常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[351: 物件比較中さん]

>350
要諦をおさえた説明ありがとうございます。
機械式駐車場を含めてメンテナンス負荷が大きい物件の割に管理コストを圧縮しすぎだと思います。
営業のコンサルティング能力の低さと言い、売れればいいやという安易な態度も引っかかりますね。

[352: 物件比較中さん]

>350

ちょっと厳しすぎ。

立地が良いのだから、仕方ないのでは・・・

内装は後からでも変更できますが、立地は後からは変更
できません。

私も、日曜日に突然いきましたが、丁寧な説明でした。
空いていたせいかもしれません。

それと、今回は第Ｉ期なので、まだ売れ残りは不明ですよね。
土曜日に抽選だったはず。私は、第ＩＩ期にどうするか決める
予定です。

なお、しばらく前から都内のマンションを探していますが、
傷のないマンションは見あたりません。港区あたりで、何億
も出せれば違うのでしょうが・・・。最近は、都内で買える
だけいいのかなという気分です。

[353: 物件比較中さん]

第一期販売の7割ほどは決まったらしいですね。

[354: 匿名さん]

同じような価格帯でもう少し都心を狙っていました。
文京区境の豊島区とかいいかと思いましたが、池袋や
駒込や巣鴨というと、やっぱり環境面でラブホテルが
駅近くにあったりパチンコやがあったりで、候補から
外れました。上板橋は庶民的で、常盤台も南口は飲み屋街で
なかなか微妙ですが、子供の通学は北口ですから、通学する
とすれば、ここは結構いい環境ではないかな、と思います。
常盤台は、なぜか昔からある小さな商店がつぶれずに細々と
道路の左右にあるのがほのぼのしていていい感じです。
とりあえず子供が歩ける環境の町ではあると思います。
あとは出前のできる美味しいすし屋とか蕎麦屋があるかどうか
を調査します。

[355: 申込予定さん]

>350さん

売れ残り物件の押し売りという言い方をしていましたが、営業さんは
「今まで商談をしてきている方以外の方で、興味がある方がいらっしゃった場合に購入を勧められるような部屋も抽選以外でよういしています」と言っていました。
なので、売れ残り物件ではないと思うのですが、とり方の違いでしょうか？（だとしたらすみません。）

エレベーターに関しては、２基は公園部分にいく用と聞きました。
３基はメインエントランス行きだとか。非常時にエレベーター使うというのも変な話ですよね。


本気で購入を検討したいとおもうのであれば、営業の方に、ご自分の状況なりを説明したりして
ご自分からアクションをおこしてもいいのでは？と思うのですが、いかがでしょう。対応してくださると思いますよ。ないものねだりをしてもはじまりませんから。

[356: ビギナーさん]

60m2台の狭いマンションが前野町準工業地であの高価格というのは納得いかないのですが、魅力を教えて下さい。

[357: 購入検討中さん]

準工業地でありますが、許容率３００％で建てることができる筈なのに
２００％で建てています。これも高価格の要因です。

[358: 物件比較中さん]

MR見てきました。
価格が高いですね。本来の常盤台のエリアから外れているのに、高すぎです。
将来的な資産価値として、どうなのでしょう。
以前、この場所にはタクシーの営業所と車庫がありました。
道路の向かい側に飯沼病院（閉鎖病棟付きの精神病院）があるのも気になります。

お墓の近くは価格が下がると聞きますが、精神病院の近くというのは資産価値にどのように影響するのでしょうか？

[359: サラリーマンさん]

>355さん

私はMR言ってませんが、それが営業さんの言った言葉なら、間違いなく売れ残りそのものですね。
それも分からないようだとちょっとまずいかも、です。

[360: サラリーマンさん]

実際、準工業地域というのは、
マンション価格の大きなディスカウント要因になることは
通常ないですよ。

[361: 購入検討中さん]

>常盤台のエリアから外れているのに、

目の前が常盤台。めくじらたてるほどですか?

[362: 購入検討中さん]

>実際、準工業地域というのは、
マンション価格の大きなディスカウント要因になることは

おっしゃるとおり。

まずいのは、商業地域と工業地域。これらは日影規制が
一切ありません。日影になっても何も文句言えないし、
自治体も助けてくれません。まあ、逆に言えば、商業
地域だから、日影気にせずに高いマンションが建てられ
るということでもあります。

駅に極端に近いマンションなんかでは良くあります。
日影規制について自治体のページを読めばわかりま
すが、準がついているだけで、住居としてはかなり
確保されているのがわかります。

[363: 匿名さん]

港区に隣接した品川区、とか、川崎に限りなく近い世田谷とか、
文京区に道路一本隔てた豊島区とか
常盤台の邸宅街にちかい前野町、とか、実は結構いいかも。
だって、同じような雰囲気なのに土地の値段の差がいきなりすごいから。
それに『本当の』常盤台には、こういう大きなマンションは絶対建たないし。
何々区気分、常盤台気分、○○気分、という感覚で、良いのではないかと。

常盤台としては安い。前野町としては高い。
私は、勝手にそう思います。

[364: 物件比較中さん]

価格は決して安くないと思うけれど、割高ではないと思う。
同じような条件で割安な物件があるならば、紹介して欲しい。

[365: サラリーマンさん]

値段はきっと妥当なんでしょうね。

若い人で給料が安かったり、買い換えで資産がない人には
買えないというだけで・・・

武蔵浦和の某タワーマンションが坪250万円を越えていると
聞いて唖然としました。このマンションは東京にしては
安いのかもしれない。田園調布は、古い街並みというだけ
で決して高級住宅街というわけではないので、幻想はあり
ません。

今の日本においては、絶対的には高いが、相対的には妥当。

買える人には買える。ただし、半端ではないので、売り切る
まではかなり大変じゃないかと思っています。

新築プレミアムというのがあって、新築であるというだけ
で20%ほど高くなっている。だから、購入したとたんに、
20%ほど下がる。だからプロは中古を勧めるのですが、
実際、中古を探すと、いい出物が少なくて悩ましいです。
新築が売れないから、中古のよいものも出てこないんじゃ
ないかと思うのですが・・・。

