常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[22: 周辺住民さん]

>>19
以前、周辺住民に配布された計画書を見ると、
完全にコの字型ではないのですが、ほぼそれに近いものがあります。
Ａ棟、Ｂ棟とかあっても、設計上、すべてをつなげて作ることが出来ないため、
Ａ棟、Ｂ棟とか分かれているのだと思います。
あと、保育園は１階のようですね。
これは住民専用ではなくて、周辺住民も使えるものだと聞きました。
(間違っていたらすみません)
ちなみに以前配られた計画書では世帯数が４１９ではなく４３７ってなってたので、若干の変更があったのでしょうね。
>>20
西台駅までは渋滞はほとんど無いので日中と同じ20分くらい。
浮間舟渡までは中仙道の交差点で渋滞するので時間は読めません。
ちなみにこのバス、ときわ台駅近辺は循環なので
ときわ台駅を経由してから浮間舟渡へ向かいます。
だから物件前の「前野町」というバス停は片方向のみです。
帰りは西台駅から15分前後です。
また、バス停の行き先表記は確かありませんが、
同じバス停からときわ台駅経由で赤羽行きのバスが多数出ています。
ただこちらも赤羽までの時間は読めませんが、本数はかなりありますよ。

[23: 不動産購入勉強中さん]

以前、投稿した者ですが、私の投稿が多少はお役にたてたようでありがとうございます。１３番さんのマンション分譲価格の予想というご意見がございましたので、私の価格予想をさせて頂きたいと思います。なお私は、不動産専門家やもちろん売主さんではないので、間違えることもあろうかと思いますので、その点は考慮して下さい。
　南側の低層階は坪２５０万円前後（１００平米４LDKで７５００万円）
　南側の中層階は坪２７０万円前後（１００平米４LDKで８１００万円）
　南側の高層階は坪３００万円前後（１００平米４LDKで９０００万円）
　南側の最上階は１億円以上
　東側と西側はそれぞれ、上記の南側の坪あたりマイナス３０万円からマ　イナス５０万円ぐらい
　
　マンション購入では消費税のアップはあまり考慮に入れなくてよいのではないでしょうか。といいますのは、消費税は建物価格にしかかからないし、アップしたとしても今の税プラス５％程度でしょうから、額にして１５０万円程度のことだと思います。２０年から３０年ローンを組まれる場合は、金利やローン商品と収入の勉強をされた方がよいのではないでしょうか。
　また、マンション購入は経済的な問題以上に、購入する必要性、妥当性、緊迫性、物件のオンリーワン性、をご家族と考慮された方がいいのではないかと個人的には思います。
　私の考えでは、５年後ぐらいからは、郊外型の住宅地価格（駅前、商業地、オフィス地は除く）はダウントレンドに転じるのではないかと諸状況から考えておりますので、よほど建築資材がアップトレンドにならないかぎり、マンション価格はダウントレンドになるのではないかと思います。そして１０年後以降はマンションブームは低くなり、戸建てブームが高くなるのではないかと思います。金利については、長期ローンの場合は、なかなか読み切れませんし。ですので、マンション購入は人生の目標ではないでしょうから、買い急ぐ必要はないのではないでしょうか。
　まずはさくら事務所長嶋修さん著書の「本当にいいマンションの見極め方」という本とジムロジャーズさんの「商品の時代」という２冊の本を読まれてから、購入検討をされてみてはいかがでしょうか。

[24: 周辺住民さん]

>23さん
板橋区（しかも常盤台じゃなくて前野町）でも中層270万！
以前230万位？とか言っていたものですが、
今のトレンドならその位いってもおかしくないのかもしれませんね。
ただターゲット層は板橋・埼玉近辺の方が中心になりそうなだけに、
400戸超の大型物件がその水準で捌けるかは疑問です。

[25: 大手企業サラリーマンさん]

>>15
都心三区の住民だが、池袋ターミナルの東上線の小駅が、成城や田園調布と肩を並べて論じるのは、無理だよ。街の出来た経緯は別にして、土地としての評価は比較の対象外だ。

[26: 匿名さん]

>>23
東上線の各駅停車しか止まらない駅でその値段はありえない。
１割減ぐらいが適正ではないか。

[27: 不動産購入勉強中さん]

