常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[2: ご近所さん]

ホームページです

http://www.tokiwadai-419.com/

[3: 不動産購入勉強中さん]

最近、板橋区を歩きましたが、ここ数年でこのエリアも中規模以上のマンションが増えてきましたね。中規模以上の需要（団塊ジュニア）が見込めるようになってきたのですかね。鹿島さんの加賀、東京建物さんの成増、住友さんの上板橋駅の南口駅前再開発事業などもありますし。上板橋はすごい規模ですね。かなりのタワーマンションが３棟と商業施設が計画されているようですし。今後１０年間はこのエリアは増加していくのですかね。消費者からするといい意味で競争地域になって欲しいですね。さて、ここもですが、だいたいが用途地域が（準）工業地域にマンションがぽつぽつと建設されています。但し、比較的音も静かで、匂いもないですが、長年住むと、健康的にはどうでしょうか？個人差はあるでしょうが。先日板橋の大手印刷工場からのロッカクロム問題が報道されていましたが、心配です。この辺りと、例えば武蔵野市民の医療費負担の比較データがあれば分かるかもしれませんが、誰かご存知ないでしょうか？

[4: 匿名さん]

なんか、プロジェクト名はすごいですね。

[5: ご近所さん]

板橋区は最近工場の郊外移転などで
マンションの建設ラッシュが続いています。
とくにこの前野町はここ数年でもの凄く人口が増えています。

六価クロムは凸版印刷ですね。
検出された池と言うのは、前野町にある見次公園というところですが、
ここの建設地からは１キロ以上離れており、
また、別の高台に位置しているので、
凸版関係の汚染はあまり気にすること無いと思います。
ただ、ここも建設前に土壌汚染がわかり、
それに対して、土壌改良工事が春先まで行われていました。
物質名までは忘れました。すみません。

あと、この物件のところは準工業地域ですが、
すぐ南側は第一種低層住宅地域が広がっていますので、
あまり気にすることは無いと思います。
ちなみに物件北側と西側にいくつか印刷工場が点在してます。
北側は公開空地が出来るようなので、建物からは多少離れた場所になるでしょう。

もうひとつ、
隣にスーパーやユニクロ、スポーツクラブの入った複合施設があります。
普段の買い物には不便しないことをお約束できます。

[6: 周辺住民さん]

正式名は丸紅なだけに「グランシティときわ台○○」とかでしょうかね。
板橋区とは言え常盤台隣接、隣に商業施設、駅８分の大規模マンションとなれば、価格も強気に出してくる気がします。
川越街道越えのジオときわ台プレミアムプレイスが旧価格で坪200万強だから、
長谷工仕様も加味して230万位といった所でしょうか。

[7: 不動産購入勉強中さん]

マンションを購入する時期判断は難しいですね。消費者は高品質な構造躯体が欲しいし、かつ購入イニシャルコストを抑えたいですよね。高品質な構造躯体では所有ランニングコストが抑えられますし。例えば室内温熱環境が次世代基準をクリアーしていれば光熱費が安くすみます。今後はブリックス発展、商品先物ファンド、中東とロシア情勢の影響でエネルギー価格は長期的には上昇しそうですから。その一方熟して高齢化した日本経済では社会保障費や消費税の負担増はあっても、所得や年金のベースアップは期待できそうにないでしょうし。今のように一時的な好景気のボーナスアップは見込めるかもしれませんが。それに地球温暖化の点でも断熱性は重要ですね。確か、オリックスさんの足立区西新井の物件が次世代基準をクリアーして、断熱性が優れていましたね。また明豊さんの外断熱工法マンションシリーズもその点いいですね。次にコンクリートも重要ですね。コンクリートと水の比を適切にして、１００年コンクリートにして、かぶり厚を十分とれば、１０年間隔の修繕コストが抑えられるでしょう。
　上記のようないいマンションが抑えられた価格で供給されるには、土地価格がダウントレンドである一方、品質意識の高い需要の高まり（団塊ジュニア、ジュニアネクスト）が必要でしょう。人口動態的には、今の３０歳は確か１００万人程度いますが、１５歳は５０万人程度ですから、１０年後は明らかに需要が減り、首都圏といえどもマンション価格と土地価格にはマイナス影響でしょう。ですからマンション購入はローンを組むわけですし、１０年後の中古市場を考えた場合、永住志向で購入しないと家計的に厳しそうですね。
　以上を踏まえて考えると、今、前野町のこの物件を購入検討するか、例えば５年後に完成予定の住友さんの上板橋のタワーマンションなどを検討するか大変難しいです。この物件の構造仕様などが現時点で開示されていないから、なんとも言えませんが、土地価格がアップトレンドで所得の持続的なアップが見込めない社会情勢では、構造仕様に期待するのは、推定の範囲ですがやはり難しいですかね？例えば全部屋ペアガラスでサッシも樹脂仕様とか。５年後は団塊ジュニアの購入が一段落して、マンション価格は多少はダウントレンドになるかどうか、ジュニアネクストの方が多少人口少ないですしね。このように購入時期とコストパフォーマンスについて日々研究が必要ですね。この点について、みなさんはいかがお考えでしょうか？

[8: 周辺住民さん]

板橋区、特に前野町や上板橋なら、周辺でもコンスタントに物件供給が続いている一方、需要は周辺区が中心（城南や城東の人が流れ込むことは無い）でしょうから、これまでと同様左程上がりもせず、下がりもせずという状況が続くのではないかと思っています。従って今の売出し物件が自分に合わなければ焦らず待ってもいいのでしょう。ただし、ローンが必要な世代であればやはり金利影響が大きいと思われ、少なくとも5年後は今の異常な低金利（日銀はそういう認識のようです）から脱却しているのではないでしょうか。

[9: 不動産購入勉強中さん]