[366: 匿名さん]

＞364　それが無いから困るんですね。
　同じような条件のマンションがあったら、競合して価格に反映される
ところだったのに、と思います。近くにマンションはありますが、どれも
小規模なもの。多分値段は割安だと思いますが。

[367: ご近所さん]

西向きの高層階は綺麗な富士山をみることができるでしょうね。

[369: 土地勘無しさん]

さいたま市在住の者ですが、今朝の新聞に折込チラシが入っていました。浦和区常盤の物件だと思ったら、板橋の物件でびっくりしました。
東京の名作らしいですが、さいたまにあの価格は有り得ないです。
沿線違いにチラシバラまくなんてすごい気合ですが、効果あるのかな？

[370: 匿名さん]

ここと志村城山は価格面で購入者の明暗がはっきりしています。
少し無理して手に入る価格でないことは事実ですね。

[371: 物件比較中さん]

隣にあるスポーツジムの会員です。
着工時から興味を持って見ておりました。
住不・丸紅・明豊と大手３社デぺ、常盤台の地名を前面に出した（常盤台ではないけど）広告、近隣にはない高級嗜好のマンションを期待していましたが・・・

残念、中身は長谷工物件でした。

この立地（前野町、エスビー通りを横断）で中身が長谷工では・・・うーーー

外観だけでも高級感あるものになってほしいと思いますが、長谷工得意の柵だらけ（建築コストダウン）になってしまうのかな・・・

あと常盤台駅、徒歩８分になっていますが、エスビー通りの内側（駅寄り）に住んでいた物件は、徒歩９分でした。

デべは坪単価を上げようとあの手この手を考えているようですね、住不も常盤台にオープン予定だし。

[372: 購入検討中さん]

同じく、隣のスポーツジムに子供がスイミングで通っております。

最近、徐々に建物の形になってきているなぁ〜と眺めております。
確かに、高級感っぽい！？イメージはありますが、あくまでもイメージです。

常盤台のイメージとダブらせてるようですが、実際には前野町ですし
目の前の道路だって・・・・・・中身も・・・・・・・・

このマンションでも、価格によっては検討したいと思っていましたが
さすがに、あの値段では無理ですね〜

[373: 物件比較中さん]

>さいたまにあの価格は有り得ないです

プラウド武蔵浦和って、ここと同じか高いくらいだと
思いましたが。

埼玉も最近はすさまじく値あがっているようです。

東京ならなんでもいいというわけじゃないと思いますが、
平らな地盤だし、駅から近いし、隣はスーパーで便利だし、
悪口言われるような物件ではないと思いますけど。

"常盤台"という名称に幻想をいだきすぎでは?　田園調布は
昔は確かに良かったですが、今は古びた街に過ぎませんけど。
住んでいたからわかるのですが。

この場所に高級マンションは合わないし、高級仕様で作ったら、億越えちゃうし、ほとんどの人が検討対象外でしょう。
駅の近い、買い物便利なファミリーマンションということだ
と思います。その割には高いと思いますが、最近の都内は
土地が高いので、こんなものでしょう。

[374: 匿名さん]

>371さん

長谷工偏見派の方のようですね。
このような大型物件の場合、設計施工は実績と経験が豊富である
マンション建築で業界トップの長谷工がベターと言えます。
弱小であったり、経験の少ない施工会社であったら不安で購入できませんよ。
正しい情報を収集すれば、優良企業であることがおわかりなるはずです。
マンションは高価なものですので、後悔しないためにも正しい知識を深めてから
ご検討しては如何でしょうか。

[375: 匿名さん]

スポーツジムが隣というのはいいですね。

『近く』ではなく『隣 』ですからね。徒歩1分。ジムのロッカー
を借りる必要もない。これはジム好きの人には結構良いと思います。

7-8年前には、マンション自体に付属のプールや温泉がついている大規模マンション
が流行ったように思います。一見よさそうですが、大きさも中途半端で、住民のためだけ
の施設って、利用する人が決まってきて、たまに利用するのはかえって億劫というか
気恥ずかしいらしいですね。メインテナンス費用もかさむでしょうし。

個人的には、マンションの共用の設備ってあまり必要ないと思います。
○○ルームとか、って結局活発な人とか、マンションの中に多く滞在する
人しか多用せず、控えめなタイプの人は全く使わなかったりするから、
とても不公平で、そういう設備は無いほうがいいと思っているくらいです。
まあ、でもそういう共有部に価値を見出す人もいるので、何とも言えませんが。

どちらかというと、専有部の内装とかつくりを丁寧に工事してあるかどうか、というのが
一番興味あるところです。あと、西側の部屋からの景観を良くするために、駐車場の
上の屋根を屋上庭園みたいに緑地化すればいいのになあ、なんて思います。そういう
共有部分にお金がかかっていると、マンションの価値って上がると思うのです。

[376: 買いたいけど買えない人]

60m2のマンションって狭くないですか。高級志向なのに隣がスーパーとかスポーツクラブとか夜も明るい商業施設というのは、イマイチの感じ。南側のSB通りはバス通りで結構うるさい。北側は隣接する工場が複数。 常盤台とは全く違う住環境なので、MRと現地見てパスしました。

[377: 物件比較中さん]

＞マンションの共用の設備ってあまり必要ない

おっしゃるとおりですね。ここの重要なメリットのひとつと
言えそうですね。

業者は、売るために様々な共用施設を作りますが、新築のうちは
新鮮な印象でとびついても、時間がたつにつれて使わなくなる。

安物で大きなマンションほど、共用施設が凝っている。その代償
として個別の部屋は貧弱。

プールなんかはかなり巨大でないと泳げない。子供だらけだし。
私が今住んでいるマンションはプールあります。おっしゃるとおり
です。

高級マンションと考えれば、確かにスーパーが隣にあったりして
変な感じもしますが、ファミリーマンションと考えれば、とにか
く便利。値段は確かに高価ですが、私にはファミリーマンションに
しか見えません。都内だし。それが割り切れない人は手を出さない
ほうがいいでしょうね。でも、高級マンションといえるのは、
都心で、2億円とか3億円以上の物件でしょうね。土地が高いです
から、1億円以下で高級マンションを買うの無理です。今は、金利が
安いから、普通の人でも手が出せる範囲にあると考えています。

