常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[303: 購入検討中さん]

>302さん
マンション建築で業界トップである長谷工がもっとも得意とする規模の大型マンションですので設計施工に関してはより安心と言えます。まあ無難でしょうね。

[304: 物件比較中さん]

>マンション建築で業界トップである長谷工がもっとも得意とする規模の大型マンションですので

すごい書き込みだ。いくら業者でもここまでは言わない。

長谷工は安普請でも有名。でも、ここの地域レベルには
あっているかも。安普請ではあっても、欠陥マンションは
作ってない。

一昔前だったら、7000万円も出せば、高級マンションが
買えた。まあ、愚痴を言ったらきりがありませんけど。

[305: 匿名さん]

>長谷工は安普請でも有名。

安普請かどうかは企画段階で決まることでありデベロッパーの裁量では？

>ここの地域レベルにはあっているかも。

「オレの所得レベルにはあっているかも」
の書き間違いですよね？

[306: 購入検討中さん]

>304
大変心外です。
財布だけでなく心の中まで寂しい方に思えてしまいます。
真剣に購入検討していれば、設計施工会社について詳しい情報を得ることは当然のことです。

[307: いつか買いたいさん]

ところで、丸紅さんの位置づけってどうなんですかね?
ここでも売主として筆頭に名前が出ていますが、販売は住友さん主導のようだし・・・

[308: 匿名さん]

>>306
ご検討の方にとっては心外に感じるのは当然でしょう。
ただ、長谷工が直床等の現在において安普請と言われるような構造を多く採用した物件を施工、供給してるのも事実です。
確かに、発注はデベがするので施工側としては払ってくれるのであれば、幾らでも丈夫な構造で、より良い内装等に施工するでしょうが、こちらの物件で構造や内装、設備等で特質すべき点も見当たらないのも事実です。
丸紅に関しては、商社としては一流でしょうが、財閥系と比べるとネームバリュー等落ちると思います。
上記を良く分かっているからこそ、住友を前面に出しているのでしょう。
この物件の良し悪しはご検討の方や、購入者が決めれば良いことだと思いますが、昨今のデベはコストをダウンした上で、どうしたら高級に見えるかに注力している印象です。
ご検討の方には心外に思うコメントかもしれませんが、検討しているからこそ様々な情報が必要だと思います。

[309: ご近所さん]

興味があってモデルルームに行きましたが、この狭さでこの価格は正直言って。。。。です。
前野町の住民ですが、ときわ台という名前を付けただけで工業用地も高級住宅街に変身してしまうんですね。庶民的なブライトヒルズが懐かしい。

[310: 申込予定さん]

＞304
色々お詳しいようですね。私は一応満足しているので購入予定ですが、でも、値段が高いことは事実ですね。第一期販売の部屋がどこかも直前まで発表せず、しかも、第二期販売以降の部屋と価格を教えてくれないのは、どうかと思います。はじめからあそこのマンションに興味を持って真剣に買おうとしている人に対しては一番有利なようにことを運んで欲しいものです。他のマンションの売り方もあんな感じなんでしょうかね。第一期販売で売れ残った部屋はとても安くなってしまうなんたことはありませんか？だったら第一期とか頑張って買わなくてもいいのかな、ちょっと待っていたほうがいいのかと、思っています。いかがなものでしょう？

[311: 物件比較中さん]

>>310
私も同じようなことを考えていました。
＜だったら第一期とか頑張って買わなくてもいいのかな、ちょっと待っていたほうがいいのかと、
＜思っています。いかがなものでしょう？

しかしながら、自分が希望している部屋が売れてしまったら…とか、
価格が下がるにしても数百万の違いならば、一番に希望している部屋を選ぶ方が賢明かな…
と思っています。

それでも、私が希望している部屋は既に何名もの方の希望が入っているようなので、
抽選でもれる可能性も高いのですが…

ところでこの近辺に詳しい方がいらしたらお聞きしたいのですが、
この近所に本屋はありますか？
私が知っている限りでは、南口の線路側にある小さい本屋ぐらいなのですが…

[312: 匿名さん]

＞＞３１０

心配なら止めたほうがいい時期だと思います。

１割程度、割高になっても欲しいと思えないなら
待った方がいいかと。

長谷川さんの得意とする価格帯でないので、青田
買いは怖いと思うのが普通ではないでしょうか。

[313: 匿名さん]

最上階角部屋は、9780万円
どうせなら、1億越えで出せばいいのにね
その方がインパクトがあったよ

[314: 匿名さん]

一期で、120戸ですね
実際の坪単価って、加賀レジと同じくらい？

[315: 購入検討中さん]