人口の需要供給からくる（新築と中古）マンション価格と同時に確かにローン金利の点も十分検討しなくてはなりませんね。金利ひとつで何百万と変わりますから。おそらくこの物件を購入検討する大半の方は、２０年から３０年ローン契約を組まれるでしょう。前野は郊外型で且つ駅前でないためリート的にも入りにくいかもしれません。ときわ台に住まわれている一戸建ての方（特に団塊世代以上）はあの住環境の良さであれば、マンション買換えは少ないでしょうし。以上を踏まえると、近辺に住む賃貸の方で、２０歳代後半から４０歳未満の会社員や自営業の方が多くなりそうですね。区外からの検討者は城西地区や湾岸地区と比較してよほどマンション価格と質に割安感がないと、購入が進まないのではないでしょうか。個人的な推測の範囲ですが、諸状況を考えると、この物件は７階程度南角部屋が坪２５０万円ぐらいで発売されるのではないでしょうか。そうすると区外流入は多少はあっても、大規模的には難しいかもしれませんね。
　であると、ローン商品についてかなりの研究が必要ですね。２０年以上のローンとなると、変動金利型の場合は予測不能のリスクがあり、やはり固定金利型の場合の方が今の低金利の恩恵を長期的には計画的にいただけますかね？今の低金利は景気政策的なものでしょうが、経済過熱のブレーキ的な金利引き上げは３０年スパンで考えると、どうでしょうか？今の１０歳台の人数はジュニアの半数程度のため住宅ローン契約の需要供給バランスも悪くなりそうですし、国際競争もますます激化しそうです。住宅ローン金利に長期的にどうなるか専門家の間でも意見が分かれそうですね。

[10: 物件比較中さん]

この物件概要に施工は長谷工さんで、鉄骨鉄筋で２０階地下１階建てとなっていますが、最近では鉄骨鉄筋構造は珍しいですね。おそらく低層階のみが鉄骨鉄筋もしくは鉄骨で中層以上は鉄筋（RC）のみの混合構造であると思われますが、なぜRC構造が多い流れで鉄骨鉄筋の混合にする必要があるのかどなたかご存知ないでしょうか？
　例えば、売り主さんがここと同じの住友さんが計画している豊洲の鹿島さん施工４８階地下１階建てでは４８階なのに完全な鉄筋コンクリートのみの構造です。その他の長谷工さんのマンションで２０階程度でもRC構造がほとんどですね。鉄骨を下層階に入れると地震などの外力に対して建物下部への力が一番かかるのに対して効果があるそうです。しかし、鉄骨H鋼材の価格も数年前と比べると、国内産であると２倍近く高くなり、またここ５年間程はどんな高さのマンションでもRCのみの構造が主流ですよね。あと混合SRCでは、鉄骨の溶接技術が難しいのと、RCとの連結部分が弱くなり、地震の際は、連結部分がそうとう傷むそうですね。またコスト的にも鉄骨の方が鉄筋コンクリートと比較して高いと思うのですが、どういう理由でしょうか。もしくは、鉄骨を使うと全体的にはローコストになるのでしょうか？
　またここの地盤を調べましたが（出所は東京都土木技術センター）、湾岸エリアと比べると良さそうなので（スーパー三徳あたりが、Ｎ値５０の礫が１０ｍ程度にあるが、但しそのさらに下はＮ値１０程度の砂層）、あえて鉄骨鉄筋にしなくても良いのではと思うのですが、構造上、地盤上あるいは、コスト上必要なのでしょうか。それともコンクリートがよほど入手困難になっているためなのか、疑問が残ります。長谷工さんの売上高も何年か前と比べるとものすごく伸びていますから、それが起因しているのでしょうか。
　現地の工事現場をちょくちょく見させてもらっていますが、今は重要な杭や鉄骨組みですから、長谷工さんと売主さんには頑張ってもらいたいですね。常盤台のランドマーク的になりうる次世代マンションに仕上げて欲しいです。また購入の際は、三菱地所さんや東京建物さんがやられているように、工事現場と建物の進捗写真をファイルしたものが欲しいですね。さくら事務所の長嶋さん著書でありましたが、マンションの情報開示は今の時代、購入時の重要な基準のようですね。

[11: 周辺住民さん]

ずいぶん専門的な話ばっかですが、
とりあえず２０階建てではなく１８階建てです。

[12: 匿名さん]

え？あそこの日本交通なくなってたの？
Brilla成増よりやすいことを期待します。

[13: 匿名さん]

初めまして。書き込みの７番さんと、９番さんがとてもいろいろとお詳しいので勉強になります。
出来ましたらお値段がどのくらいになるのかを予測していただきたくお願いします。４ＬＤＫで検討中です。
今後は消費税も金利も上昇しそうで、買うのは今かもしれない等と迷っています。
デベにお電話しても未定とのことで、よろしくお願いします。

[14: 匿名さん]

ここのタイトル、「（仮称）常盤台プロジェクト」のほうがいいんじゃないですか？
公式HPの物件概要にはそう書いてありましたよ。

[15: ご近所さん]

東京を知ってる人なら湾岸の人工島よりもここのほうがよっぽどマシだってことはわかると思う。
あんな場所は、メディアに踊らされてるおバカさんが買うところだよ。
ブームが去ればあっという間に暴落するだろう。

[16: 匿名さん]

>>15
お願いですから言葉を選んでくださいね。

ここは加賀や成増に比べて眺望がよさそうですね。
眺望原理主義者の自分にとってはイチオシです。
でも南向きの高層階はさぞかしお高いんでしょうね…。

[17: 周辺住民さん]

>>14
現地をごらんになったことありますか？
スレの名前で大きく現地で宣伝されているのでこのタイトルにしてます。
丸紅のホームページから検索してもこの名前が最初に出てきます。
なので、今はこのスレタイがベターかと。
正式な名称がわかった時点でスレタイを変えるのがいいのでは？

>>16
周りで18階建ては無いので、眺望はとてもいいでしょう。
特に南側は目の前の通り沿いを除いて低層住宅地域ですからね。
ただ南向きの部屋はコの字型なので全体の3分の1くらいかと。
だからおっしゃるとおり、南向きの最上階はかなりの値段になるでしょうね。

[18: 匿名さん]

住友と長谷工が絡んでいなければ検討するんだけどね。

[19: 物件比較中さん]

１７番さんがコの字型と書いておりますが、建物は一体ものでコの字型ということでしょうか？工事現場の図面ではA棟、B棟、C棟、D棟、と確か４つの棟が分離されて書かれていましたが、どういうことでしょうか？棟と棟を廊下でつなげてコの字型にするということでしょうか？
　あと、保育園は建物の１階にできるのでしょうか？ご存知ないでしょうか？