２３番の者です。予想価格に対するご意見ありがとうございました。みなさんの中で私の予想価格の高さに驚いている方が多いと思いますので、予想価格を見積もった経緯について簡単に述べさせて頂きます。
　１）この物件の売主さんに住友さんが入っているためです。住友さんの物件は、私の印象では多少相場より高めに設定することが多いように思います。（特にブランド地戦略の場合）また住友さんは竣工前後に売れ残りが総戸数の１５％程度ということも想定して高めに出しているように感じます。
　２）最近は、再開発、新開発により、今まで価値が希薄であった場所に新たな価値を市場（主として団塊ジュニアとアクティブシニア）に提案する物件が多くなってきたと思うためです。典型的な例では、TXの流山と柏の葉。（オオタカが生息する場所であの価格は新たな価値が創造できたためでしょう。）湾岸エリアの港南、芝浦、勝どき、豊洲、浦安。足立の西新井駅前。横浜のみなとみらいなどなど。もちろん、市場に提案しても成功する物件と失敗する物件はありますが。
　３）代打の切り札的な存在のリートの登場が、事業主側のリスクヘッジに貢献しているためです。売れ残りを恐れずに、強気な相場を構築する傾向につながるのではないでしょうか。物件によっては、代打というよりも主軸打者というのもありますが。
　４）最近は、今まで低く見積もられていた場所や人が暮らす場所でなかった場所が、通勤や生活に便利であるとパンフレットに書かれると、長期的な資産価値をあまり考えずに、現時点での利用価値を重視して購入される方が増えてきたように感じたためです。（私はマンションに長期的な資産価値があるかどうか疑問ですが。人口や経済が右肩上がりの時代は、問題ありませんが、これからの時代はそれでいいのでしょうか。）
　５）この物件の敷地は北側に工場が隣接していますが、南側の接道が広く、ほぼ整形地であるためです。また南側は第一種低層が広がります。そして構造がRCではなく、SRCであるのもコストがかかるのではないでしょうか。あと施工の長谷工さんは設備内装仕様をモダンに仕上げるの上手で値段が高くても納得される方も最近は多くなってきているように感じます。
　６）販売側の戦略である劇場化とスピード化に飲み込まれる方が結構いるため多少高くてもついつい買われる方が多いのではないかと思うためです。（団塊ジュニアの親である団塊世代の退職金も価格に上乗せしているのではないでしょうか。）現に、高い買い物なのに販売開始３ヵ月前でも、価格と仕様は未定であるため思考時間が少なく判断が難しくなりますね。（消費者保護の観点から、販売開始１年前から価格と仕様の発表を義務付ける制度創設を参院選の争点に加えてもらいたいですね。）
　７）マンションの需要と供給のバランスが供給サイドの方が有利であるため、相場よりも高くしても問題ないのではないでしょうか。特に、ここは、都心に結構近く、常盤台は城北地区でありながら、武蔵野市的なブランドが売りでしょうし。区外からの流入もある程度は期待しているのではないでしょうか。
　上記の理由はごく一部ですが、このような理由と比較査定と収益還元査定も取り込み私は価格を予想しました。

[28: 匿名さん]

詳しい解説ありがとうございます。

[29: 匿名さん]

予想価格（独断と偏見）
4,000万円前後〜9,000万円前後
（62.65m2　〜106.30m2）
但し、最上階にプレミアムルームがあれば、１億円台

[30: 匿名さん]

一つ懸念事項があります。
今回建設予定地の道路を挟んだ南側に「飯沼病院」があります。
この病院、実は精神病院なんです。

それも、良からぬ噂もチラホラ・・・事実かどうかは知りませんが。
（有名な神戸の事件の犯人が通院しているとか、その犯人が近くの印刷工場に就職しているとか・・・。）

この噂はともかく、近隣の方で見てらっしゃる人がいたら、この病院の状況を教えて頂ければと思います。

[31: ご近所さん]

↑
このガセネタずいぶん古いんですけど。

[32: 物件比較中さん]

この物件を検討している方の中には、板橋区内他マンションと比較していると思われますが、いくつか他地域で将来の分譲予定のマンション情報を知ったのですが、その詳細や時期についてご存知の方がいらっしゃいましたら、宜しくお願いします。以下に記述します。
　１）小豆沢ガーデンスポーツ跡
　２）板橋本町駅の清水町公務員宿舎地域
　３）十条の公務員宿舎跡地（石神井川付近）
　４）加賀レジデンス横の東洋インキ工場
　５）十条駅前

[33: 物件比較中さん]

３２番の者ですが、追加で６）上板橋南口駅前再開発も詳細を知っていますでしょうか？

[34: ご近所さん]

ここは
TOKYO MASTERPIECE PROJECT
（仮称）常盤台プロジェクト
のスレットです！

[35: 物件比較中さん]

３２番の者ですが、この物件を検討している方の多くは板橋区の他物件（現在、将来の物件）と比較検討していると思います。例えば、ブリリア成増、加賀レジデンス、ジオ常盤台、ブライトヒルズなどとトーキョーマスターピースとの比較。そういう観点から、トーキョーマスターピースと他物件を立地、建物、価格などの点で比較議論した方が買うサイドからすると有意義ではないでしょうか。ここの物件がどうこうということではなく、比較をすることによりこの物件の良し悪しがより明確になる趣旨で情報提供をお願いしました。

[36: 購入検討中さん]