長谷工は施工会社ですのでデベの要求に合わせて設計施工をしているはずです。
特に得意な価格帯はなく、統計的に安価な物件が多く建てられいて
高価な物件が少ないことから長谷工が安価な物件が得意であると
勘違いされている方がいるのでしょう。
長谷工の特徴としては、タワー以外の大型マンションが
中心であり、仕様のランクはデベによるものだと思います。

[316: 匿名さん]

>>315
仰る通りでしょう。
ただ、目に見えない部分、イメージやネームバリューなど中古で売却する際など重要な要素ではないでしょうか？
構造偽造などが記憶に新しい昨今、施工会社は重要な要素で、確認しない人は皆無と言っていいでしょう。
その際、施工会社の実績、歴史、ネームバリュー、イメージなど大変重要かと思います。
ましてやこれだけ近隣ではなかった高値である価格で、施工会社に大きな説得力は無いと考えています。

[317: 購入検討中さん]

裏を返せば、長谷工の物件を購入することは大きな失敗がないと言えます。

[318: 購入検討中さん]

なので、長谷工物件を購入しようと思ってます。

[319: 匿名さん]

>>317　>>318
検討物件贔屓はいいけど、なんでそうなるの？

[320: 購入検討中さん]

高い買い物ですので冒険や賭けをする気がないからです。
気に入ってるところもあります。
長谷工物件は、デザインがシンプルでかつ落ち着いた感じで
飽きのこないつくりになっているので気に入ってます。
デザイン的に好まない方もいらっしゃると思います。
まあそれは人それぞれでしょうね。

[321: 契約済みさん]

>ただ、目に見えない部分、イメージやネームバリューなど中古で売却する際など重要な要素ではないでしょうか？

つい最近、親が中古マンションを買いました（自己居住用）。
選んだ基準は立地や日当たり、部屋の状態、内装設備ですね。
施工業者がどこだったかなんて気にもしてなかったですよ。それが普通の感覚でしょう。
長谷工だから高く売れないなんてことはあり得ないと思います。

[322: 匿名さん]

まったく
>>315さんの言うとおり。あたりまえといえばあたりまえだけど。

ネット社会の弊害で、ネットの掲示板の風評のみの知識を得意になってまた
ネットでひけらかす耳年増のなんとまあ多いこと。
そんな次元の認識の人がここのマンション買えるの？

[323: 物件比較中さん]

今日辺りから登録でしたっけ？
行かれた方はいますか？

価格だけを見ると確かに高いけれど、同じような条件のマンションって
板橋区内にありますかね？
あれば是非ご紹介願いたいのですが・・・

自分はある事情からこの近辺に住みたいと思っているので、
現時点では購入希望です。

[324: 匿名さん]

このあたりでは、加賀レジデンスが断トツですね。
見に行かれました？

[325: 匿名さん]

総合的に加賀よりこちらが上だと思うけどなぁ

[326: 購入検討中さん]

私もそう思います。価格が高い以外は、この辺りでは総合的にみて無難な物件だと思います。どこかで妥協しないといつまでたっても買えないので・・・。

[327: 購入検討中さん]

＞＞311さん

うちも同様の考えです。本屋さんは、残念ながらちゃんとしたところはないようです。イズミヤとサティも物足りない感じです。日曜日にふらっとでかけて駅前の本屋で立ち読み、という生活パターンは難しいです。池袋まで出かけていって、という感じです。まあ、本はネットでも買えますけれどね。結構文化水準高そうな家並みですが、ここの人口の割合では、大きな本屋さんは採算の面で難しいのでしょうね。でも、このマンションのおかげで本屋さんとか誘致できたら嬉しい！マンションはコミュニティですから、考え方が一致する人たちが入るといいですね。大規模マンションにありがちな疎遠な関係でなく、エレベーターで乗り合わせたら挨拶を必ずするとか、そういったソフトな面は意外とマンションの住み心地で大切なことです。そうしないと、大規模マンションは荒れていきます。皆でいいマンションにしよう、という努力が必要だと思います。まあ、あくまで入居してからの話ですが。だから、高価すぎるとお金だけ持っていて素養に欠ける、なんていう人が多くなることが心配です。まあ、適正価格というのがいいですね。高いというだけで、いい人たちが逃げないで欲しいなと思います。（←なんだかすっかり入居者気分ですみません。）

[328: 物件比較中さん]

モデルルームオープンしたばかりの頃に行ったとき
東棟にしかない２ＬＤＫをものすごく薦められて、
価格もそのぐらいしかだせないのでいいかなぁと
思ったのですが、南棟がはりだしていて東棟に
かかっているので日当たりどうなんだろうと考え
保留していました。
営業さんから「どんどん要望書が入ってる」と言われた
割には今日きた郵便では空いているようです。

