常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[323: 物件比較中さん]

今日辺りから登録でしたっけ？
行かれた方はいますか？

価格だけを見ると確かに高いけれど、同じような条件のマンションって
板橋区内にありますかね？
あれば是非ご紹介願いたいのですが・・・

自分はある事情からこの近辺に住みたいと思っているので、
現時点では購入希望です。

[324: 匿名さん]

このあたりでは、加賀レジデンスが断トツですね。
見に行かれました？

[325: 匿名さん]

総合的に加賀よりこちらが上だと思うけどなぁ

[326: 購入検討中さん]

私もそう思います。価格が高い以外は、この辺りでは総合的にみて無難な物件だと思います。どこかで妥協しないといつまでたっても買えないので・・・。

[327: 購入検討中さん]

＞＞311さん

うちも同様の考えです。本屋さんは、残念ながらちゃんとしたところはないようです。イズミヤとサティも物足りない感じです。日曜日にふらっとでかけて駅前の本屋で立ち読み、という生活パターンは難しいです。池袋まで出かけていって、という感じです。まあ、本はネットでも買えますけれどね。結構文化水準高そうな家並みですが、ここの人口の割合では、大きな本屋さんは採算の面で難しいのでしょうね。でも、このマンションのおかげで本屋さんとか誘致できたら嬉しい！マンションはコミュニティですから、考え方が一致する人たちが入るといいですね。大規模マンションにありがちな疎遠な関係でなく、エレベーターで乗り合わせたら挨拶を必ずするとか、そういったソフトな面は意外とマンションの住み心地で大切なことです。そうしないと、大規模マンションは荒れていきます。皆でいいマンションにしよう、という努力が必要だと思います。まあ、あくまで入居してからの話ですが。だから、高価すぎるとお金だけ持っていて素養に欠ける、なんていう人が多くなることが心配です。まあ、適正価格というのがいいですね。高いというだけで、いい人たちが逃げないで欲しいなと思います。（←なんだかすっかり入居者気分ですみません。）

[328: 物件比較中さん]

モデルルームオープンしたばかりの頃に行ったとき
東棟にしかない２ＬＤＫをものすごく薦められて、
価格もそのぐらいしかだせないのでいいかなぁと
思ったのですが、南棟がはりだしていて東棟に
かかっているので日当たりどうなんだろうと考え
保留していました。
営業さんから「どんどん要望書が入ってる」と言われた
割には今日きた郵便では空いているようです。

真東向きってどうなんでしょう？
昼には日が当たらなくなってしまうのですか？
それっだったら西棟の低層階でジムの建物を気にしない
ようにした方がいいんですかね。

[329: 購入検討中さん]

>328
南棟のはりだしは西側のほうが多いので日当たり
の面では東棟の方が有利かもしれません。

東棟の日照シミュレーションを確認したわけでは
ありませんが、おっしゃる通り昼までの日当たり
と思います。

東棟の前には隣との敷地との間に空間があり、
四季が感じられる植物があるとのことですので
眺望もこちらのほうがよいと思います。

東、西棟は価格面では極端に日当たりが悪いと
思われる部屋は価格が抑えられていましたが、
ほかは南棟と同じレベルの価格になっていましたので
あとは生活スタイルと、価格面での検討でしょうか？？

[330: 購入検討中さん]

＞328
現在私は北東角部屋に住んでいます。方角にはこだわらずに決めた物件です。共働きで平日の朝は時間の余裕がなく、洗濯を日曜の午後にまとめてしていましたが、乾ききりませんでした。乾燥機が必需品です。でも、最近は、夜帰宅後に洗濯しておくと、朝日をがんがん浴びてすぐに乾くので、帰宅後に前日のものを取り込んで、新しい洗濯をして干す、という生活パターンで快適に過ごしています。昼間はいないので、夜のくつろぎタイムに、大きな道路に面していない隣接地とも距離の離れている東側は静かでいいと思います。あと、北向きの部屋は勉強部屋には適しているとよく言いますが確かに落ち着きます。この物件も北側が公園になっているので、北東角部屋もいいかもしれないですね。

