅とときわ台駅からの道筋で比較すると、しむらん通り商店街は好きですが、ときわ台からの道のほうが落ち着いていると思います。
また、自転車で10分以内にある公園の比較をすると、小豆沢公園VS城北公園で、広さ、設備の面で
城北公園に軍配が上がったので、
私はこちらの物件を支持する気持ちが強いのです。

[417: 物件比較中さん]

小豆沢公園 VS 城北公園

小豆沢の方にも、ちょっと大きめの城北公園ってありますよ。
常盤台の方は城北中央公園です（こちらの方が全然大きいですけど）

プラウド志村も常盤台ガーデンも、そんなに立地条件は好きではありませんが
どっちかと言えば、常盤台ですかね。

建物　　プラウド＞ガーデン
土地　　プラウド＜ガーデン

[418: 匿名さん]

常盤台はフィットネスクラブが隣というのがイイですね。

[419: 物件比較中さん]

MR（ライトカラ）のキッチンは一般的な大きさの（100〜120cmぐらい？）食器棚を置く
スペースがないように思いますが、いかがなものでしょう？

それから公式ページになかなかモデルルームの写真が出ませんよね？
近い内に載るのでしょうかね。

[420: 入居予定さん]

新聞の折込広告には広いタイプの写真は載ってますよ

[421: 匿名]

今日の板橋区報に小学校の通学区域の変更について、載っていました。
大規模集合住宅建設の為、前野小学校の児童数が増加し教室の不足が見込まれる為…との事で、中台小学校になるそうです。
お子さんがいて、このマンションを検討されてる方、参考までに。
ちなみに 私は 購入検討しておりましが、今回は見送る事にしました。

[422: 購入検討中さん]

９階１０階あたりまで組みあがってきたようです。

携帯で撮ったのでわかりずらい写真ですが一部工事用シートが無い部分が
あり、建物の外装色が見えています。
（購入検討者のためにあえてシートをはずして見えるよう
にしていると思いますが、、）

目の前に高い建物が無いので、下の階まで日当たりが十分あるのもわかりますね。

参考にしてください。

[423: 契約済みさん]

板橋区は学校選択制というのをとっていますから、手続きさえふめば中台小学校でなくても大丈夫ですよ。どうされるかはご家庭で決めることだとは思いますが、一応参考まで。

[424: 近所をよく知る人]

学校選択制であっても転校・新入学の場合、ガーデンからの子供は教室不足のため、前野小は受け入れないそうです。余裕のある中台小へ、のようです。

[425: 物件比較中さん]

常盤台小も同じでしょうか？前野小よりも中台小よりも常盤台小がいいかなぁと思っているのですが。
また、424さんのおっしゃるのは来年度のことですか？ずっと先も同じことなのでしょうか？

[426: 匿名さん]

でも、400世帯のうち、同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？
うちは40台夫婦ですが子供は来年高校生、大体は中学生なのでは？
あとは小さなお子様を連れているご家族もモデルルームでお見かけしました。
小学生で同学年が何十人もいるとはどうも思えませんが、どうなんでしょう？
人数によって、ふたを開けたら少なかったので受け入れるということもあるのでは
ないでしょうか？公立ですから、もし少人数で受け入れ可能なのに受け入れてくれない
とすれば公平の原理に反するので、よく行政に確かめたほうがいいと思うのですが。

[427: 匿名]

421です。
板橋区報「広報いたばし」に載っております。
そこには「学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）」とあります。…という事は、学校選択出来ないという意味なのでしょうかね！？

426さんのおっしゃる事もよくわかります。
まだ入居者も決まってない時点で、通学区域の変更を決めた理由など、気になる方は、板橋区に聞いてみると良いと思います,
板橋区の問い合わせ先もありましたので載せます。
教育委員会新教育制度推進担当
電話 [phone]
です。

[428: 匿名さん]

＜前野小学校の通学区域の一部を中台小学校に変更します＞

前野町二丁目１６番に建設が予定されている大規模集合住宅により、前野小学校の通学区域内における児童数が増加し教室の不足が見込まれるため、通学区域の一部を変更します。

・変更日　４月１日
・対象となる地域　前野町２ノ１６〜１８・前野町６ノ１〜７
・変更前　前野小学校
・変更後　中台小学校

＊学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）

・問　　　教育委員会新教育制度推進担当


週刊　広報いたばし　より

[429: 近所をよく知る人]