真東向きってどうなんでしょう？
昼には日が当たらなくなってしまうのですか？
それっだったら西棟の低層階でジムの建物を気にしない
ようにした方がいいんですかね。

[329: 購入検討中さん]

>328
南棟のはりだしは西側のほうが多いので日当たり
の面では東棟の方が有利かもしれません。

東棟の日照シミュレーションを確認したわけでは
ありませんが、おっしゃる通り昼までの日当たり
と思います。

東棟の前には隣との敷地との間に空間があり、
四季が感じられる植物があるとのことですので
眺望もこちらのほうがよいと思います。

東、西棟は価格面では極端に日当たりが悪いと
思われる部屋は価格が抑えられていましたが、
ほかは南棟と同じレベルの価格になっていましたので
あとは生活スタイルと、価格面での検討でしょうか？？

[330: 購入検討中さん]

＞328
現在私は北東角部屋に住んでいます。方角にはこだわらずに決めた物件です。共働きで平日の朝は時間の余裕がなく、洗濯を日曜の午後にまとめてしていましたが、乾ききりませんでした。乾燥機が必需品です。でも、最近は、夜帰宅後に洗濯しておくと、朝日をがんがん浴びてすぐに乾くので、帰宅後に前日のものを取り込んで、新しい洗濯をして干す、という生活パターンで快適に過ごしています。昼間はいないので、夜のくつろぎタイムに、大きな道路に面していない隣接地とも距離の離れている東側は静かでいいと思います。あと、北向きの部屋は勉強部屋には適しているとよく言いますが確かに落ち着きます。この物件も北側が公園になっているので、北東角部屋もいいかもしれないですね。

[331: 購入検討中さん]

先週末から第一期登録が開始されていると思いますが、
MRに行かれた方はいますか？

どんな状況だったかが気になります。

MRができた当初はにぎわっていた印象がありますが、
最近は商談コーナーも空席が目立っていました。

値段のことがいろいろ言われていますが、板橋区で
最近売り出す物件はどれも高い印象ですよね。

そんな状況を見てみると、この物件の価格は妥当な
価格なんでしょうかね、、、。

[332: 買いたいけど買えない人]

日当たりは東側だと11時頃まで。あとは日陰です。西向きは逆に12過ぎまで日が入りません。特に冬場は東、西向きは不利です。ちなみに洗濯物は1日では完全に乾きません。我が家は西向きなので南向きが羨ましい。ここはやはりお金持ちだけのマンションなのでしょうか？普通の人は、60m2大の東、西向きしか買えません。

[333: 物件比較中さん]

80平米超えで6,500万円以上の部屋を購入する層の年収を知りたい。

[334: 購入検討中さん]

お金持ち・普通の人の定義は人それぞれでしょう。
買える方買えない方の事情も人それぞれだと思います。
予算にあった物件を購入すればよいのでは…
無理は禁物ですね。

[335: 物件比較中さん]

>333

こういう高いところに買える人が私も不思議に思っていました。以前別のマンションを検討した時に業者に聞きました。

１.ずっと社宅やに住んでていて給料を貯めていた。
　社宅のあるような企業は給料も良いので、かなり貯まる
　みたいです。

２.買い換え。以前住んでいた住宅が高く売れた。

３.親との同居を前提に、親が金を出し、親の住む部屋も
　　用意した。

かならずしも、理不尽ではないみたいです。親との同居
なんてちょっとあぶない気もします。嫁姑紛争が勃発
したらどうなっちゃうんでしょう。

私も買い換え派ですが、南の上のほうはきついです。
南側に大きなマンションは絶対建たないので、南の
下のほうでもいいかなとは思っていますが、かなり
きついです。

コの字型が開いた形にしてくれれば、南西、南、南東
向きの棟ができてみんな幸せになれたと思うのですが、
今更無理ですよね。

[336: 匿名さん]

ここは、親が常盤台に住んでいるような地縁者が、親の援助を受けて購入するという人もいそうですよね
そういった方が、条件の良い部屋（高い部屋）を購入するんじゃないのかな？
色々な意見がありますけど、最近の板橋物件で住環境としてはここが一番だから、仕様云々あるみたいだけど内装なんて数百万円掛ければ見違えるように立派になるからね

[337: 購入検討中さん]

本日発売の週刊ダイヤモンドでは、23区内の新築70物件（高級物件は除く）のランキングで第9位でした。一応好調組に入っているようです。

[338: 購入検討中さん]