[331: 購入検討中さん]

先週末から第一期登録が開始されていると思いますが、
MRに行かれた方はいますか？

どんな状況だったかが気になります。

MRができた当初はにぎわっていた印象がありますが、
最近は商談コーナーも空席が目立っていました。

値段のことがいろいろ言われていますが、板橋区で
最近売り出す物件はどれも高い印象ですよね。

そんな状況を見てみると、この物件の価格は妥当な
価格なんでしょうかね、、、。

[332: 買いたいけど買えない人]

日当たりは東側だと11時頃まで。あとは日陰です。西向きは逆に12過ぎまで日が入りません。特に冬場は東、西向きは不利です。ちなみに洗濯物は1日では完全に乾きません。我が家は西向きなので南向きが羨ましい。ここはやはりお金持ちだけのマンションなのでしょうか？普通の人は、60m2大の東、西向きしか買えません。

[333: 物件比較中さん]

80平米超えで6,500万円以上の部屋を購入する層の年収を知りたい。

[334: 購入検討中さん]

お金持ち・普通の人の定義は人それぞれでしょう。
買える方買えない方の事情も人それぞれだと思います。
予算にあった物件を購入すればよいのでは…
無理は禁物ですね。

[335: 物件比較中さん]

>333

こういう高いところに買える人が私も不思議に思っていました。以前別のマンションを検討した時に業者に聞きました。

１.ずっと社宅やに住んでていて給料を貯めていた。
　社宅のあるような企業は給料も良いので、かなり貯まる
　みたいです。

２.買い換え。以前住んでいた住宅が高く売れた。

３.親との同居を前提に、親が金を出し、親の住む部屋も
　　用意した。

かならずしも、理不尽ではないみたいです。親との同居
なんてちょっとあぶない気もします。嫁姑紛争が勃発
したらどうなっちゃうんでしょう。

私も買い換え派ですが、南の上のほうはきついです。
南側に大きなマンションは絶対建たないので、南の
下のほうでもいいかなとは思っていますが、かなり
きついです。

コの字型が開いた形にしてくれれば、南西、南、南東
向きの棟ができてみんな幸せになれたと思うのですが、
今更無理ですよね。

[336: 匿名さん]

ここは、親が常盤台に住んでいるような地縁者が、親の援助を受けて購入するという人もいそうですよね
そういった方が、条件の良い部屋（高い部屋）を購入するんじゃないのかな？
色々な意見がありますけど、最近の板橋物件で住環境としてはここが一番だから、仕様云々あるみたいだけど内装なんて数百万円掛ければ見違えるように立派になるからね

[337: 購入検討中さん]

本日発売の週刊ダイヤモンドでは、23区内の新築70物件（高級物件は除く）のランキングで第9位でした。一応好調組に入っているようです。

[338: 購入検討中さん]

購入検討中です。30代前半で子供がおりますが、同世代で検討されている方はどの位いらっしゃるでしょうか？この物件はファミリータイプが中心ですが、価格が高いので、同世代が少ないのではないかと若干不安です。共用施設や子育教室も充実しているようなので、色々と交流できたらと思っています。

[339: 物件比較中さん]

低層階の内装は選ぶことが出来ないそうですが、どのカラーがフィックスになるのでしょうか？
ライト、ミディアム、ダークカラーの三種類があったと思うのですが…

>>338さん
我が家は同年代、未就学児がふたりいます。
部屋の間取りは勿論、共有施設やセキュリティ面などにも魅かれており、
購入検討中です。

[340: 匿名さん]

私も同世代で購入を検討しています。子供はいませんが，周辺環境など他の物件を
見てもここが良いと思っています。色々と皆さんのご意見を拝見していますが，
最終的には購入者が良ければいいのですよ。西側を検討してますが，色は確かスイ
ートナチュラルがほとんどで，あとはスパイシーモダンが一部屋あったくらいかと
・・・。