>同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？

まだあまり売れてないんだから、そんなことわかるはずも
ない。営業だって、一種の個人情報だから、買い主の情報
をもらずはずもない。

確か、どこかの区(もしかしたら板橋区かも)で、通学区域
を変えたのが大問題になったので、早めに言っておこうと
いうことじゃないでしょうか。

世帯構成によっては、杞憂に終わる可能性もあります。

このあたりはどこの小学校が駄目というのはないと
思いますけど。板橋区でいいと言われているのは、
加賀の金沢小と中台の緑小ですね。いずれも近くに
高価で大規模なマンションができて、レベルが向上したと
言われています。金沢小は加賀ガーデンハイツ、
緑小はサンシティ。加賀は350戸、サンシティは1500戸。
このマンション近くの小学校も住民のレベル次第でそう
なる可能性はあります。大規模なだけじゃ駄目みたいで
すね。高島平のマンモス団地の近くの小学校は、レベルが
高いとは言われていないので・・・。

[430: 購入検討中さん]

先日、MRを訪れましたが、結構盛況のようです。

雑誌のランキングに掲載されたことも影響しているようです。

状況としては高い部屋から売れているとのこと。

お金持ちの住む家なのでしょうか、、、。

[431: ご近所さん]

どうなんですかね。　高層階で南の値段が高いので、そういう部屋
が好まれているということではないでしょうか。

南の下のほうは、目の前の通りの人通りが多いので、好まれないの
ではないかと感じています。

6階くらいから上だと、遠くからだと部屋の詳細はわからないです。
近くからだと、わざわざのぞき込むようにしないと、やっぱり見え
ないし。

[432: ご近所さん]

前野小の学区域の話ですが、
３丁目の「コスモ東京ガーデンパークス」(３７１世帯)の建設が決まった際にも、
ガーデンソサエティと同じ理由で前野小の学区域が変更された経緯があります。
ちなみにその時は「コスモ〜」の場所のみ志村第一小に変更になりました。
そこにはもともと工場しか存在しなかったためにあまり問題にはなりませんでした。

もともと前野小は毎年３クラス分の入学希望者がおり、
これ以上人数が増えると転入による転校生等で４クラスの学年ができてしまう可能性があり
教室が足りなくなってしまう恐れがあるため、
そうならないためにも事前に学区域を変更してしまうのです。

ただ今回は、ガーデンソサエティの番地のみを中台小の学区域にすると、
その場所だけが飛び地になってしまうため、
他の隣接する６丁目の一部も学区域を変更したのです。
ですが今回はその６丁目の一部分にも現在前野小に通っている生徒さんが多いため、
調整区域を設けて、現在の住民からの反発を抑え、
現住民のいないマンション建設地のみを調整区域から省いたのです。

ちなみにガーデンソサエティから一番近い小学校は、前野小ではなく常盤台小になります。
ただ常盤台小は毎年学校選択制の抽選校になってしまいます。

[433: 購入検討中さん]

板橋区の学校年収ベスト5（by住まいサーフィン）

緑小学校 831
高島第五小学校 725
若葉小学校 658
若木小学校 658
志村小学校 600

中台中学校 655
志村第四中学校 625
高島第三中学校 606
志村第二中学校 569
桜川中学校 562

※数字は年収

[434: ご近所さん]

年収というのは、住んでいる人の年収という意味
ですか?

金沢小学校(加賀)が入っていないですね。

私は加賀とは全く関係ないですが、金沢小もかなり
レベルが高いと聞いたことがあります。

もっとも、金沢小のレベルが高いのは、近くの公務員宿舎の
ためと聞いたことがあるので、収入とは関係ないのかもし
れません。

緑小は、サンシティに付属して造られたような小学校なので
そうなんだろうと思いますけど。

[435: ご近所さん]

ガーデンソサイエティから1番近い小学校は常盤台小と書かれていますが、前野小と常盤台小は、遠さはほとんど変わらないと思いますよ。（直線距離ではなくて、子どもが通学することを考えてです）個人的な考えですが、SB通りを渡らないので、むしろ前野小への通学のほうが安全かもしれません。
でも、常盤台小はこの地域では人気があるので、遠さがほぼ変わらなければ、通わせたい保護者の方が多いのは事実です。

[436: 購入検討中さん]

434で紹介されている住まいサーフィンのページ、面白いですね！
すごい参考になりました。

[437: 入居予定さん]

明日のセミナー（管理）に行く方いますか？
自分は都合が付かず、行くことが出来ないのですが、
もし行かれる方がいればどのような内容だったのか…
教えていただけたら有り難いです。

[438: 入居予定さん]

私も行けなかったのですが、情報あれば教えていただきたいです。

それにしても、週末に行われるセミナー（？）を数日前に連絡するっていうのはどうなんでしょうか？売っておしまいではなくて、もう少し顧客フォローしていただきたいなぁと思ってしまったのですが、どこも同じなんですかね。

[439: 入居予定さん]

土曜日のセミナー(管理)ですが、私も都合がつかず欠席でした。が、次回開催予定はGWあたりに予定とのことでしたよ。

[440: 購入検討中さん]