購入検討中です。30代前半で子供がおりますが、同世代で検討されている方はどの位いらっしゃるでしょうか？この物件はファミリータイプが中心ですが、価格が高いので、同世代が少ないのではないかと若干不安です。共用施設や子育教室も充実しているようなので、色々と交流できたらと思っています。

[339: 物件比較中さん]

低層階の内装は選ぶことが出来ないそうですが、どのカラーがフィックスになるのでしょうか？
ライト、ミディアム、ダークカラーの三種類があったと思うのですが…

>>338さん
我が家は同年代、未就学児がふたりいます。
部屋の間取りは勿論、共有施設やセキュリティ面などにも魅かれており、
購入検討中です。

[340: 匿名さん]

私も同世代で購入を検討しています。子供はいませんが，周辺環境など他の物件を
見てもここが良いと思っています。色々と皆さんのご意見を拝見していますが，
最終的には購入者が良ければいいのですよ。西側を検討してますが，色は確かスイ
ートナチュラルがほとんどで，あとはスパイシーモダンが一部屋あったくらいかと
・・・。

[341: 購入検討中さん]

私はほぼ同年代で入居時期に幼稚園にあがる子供がいます。
現在は違いますが、もともと常盤台の近くで生活していたので
住環境に関してはあまり心配していません。
抽選さえどうにかなれば購入しようと思っています。

子供が育っていく環境でもあるので、ご近所同士気持ちよく生活できるような
マナーの良い方が沢山入居されるといいですね。

低層階の仕様やカラーに関しては
ＭＲにて教えていただけると思いますよ。
同じ場所でも階によって間取りが少し変わっていたりするので、確認されるといいかもしれません。

[342: 物件比較中さん]

常盤台〜前野町には知人と親戚がおり、知人は購入決定したようです。
　カラーセレクトは、ライトカラーの場合は落ち着いた色のカーテンにするか、
ダークカラーで明るめのカーテンにするか、なんていう話をしていました。
　また、親戚は近隣のマンション住まいです。そこは２００世帯ほどですが
住民はみな礼儀正しく住み心地が良いそうです。確かに訪問したとき、良い感じ
でした。
　私共もそのようなわけで、板橋区に縁があり、この常盤台ガーデンソサエティ
にも大変興味があるのですが、やや出遅れた感じで迷ってます。
　千代田区、豊島区、文京区あたりも興味がありますが、環境の面でピンきりです。
大して板橋区よりも勝っているともいえない物件も多く、板橋区も良いかと
思い始めたばかりです。
　通勤面では、むしろ営団地下鉄で都心から直通の氷川台あたりの方が良いのですが
良い物件があるかどうか。色々考えて、この物件は良いと思います。

[343: 購入検討中さん]

いよいよ明日が抽選日ですね。
どのくらいの倍率になっているのでしょうか？
ちなみに私が申し込んだ部屋は、営業さんから
「５倍」
と聞いております。

[344: 匿名さん]

今日の抽選会に行かれる方はいるんでしょうか？

[345: 匿名さん]

1月29日付の交通新聞によると東上線の池袋駅が改良され、乗換えがシームレスになる
そうですね。詳細は明かされていませんが、池袋での乗換えが便利になるのは間違い
なさそうです。

[346: 物件比較中さん]

2008年6月に開通予定の副都心線は関係がないと知って、ちょっとがっかり。

副都心線の場合、乗り換えしなくて渋谷に行けるのは断然便利。乗り換え場所が
近くても乗り換える必要があるのとないのとでは段違い。

私はパスすることに決めました。

たぶん、近い将来、消費税があがると思うので、そろそろ決めたいと思って
いるのですが、手頃な価格で、便利なマンションってなかなかないですね。

ここのマンションも南側に住めれば幸せになれる可能性はあると思っていま
すが、南側は高すぎ。西側にはとても住む気になれない。夏は西日が猛烈
に暑そうだし、景色はとなりのスーパーって、相当寂しい。

もう少し待ったら、値段の多少安い手頃なマンションが出てくるのでしょう
かね。少々絶望的になっています。ここも、売れ残りは確実でしょうが、
値段さげられないでしょうし、どうするのかな。まあ、一括で賃貸業者に
売りに出すということは考えられしょうが、賃貸で住む人は、大事に
住まないので、どんどん雰囲気が悪くなっていきます。

むしろ埼玉あたりで探したほうがいいのかなと思い始めました。埼玉も
奥のほうではなく、東京との県境あたり。

[347: 購入検討中さん]

＞南側は高すぎ。
その辺りの予算なら埼玉で探せば良いのがあるよ。
都心だと高すぎ、狭すぎっていう人にとっては
ここは良い物件でしょうね。

[348: 物件比較中さん]