[20: 購入検討中さん]

この物件のまん前にあるバス停から浮き間行きの国際興業バスがでていますが、都営三田線の西台駅と埼京線の浮き間駅まで、朝の通勤時間帯でそれぞれ何分ぐらいかかるか知っている方はいらっしゃいますでしょうか？

[21: 物件比較中さん]

板橋の小豆沢ガーデンの跡地がマンションになるという噂を聞いたのですがどなたか詳細を知っていますでしょうか？

[22: 周辺住民さん]

>>19
以前、周辺住民に配布された計画書を見ると、
完全にコの字型ではないのですが、ほぼそれに近いものがあります。
Ａ棟、Ｂ棟とかあっても、設計上、すべてをつなげて作ることが出来ないため、
Ａ棟、Ｂ棟とか分かれているのだと思います。
あと、保育園は１階のようですね。
これは住民専用ではなくて、周辺住民も使えるものだと聞きました。
(間違っていたらすみません)
ちなみに以前配られた計画書では世帯数が４１９ではなく４３７ってなってたので、若干の変更があったのでしょうね。
>>20
西台駅までは渋滞はほとんど無いので日中と同じ20分くらい。
浮間舟渡までは中仙道の交差点で渋滞するので時間は読めません。
ちなみにこのバス、ときわ台駅近辺は循環なので
ときわ台駅を経由してから浮間舟渡へ向かいます。
だから物件前の「前野町」というバス停は片方向のみです。
帰りは西台駅から15分前後です。
また、バス停の行き先表記は確かありませんが、
同じバス停からときわ台駅経由で赤羽行きのバスが多数出ています。
ただこちらも赤羽までの時間は読めませんが、本数はかなりありますよ。

[23: 不動産購入勉強中さん]

以前、投稿した者ですが、私の投稿が多少はお役にたてたようでありがとうございます。１３番さんのマンション分譲価格の予想というご意見がございましたので、私の価格予想をさせて頂きたいと思います。なお私は、不動産専門家やもちろん売主さんではないので、間違えることもあろうかと思いますので、その点は考慮して下さい。
　南側の低層階は坪２５０万円前後（１００平米４LDKで７５００万円）
　南側の中層階は坪２７０万円前後（１００平米４LDKで８１００万円）
　南側の高層階は坪３００万円前後（１００平米４LDKで９０００万円）
　南側の最上階は１億円以上
　東側と西側はそれぞれ、上記の南側の坪あたりマイナス３０万円からマ　イナス５０万円ぐらい
　
　マンション購入では消費税のアップはあまり考慮に入れなくてよいのではないでしょうか。といいますのは、消費税は建物価格にしかかからないし、アップしたとしても今の税プラス５％程度でしょうから、額にして１５０万円程度のことだと思います。２０年から３０年ローンを組まれる場合は、金利やローン商品と収入の勉強をされた方がよいのではないでしょうか。
　また、マンション購入は経済的な問題以上に、購入する必要性、妥当性、緊迫性、物件のオンリーワン性、をご家族と考慮された方がいいのではないかと個人的には思います。
　私の考えでは、５年後ぐらいからは、郊外型の住宅地価格（駅前、商業地、オフィス地は除く）はダウントレンドに転じるのではないかと諸状況から考えておりますので、よほど建築資材がアップトレンドにならないかぎり、マンション価格はダウントレンドになるのではないかと思います。そして１０年後以降はマンションブームは低くなり、戸建てブームが高くなるのではないかと思います。金利については、長期ローンの場合は、なかなか読み切れませんし。ですので、マンション購入は人生の目標ではないでしょうから、買い急ぐ必要はないのではないでしょうか。
　まずはさくら事務所長嶋修さん著書の「本当にいいマンションの見極め方」という本とジムロジャーズさんの「商品の時代」という２冊の本を読まれてから、購入検討をされてみてはいかがでしょうか。

[24: 周辺住民さん]

>23さん
板橋区（しかも常盤台じゃなくて前野町）でも中層270万！
以前230万位？とか言っていたものですが、
今のトレンドならその位いってもおかしくないのかもしれませんね。
ただターゲット層は板橋・埼玉近辺の方が中心になりそうなだけに、
400戸超の大型物件がその水準で捌けるかは疑問です。

[25: 大手企業サラリーマンさん]

>>15
都心三区の住民だが、池袋ターミナルの東上線の小駅が、成城や田園調布と肩を並べて論じるのは、無理だよ。街の出来た経緯は別にして、土地としての評価は比較の対象外だ。

[26: 匿名さん]

>>23
東上線の各駅停車しか止まらない駅でその値段はありえない。
１割減ぐらいが適正ではないか。

[27: 不動産購入勉強中さん]