[378: 物件比較中さん]

>>376
＞60m2のマンションって狭くないですか

狭いと思います。
我が家は80平米超えを探していて、こちらのマンションに興味を持ちました。
全ての部屋タイプを把握していませんが、広めの部屋タイプもかなり多いですよ。

普通に生活するのであれば、食料品などの買い物は便利な方が良い。
また夜間に人気があるというのは、防犯の上でも安心です。
従って、隣がスーパーなのは有り難いと思います。

同じ板橋区内の加賀レジデンスなどは、私はこの点（買い物不便）でパスしました。
人それぞれですね。

[379: 近所をよく知る人]

>常盤台とは全く違う住環境なので

常盤台って、そもそも高い建物建てられないんじゃなかった
ですか。田園調布も同じ。

マンションでも、２階建てくらいのマンションしか建てら
れない。

よくわからないのは、常盤台が高級住宅地だという誤解。
あのあたり歩いたことあるんですか?　

まあ、いいや。欲しい人だけが買えばいいだけの話。
いい街だと思いますけど。

[383: 購入検討中さん]

まあ、買えない人のひがみでしょう。ファミリーマンションで十分なので、それなりの所得層の人達が集まればむしろいいと思ってます。

[384: 近所をよく知る人]

『良い街』というのは、マスコミとかナントカランキングで上位にある
という意味ではないと思います。
要は、住んでいる人たちが『こんなところ、イヤダカラいつか抜け出し手やる』と
思っているか、『良いところだから大事にしていこう』と思っているかの違いだと
思います。　　　

常盤台の邸宅街はちょっとくやしいけれど、街に誇りも持っている後者の部類です。
私の高校の同級生のお家もこの2丁目の邸宅街にあります。休日に散歩すればわかりますが、
なかなかの街並みです。ここに実家があるのは正直うらやましいです。とはいっても白金とか
小石川とかに比べたら、まあそこそこなのかなあ、とも思っています。

まあ、文京区のように文豪が歩いた坂とか、泊まった旅館とか、東大がある、とか
そういう売りがない分だけ、みんなの努力が必要でしょうね。白金のお洒落なお店なんか
一つもないし。、でも、毎日、日常住むのにそんなの必要？とも思います。

以前に東急線沿線に住んでいました。あそこはうんと安いマンションもあります。
役者の卵とかフリーターとか、お金は無いけれど、志し高し！みたいな人も多いような
地域でした。（←ある種偏見だったらすみません）
東急東横線はやっぱり土地に対する誇りを持っていましたね。経由地が渋谷だからかなあ、
と思ったいたものです。だから好きでした。
でも、実はすごーく不便でした。
だって駅まで
20分ぐらい当たり前。
ただ、テニスコートとかたくさんありました。いわゆる文化人（自称も含め）も多かったです。

板橋はそんなスノッブな人は少ないけれど、城北公園とか空気は良いし、環境もいいと思うの
ですけれどね。
駒沢公園はいいけれど、高速の近くだし、246の交通量を考えると、空気の悪さは
なかなか褒められない。
うーむ、どこに価値観を見出すか、難しいですね。

板橋に何の思い入れも無い人が、『恥を知れ』とか、恐ろしい発言をするのも
逆に仕方が無いのかもしれません。皆さん、めげずに行きましょうね。

[385: スレ立て人(前野町住民)]

私の知り合いの、このあたりを知らない人は、
初めて常盤台の邸宅街を通ったときには、
「すごいところに住んでるね」
と、みなさんおっしゃいます。
なので私は必ず落ちをつけます。
「この通りを越えれば庶民的だから」と。

とりあえず、はたから見ると常盤台は今でも高級住宅街なんですよ。
昔に比べたらステータスは落ちたと思いますけどね。
ただ、この街の出で立ちは、高級志向以外の何物でもありません。

とりあえず私が言いたいのは、あまりにも酷い書き込みは、
スレ立て人＆周辺住民として対処させていただきます。

[386: 周辺住民さん]

>とりあえず私が言いたいのは、あまりにも酷い書き込み
>は、スレ立て人＆周辺住民として対処させていただきます。

書いている人は、匿名で安全だと思って無責任なことを
書いているんだと思います。

でも、書き込み時に、プロバイダー(その時のIPアドレス)
が記載されています。プロバイダーのほうでは、そのとき
誰が、そのIPアドレスを使っていたか記録しています。
従って、個人の特定は容易です。もちろん、犯罪の時
以外は、プロバイダーも情報を出してくれませんが。

"恥を知れ"　発言なんかは、十分、デベロッパーを侮辱
していますし、損害賠償の対象になってもおかしくあり
ません。メッセージを削除した場合、もしかすると、IP
も削除されてしまうかもしれません。このページの管理者に
連絡して、今のうちに、該当メッセージのプロバイダーの
情報をもらっておいたほうが良いと思います。そうすれば
いつでも訴訟に持ち込めます。

デベロッパーにも、こんなメッセージが書かれている旨
連絡しておいたほうが良いと思います。

しかし、ひどいですね。こんなひどいメッセージは初めて
見ました。犯罪をおかした人は罰を受けるのが当然です。

[387: 周辺住民さん]

書いたのは、土曜日だから自宅でしょう。
勤務先だったりすると、個人の特定はむずかしいですが、
自宅だったら申し開きができない。勤務先だって、でき
ないことはないです。

損害賠償は、何億円?　いや何十億円かな?