ディベから先着順住戸の表が送られて来ました。
結構な数の住戸が載ってありました。
第１期でこんなに売れ残ったのでしょうか？？？
正直ちょっとびっくりしました。

[441: 契約済みさん]

土曜日に先着順住戸の契約をしました。はっきり言って、価格は安くないです。そして、現場を見に行った際、下層階の部分のシートが一部はずされ、タイルの色が見え始めてきました。タイルの色を見たときに、鮮やかな赤色でなく、濃い赤茶色の重厚感のあるタイルが見えたときは、とてもうれしかったです。パンフレットやホームページの鮮やかさではなく、落ち着いた色なので、自分好みでよかったと思ってます。なので、価格に見合う物件と私は思いました。コンクリートの基礎部分を見た方いらっしゃいますか？すごく綺麗なコンクリートでしたよ。

[442: 契約済みさん]

先週末に契約しました。

価格は安くはありませんでしたが、子供の関係上来年の
四月までに入居が必要だったことと、実家が近く周辺を
よく知っていたこと、大規模物件が希望だったので、
ここに決めました。

気に入った物件なので、今後のローンの返済もがんばれる
と思っています。

写真は三徳の駐車場から西側の棟を撮ってみました。

[443: 物件比較中さん]

この写真は、立体駐車場からですね♪

子供がセントラルのスイミングに通っておりますので
週１回はこのマンションの進行状況を見ております。

「あぁ、段々と高くなってきたなぁ」とか
「空からお金が降ってこないかなぁ」とか思いながら眺めてます（笑）

ここの物件は予算オーバーなので、私には無理そうですが
空からお金が降ってくれば買えるかもしれません（笑）

まだ迷い中。。。。。。

[444: 契約済み]

私も毎週見に行ってますがだいぶできてきてこれからがとても楽しみです。先日の説明会など参加すると少しずつ実感がわいてきますね。ただお話にも出てましたが、説明会の案内はもう少し余裕をもって出してもらいたいものです。

[446: 契約済みさん]

この物件は今後値下がりみたいなことはあるんでしょうかね、。

都心の値下がりが始まっている今、今後が気になります。

値下がった場合、契約済みの人はどうなるのかな、、。

[447: 匿名さん]

この物件に限らず、新築マンションは、値下がり基調です。
郊外ほどではないと思いますが。

後期販売の物件を値段を予定より下げて売るのは適法です。
初期販売の人にはなんの影響も与えません。

マンション業者が残り物件を大幅値下げして、既住民から訴訟を起こされたことがありますが、住民側敗訴です。

http://ameblo.jp/m-douyo-saito/entry-10069081797.html

亀戸レジデンスのように、値段をさげた分、返却したケース
はありますが、極めてまれでしょう。売れなければ値段
さげざるをえません。それは経済上、きわめて当然の話。
良心的な話だとは思いますが、そこまでやっても、亀戸
も売れ残って大変みたいです。なぜわかるかのかという
と毎週のように、亀戸の業者から電話がかかってくるから
です。

竣工後２年が経過すると、中古扱いになりますので、この
時点で買うのが一番安く買えることになります。しかも、
中身は新築。どうしても欲しい物件で、とにかく安いほう
が良いのであれば、築浅で売りに出されるのを待つのも
ひとつの手です。近隣の業者に声をかけておけば、売りが
出た時に教えてくれます。これだけ戸数が多ければ、
築浅で出てくる数も少なくないと思います。

ただし、デベロッパーには、賃貸業者に売り渡すという
手があるので、どこまで値引きされるかはわかりません。
賃貸業者に売り渡した部屋が多くなると、管理上好ましく
ないことになります。賃貸人は、マンションの保守に
興味を示しませんので・・・。

大規模物件はいいところもありますが、それは完売できた
時の話ですね。今は、販売戸数が多いと売り切るのに
大変ではないでしょうか。値段がすごく安い物件なら
別ですが。

一番いいのは、安くなるまで待つという手だと思います。
値段が上がる要素が、今の日本の経済には全くありません。
少なくとも秋までは待ったほうが良いでしょう。来年の
ことはさすがに予測がつきませんけど。あるいは、どう
しても欲しいのでなければ、住宅買わないというのも
方針としてはおかしくないと思います。

値段が値段ですから、よく考えてください。

[448: 購入検討中さん]

>>447　デベ＊＊＊！
竣工1年前にして早くも　値下げ販売の言い訳ですか？

確かに着工前は、こんなに景気が悪くなるなんて
思いもしませんでしたよね！
不動産バブルもあと1年ぐらい続くと思ったでしょう！
しかし、サブプラ問題や株価低迷によって計画が大きく
崩れたんでしょう。

