常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[427: 匿名]

421です。
板橋区報「広報いたばし」に載っております。
そこには「学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）」とあります。…という事は、学校選択出来ないという意味なのでしょうかね！？

426さんのおっしゃる事もよくわかります。
まだ入居者も決まってない時点で、通学区域の変更を決めた理由など、気になる方は、板橋区に聞いてみると良いと思います,
板橋区の問い合わせ先もありましたので載せます。
教育委員会新教育制度推進担当
電話 [phone]
です。

[428: 匿名さん]

＜前野小学校の通学区域の一部を中台小学校に変更します＞

前野町二丁目１６番に建設が予定されている大規模集合住宅により、前野小学校の通学区域内における児童数が増加し教室の不足が見込まれるため、通学区域の一部を変更します。

・変更日　４月１日
・対象となる地域　前野町２ノ１６〜１８・前野町６ノ１〜７
・変更前　前野小学校
・変更後　中台小学校

＊学校選択時における調整区域に指定します（大規模集合住宅建設地を除く）

・問　　　教育委員会新教育制度推進担当


週刊　広報いたばし　より

[429: 近所をよく知る人]

>同じ学年の小学生がいるご家庭はそんなに多いでしょうか？

まだあまり売れてないんだから、そんなことわかるはずも
ない。営業だって、一種の個人情報だから、買い主の情報
をもらずはずもない。

確か、どこかの区(もしかしたら板橋区かも)で、通学区域
を変えたのが大問題になったので、早めに言っておこうと
いうことじゃないでしょうか。

世帯構成によっては、杞憂に終わる可能性もあります。

このあたりはどこの小学校が駄目というのはないと
思いますけど。板橋区でいいと言われているのは、
加賀の金沢小と中台の緑小ですね。いずれも近くに
高価で大規模なマンションができて、レベルが向上したと
言われています。金沢小は加賀ガーデンハイツ、
緑小はサンシティ。加賀は350戸、サンシティは1500戸。
このマンション近くの小学校も住民のレベル次第でそう
なる可能性はあります。大規模なだけじゃ駄目みたいで
すね。高島平のマンモス団地の近くの小学校は、レベルが
高いとは言われていないので・・・。

[430: 購入検討中さん]

先日、MRを訪れましたが、結構盛況のようです。

雑誌のランキングに掲載されたことも影響しているようです。

状況としては高い部屋から売れているとのこと。

お金持ちの住む家なのでしょうか、、、。

[431: ご近所さん]

どうなんですかね。　高層階で南の値段が高いので、そういう部屋
が好まれているということではないでしょうか。

南の下のほうは、目の前の通りの人通りが多いので、好まれないの
ではないかと感じています。

6階くらいから上だと、遠くからだと部屋の詳細はわからないです。
近くからだと、わざわざのぞき込むようにしないと、やっぱり見え
ないし。

[432: ご近所さん]

前野小の学区域の話ですが、
３丁目の「コスモ東京ガーデンパークス」(３７１世帯)の建設が決まった際にも、
ガーデンソサエティと同じ理由で前野小の学区域が変更された経緯があります。
ちなみにその時は「コスモ〜」の場所のみ志村第一小に変更になりました。
そこにはもともと工場しか存在しなかったためにあまり問題にはなりませんでした。

もともと前野小は毎年３クラス分の入学希望者がおり、
これ以上人数が増えると転入による転校生等で４クラスの学年ができてしまう可能性があり
教室が足りなくなってしまう恐れがあるため、
そうならないためにも事前に学区域を変更してしまうのです。

ただ今回は、ガーデンソサエティの番地のみを中台小の学区域にすると、
その場所だけが飛び地になってしまうため、
他の隣接する６丁目の一部も学区域を変更したのです。
ですが今回はその６丁目の一部分にも現在前野小に通っている生徒さんが多いため、
調整区域を設けて、現在の住民からの反発を抑え、
現住民のいないマンション建設地のみを調整区域から省いたのです。

ちなみにガーデンソサエティから一番近い小学校は、前野小ではなく常盤台小になります。
ただ常盤台小は毎年学校選択制の抽選校になってしまいます。

[433: 購入検討中さん]

板橋区の学校年収ベスト5（by住まいサーフィン）

緑小学校 831
高島第五小学校 725
若葉小学校 658
若木小学校 658
志村小学校 600

中台中学校 655
志村第四中学校 625
高島第三中学校 606
志村第二中学校 569
桜川中学校 562

※数字は年収

[434: ご近所さん]

年収というのは、住んでいる人の年収という意味
ですか?