もちろん、書いた人は、いざとなったら払う覚悟で
めちゃめちゃ書いているんだろうと思いますが。

[388: 周辺住民さん]

侮辱罪は、公衆の面前で侮辱した場合となっていますが、
その公衆とは警察の定義では、３人以上のことです。

従って、ここの書き込みは、十分、公衆の定義を満たして
います。

[389: 周辺住民さん]

そりゃあ私だってお金がうんとあれば、パークマンション千鳥ヶ淵のペントハウスを
何十億円か出して買い上げて、住みますよ。一戸建てにこだわるのであれば
松濤一丁目にでも住みたいですね。

そういう暮らしをしていれば思うでしょうね。
「郊外から人を詰め込めるだけ詰め込んだような急行車両に乗って、なお、都心まで
10分以上かかるような地域が高級？？？（苦笑」と。

で、もちろん渦中の発言をなさった方は、急行なんて郊外電車が止まる駅の側や
渋滞に巻き込まれないと車で都心にでられない地域には住んでなんかいませんよね？　当然。

よく、「値段と住み心地は比例する」という人がいます。
本当にそうでしょうか？　上京してきた若者に人気がある渋谷や新宿への便がよい地域は
借りたい需要が高いので収益性もあり、その土地の価格も高くなるのでしょうね。
さらに一人暮らしの人に向けたお店も増えるので利便性も高いと評価されるでしょう。
でも、そのこととファミリーにとって住みやすいこととはまったく関係ないと思うのですが。
また、そういう地域に住まないと恥とも思いませんし。

[390: 匿名さん]

東上線沿線はイメージが悪いから、暮らしやすい割には、安いところがメリット。

常盤台は掃き溜めに鶴。

ここのマンションは、東上線的には高すぎるし、常磐台のお屋敷に住まれる方々の
レベルに達する造りには見えず、中途半端です。

前野町のマンションと考えて、高すぎるから止めるとなるのが普通じゃないですか。

[391: 物件比較中さん]

板橋区のこの地域限定に住まなければならなかったことと、
利便性、希望通りの間取り、共有施設（部分）や各種サービス（警備やコンシェルジュ）
などが気に入り購入決定しました。

周辺環境は、目の前の飯沼病院やSB通りなどを問題にされる方がいるかと思います。
しかしながら、当方は長年この付近に住んでおりますが、そのことについて特別気にした
ことはなかったので、それがマイナス要因にはなりませんでした。
勿論、精神科がある病院や街道は目の前にないに越したことはありませんが、
予算がある者としましては、全てにおいて満足がいく物件にはなかなかめぐり合えないものです。
従って、自分の中で絶対にこれだけは譲れないというポイントが満たされているならば、
よしということにしました。

部屋の作りについて、気に入った点をいくつか。

最大幅2.4メートルのベランダはいいですね。
ウッドかタイルかはまだ決めていませんが、どちらかを敷き、
リヴィングから一続き（フラットなので）になった感じを楽しみたいと思っています。

ベランダガーデニングが趣味なので、スロップシンクは絶対に外せません。
現在の住まいには付いていないので、こちらも希望通りで嬉しいです。

トイレの手洗いが、タンク上ではなく、別に付いているというのも希望していた点です。
（現在の住まいはタンク上なので）

この他、間取りや色（壁紙や扉など）についても気に入った点があるのですが、
個人が特定される可能性もありますので、述べるのは遠慮させていただきますね。

当方の場合、長年この付近に住んでいて、この付近をよく知っているというのも
かなりのプラスポイントになったとは思います。
個人的には暮らし易く、環境も悪くなく、いいところだと思っています。

[392: ご近所さん]

>高すぎるから止めるとなるのが普通じゃないですか。

自分の常識が他人にも通用するとは思わないほうが
いいんじゃないですか。

確かにマンションの値段は今後下がると言われてますが、
一戸あたりの広さが狭くなる、立地が悪くなる可能性が
大きくなるそうです。

今だって、ぼったくりでやっているわけではないし、
建築資材は世界的に上昇傾向にあります。
東京だけは土地が値下がりしないので、同じ広さ、
立地でマンションの値段が安くなることはありえま
せんよ。

今だって買えない人は、将来も東京にまともなマンション
は買えないということです。残念ですけど。

[393: 匿名さん]

色々な意見の人がいますが、若干、相場と考えられるよりも高めの価格設定と
思っていらっしゃる方が多いようですね。

私はあまり詳しくありませんから、安いか高いか語れませんが、
相場よりも安いと、『お買い得だから』買う人が増えると思います。
相場よりも高いと、『どうしてもここの物件が欲しいから』買う人が
主流になると思います。

だとすると、ちょっと高め、のほうがマンションへの思い入れがある人が
購入して、大事に住んでいくので、結果良いのかもしれない、と
逆説的な意見かもしれませんが、ふと、そんな風にも思いました。

[394: 近所をよく知る人]

マンション購入を考えている者です。
１０年くらいこの土地に住んでみて、住みやすいと感じています。
杉並区永福あたりにも住んでいましたが、こちらのおもしろいところは通り隔てるだけで様相が変わってしまうところです。
確かに前野町は常盤台ではありませんし、常盤台と前野町の地価が倍違うことも事実ではあります。ですが、常盤台の高級感やイメージを何とか拡張しようとしたコンセプトをこのマンションに感じました。
常盤台の閑静な住宅地を抜けてこのマンションは建っていますが、環境的にはとてもいい立地です。ゴミゴミした狭い通りを歩くことなく駅までいけます。

「無駄な共有部分はいらない」と感じる方もいるでしょう。
「何が無駄か」人によって違うと思いますが、広い公園と一体化するマンションにはセキュリティがしっかりしていなければいけません。コンシュルジュや警備など、たえず人がこのマンションを管理しているということです。私はこのマンションによって、前野町のステータスは上がると思います。そういう期待感あるマンションだと思うのです。

土地に対する愛着も環境も価格も、すべてを総合して一生の住まいを私たちは手に入れるのですから、心に止まったらいろんな角度から物件を検討すべきだと思います。

[395: 購入検討中さん]

マンション探しを昨年9月から練馬区・板橋区・北区を中心にしていたものです。
最終的に、こちらのマンションに決めました。

ブリリア成増、プラウド志村城山、加賀レジデンスなどと比べ
必要性が低い共有部が多いと感じましたが、管理費がその分高い
わけではないので気になりませんでした。

[396: 周辺住民さん]

１５分から２０分歩けば、三田線の駅も使えます。自転車なら５，６分。

[397: 匿名さん]

>１５分から２０分歩けば、三田線の駅も使えます。

どこの駅ですか?　それは相当きついのでは?