２３番の者です。予想価格に対するご意見ありがとうございました。みなさんの中で私の予想価格の高さに驚いている方が多いと思いますので、予想価格を見積もった経緯について簡単に述べさせて頂きます。
　１）この物件の売主さんに住友さんが入っているためです。住友さんの物件は、私の印象では多少相場より高めに設定することが多いように思います。（特にブランド地戦略の場合）また住友さんは竣工前後に売れ残りが総戸数の１５％程度ということも想定して高めに出しているように感じます。
　２）最近は、再開発、新開発により、今まで価値が希薄であった場所に新たな価値を市場（主として団塊ジュニアとアクティブシニア）に提案する物件が多くなってきたと思うためです。典型的な例では、TXの流山と柏の葉。（オオタカが生息する場所であの価格は新たな価値が創造できたためでしょう。）湾岸エリアの港南、芝浦、勝どき、豊洲、浦安。足立の西新井駅前。横浜のみなとみらいなどなど。もちろん、市場に提案しても成功する物件と失敗する物件はありますが。
　３）代打の切り札的な存在のリートの登場が、事業主側のリスクヘッジに貢献しているためです。売れ残りを恐れずに、強気な相場を構築する傾向につながるのではないでしょうか。物件によっては、代打というよりも主軸打者というのもありますが。
　４）最近は、今まで低く見積もられていた場所や人が暮らす場所でなかった場所が、通勤や生活に便利であるとパンフレットに書かれると、長期的な資産価値をあまり考えずに、現時点での利用価値を重視して購入される方が増えてきたように感じたためです。（私はマンションに長期的な資産価値があるかどうか疑問ですが。人口や経済が右肩上がりの時代は、問題ありませんが、これからの時代はそれでいいのでしょうか。）
　５）この物件の敷地は北側に工場が隣接していますが、南側の接道が広く、ほぼ整形地であるためです。また南側は第一種低層が広がります。そして構造がRCではなく、SRCであるのもコストがかかるのではないでしょうか。あと施工の長谷工さんは設備内装仕様をモダンに仕上げるの上手で値段が高くても納得される方も最近は多くなってきているように感じます。
　６）販売側の戦略である劇場化とスピード化に飲み込まれる方が結構いるため多少高くてもついつい買われる方が多いのではないかと思うためです。（団塊ジュニアの親である団塊世代の退職金も価格に上乗せしているのではないでしょうか。）現に、高い買い物なのに販売開始３ヵ月前でも、価格と仕様は未定であるため思考時間が少なく判断が難しくなりますね。（消費者保護の観点から、販売開始１年前から価格と仕様の発表を義務付ける制度創設を参院選の争点に加えてもらいたいですね。）
　７）マンションの需要と供給のバランスが供給サイドの方が有利であるため、相場よりも高くしても問題ないのではないでしょうか。特に、ここは、都心に結構近く、常盤台は城北地区でありながら、武蔵野市的なブランドが売りでしょうし。区外からの流入もある程度は期待しているのではないでしょうか。
　上記の理由はごく一部ですが、このような理由と比較査定と収益還元査定も取り込み私は価格を予想しました。

[28: 匿名さん]

詳しい解説ありがとうございます。

[29: 匿名さん]

予想価格（独断と偏見）
4,000万円前後〜9,000万円前後
（62.65m2　〜106.30m2）
但し、最上階にプレミアムルームがあれば、１億円台

[30: 匿名さん]

一つ懸念事項があります。
今回建設予定地の道路を挟んだ南側に「飯沼病院」があります。
この病院、実は精神病院なんです。

それも、良からぬ噂もチラホラ・・・事実かどうかは知りませんが。
（有名な神戸の事件の犯人が通院しているとか、その犯人が近くの印刷工場に就職しているとか・・・。）

この噂はともかく、近隣の方で見てらっしゃる人がいたら、この病院の状況を教えて頂ければと思います。

[31: ご近所さん]

↑
このガセネタずいぶん古いんですけど。

[32: 物件比較中さん]

この物件を検討している方の中には、板橋区内他マンションと比較していると思われますが、いくつか他地域で将来の分譲予定のマンション情報を知ったのですが、その詳細や時期についてご存知の方がいらっしゃいましたら、宜しくお願いします。以下に記述します。
　１）小豆沢ガーデンスポーツ跡
　２）板橋本町駅の清水町公務員宿舎地域
　３）十条の公務員宿舎跡地（石神井川付近）
　４）加賀レジデンス横の東洋インキ工場
　５）十条駅前

[33: 物件比較中さん]

３２番の者ですが、追加で６）上板橋南口駅前再開発も詳細を知っていますでしょうか？

[34: ご近所さん]

ここは
TOKYO MASTERPIECE PROJECT
（仮称）常盤台プロジェクト
のスレットです！

[35: 物件比較中さん]

３２番の者ですが、この物件を検討している方の多くは板橋区の他物件（現在、将来の物件）と比較検討していると思います。例えば、ブリリア成増、加賀レジデンス、ジオ常盤台、ブライトヒルズなどとトーキョーマスターピースとの比較。そういう観点から、トーキョーマスターピースと他物件を立地、建物、価格などの点で比較議論した方が買うサイドからすると有意義ではないでしょうか。ここの物件がどうこうということではなく、比較をすることによりこの物件の良し悪しがより明確になる趣旨で情報提供をお願いしました。

[36: 購入検討中さん]

>35様
そのようなことでしたら、各々のスレッドを立上げそこで情報交換すべきでしょう。
現地に出向けば看板で確認することも出来るはずです。
より詳しい情報を知りたければ、その販売会社に問い合わせれば、出来る限りの情報は、いただけるはずです。
他力本願では、御求めになられている物件は手に入らないのではないでしょうか。

[37: 物件比較中さん]

３５番ですが、ここのスレで他物件を比較しながら、ここの物件を検討することは（ソクラテスメソッド的に）、マンション購入側からするとおおいにメリットがあります。現在と将来の他物件とを同時スレで比較してトーキョーマスターピースを考えるのは、買う側からすると頭が加熱されるのを防ぎ、より冷静で賢明な判断ができるのではないでしょうか。また買う側からすると、ひとつのスレで他情報も（もちろん概略程度）得られたら、より一石二鳥ではないでしょうか。
　あとマンションコミュニティというサイトの趣旨と規約に照らしても、私の表現は合憲ではないでしょうか。
　他力本願と言われますが、ここのサイトをご覧になっている多くの方は、情報収集の観点でも利用していると思います。個人の情報収集能力には限界がございます。もちろん私的にも、独自の調査はしておりますが。
　また私が列挙しました物件情報をまったく知らない方もいらっしゃるでしょうから、そういう意味でも意義があります。
　３６番さんのご意見では、トーキョーマスターピースを買う側とこのスレを見る側の権利を抑制することにつながるのではないでしょうか。

[38: 物件比較中さん]

３７番の追加ですが、各スレを立ち上げて情報交換するのは、購入検討する側にどういうメリットがあるか理由を教えて頂けないでしょうか？私は、概略程度を比較したスレの方が、購入サイドのメリットがあると思うのですが。

[39: 物件比較中さん]