[341: 購入検討中さん]

私はほぼ同年代で入居時期に幼稚園にあがる子供がいます。
現在は違いますが、もともと常盤台の近くで生活していたので
住環境に関してはあまり心配していません。
抽選さえどうにかなれば購入しようと思っています。

子供が育っていく環境でもあるので、ご近所同士気持ちよく生活できるような
マナーの良い方が沢山入居されるといいですね。

低層階の仕様やカラーに関しては
ＭＲにて教えていただけると思いますよ。
同じ場所でも階によって間取りが少し変わっていたりするので、確認されるといいかもしれません。

[342: 物件比較中さん]

常盤台〜前野町には知人と親戚がおり、知人は購入決定したようです。
　カラーセレクトは、ライトカラーの場合は落ち着いた色のカーテンにするか、
ダークカラーで明るめのカーテンにするか、なんていう話をしていました。
　また、親戚は近隣のマンション住まいです。そこは２００世帯ほどですが
住民はみな礼儀正しく住み心地が良いそうです。確かに訪問したとき、良い感じ
でした。
　私共もそのようなわけで、板橋区に縁があり、この常盤台ガーデンソサエティ
にも大変興味があるのですが、やや出遅れた感じで迷ってます。
　千代田区、豊島区、文京区あたりも興味がありますが、環境の面でピンきりです。
大して板橋区よりも勝っているともいえない物件も多く、板橋区も良いかと
思い始めたばかりです。
　通勤面では、むしろ営団地下鉄で都心から直通の氷川台あたりの方が良いのですが
良い物件があるかどうか。色々考えて、この物件は良いと思います。

[343: 購入検討中さん]

いよいよ明日が抽選日ですね。
どのくらいの倍率になっているのでしょうか？
ちなみに私が申し込んだ部屋は、営業さんから
「５倍」
と聞いております。

[344: 匿名さん]

今日の抽選会に行かれる方はいるんでしょうか？

[345: 匿名さん]

1月29日付の交通新聞によると東上線の池袋駅が改良され、乗換えがシームレスになる
そうですね。詳細は明かされていませんが、池袋での乗換えが便利になるのは間違い
なさそうです。

[346: 物件比較中さん]

2008年6月に開通予定の副都心線は関係がないと知って、ちょっとがっかり。

副都心線の場合、乗り換えしなくて渋谷に行けるのは断然便利。乗り換え場所が
近くても乗り換える必要があるのとないのとでは段違い。

私はパスすることに決めました。

たぶん、近い将来、消費税があがると思うので、そろそろ決めたいと思って
いるのですが、手頃な価格で、便利なマンションってなかなかないですね。

ここのマンションも南側に住めれば幸せになれる可能性はあると思っていま
すが、南側は高すぎ。西側にはとても住む気になれない。夏は西日が猛烈
に暑そうだし、景色はとなりのスーパーって、相当寂しい。

もう少し待ったら、値段の多少安い手頃なマンションが出てくるのでしょう
かね。少々絶望的になっています。ここも、売れ残りは確実でしょうが、
値段さげられないでしょうし、どうするのかな。まあ、一括で賃貸業者に
売りに出すということは考えられしょうが、賃貸で住む人は、大事に
住まないので、どんどん雰囲気が悪くなっていきます。

むしろ埼玉あたりで探したほうがいいのかなと思い始めました。埼玉も
奥のほうではなく、東京との県境あたり。

[347: 購入検討中さん]

＞南側は高すぎ。
その辺りの予算なら埼玉で探せば良いのがあるよ。
都心だと高すぎ、狭すぎっていう人にとっては
ここは良い物件でしょうね。

[348: 物件比較中さん]

昨日の抽選はどんな感じだったのでしょうかね？
ブリリア成増と比べて　金額の割りにオプションが多いことと　無理に高級感をだしているように感じるのですが・・・やはり長谷工？？？