一度坂を上って、降りて、再度坂を登ることになります。
最後の坂は急です。

板橋区は坂の多い区なんですよ。だから、ホームページ
には、三田線沿線には含まれていません。もちろん、
東武東上線がストップしたときに、かろうじて歩くこと
ができるという意味では、歩行可能とは言えますが。
毎日使用するのはとうてい無理だと思います。

[398: ご近所さん]

本蓮沼、板橋本町のことじゃないですかね。
坂もなく可能だと思いますよ。

[399: 匿名さん]

私が勝手に創造していたよりは謙虚な価格で来たと思いました。
謙虚だから安いというのではなく昨今の建材や地価の高騰を考えれば仕方がないと思える価格という意味であり、売り手の傲慢さまでを感じる根付けではないかと。
何らかの縁がありこの地域に住むと決めている人にとってはなかなかでは？
決して粗悪な地域ではありませんが、他地域から引っ張り込めるような魅力がないのも事実。

ちなみに東上線がストップしたといわれたら三田線までタクシーですね。私なら。
駅までの道は平坦ですが遠すぎます。
可能か不可能かといわれれば可能ですが、可能と実行は別。
自転車を使うのであれば子供の通学などでは「あり」でしょうが。

[400: 物件比較中さん]

板橋本町（平坦道）まで自転車で行くということは、ＳＢ通りで環七まで出るといことですね。
恐ろしい・・・事故に合わないことを祈ります。

[401: 匿名さん]

>400は
変な書き込みですね。

よくここ自転車で通ります。
普通の道路ですよ。

[402: 匿名さん]

なるほど、地図ではかってみたところおおむね1.9Kmくらいで
す。おおざっぱなはかりかたですが。

こっち側なら、確かに坂はないですね。

[403: 近所をよく知る人]

＞恐ろしい・・・事故に合わないことを祈ります

ＳＢ通りの歩道が狭いってことが言いたいのでは？
私もそう思います、決して安全な道路とは言いがたいですね。

でも、ガーデンソサエティの立地場所は悪くない思いますよ。
自転車なんて使わずに、素直に東上線で良いと思います。

どうしても三田線が使いたいのであれば、そっち方面の物件にすれば良いかと。

ただですね、ココも、プラウドも、加賀も、良い物件だと思いますが
私のようなボンビーマンには買えるような値段ではないのが現実。

買える人（買えそうな人）は頑張って下さい！

[404: 匿名さん]

「ＳＢ通り」っていつの時代の話ですか！？
地元民以外わからないよ（笑）

[405: 匿名さん]

確かに板橋区は自転車率が高いです。
高島平付近であれば、歩道も車道も道幅が広くて
自転車走行にはもってこいです。
それに比べると、富士見街道の歩道は狭くて、自転車も走行しずらそうですし、
歩行者はもっと迷惑かもしれません。

自転車といえば、自転車運転のマナーは考えたほうがよさそうですね。
私はほとんど車移動ですが、車と併走して果敢に全力疾走する自転車や
車道を逆走するのが交通違反と知らない人がいるのは嘆かわしいです。
これは危ないと思います。でも簡単には事故には遭いません、ご安心を。
その分、車の運転者が気を遣うだけですから。

でも、自転車はエコだから、きちんと交通ルールを守れば、とてもいい
移動手段で、皆が使うべきとも思います。車をやめて。

ここのマンションなら、やはり徒歩で東上線の駅まで10分以内というのが
売りでしょう。急いでいるときは、自転車で３分、という感じでしょうか。
都営三田線の本蓮沼とか板橋本町はかなり遠いと感じます。

とはいっても、巣鴨、神保町、日比谷といった場所に行くとき、
しかも急いでいるときは、
都営三田線の板橋本町までタクシーで行きます。
ワンメーターなので『近くてすみません。』という感じですが。

[406: 物件比較中さん]

こちらと志村の物件で、家族内で意見が分かれて迷っています。

私は正直どちらも良いと思っているのですが、同じようにこちらと志村で
比較検討された方、ご意見聞かせてください。

[407: 匿名さん]

『東武線、三田線どちらが家族にとって便利であるのか』は重要でしょう。

志村は管理費が高そうだと思うのですが実際どうなのでしょうか？

規模としては、大きくもなく小さくもない志村がよいと思ってます。

買い物は、どちらもすぐそばに三徳があるのでよいですね。

…

[408: 近所をよく知る人]

志村は、広いので高いですよね。坪単価は似たようなもの
かもしれませんが、志村は狭い住居があまりない。

建物の造りは、志村のほうが良いです。私は、両方とも
モデルルーム見にいきました。常盤台のほうは高級感が
ほとんどありません。

ただし、土地が崖にあるのと、平坦地にあるのとではかな
り条件に違いがあると思います。平坦地のほうがかなり
安心です。

街はすでに完成された土地なので、逆に言えば、将来の発展が
期待できるわけではない。

志村のほうは、周囲に何が建つのか不安がありますが、常盤台
のほうは、南側には、絶対高層の建物は建たないので、そういう
意味では安心です。

志村の三徳は小さいので、利便性という意味では常盤台のほうだ
と思います。池袋に乗り換えなしでいけるし。三田線は、ビジネス
ラインなので、いわゆる繁華街に行くには、必ず乗り換えなくて
はなりません。もし、丸の内界隈が仕事場なら、問題なく、志村
でしょう。

[409: 匿名さん]

南向きの高層階のお部屋はどのくらい残っていますか？
今からでも検討の余地はありますでしょうか？
希望は９０平米以上で検討したいのですが・・・
どのような状況でしょうか？

[410: 契約済みさん]

間取りの広い部屋はまだまだ残っていると思います。
価格も安くないですから、第一期でそうばしばし売れるものではないはず。
年末からのサブプライムローン問題やら、売り渋り、買い控えもありで。
ここのデベの方は、強烈な売り込みはしません。（少なくとも我が家に関してはそうでした）
押しつけは感じませんでしたので、安心して決断できました。