ソクラテスメソッド的に最寄りの駅と価格について比較してみました。
　１）トーキョーマスターピース：東武常盤台駅１０分。三田線板橋本町駅は徒歩では遠くて不可。価格は未定。
　２）加賀レジデンス：埼京線十条１０分。三田線区役所前駅１３分。価格は９０㎡３LDK程度で約６０００万円、１３０㎡４LDK程度で約８２００万円。
　３）ファインレジデンス：東武成増駅２分。有楽町線成増駅５分。価格は８０㎡３LDK程度で約４５００万円。
　４）ブライトヒルズ：三田線志村駅１０分。東武常盤台駅１９分。価格は８６㎡３LDK程度で約４５００万円。
　５）ジオときわ台：東武常盤台駅１０分。価格は９０㎡３LDK程度で約６５００万。
　６）上板橋南口駅前再開発タワーマンション（住友不動産竣工予定５年後？）：東武上板橋駅１分。価格は未定。
　７）ブリリア成増：東武成増駅１０分。有楽町線成増駅１０分。価格は９０㎡３LDK程度で約６５００万円。
　以上のデーターから流動性が内在された資産価値（賃貸価値）の観点から優れている物件は、３番と６番。コストパフォーマンス的には３番がすばらしいですね。（有楽町線は池袋新宿渋谷横浜直通になります）複数路線可能な２番３番７番は通勤通学に便利です。１番４番５番は人によって利便性が変わりますね。よって住環境が判断材料になるでしょう。
　１番の価格が９０㎡３LDK程度で６０００万円未満で６番の価格が９０㎡３LDK程度で６７００万円未満で販売されたらそこそこの人気物件になるのではないでしょうか。板橋区マンション購入層は５５００万円以上になると契約率はどのくらいかデータがそろっていないため不明ですが。マスコミ報道では、一般サラリーマンは５５００万円程度が限界らしいですね。
　１番の価格が４番と同じぐらいならば、交通利便性が他と比較して乏しいのも住環境と間取りでカバーできるでしょうが、価格が２番以上ならば、２番への購入流入が高まると予測されます。以上のデータを比較すると１番は交通利便性の観点からはコストパフォーマンスがあまりよくないと分かります。日本の不動産価値は交通利便性が極めて重要ですから、１番を買う側の注意点は、５０年間程度は永住する気持を持ち、通勤時間が長い分残業を減らすように努力すべきでしょう。
　以上のようにテーマを決めて物件比較することによりトキョーマスターピースの価値がいろんな角度から鮮明になりますね。この物件を購入検討している方の情報源になり、有益な議論にも発展するのではないでしょうか。

[40: 匿名さん]

↑
主観的でやたらと長く且つ間違いも多い。
こんなの参考にならんぞ！！
ここには似たような書き込みが多いけど同一人物の書き込みか？

[41: 匿名さん]

＞37，38，39様

キ（ギ）リシアの
えらい賢者の
な（名）を借りて
さんざん「弁明」
いい気なものかな

日本のマンションの情報比較に名前を借り出されたのを
聞いたら、きっとかの有徳の人も腰を抜かしたでしょうね。
（ちなみに私は36様とは別の者です。）

スレッド汚し、大変失礼いたしました。

[42: 物件比較中さん]

私の情報で間違いがあるのならば、その文言とそう思う理由を書いて下さる方がありがたいのですが。私としても、上司への報告書ではないので客観的に間違っている箇所も多少あるかもしれませんね。
　主観的というご意見がございますが、客観的な駅徒歩時間と価格広さを基にした市場の（最寄りの駅や路線を最も重視するお客さん。注意して頂きたいのは総合的に購入されるお客さんは入れてありません。）判断の傾向を記したものですよ。私の主観的な意見は特に書きませんでした。現に、３番の駅前ファインレジデンスはなかなかの人気でほとんど完売です。
　ソクラテスメソッドというのは、そんなにオーバーなシンキングスタイルではありません。Aに相反するBをぶつけて、Cという上位な考えを導き出すという日常生活でも役に立つ一般的な考え方だと思うんですが。
　来年になれば、全ては市場が（お客さん）答えを出してくれるでしょう。

[43: 匿名さん]

・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・レベルの低いうんちくは、もう散々・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[44: 匿名さん]

＞37，38，39

>トキョーマスターピースの価値がいろんな角度から鮮明になりますね。この物件を購入検討している方の情報源になり、有益な議論にも発展するのではないでしょうか。
ごめん、全くこの物件の価値が鮮明にならない。
そんな誰でも知ってることを書いて何が楽しいの？君のレスの内容は、
会議に出席している全員が熟知していることについて、延々と説明する
新入社員のようなものですね。

そもそも一般サラリーマンの購入限度額なんて、購入者からすると
どうでもいいことでしょ？要は自分の家庭の状況で、購入することが
できるかどうか。なにを訴えたくて一般サラリーマンの購入限度額を
書いたんですか？

そうか、今分かったぞ。これは釣りだな（笑）

わざわざ釣りにつられてコメントしてあげたので、ありがたくお思いくださいな。

[45: 匿名さん]

>37,38,39,42さま

貴方様の書き込みは、長々とした『荒らし投稿』にしか過ぎないと思います。
これ以上、荒らさないで頂きたい思いです。
今後の書き込みはご遠慮下さるようお願い致します。

かしこ

[46: 物件比較中さん]

３９ですが、表現の自由を検閲するからには合理的な理由を具体的に書いて頂けないでしょうか？（私は真面目に購入検討をマンションコミュニティのサイトの趣旨と規約の範囲内でおこなっているだけですよ。むしろ、私の内容にここまで野次を飛ばす方があらわれる方が不思議でなりません。意味がないと思うならば読み飛ばせばいいのでしょうし。４５番さんはこのサイトの管理者ですか？駅前の資産価値の高さや物件比較が荒らし投稿になると判断されるのは購入検討者のご意見とは思えません。）
　物件比較するスレなら別スレをつくるべきという理由も書かれない、間違っている箇所の指摘もない、新入会社員レベルであるというからには、少なくとも私の内容はやはり正しかったということですね。情報のレベルは不動産屋さんには低く感じるかもしれませんが、人によっては参考になる方もおられると思いますよ。
　一般のサラリーマンの購入限度額は極めて重要ですよ。それより高い価格でたくさん発売されたら、売れ行きが鈍化する目安になるでしょう。（インフレにはなっていないため。）売れ行きが鈍化したら、川口のとあるマンションのように、売主が買主に手付金を返し契約解除して、リートに投げ売りされるかもしれませんし。もしくは、部分的にリートが入り管理組合の意思統一が難しくなるかもしれません。または売れ行きが鈍化すると竣工後の転売がしずらくなったり、値引きによって最初の方との平等性が欠けたりしてしまう可能性があるでしょう。よって、約４００世帯のうち何パーセントが５５００万円を超えてくるか、売れ行きの目安となり購入する際には、重要だと私は感じております。マンションは共有財産なのですから。