金沢小学校(加賀)が入っていないですね。

私は加賀とは全く関係ないですが、金沢小もかなり
レベルが高いと聞いたことがあります。

もっとも、金沢小のレベルが高いのは、近くの公務員宿舎の
ためと聞いたことがあるので、収入とは関係ないのかもし
れません。

緑小は、サンシティに付属して造られたような小学校なので
そうなんだろうと思いますけど。

[435: ご近所さん]

ガーデンソサイエティから1番近い小学校は常盤台小と書かれていますが、前野小と常盤台小は、遠さはほとんど変わらないと思いますよ。（直線距離ではなくて、子どもが通学することを考えてです）個人的な考えですが、SB通りを渡らないので、むしろ前野小への通学のほうが安全かもしれません。
でも、常盤台小はこの地域では人気があるので、遠さがほぼ変わらなければ、通わせたい保護者の方が多いのは事実です。

[436: 購入検討中さん]

434で紹介されている住まいサーフィンのページ、面白いですね！
すごい参考になりました。

[437: 入居予定さん]

明日のセミナー（管理）に行く方いますか？
自分は都合が付かず、行くことが出来ないのですが、
もし行かれる方がいればどのような内容だったのか…
教えていただけたら有り難いです。

[438: 入居予定さん]

私も行けなかったのですが、情報あれば教えていただきたいです。

それにしても、週末に行われるセミナー（？）を数日前に連絡するっていうのはどうなんでしょうか？売っておしまいではなくて、もう少し顧客フォローしていただきたいなぁと思ってしまったのですが、どこも同じなんですかね。

[439: 入居予定さん]

土曜日のセミナー(管理)ですが、私も都合がつかず欠席でした。が、次回開催予定はGWあたりに予定とのことでしたよ。

[440: 購入検討中さん]

ディベから先着順住戸の表が送られて来ました。
結構な数の住戸が載ってありました。
第１期でこんなに売れ残ったのでしょうか？？？
正直ちょっとびっくりしました。

[441: 契約済みさん]

土曜日に先着順住戸の契約をしました。はっきり言って、価格は安くないです。そして、現場を見に行った際、下層階の部分のシートが一部はずされ、タイルの色が見え始めてきました。タイルの色を見たときに、鮮やかな赤色でなく、濃い赤茶色の重厚感のあるタイルが見えたときは、とてもうれしかったです。パンフレットやホームページの鮮やかさではなく、落ち着いた色なので、自分好みでよかったと思ってます。なので、価格に見合う物件と私は思いました。コンクリートの基礎部分を見た方いらっしゃいますか？すごく綺麗なコンクリートでしたよ。

[442: 契約済みさん]

先週末に契約しました。

価格は安くはありませんでしたが、子供の関係上来年の
四月までに入居が必要だったことと、実家が近く周辺を
よく知っていたこと、大規模物件が希望だったので、
ここに決めました。

気に入った物件なので、今後のローンの返済もがんばれる
と思っています。

写真は三徳の駐車場から西側の棟を撮ってみました。

[443: 物件比較中さん]

この写真は、立体駐車場からですね♪

子供がセントラルのスイミングに通っておりますので
週１回はこのマンションの進行状況を見ております。

「あぁ、段々と高くなってきたなぁ」とか
「空からお金が降ってこないかなぁ」とか思いながら眺めてます（笑）

ここの物件は予算オーバーなので、私には無理そうですが
空からお金が降ってくれば買えるかもしれません（笑）

まだ迷い中。。。。。。

[444: 契約済み]

私も毎週見に行ってますがだいぶできてきてこれからがとても楽しみです。先日の説明会など参加すると少しずつ実感がわいてきますね。ただお話にも出てましたが、説明会の案内はもう少し余裕をもって出してもらいたいものです。

[446: 契約済みさん]

この物件は今後値下がりみたいなことはあるんでしょうかね、。

都心の値下がりが始まっている今、今後が気になります。

値下がった場合、契約済みの人はどうなるのかな、、。

[447: 匿名さん]

この物件に限らず、新築マンションは、値下がり基調です。
郊外ほどではないと思いますが。

後期販売の物件を値段を予定より下げて売るのは適法です。
初期販売の人にはなんの影響も与えません。

マンション業者が残り物件を大幅値下げして、既住民から訴訟を起こされたことがありますが、住民側敗訴です。

http://ameblo.jp/m-douyo-saito/entry-10069081797.html

亀戸レジデンスのように、値段をさげた分、返却したケース
はありますが、極めてまれでしょう。売れなければ値段
さげざるをえません。それは経済上、きわめて当然の話。
良心的な話だとは思いますが、そこまでやっても、亀戸
も売れ残って大変みたいです。なぜわかるかのかという
と毎週のように、亀戸の業者から電話がかかってくるから
です。

竣工後２年が経過すると、中古扱いになりますので、この
時点で買うのが一番安く買えることになります。しかも、
中身は新築。どうしても欲しい物件で、とにかく安いほう
が良いのであれば、築浅で売りに出されるのを待つのも
ひとつの手です。近隣の業者に声をかけておけば、売りが
出た時に教えてくれます。これだけ戸数が多ければ、
築浅で出てくる数も少なくないと思います。

ただし、デベロッパーには、賃貸業者に売り渡すという
手があるので、どこまで値引きされるかはわかりません。
賃貸業者に売り渡した部屋が多くなると、管理上好ましく
ないことになります。賃貸人は、マンションの保守に
興味を示しませんので・・・。

大規模物件はいいところもありますが、それは完売できた
時の話ですね。今は、販売戸数が多いと売り切るのに
大変ではないでしょうか。値段がすごく安い物件なら
別ですが。

一番いいのは、安くなるまで待つという手だと思います。
値段が上がる要素が、今の日本の経済には全くありません。
少なくとも秋までは待ったほうが良いでしょう。来年の
ことはさすがに予測がつきませんけど。あるいは、どう
しても欲しいのでなければ、住宅買わないというのも
方針としてはおかしくないと思います。

値段が値段ですから、よく考えてください。