志村プラウドも比較検討は少ししました。
細かいところに気がついた設計の、オプションいっぱいですがいい物件だと思います。
ですが、デベの方の強引さに少々閉口しました。

「駐車場が少ない」と他の方が言ってました。モデルルームが一つ（オプションいっぱい）しかなく、普通のモデルルームを見ないとイメージがわきませんでした。
部屋にこだわりたい方にはよろしいのではと。

あとは、立地、交通の便と好みでしかないような気がします。
プラウドは購入者の声を形にしているらしいので、他にはない気配りもあるかと思います。
好みですね。施工者や売主の違いをおさえて、自分にぴったりとくる物件を選ぶのがいいのだろうと思います。
住んでみて、いろいろ感じることもあるでしょうが…。

[411: 物件比較中さん]

角部屋に拘らなければまだまだあるようでした。
電話でもかけてみたらどうでしょうか？
もう販売も始まっているから情報の出し渋りもないでしょう。

物件そのものだけではなく立地の比較も必要ですね。
こちらの方が栄えている印象です。

[412: ご近所さん]

>>404
目の前の道、富士見街道。
地元では、正式名称である富士見街道の名を出されたら、
どこの道かわからない人が大半ですよ。
通称であるＳＢ通りのほうが浸透している。
ちなみに「いつの時代の話ですか！？」と書かれていますが、
ＳＢ通りという名称が正式名称だったことはありません。
でも、今現在もこの地に住んだら富士見街道なんて言葉はまず聞きませんよ。

[413: ＮＯ．４０３です]

↑

正にその通りですよね♪　私もそう思います♪

[414: 404]

そうなのか。車でよく通るけど、微妙に地元じゃないもんで、
その辺の感覚は良くわからない。エスビーの工場って今でもあるんですか？

[415: 周辺住民さん]

工場というかエスビー食品本社事務所が通り沿いに。
ちなみにタニタ本社、ペンタックス本社も近くにあります。
タニタは広場も開放しています。はだしでその広場を歩くと健康に良いそうです。
プロスタイルデザイン本社はまさに21世紀の常盤台の知性を象徴する企業ですね。
さながら英国のレッチワースのようなモデル都市ですよ。常盤台は。
良質な住宅、緑地、商、職。すべてがあります。

ところで富士見街道などと誰も叫ばないのは、どうみても街道と呼ぶに
似つかわしくない実態があるからでしょう。交通量も無く、どこをつなぐでも無く、
尻切れトンボの短い生活道路でしかないですもの。

[416: 匿名さん]

SB通りでも富士見街道でもいいけれど、415の方も仰るとおり交通量はそこそこです。
特に休みの日は割合静かだと思います。
もっとせまいのに、大きな通りの抜け道になっていて、車通りがひっきりなしの
ところに比べたら、よほどいいと思います。

大きなマンションが建つためには、あの位の道路に面しているくらいは
しかたないとも思います。純然たる住宅地に、この大きさのマンションは無理でしょうから。

あと、志村城山の物件との比較ですが、ホームページを見てみて、なかなか豪華な
造りで、ちょっと心動かされました。
でも、周辺の環境は、志村坂上駅とときわ台駅からの道筋で比較すると、しむらん通り商店街は好きですが、ときわ台からの道のほうが落ち着いていると思います。
また、自転車で10分以内にある公園の比較をすると、小豆沢公園VS城北公園で、広さ、設備の面で
城北公園に軍配が上がったので、
私はこちらの物件を支持する気持ちが強いのです。

[417: 物件比較中さん]

小豆沢公園 VS 城北公園

小豆沢の方にも、ちょっと大きめの城北公園ってありますよ。
常盤台の方は城北中央公園です（こちらの方が全然大きいですけど）

プラウド志村も常盤台ガーデンも、そんなに立地条件は好きではありませんが
どっちかと言えば、常盤台ですかね。

建物　　プラウド＞ガーデン
土地　　プラウド＜ガーデン

[418: 匿名さん]

常盤台はフィットネスクラブが隣というのがイイですね。

[419: 物件比較中さん]

MR（ライトカラ）のキッチンは一般的な大きさの（100〜120cmぐらい？）食器棚を置く
スペースがないように思いますが、いかがなものでしょう？

それから公式ページになかなかモデルルームの写真が出ませんよね？
近い内に載るのでしょうかね。

[420: 入居予定さん]

新聞の折込広告には広いタイプの写真は載ってますよ

[421: 匿名]

今日の板橋区報に小学校の通学区域の変更について、載っていました。
大規模集合住宅建設の為、前野小学校の児童数が増加し教室の不足が見込まれる為…との事で、中台小学校になるそうです。
お子さんがいて、このマンションを検討されてる方、参考までに。
ちなみに 私は 購入検討しておりましが、今回は見送る事にしました。

[422: 購入検討中さん]

９階１０階あたりまで組みあがってきたようです。

携帯で撮ったのでわかりずらい写真ですが一部工事用シートが無い部分が
あり、建物の外装色が見えています。
（購入検討者のためにあえてシートをはずして見えるよう
にしていると思いますが、、）

目の前に高い建物が無いので、下の階まで日当たりが十分あるのもわかりますね。

参考にしてください。

[423: 契約済みさん]

板橋区は学校選択制というのをとっていますから、手続きさえふめば中台小学校でなくても大丈夫ですよ。どうされるかはご家庭で決めることだとは思いますが、一応参考まで。

[424: 近所をよく知る人]

学校選択制であっても転校・新入学の場合、ガーデンからの子供は教室不足のため、前野小は受け入れないそうです。余裕のある中台小へ、のようです。

[425: 物件比較中さん]

常盤台小も同じでしょうか？前野小よりも中台小よりも常盤台小がいいかなぁと思っているのですが。
また、424さんのおっしゃるのは来年度のことですか？ずっと先も同じことなのでしょうか？

[426: 匿名さん]