[47: 周辺住民さん]

あのね、あなたが間違っているなんて誰も言ってないの。
ただ、駄文を読むのに耐えきれないだけなの。
２〜３行分の内容しかないんだから、手短にお願いします。

[48: 物件比較中さん]

３９ですが４７番さんは見落とされましたね。４０番さんが間違いも多いと指摘されていますが。また短く書かなければならない規約もないんじゃないでしょうか。むしろ、規約には言葉使いとして、最低限「です。」「ます。」を使いましょうと書かれていますが。文章のレベルにこだわるのならば、万人向けのサイトを覗かない方がいいのではないでしょうか。

[49: 物件比較中さん]

３９ですが、私はこのサイトの投稿と閲覧することをやめることにしましたので、不快に感じられた方がいらっしゃるようでしたらご安心下さい。この物件のモデルルームでみなさんとお会いすることもないでしょう。私は、マンション購入を検討していたのですが、マンション価格が下がるまで購入を取りやめることに致しました。丸紅さんのマンションに対する取り組みはすばらしいし、住友さんの物件は個人的にフィーリングがあうので残念でなりませんが。泣いてバショクをきるという気持ちです。
　以下に静観する理由を書かせて頂きます。私の主観的な評価です。
　１）７月２４日ロイターとのインタビューで、三友システムの井上社長が地価はミニバブル的で、ピーク近い、総合的にこのミニバブルがはじける可能性も年内にあると発言されていました。不動産鑑定士へのアンケートでもピークは１年先と現在がピークで６３％ぐらいだそうです。
　２）この物件の南側道路の交通量が結構多くて、騒音と排気ガスが私の体質にあわなさそうなためです。
　３）北側に工場が隣接しており、地震の際に万が一工場が火災になったら恐ろしいためです。今回の新潟地震でも原発が火災に見舞われていましたが、怖いですね。
　４）６０００万円以上払うのなら、施工が鹿島建設クラスが個人的にいいと思うためです。
　５）東武常盤台は不動産のアンケート調査によると（長谷工さんのHPに掲載されていました。）人気がないので資産価値的に心配なためです。１０年後は転売、賃貸が難しそうですね。スーパーが近いのは個人的に評価できますが、それだけでは資産価値はつかないでしょう。シティハウス成城もここと立地がある意味似ていましたが、完売にかなり時間がかかっていましたので、ここも心配です。
　６）私は結構怠け者ですので、駅前マンションでないと生活の積極性が失われてしまうためです。
　７）ここの地盤は都下の武蔵野付近と比較するとN値５０以上が深いので、マンション地震損傷を考えると、新新価格ならかなり痛いためです。
　８）マンション供給が過去最高で施工監理の精度が心配なためです。
　９）過去の構造偽造問題を受けて、強化された法令が最近施行されましたが、ここの建築確認はそれ以前の法令でとられているため心配です。
　１０）マンションの周辺が近隣商業地域なため、南や西がいつどんな商業施設がくるか不安なためです。工場地域も含めて。もちろん板橋区の中では恵まれた立地の方とは思いますが。
　ここが買えなくなり大変残念な気持ちですが、前向きに数年間、首都圏の価格が下がるまでサッカー観戦と仕事に打ち込もうと思います。
　長文失礼致しました。

[50: 購入検討中さん]

最後まで長ったらしい方でしたね。
泣いて馬謖を切るって意味違うし…。インタビューとかアンケート調査（吉祥寺や田園調布と比べるつもり？）とか、価格も見てないのに判断材料が貧弱すぎる。さようなら。

気を取り直して、この立地は資産価値という観点では良い部類に入ると思っています。板橋区の中では上品な街並みだし、通勤・買い物利便性も十分。これで加賀レジデンス並みのプライシングだったらなあ…。

[51: 匿名さん]

台風５号とともに、荒らしも去ったということでしょうか。
これで、平和になりますね。（笑）

[52: 匿名さん]

>>39

すばらしい知識を"疲労"してくれてありがとうございます。

(1) ソクラテスメソッドの意味が違う。
(2) 示されたデータからでは資産価値の優劣は決められない
(3) 泣いて馬謖を切るの意味が違う

難しい日本語やロジックを知って使いたい気持ちは分かりますが、
意味まで理解されてから使用されるのがよいかと思います。

せっかくの長文を書かれていますが、「シュレーディンガーの猫的に
売主が丸紅というマクロ的なデータを定性的にKT法を用いて分析
するとこの物件価格は坪210万円程度が妥当」と同じような文章に
しか読めません。

[53: 社宅住まいさん]

かなり下がったのでアゲついでに。
今年１２月販売開始みたいです。

現場は今、1階部分の鉄骨が組まれています。

[54: サラリーマンさん]

常盤台駅は各駅しか止まらないのがネックです。
最近、東武東上線を乗っていないのですが、準急・急行の停車駅
変わりました？？

[55: 匿名さん]

準急・急行、共に池袋の次は成増ですね、ちなみに時間は10分です。

[56: 匿名さん]

検討したいのですが、情報があまりないですね・・
高そうな気はしますがどなたか情報お持ちの方、お願いします。

[57: 購入検討中さん]

モデルルームがオープンしたら、住まいサーフィン等の評価サイトにも
情報が出てくるんじゃないですかね。

[58: 近所をよく知る人]