昨日の抽選はどんな感じだったのでしょうかね？
ブリリア成増と比べて　金額の割りにオプションが多いことと　無理に高級感をだしているように感じるのですが・・・やはり長谷工？？？

[349: 物件比較中さん]

ブリリア成増は今となってみれば良い物件だったと思います
が、私は出遅れました。買おうとした時は、狭い物件しか
ありませんでした。

しかし、ブリリアも100%手放しで喜べる物件ではないです。
悪名高い川越街道に面しているため、騒音とかガスが多い
です。それを嫌がって、抽選通ったのに止める人もすくな
からずいたようです。　もう完売みたいなので、多少悪口
言っても大丈夫だと思って書いています。

ある程度の日当たりがあって、通勤にもあまり不便でも
なく、家族がぎゅうぎゅう詰めでなく暮らせる、といった
物件を探しているだけなんですが、7000万円以上ださない
と、それが手に入らないって、どういう国なのかなと思い
ます。

新築マンションって値段が下がったことはないのではない
でしょうか。トータル額としては下がっていますが、坪
単価です。坪単価があがっていて、トータル額がさがって
いるということは狭くなっているということだと思います
が。そういう点では、このマンションは広々していて
いいほうなのかなとは思います。この先、本当にマンショ
ンの値段が下がってくるのでしょうか。

売れなかった物件を下げて売ってくれるということはない
のでしょうか。

[350: 匿名さん]

ＭＲ見ました。
対応：日曜日、予約制なので十分な対応はできないと言われた。
　　　ビデオ＋スライド
　　　　　池袋の説明不要。　　　
　　　　　常盤台駅周辺の説明なし。　　
　　　　　田園調布、成城学園との比較はこじつけ。
　　　　　前野町全体の環境説明なし。
　　　　　デザイナーの説明不要。
　　　営業
　　　　　こちら側の事情（生活スタイル、現状の住居など）質問一切なし。
　　　　　一方的説明と売れ残りを即決で売りたがる姿勢。
　　　部屋
　　　　　間取り変更とオプションだらけで、オリジナルのイメージ掴めない。
物件：共用施設ははじめの物珍しさを過ぎると利用しなくなり荒れる。
　　　保育園の経営とマンションとの関係不明。（園児が少なくなった場合など）
　　　保育園はまったく日が当らない。
　　　駐車場機械式５段で入出庫に時間がかかりそう。
　　　あの敷地面積でなぜ自走式１００％にしなかったのか。
　　　雨天時は駐車場からエントランスに行く間濡れる。
　　　ダブルオートロックは、外部の人が入る場合、居住者が２度解錠する必要がある。
　　　エレベーター５基の内２基は非常用。
　　　非常階段の手すりが格子状なので、高層階は怖い。
　　　東棟にエレベータがない。
　　　収納少ない。
　　　食器棚置き場が狭い。
　　　洗濯機防水パンが小さい。
　　　壁紙、床ビニール部、縁木の素材がチープ。
　　　屋外コンセント、バルコニー奥行＆手すり、キッチン引き出し（オートレール）、
　　　浴槽縁コーキングはＯＫ。
　　　浴室壁の凹凸は掃除がしにくい。
　　　耐震ラッチなし。
　　　廊下幅狭い。
　　　押入れの仕様が確認できない。
　　　上記以外の装備は一般並み。
価格：かなり割高。
　　　駐車場高い。
　　　管理費安い。
　　　修繕積み立て費５年後との値上がり幅大きい。

以上率直な感想です。みなさまのご意見をお願いします。

[351: 物件比較中さん]

>350
要諦をおさえた説明ありがとうございます。
機械式駐車場を含めてメンテナンス負荷が大きい物件の割に管理コストを圧縮しすぎだと思います。
営業のコンサルティング能力の低さと言い、売れればいいやという安易な態度も引っかかりますね。

[352: 物件比較中さん]

>350

ちょっと厳しすぎ。

立地が良いのだから、仕方ないのでは・・・

内装は後からでも変更できますが、立地は後からは変更
できません。

私も、日曜日に突然いきましたが、丁寧な説明でした。
空いていたせいかもしれません。

それと、今回は第Ｉ期なので、まだ売れ残りは不明ですよね。
土曜日に抽選だったはず。私は、第ＩＩ期にどうするか決める
予定です。

なお、しばらく前から都内のマンションを探していますが、
傷のないマンションは見あたりません。港区あたりで、何億
も出せれば違うのでしょうが・・・。最近は、都内で買える
だけいいのかなという気分です。