でも、400世帯のうち、同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？
うちは40台夫婦ですが子供は来年高校生、大体は中学生なのでは？
あとは小さなお子様を連れているご家族もモデルルームでお見かけしました。
小学生で同学年が何十人もいるとはどうも思えませんが、どうなんでしょう？
人数によって、ふたを開けたら少なかったので受け入れるということもあるのでは
ないでしょうか？公立ですから、もし少人数で受け入れ可能なのに受け入れてくれない
とすれば公平の原理に反するので、よく行政に確かめたほうがいいと思うのですが。

[427: 匿名]

421です。
板橋区報「広報いたばし」に載っております。
そこには「学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）」とあります。…という事は、学校選択出来ないという意味なのでしょうかね！？

426さんのおっしゃる事もよくわかります。
まだ入居者も決まってない時点で、通学区域の変更を決めた理由など、気になる方は、板橋区に聞いてみると良いと思います,
板橋区の問い合わせ先もありましたので載せます。
教育委員会新教育制度推進担当
電話 [phone]
です。

[428: 匿名さん]

＜前野小学校の通学区域の一部を中台小学校に変更します＞

前野町二丁目１６番に建設が予定されている大規模集合住宅により、前野小学校の通学区域内における児童数が増加し教室の不足が見込まれるため、通学区域の一部を変更します。

・変更日　４月１日
・対象となる地域　前野町２ノ１６〜１８・前野町６ノ１〜７
・変更前　前野小学校
・変更後　中台小学校

＊学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）

・問　　　教育委員会新教育制度推進担当


週刊　広報いたばし　より

[429: 近所をよく知る人]

>同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？

まだあまり売れてないんだから、そんなことわかるはずも
ない。営業だって、一種の個人情報だから、買い主の情報
をもらずはずもない。

確か、どこかの区(もしかしたら板橋区かも)で、通学区域
を変えたのが大問題になったので、早めに言っておこうと
いうことじゃないでしょうか。

世帯構成によっては、杞憂に終わる可能性もあります。

このあたりはどこの小学校が駄目というのはないと
思いますけど。板橋区でいいと言われているのは、
加賀の金沢小と中台の緑小ですね。いずれも近くに
高価で大規模なマンションができて、レベルが向上したと
言われています。金沢小は加賀ガーデンハイツ、
緑小はサンシティ。加賀は350戸、サンシティは1500戸。
このマンション近くの小学校も住民のレベル次第でそう
なる可能性はあります。大規模なだけじゃ駄目みたいで
すね。高島平のマンモス団地の近くの小学校は、レベルが
高いとは言われていないので・・・。

[430: 購入検討中さん]

先日、MRを訪れましたが、結構盛況のようです。

雑誌のランキングに掲載されたことも影響しているようです。

状況としては高い部屋から売れているとのこと。

お金持ちの住む家なのでしょうか、、、。

[431: ご近所さん]

どうなんですかね。　高層階で南の値段が高いので、そういう部屋
が好まれているということではないでしょうか。

南の下のほうは、目の前の通りの人通りが多いので、好まれないの
ではないかと感じています。

6階くらいから上だと、遠くからだと部屋の詳細はわからないです。
近くからだと、わざわざのぞき込むようにしないと、やっぱり見え
ないし。

[432: ご近所さん]

前野小の学区域の話ですが、
３丁目の「コスモ東京ガーデンパークス」(３７１世帯)の建設が決まった際にも、
ガーデンソサエティと同じ理由で前野小の学区域が変更された経緯があります。
ちなみにその時は「コスモ〜」の場所のみ志村第一小に変更になりました。
そこにはもともと工場しか存在しなかったためにあまり問題にはなりませんでした。

もともと前野小は毎年３クラス分の入学希望者がおり、
これ以上人数が増えると転入による転校生等で４クラスの学年ができてしまう可能性があり
教室が足りなくなってしまう恐れがあるため、
そうならないためにも事前に学区域を変更してしまうのです。

ただ今回は、ガーデンソサエティの番地のみを中台小の学区域にすると、
その場所だけが飛び地になってしまうため、
他の隣接する６丁目の一部も学区域を変更したのです。
ですが今回はその６丁目の一部分にも現在前野小に通っている生徒さんが多いため、
調整区域を設けて、現在の住民からの反発を抑え、
現住民のいないマンション建設地のみを調整区域から省いたのです。

ちなみにガーデンソサエティから一番近い小学校は、前野小ではなく常盤台小になります。
ただ常盤台小は毎年学校選択制の抽選校になってしまいます。

[433: 購入検討中さん]

板橋区の学校年収ベスト5（by住まいサーフィン）

緑小学校 831
高島第五小学校 725
若葉小学校 658
若木小学校 658
志村小学校 600

中台中学校 655
志村第四中学校 625
高島第三中学校 606
志村第二中学校 569
桜川中学校 562

※数字は年収

[434: ご近所さん]

年収というのは、住んでいる人の年収という意味
ですか?

金沢小学校(加賀)が入っていないですね。

私は加賀とは全く関係ないですが、金沢小もかなり
レベルが高いと聞いたことがあります。

もっとも、金沢小のレベルが高いのは、近くの公務員宿舎の
ためと聞いたことがあるので、収入とは関係ないのかもし
れません。

緑小は、サンシティに付属して造られたような小学校なので
そうなんだろうと思いますけど。

[435: ご近所さん]

ガーデンソサイエティから1番近い小学校は常盤台小と書かれていますが、前野小と常盤台小は、遠さはほとんど変わらないと思いますよ。（直線距離ではなくて、子どもが通学することを考えてです）個人的な考えですが、SB通りを渡らないので、むしろ前野小への通学のほうが安全かもしれません。
でも、常盤台小はこの地域では人気があるので、遠さがほぼ変わらなければ、通わせたい保護者の方が多いのは事実です。

[436: 購入検討中さん]

434で紹介されている住まいサーフィンのページ、面白いですね！
すごい参考になりました。

[437: 入居予定さん]