常盤台、極々一部の町並みは確かにいいですけどね、常盤台全部が高級住宅地と勘違いしている人も多いですよね。むしろ周辺住民に多いのかも。
最寄が東上線１本というのはプラス要因ではない。隣接するスポーツセンター、スーパーも…微妙。
それぞれの感覚でしょうが、個人的には車がないと…と思う位置ですね。
目の前の通りは片側１車線ですが割りと交通量はあります。
ここでこの規模、と言う事を考えると県下からの流入組を見込まないと売り切るのは難しいかと。
お屋敷町の魅力を享受…という売り文句がありますが、享受はできないともいます。
お屋敷町を駅までの間に一部通り過ぎるかもしれませんが、この物件にとっては何の恩恵も無いことですし、それをこの物件の位置まで持ち込もうとするのは強引過ぎます。

どちらにしても同じ区内でも加賀レジデンスと同一には考えられないかと。

[59: ご近所さん]

正式名称が決まったようです。

「常盤台ガーデンソサエティ」

今日、チラシ？が入っていて、この名前が書かれていました。

>>54様
東上線は各駅停車しか止まりませんが、
池袋まで11分。
各駅停車はラッシュ時もひどい混雑にならない。
急行、準急はラッシュ時ノロノロ。
(ラッシュ時成増→池袋は１６分)
ある意味各駅停車しか止まらない駅のほうがいいですよ。

[60: 管理担当者]

☆いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

このマンションの正式名称が決まったとのことですので、タイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

[61: スレ立て人]

管理担当者様
早速のタイトル変更ありがとうございました。
この場を借りてお礼申し上げます。

[62: 匿名さん]

何か新情報ありませんか？
ブリリア成増の板でもここの価格について語られていますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44041/

[63: 周辺住民さん]

ガーデンソサエティ・・・同地域でこれだけの大規模は新しい試みですから興味はないとは言いませんが、立地が良いとは思えないな〜。
駅近ってわけじゃないし、隣接道路も微妙だし、隣の商業施設(？)も普通…というより長期で見ると不安定かと。
駅も下りは埼玉の奥地行きなので乗らないだろうし、上りも池袋止まりではね・・・。途中の駅は全て区内近隣だから利用する事もなさそう。しかも中板では急行待ちとかさせられるわけで。電車の便に関してはいいとこないんだよね。

[64: 匿名さん]

なんか１０月２０日、２１日に住宅ローンの説明会をやるとかＤＭが届きました

[65: 匿名さん]

もう暫くは、好立地な物件は出て来ない様に思えます。ここ数年のマンションラッシュで用地がありません。ここの立地を良い方と捉えるか、悪いとするか、非常に難しいです。只、対価格なのでまだ判別ができませんね。おそらく強気で出て来ると思いますが・・・

[66: ご近所さん]

いや、わかりませんよ。
ペンタックスがＨＯＹＡと一緒になりますから、
ペンタックスが移転なんてこともありえそう。
そうすると、また前野町に大規模マンションなんてことも。
ま、推測ですけど。

板橋は、特に前野町は工場の移転によって、
跡地にマンションってケースが多いように感じます。

でもここはタクシー会社の跡地ですけどね。

[67: 周辺住民さん]

ペンタックスなんてもっと立地悪いじゃないか。

[68: ご近所さん]

その通り。SB通りを挟んで常盤台側は用途地域が違うし、バス通りも大きな土地はないから、大規模ではここ位でしょう。

[69: ご近所さん]

そのペンタックスよりさらに立地悪いところに、
すでに大規模物件があります。
もし、ペンタックスのところにマンション！なんてことになったら、
おそらく３００戸前後だと思います。
ガーデンソサエティと立地的にあまり大差ないですよ。
通りに面してないだけで。

ちなみに前野町近辺の大規模マンションには、
ほとんど「ガーデン」の文字が入ってます。
ガーデンソサエティ
メリーガーデン
レクセルガーデン
ガーデンパークス
ガーデンフォーラム
ヴィオスガーデン
何故？

[70: 購入検討中さん]

坪270〜290万くらい？

[71: 物件比較中さん]

俺は230超えたら降りる。
270〜280なんて出すならもうちょっと都心より買いますわ。

[72: 購入検討中さん]

俺は、225超えたら降りる

[73: マンコミュファンさん]

ここまで高くなってきてるんですね・・・
今のマンションが高く売れても、こっちが
高すぎて買えないです・・・・涙
前野町在住者

[74: 匿名さん]

坪230万とかって検討する気ないでしょ？
長谷工がどこまでグレード上げるかは判らないけど、
常盤台そば、商業施設・スポーツクラブ隣接、敷地内の緑地と抜群の住環境が、板橋平均価格で出てくる訳がない。上層階南向きで坪270万迄なら正直欲しい。

[75: 71]

>>74

俺だったら250出すくらいならいくら朝鮮学校あっても加賀レジの方がまだマシかな。よそ者だからそこまでして常盤台にこだわりないもん。

阪急物件は確かに高いところは250くらいあるみたいですが、安いとこは200万くらいですしねぇ。

[76: 匿名さん]

4,000万円前後〜9,000万円前後
（62.65m2　〜106.30m2）

[77: 匿名さん]

確かに平均坪単価230万はありえないよね〜
向きや、間取りによって下層階なら230万位からあるかもだけど。。
最上階なんかの広い部屋は軽く坪300超えてくると思うよ。
住友は高値追求が顕著だし、その位の価格帯でいく為に販売時期ずらして、寝かしてきたわけだから。
平均坪単価が230万〜250万位だったら、今年初め位の販売でも良かったとではと思われます。。。

[78: 匿名さん]

成増のブリリアでさえ坪２３０位出てますからねー。
ま、言い方を変えれば成増買う位ならこっち、となりますが。
でもって２５０超える位なら私も余裕で加賀ですね。
正直ここの立地の魅力は疑問です。
決して悪くはないですけどね。よい所も別に無い。
逆に地域住民のみに根付いてる名ばかりの常盤台ブランドもマイナス。
だって噂ばかりで高級住宅街って言っても実際見たらね。

[79: 匿名さん]

加賀もある種、もう旧価格だよね。
広め希望で、気に入った間取りがあれば買いだと思う。
これからの大手デベの価格は新々々々価格位だからｗ
冷静に考えて、東上線とか、板橋区は都心からの距離、利便性に比べて安すぎるんだよね。
ターミナル１０分程度の地域は軒並み坪300オーバーのこのご時世にマイナーなエリアだからと考えても差が開きすぎの感がある。
板橋区もようやく本格的な値上げの余波を受け始めたって感じですね。