[349: 物件比較中さん]

ブリリア成増は今となってみれば良い物件だったと思います
が、私は出遅れました。買おうとした時は、狭い物件しか
ありませんでした。

しかし、ブリリアも100%手放しで喜べる物件ではないです。
悪名高い川越街道に面しているため、騒音とかガスが多い
です。それを嫌がって、抽選通ったのに止める人もすくな
からずいたようです。　もう完売みたいなので、多少悪口
言っても大丈夫だと思って書いています。

ある程度の日当たりがあって、通勤にもあまり不便でも
なく、家族がぎゅうぎゅう詰めでなく暮らせる、といった
物件を探しているだけなんですが、7000万円以上ださない
と、それが手に入らないって、どういう国なのかなと思い
ます。

新築マンションって値段が下がったことはないのではない
でしょうか。トータル額としては下がっていますが、坪
単価です。坪単価があがっていて、トータル額がさがって
いるということは狭くなっているということだと思います
が。そういう点では、このマンションは広々していて
いいほうなのかなとは思います。この先、本当にマンショ
ンの値段が下がってくるのでしょうか。

売れなかった物件を下げて売ってくれるということはない
のでしょうか。

[350: 匿名さん]

ＭＲ見ました。
対応：日曜日、予約制なので十分な対応はできないと言われた。
　　　ビデオ＋スライド
　　　　　池袋の説明不要。　　　
　　　　　常盤台駅周辺の説明なし。　　
　　　　　田園調布、成城学園との比較はこじつけ。
　　　　　前野町全体の環境説明なし。
　　　　　デザイナーの説明不要。
　　　営業
　　　　　こちら側の事情（生活スタイル、現状の住居など）質問一切なし。
　　　　　一方的説明と売れ残りを即決で売りたがる姿勢。
　　　部屋
　　　　　間取り変更とオプションだらけで、オリジナルのイメージ掴めない。
物件：共用施設ははじめの物珍しさを過ぎると利用しなくなり荒れる。
　　　保育園の経営とマンションとの関係不明。（園児が少なくなった場合など）
　　　保育園はまったく日が当らない。
　　　駐車場機械式５段で入出庫に時間がかかりそう。
　　　あの敷地面積でなぜ自走式１００％にしなかったのか。
　　　雨天時は駐車場からエントランスに行く間濡れる。
　　　ダブルオートロックは、外部の人が入る場合、居住者が２度解錠する必要がある。
　　　エレベーター５基の内２基は非常用。
　　　非常階段の手すりが格子状なので、高層階は怖い。
　　　東棟にエレベータがない。
　　　収納少ない。
　　　食器棚置き場が狭い。
　　　洗濯機防水パンが小さい。
　　　壁紙、床ビニール部、縁木の素材がチープ。
　　　屋外コンセント、バルコニー奥行＆手すり、キッチン引き出し（オートレール）、
　　　浴槽縁コーキングはＯＫ。
　　　浴室壁の凹凸は掃除がしにくい。
　　　耐震ラッチなし。
　　　廊下幅狭い。
　　　押入れの仕様が確認できない。
　　　上記以外の装備は一般並み。
価格：かなり割高。
　　　駐車場高い。
　　　管理費安い。
　　　修繕積み立て費５年後との値上がり幅大きい。

以上率直な感想です。みなさまのご意見をお願いします。

[351: 物件比較中さん]

>350
要諦をおさえた説明ありがとうございます。
機械式駐車場を含めてメンテナンス負荷が大きい物件の割に管理コストを圧縮しすぎだと思います。
営業のコンサルティング能力の低さと言い、売れればいいやという安易な態度も引っかかりますね。

[352: 物件比較中さん]