明日のセミナー（管理）に行く方いますか？
自分は都合が付かず、行くことが出来ないのですが、
もし行かれる方がいればどのような内容だったのか…
教えていただけたら有り難いです。

[438: 入居予定さん]

私も行けなかったのですが、情報あれば教えていただきたいです。

それにしても、週末に行われるセミナー（？）を数日前に連絡するっていうのはどうなんでしょうか？売っておしまいではなくて、もう少し顧客フォローしていただきたいなぁと思ってしまったのですが、どこも同じなんですかね。

[439: 入居予定さん]

土曜日のセミナー(管理)ですが、私も都合がつかず欠席でした。が、次回開催予定はGWあたりに予定とのことでしたよ。

[440: 購入検討中さん]

ディベから先着順住戸の表が送られて来ました。
結構な数の住戸が載ってありました。
第１期でこんなに売れ残ったのでしょうか？？？
正直ちょっとびっくりしました。

[441: 契約済みさん]

土曜日に先着順住戸の契約をしました。はっきり言って、価格は安くないです。そして、現場を見に行った際、下層階の部分のシートが一部はずされ、タイルの色が見え始めてきました。タイルの色を見たときに、鮮やかな赤色でなく、濃い赤茶色の重厚感のあるタイルが見えたときは、とてもうれしかったです。パンフレットやホームページの鮮やかさではなく、落ち着いた色なので、自分好みでよかったと思ってます。なので、価格に見合う物件と私は思いました。コンクリートの基礎部分を見た方いらっしゃいますか？すごく綺麗なコンクリートでしたよ。

[442: 契約済みさん]

先週末に契約しました。

価格は安くはありませんでしたが、子供の関係上来年の
四月までに入居が必要だったことと、実家が近く周辺を
よく知っていたこと、大規模物件が希望だったので、
ここに決めました。

気に入った物件なので、今後のローンの返済もがんばれる
と思っています。

写真は三徳の駐車場から西側の棟を撮ってみました。

[443: 物件比較中さん]

この写真は、立体駐車場からですね♪

子供がセントラルのスイミングに通っておりますので
週１回はこのマンションの進行状況を見ております。

「あぁ、段々と高くなってきたなぁ」とか
「空からお金が降ってこないかなぁ」とか思いながら眺めてます（笑）

ここの物件は予算オーバーなので、私には無理そうですが
空からお金が降ってくれば買えるかもしれません（笑）

まだ迷い中。。。。。。

[444: 契約済み]

私も毎週見に行ってますがだいぶできてきてこれからがとても楽しみです。先日の説明会など参加すると少しずつ実感がわいてきますね。ただお話にも出てましたが、説明会の案内はもう少し余裕をもって出してもらいたいものです。

[446: 契約済みさん]

この物件は今後値下がりみたいなことはあるんでしょうかね、。

都心の値下がりが始まっている今、今後が気になります。

値下がった場合、契約済みの人はどうなるのかな、、。

[447: 匿名さん]

この物件に限らず、新築マンションは、値下がり基調です。
郊外ほどではないと思いますが。

後期販売の物件を値段を予定より下げて売るのは適法です。
初期販売の人にはなんの影響も与えません。

マンション業者が残り物件を大幅値下げして、既住民から訴訟を起こされたことがありますが、住民側敗訴です。

http://ameblo.jp/m-douyo-saito/entry-10069081797.html

亀戸レジデンスのように、値段をさげた分、返却したケース
はありますが、極めてまれでしょう。売れなければ値段
さげざるをえません。それは経済上、きわめて当然の話。
良心的な話だとは思いますが、そこまでやっても、亀戸
も売れ残って大変みたいです。なぜわかるかのかという
と毎週のように、亀戸の業者から電話がかかってくるから
です。

竣工後２年が経過すると、中古扱いになりますので、この
時点で買うのが一番安く買えることになります。しかも、
中身は新築。どうしても欲しい物件で、とにかく安いほう
が良いのであれば、築浅で売りに出されるのを待つのも
ひとつの手です。近隣の業者に声をかけておけば、売りが
出た時に教えてくれます。これだけ戸数が多ければ、
築浅で出てくる数も少なくないと思います。

ただし、デベロッパーには、賃貸業者に売り渡すという
手があるので、どこまで値引きされるかはわかりません。
賃貸業者に売り渡した部屋が多くなると、管理上好ましく
ないことになります。賃貸人は、マンションの保守に
興味を示しませんので・・・。

大規模物件はいいところもありますが、それは完売できた
時の話ですね。今は、販売戸数が多いと売り切るのに
大変ではないでしょうか。値段がすごく安い物件なら
別ですが。

一番いいのは、安くなるまで待つという手だと思います。
値段が上がる要素が、今の日本の経済には全くありません。
少なくとも秋までは待ったほうが良いでしょう。来年の
ことはさすがに予測がつきませんけど。あるいは、どう
しても欲しいのでなければ、住宅買わないというのも
方針としてはおかしくないと思います。

値段が値段ですから、よく考えてください。

[448: 購入検討中さん]

>>447　デベ＊＊＊！
竣工1年前にして早くも　値下げ販売の言い訳ですか？

確かに着工前は、こんなに景気が悪くなるなんて
思いもしませんでしたよね！
不動産バブルもあと1年ぐらい続くと思ったでしょう！
しかし、サブプラ問題や株価低迷によって計画が大きく
崩れたんでしょう。

設計施工会社に、大幅なVE案を出させ、なんとか
当初の利益を確保しようとしているのでしょうが、
ところが、購入者の目は肥えています。
あの値段で、あのチープは仕様が　ボッ●栗にしか見えません。

確かに、あの立地と規模なら　竣工後の大幅な値下げが有れば
売れるでしょう！　でも初期契約者と販社がもめている様な物件は・・・・
しかも、賃貸入居者が大勢いる物件となれば・・・

デベさんも販社の皆さんも　頑張って下さい。

[449: 入居予定さん]

値下がりを待っていたら、希望の部屋が無くなってしまいそう…

[450: 入居予定さん]

私もそう思いました。
昨日も行ったけど、人がたくさん来てたし予約？も増えてたし。