[80: 匿名さん]

いや、マンション価格はピーク過ぎたろ。
これからは値下がりの季節だよ。

[81: 匿名さん]

価格のピークというかマンションバブルのピークが過ぎたのは事実だと思う。
ただ都内アドレス、ましてや２３区アドレスは用地の稀少性を考えると少なくとも横ばい。場合によってはまだまだ上昇となると思う。
再開発と謳われた都下郊外や都内でも市部は価格も冷めてくると思うけど。

[82: 購入検討中さん]

下がってきたのでageます。
販売は来年になってからだそうですね！

[83: 匿名さん]

ここってまだ価格表出てないんですか？

[84: 匿名さん]

価格表まではまだまだでしょう。
そもそも物件の資料でさえまだ「資料」と呼べる物ではない程度です。

[85: ご近所さん]

今日新聞折込が入りました。
価格はまだわかりません。
南東側角部屋は９７㎡４ＬＤＫです。
バルコニーが奥行き２．４ｍあるみたい。

[86: とっきー]

坪単価１８５万ってことはあり得ますかね？
ばかげた話しですけど、予算的にこれくらいじゃないと
買えないと思ってます。
大規模で長谷工ってところで、ほんの少し期待してます。

[87: 匿名さん]

>86さん
いや、それは無いから…。
坪185万しか出せないなら和光市辺りまで行っては如何でしょう。

[88: 匿名さん]

板橋のこの駅で400戸超、坪200万超でバンバン売れるとは考えにくいけどな。

いや、昨今売れない値付が流行ってるみたいだからここもそうなるのかもしれんが。ｗ

[89: 匿名さん]

成増も高かったのにそこそこ売れているようですから、成増同等かそれ以上じゃないですかね？

[90: 購入検討中さん]

南向きの棟だとかなり強気で、240〜260ぐらいでしょう！
東、西だと　210前後だと予想しています。

西側は、セントラルのビルがあるから
日なんて当たんないよね！

[91: ご近所さん]

広告みました。
＊＊＊は来るな！と言わんばかりの立派な・・・
あちこちで売れなくなってきてるとは聞くので、焦って買わないほうがいいと思う。

[92: ご近所さん]

もう工事が始まってるので、
西側の棟がどのくらいセントラルとの間隔があるかは、
セントラルの駐車場に行くとよくわかります。
７、８階以上は日当たりは関係なさそうです。

成増との比較が出てますが、
ときわ台と成増では、交通の便の良し悪しが違います。
ときわ台のほうが明らかに劣ります。だから成増も強気な価格ですよね。

ここは常盤台住宅地と融合させた売り文句をしてますが、
町名は所詮前野町。
常盤台と前野町では地価が違いすぎます。
でも売り文句が売り文句なだけに坪２４０くらいは堅いかも。

少し場所が離れますが、志村坂上にプラウドが建設されます。
そこは価格等競合しそうな感じ。
そしてプラウドも高そう。
最低でも４５００万？

[93: ご近所さん]

プラウド志村城山のことでしょうか？
4500万円なら絶対買いでしょう？？

[94: とっきー]

住所は板橋区前野町だし、
目の前の道路は交通量多いし、
裏手には印刷会社だし、
普通に考えれば一般サラリーマンでも購入可能な額だと思うが、
いま現状を考慮すると、
一般サラリーマンにはきついだろう。

ノーマルサラリーマンです。

[95: 物件比較中さん]

一般サラリーマンってどんな感じ？いくらくらいならいけるの？
前野町なんでダメなの？

[96: 匿名さん]

坪１８５なんて論外…みたいな意見もあるようだけど、あながちわからないかもよ。
ま、それでも条件的には一番下のランクだとは思うけど。
むしろここで２５０前後って方がねぇ。
大手だしこのあたりでは稀少な規模のプロジェクトだけど如何せん場所がね。
立地に重きを置く身としては板橋も良いと思うし、常盤台も良いと思うけどこの立地は残念な感じです。
売り文句が売る前から誇大広告というか、「ないない…」というのがわかっちゃっているのでこれで価格も強気なら売り抜きは難しいのでは？
駅近でもなくブランド地域でも無い(自称は所詮自称)、閑静でもなければ特別便利でもない場所in板橋なりの価格は今ならせいぜい２００〜２２０までだと思うけど。

成増との比較…電車便の人にとっては成増もありでしょう。
ただやはり感情面というかステイタス的にだいぶ分が悪い。
それを補うほど交通の便がいいとは思えないかな。

[97: 匿名さん]

ここの値段で今後の近隣物件の値段が左右しそうです。
成増と加賀は順調に完売に向けて売れているようですから、ここもそれなりに高いのではないの？
加賀の購入者がどの辺りから移り住んでくるのか分かりませんが、文京区豊島区辺りで物件を探していた人が加賀に流れているのかもしれません。
185万円という値段じゃ浮間とか船渡の値段になりつつあるのではと思います。

[98: 物件比較中さん]

外観のクオリティなどから察すると250前後で出してくるのではないかと。

ただし、最初に銀行でアンケートを取るくらいだから、価格についてはかなりナーバスになってると思います。世間じゃあ契約率の低下が報道されてるくらい、今後のマンション価格については懐疑的な感じだしね。

それに、この「ときわ台」て駅はあんまり便利でも高級でもないように感じるんだけどね。便利さでいえば、副都心線が使える氷川台に軍配が上がると思うのですが。

我が家では230なら検討継続

[99: 購入検討中さん]

２３０だと我が家は撤退です。
時期が若干違うとはいえ加賀と同じだと買えても買わない。
なんとか２００くらいで出て欲しいです。

[100: 匿名さん]

うちも２３０なら撤退ですね。
２３０ならわざわざここを検討する理由が無いから。
逆に２５０なんてつけようものなら購入せずとも行く末に興味がでてしまいます。
２２０までなら良いと思うけど、それ以上で出してくるなら１期で飛びついた人と最終期とでは明暗別れそうですね。
都内アドレスの用地の減少から見るとそんな格安で出してくるとは思わないけど、そろそろ謙虚さを出さないと購入側からも顰蹙買いますからね。