設計施工会社に、大幅なVE案を出させ、なんとか
当初の利益を確保しようとしているのでしょうが、
ところが、購入者の目は肥えています。
あの値段で、あのチープは仕様が　ボッ●栗にしか見えません。

確かに、あの立地と規模なら　竣工後の大幅な値下げが有れば
売れるでしょう！　でも初期契約者と販社がもめている様な物件は・・・・
しかも、賃貸入居者が大勢いる物件となれば・・・

デベさんも販社の皆さんも　頑張って下さい。

[449: 入居予定さん]

値下がりを待っていたら、希望の部屋が無くなってしまいそう…

[450: 入居予定さん]

私もそう思いました。
昨日も行ったけど、人がたくさん来てたし予約？も増えてたし。

[451: 匿名さん]

>>449
　誰しも明日のことはわからないのですから、そうとでも思わなければ、早く買った人は浮かばれ　ませんよね。


　ただ、この物件に関しては、先々の値引きがどこまで期待できるかは疑問です。

　希望の部屋を優先させるか、あくまでも取得価格に拘るかの選択ですけど・・・・

[452: 購入検討中さん]

今日、行って来ました。
さすがに雨が降っていたので他のお客様はいませんでしたが
その分丁寧に教えてくれました。

初めて行ったのでモデルルームが素敵と感じてしまったのですが
皆さんはどういうところを見ますか？
教えてください。

[453: 契約済みさん]

私も建築に詳しいものではありませんが、以下の点を見て
まわりました。

騒音や、外気の影響、採光性などを見てきたつもりです。

基本的な構造として、二重天井、二重床、梁が室外にでている
アウトフレーム、階高、および天井高、サッシの高さ最低2m。

設備としては、床暖房、タンクレストイレ、風呂場の床が
乾きやすい素材か、風呂釜のプッシュ式栓、人感センサー
照明スイッチ、フローリングの等級？、サッシの防音性能。

などを見てきました。
あとはカラーがどのようなカラーが選択可能か、廊下に面した
窓がどのような影響を受けるか、部屋が階段やエレベーター
の近くにあるか、など総合的に判断しました。

中古の物件も結構見てきましたが、それが結構役に立って
います。
モデルルームや図面を見ているだけではわからないことが
自分達のはずせないポイントになってくると思います。

※ある中古物件を見に行ったとき、冬の寒くて風の強い日
でしたが、エレベーターホールが外に近いとこにあり、
待っている間に凍えそうになりました。
エレベーターホールとしてこうあればいいなというのが
わかった日でもありました、、、。

この物件は他の方が言われているように決して満点をつけ
られるものではありませんが、基本はキッチリとおさえている
と思っています。

[454: 匿名さん]

私は、車を使うので、車庫の防犯性（車が見えないようになっているらしい。）が気に入りました。あと、大所帯なので、いつもにぎやかなのがいいですね。小さなマンションだと、
帰ってきた人と、電気のついた部屋とが一致して、防犯上よろしくないらしいですから。

あと、私もエレベーターホールが素敵だと思いました。

管理人は午後9時までいる、それ以降は、警備員が24時間管理しているとのことで、
良いと思います。
あと、最近の内廊下は、「ホテルライク」などと謳っていますが、風通しが悪くなり、あまり
よくありません。ここは外廊下なのでよいとおもいます。ただし、手すりがもうちょっと
頑丈な感じだったらなおさら良いのですが。

立地条件も含め、良い点が上回る、と私も思いました。

[455: 契約済みさん]

この方は、ここの担当者＝マンションと相性が悪いのでしょうね。その時は多忙で対応が悪くとも、相性というものがあるので（ご縁？）、ダメだと思えばそれで終わりなんですよね。
ブリリア成増に惹かれて見に行かれた方も多いようですね。私も見には行きましたが、すぐにやめました。交通（地下鉄、東武）のアクセスがいいとは思いましたが、暮らす住環境は最悪でしたね。よくあそこを買うなと率直に思いました。

[456: 近所をよく知る人]

ひとことで言って、割高でしょう。
設備も何も知りませんが、この住所でこの価格は高すぎます。

買ったという人に会ったら、あまりいろいろ調べずに決めてしまったのかなと
思ってしまいますね。比較検討しなかったのかなと。
お金持ちがポンと買ったならいいですが、普通の人なら同情してしまいます。

このあたりは30年前から高級志向のマンションが定期的に建つのですが、
今見るとどれも高かったのにな・・・という印象です。

庶民が頑張って5600万出しても、ワンランク上の暮らしが出来るどころか、
現状よりも暮らしぶりが下がるだけです。
共有部分のグレードを下げて値下げしてあげて欲しい気がします。