>35様
そのようなことでしたら、各々のスレッドを立上げそこで情報交換すべきでしょう。
現地に出向けば看板で確認することも出来るはずです。
より詳しい情報を知りたければ、その販売会社に問い合わせれば、出来る限りの情報は、いただけるはずです。
他力本願では、御求めになられている物件は手に入らないのではないでしょうか。

[37: 物件比較中さん]

３５番ですが、ここのスレで他物件を比較しながら、ここの物件を検討することは（ソクラテスメソッド的に）、マンション購入側からするとおおいにメリットがあります。現在と将来の他物件とを同時スレで比較してトーキョーマスターピースを考えるのは、買う側からすると頭が加熱されるのを防ぎ、より冷静で賢明な判断ができるのではないでしょうか。また買う側からすると、ひとつのスレで他情報も（もちろん概略程度）得られたら、より一石二鳥ではないでしょうか。
　あとマンションコミュニティというサイトの趣旨と規約に照らしても、私の表現は合憲ではないでしょうか。
　他力本願と言われますが、ここのサイトをご覧になっている多くの方は、情報収集の観点でも利用していると思います。個人の情報収集能力には限界がございます。もちろん私的にも、独自の調査はしておりますが。
　また私が列挙しました物件情報をまったく知らない方もいらっしゃるでしょうから、そういう意味でも意義があります。
　３６番さんのご意見では、トーキョーマスターピースを買う側とこのスレを見る側の権利を抑制することにつながるのではないでしょうか。

[38: 物件比較中さん]

３７番の追加ですが、各スレを立ち上げて情報交換するのは、購入検討する側にどういうメリットがあるか理由を教えて頂けないでしょうか？私は、概略程度を比較したスレの方が、購入サイドのメリットがあると思うのですが。

[39: 物件比較中さん]

ソクラテスメソッド的に最寄りの駅と価格について比較してみました。
　１）トーキョーマスターピース：東武常盤台駅１０分。三田線板橋本町駅は徒歩では遠くて不可。価格は未定。
　２）加賀レジデンス：埼京線十条１０分。三田線区役所前駅１３分。価格は９０㎡３LDK程度で約６０００万円、１３０㎡４LDK程度で約８２００万円。
　３）ファインレジデンス：東武成増駅２分。有楽町線成増駅５分。価格は８０㎡３LDK程度で約４５００万円。
　４）ブライトヒルズ：三田線志村駅１０分。東武常盤台駅１９分。価格は８６㎡３LDK程度で約４５００万円。
　５）ジオときわ台：東武常盤台駅１０分。価格は９０㎡３LDK程度で約６５００万。
　６）上板橋南口駅前再開発タワーマンション（住友不動産竣工予定５年後？）：東武上板橋駅１分。価格は未定。
　７）ブリリア成増：東武成増駅１０分。有楽町線成増駅１０分。価格は９０㎡３LDK程度で約６５００万円。
　以上のデーターから流動性が内在された資産価値（賃貸価値）の観点から優れている物件は、３番と６番。コストパフォーマンス的には３番がすばらしいですね。（有楽町線は池袋新宿渋谷横浜直通になります）複数路線可能な２番３番７番は通勤通学に便利です。１番４番５番は人によって利便性が変わりますね。よって住環境が判断材料になるでしょう。
　１番の価格が９０㎡３LDK程度で６０００万円未満で６番の価格が９０㎡３LDK程度で６７００万円未満で販売されたらそこそこの人気物件になるのではないでしょうか。板橋区マンション購入層は５５００万円以上になると契約率はどのくらいかデータがそろっていないため不明ですが。マスコミ報道では、一般サラリーマンは５５００万円程度が限界らしいですね。
　１番の価格が４番と同じぐらいならば、交通利便性が他と比較して乏しいのも住環境と間取りでカバーできるでしょうが、価格が２番以上ならば、２番への購入流入が高まると予測されます。以上のデータを比較すると１番は交通利便性の観点からはコストパフォーマンスがあまりよくないと分かります。日本の不動産価値は交通利便性が極めて重要ですから、１番を買う側の注意点は、５０年間程度は永住する気持を持ち、通勤時間が長い分残業を減らすように努力すべきでしょう。
　以上のようにテーマを決めて物件比較することによりトキョーマスターピースの価値がいろんな角度から鮮明になりますね。この物件を購入検討している方の情報源になり、有益な議論にも発展するのではないでしょうか。

[40: 匿名さん]

↑
主観的でやたらと長く且つ間違いも多い。
こんなの参考にならんぞ！！
ここには似たような書き込みが多いけど同一人物の書き込みか？

[41: 匿名さん]

＞37，38，39様

キ（ギ）リシアの
えらい賢者の
な（名）を借りて
さんざん「弁明」
いい気なものかな

日本のマンションの情報比較に名前を借り出されたのを
聞いたら、きっとかの有徳の人も腰を抜かしたでしょうね。
（ちなみに私は36様とは別の者です。）

スレッド汚し、大変失礼いたしました。