>350

ちょっと厳しすぎ。

立地が良いのだから、仕方ないのでは・・・

内装は後からでも変更できますが、立地は後からは変更
できません。

私も、日曜日に突然いきましたが、丁寧な説明でした。
空いていたせいかもしれません。

それと、今回は第Ｉ期なので、まだ売れ残りは不明ですよね。
土曜日に抽選だったはず。私は、第ＩＩ期にどうするか決める
予定です。

なお、しばらく前から都内のマンションを探していますが、
傷のないマンションは見あたりません。港区あたりで、何億
も出せれば違うのでしょうが・・・。最近は、都内で買える
だけいいのかなという気分です。

[353: 物件比較中さん]

第一期販売の7割ほどは決まったらしいですね。

[354: 匿名さん]

同じような価格帯でもう少し都心を狙っていました。
文京区境の豊島区とかいいかと思いましたが、池袋や
駒込や巣鴨というと、やっぱり環境面でラブホテルが
駅近くにあったりパチンコやがあったりで、候補から
外れました。上板橋は庶民的で、常盤台も南口は飲み屋街で
なかなか微妙ですが、子供の通学は北口ですから、通学する
とすれば、ここは結構いい環境ではないかな、と思います。
常盤台は、なぜか昔からある小さな商店がつぶれずに細々と
道路の左右にあるのがほのぼのしていていい感じです。
とりあえず子供が歩ける環境の町ではあると思います。
あとは出前のできる美味しいすし屋とか蕎麦屋があるかどうか
を調査します。

[355: 申込予定さん]

>350さん

売れ残り物件の押し売りという言い方をしていましたが、営業さんは
「今まで商談をしてきている方以外の方で、興味がある方がいらっしゃった場合に購入を勧められるような部屋も抽選以外でよういしています」と言っていました。
なので、売れ残り物件ではないと思うのですが、とり方の違いでしょうか？（だとしたらすみません。）

エレベーターに関しては、２基は公園部分にいく用と聞きました。
３基はメインエントランス行きだとか。非常時にエレベーター使うというのも変な話ですよね。


本気で購入を検討したいとおもうのであれば、営業の方に、ご自分の状況なりを説明したりして
ご自分からアクションをおこしてもいいのでは？と思うのですが、いかがでしょう。対応してくださると思いますよ。ないものねだりをしてもはじまりませんから。

[356: ビギナーさん]

60m2台の狭いマンションが前野町準工業地であの高価格というのは納得いかないのですが、魅力を教えて下さい。

[357: 購入検討中さん]

準工業地でありますが、許容率３００％で建てることができる筈なのに
２００％で建てています。これも高価格の要因です。

[358: 物件比較中さん]

MR見てきました。
価格が高いですね。本来の常盤台のエリアから外れているのに、高すぎです。
将来的な資産価値として、どうなのでしょう。
以前、この場所にはタクシーの営業所と車庫がありました。
道路の向かい側に飯沼病院（閉鎖病棟付きの精神病院）があるのも気になります。

お墓の近くは価格が下がると聞きますが、精神病院の近くというのは資産価値にどのように影響するのでしょうか？

[359: サラリーマンさん]

>355さん

私はMR言ってませんが、それが営業さんの言った言葉なら、間違いなく売れ残りそのものですね。
それも分からないようだとちょっとまずいかも、です。

[360: サラリーマンさん]

実際、準工業地域というのは、
マンション価格の大きなディスカウント要因になることは
通常ないですよ。

[361: 購入検討中さん]

>常盤台のエリアから外れているのに、

目の前が常盤台。めくじらたてるほどですか?

[362: 購入検討中さん]

>実際、準工業地域というのは、
マンション価格の大きなディスカウント要因になることは

おっしゃるとおり。

まずいのは、商業地域と工業地域。これらは日影規制が
一切ありません。日影になっても何も文句言えないし、
自治体も助けてくれません。まあ、逆に言えば、商業
地域だから、日影気にせずに高いマンションが建てられ
るということでもあります。

駅に極端に近いマンションなんかでは良くあります。
日影規制について自治体のページを読めばわかりま
すが、準がついているだけで、住居としてはかなり
確保されているのがわかります。

[363: 匿名さん]

港区に隣接した品川区、とか、川崎に限りなく近い世田谷とか、
文京区に道路一本隔てた豊島区とか
常盤台の邸宅街にちかい前野町、とか、実は結構いいかも。
だって、同じような雰囲気なのに土地の値段の差がいきなりすごいから。
それに『本当の』常盤台には、こういう大きなマンションは絶対建たないし。
何々区気分、常盤台気分、○○気分、という感覚で、良いのではないかと。

常盤台としては安い。前野町としては高い。
私は、勝手にそう思います。

[364: 物件比較中さん]

価格は決して安くないと思うけれど、割高ではないと思う。
同じような条件で割安な物件があるならば、紹介して欲しい。

[365: サラリーマンさん]

値段はきっと妥当なんでしょうね。

若い人で給料が安かったり、買い換えで資産がない人には
買えないというだけで・・・

武蔵浦和の某タワーマンションが坪250万円を越えていると
聞いて唖然としました。このマンションは東京にしては
安いのかもしれない。田園調布は、古い街並みというだけ
で決して高級住宅街というわけではないので、幻想はあり
ません。

今の日本においては、絶対的には高いが、相対的には妥当。

買える人には買える。ただし、半端ではないので、売り切る
まではかなり大変じゃないかと思っています。

新築プレミアムというのがあって、新築であるというだけ
で20%ほど高くなっている。だから、購入したとたんに、
20%ほど下がる。だからプロは中古を勧めるのですが、
実際、中古を探すと、いい出物が少なくて悩ましいです。
新築が売れないから、中古のよいものも出てこないんじゃ
ないかと思うのですが・・・。

[366: 匿名さん]

＞364　それが無いから困るんですね。
　同じような条件のマンションがあったら、競合して価格に反映される
ところだったのに、と思います。近くにマンションはありますが、どれも
小規模なもの。多分値段は割安だと思いますが。

[367: ご近所さん]

西向きの高層階は綺麗な富士山をみることができるでしょうね。

[369: 土地勘無しさん]

さいたま市在住の者ですが、今朝の新聞に折込チラシが入っていました。浦和区常盤の物件だと思ったら、板橋の物件でびっくりしました。
東京の名作らしいですが、さいたまにあの価格は有り得ないです。
沿線違いにチラシバラまくなんてすごい気合ですが、効果あるのかな？

[370: 匿名さん]

ここと志村城山は価格面で購入者の明暗がはっきりしています。
少し無理して手に入る価格でないことは事実ですね。

[371: 物件比較中さん]

隣にあるスポーツジムの会員です。
着工時から興味を持って見ておりました。
住不・丸紅・明豊と大手３社デぺ、常盤台の地名を前面に出した（常盤台ではないけど）広告、近隣にはない高級嗜好のマンションを期待していましたが・・・

残念、中身は長谷工物件でした。

この立地（前野町、エスビー通りを横断）で中身が長谷工では・・・うーーー

外観だけでも高級感あるものになってほしいと思いますが、長谷工得意の柵だらけ（建築コストダウン）になってしまうのかな・・・

あと常盤台駅、徒歩８分になっていますが、エスビー通りの内側（駅寄り）に住んでいた物件は、徒歩９分でした。

デべは坪単価を上げようとあの手この手を考えているようですね、住不も常盤台にオープン予定だし。

[372: 購入検討中さん]

同じく、隣のスポーツジムに子供がスイミングで通っております。

最近、徐々に建物の形になってきているなぁ〜と眺めております。
確かに、高級感っぽい！？イメージはありますが、あくまでもイメージです。

常盤台のイメージとダブらせてるようですが、実際には前野町ですし
目の前の道路だって・・・・・・中身も・・・・・・・・

このマンションでも、価格によっては検討したいと思っていましたが
さすがに、あの値段では無理ですね〜