常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[343: 購入検討中さん]

いよいよ明日が抽選日ですね。
どのくらいの倍率になっているのでしょうか？
ちなみに私が申し込んだ部屋は、営業さんから
「５倍」
と聞いております。

[344: 匿名さん]

今日の抽選会に行かれる方はいるんでしょうか？

[345: 匿名さん]

1月29日付の交通新聞によると東上線の池袋駅が改良され、乗換えがシームレスになる
そうですね。詳細は明かされていませんが、池袋での乗換えが便利になるのは間違い
なさそうです。

[346: 物件比較中さん]

2008年6月に開通予定の副都心線は関係がないと知って、ちょっとがっかり。

副都心線の場合、乗り換えしなくて渋谷に行けるのは断然便利。乗り換え場所が
近くても乗り換える必要があるのとないのとでは段違い。

私はパスすることに決めました。

たぶん、近い将来、消費税があがると思うので、そろそろ決めたいと思って
いるのですが、手頃な価格で、便利なマンションってなかなかないですね。

ここのマンションも南側に住めれば幸せになれる可能性はあると思っていま
すが、南側は高すぎ。西側にはとても住む気になれない。夏は西日が猛烈
に暑そうだし、景色はとなりのスーパーって、相当寂しい。

もう少し待ったら、値段の多少安い手頃なマンションが出てくるのでしょう
かね。少々絶望的になっています。ここも、売れ残りは確実でしょうが、
値段さげられないでしょうし、どうするのかな。まあ、一括で賃貸業者に
売りに出すということは考えられしょうが、賃貸で住む人は、大事に
住まないので、どんどん雰囲気が悪くなっていきます。

むしろ埼玉あたりで探したほうがいいのかなと思い始めました。埼玉も
奥のほうではなく、東京との県境あたり。

[347: 購入検討中さん]

＞南側は高すぎ。
その辺りの予算なら埼玉で探せば良いのがあるよ。
都心だと高すぎ、狭すぎっていう人にとっては
ここは良い物件でしょうね。

[348: 物件比較中さん]

昨日の抽選はどんな感じだったのでしょうかね？
ブリリア成増と比べて　金額の割りにオプションが多いことと　無理に高級感をだしているように感じるのですが・・・やはり長谷工？？？

[349: 物件比較中さん]

ブリリア成増は今となってみれば良い物件だったと思います
が、私は出遅れました。買おうとした時は、狭い物件しか
ありませんでした。

しかし、ブリリアも100%手放しで喜べる物件ではないです。
悪名高い川越街道に面しているため、騒音とかガスが多い
です。それを嫌がって、抽選通ったのに止める人もすくな
からずいたようです。　もう完売みたいなので、多少悪口
言っても大丈夫だと思って書いています。

ある程度の日当たりがあって、通勤にもあまり不便でも
なく、家族がぎゅうぎゅう詰めでなく暮らせる、といった
物件を探しているだけなんですが、7000万円以上ださない
と、それが手に入らないって、どういう国なのかなと思い
ます。

新築マンションって値段が下がったことはないのではない
でしょうか。トータル額としては下がっていますが、坪
単価です。坪単価があがっていて、トータル額がさがって
いるということは狭くなっているということだと思います
が。そういう点では、このマンションは広々していて
いいほうなのかなとは思います。この先、本当にマンショ
ンの値段が下がってくるのでしょうか。

売れなかった物件を下げて売ってくれるということはない
のでしょうか。

[350: 匿名さん]

ＭＲ見ました。
対応：日曜日、予約制なので十分な対応はできないと言われた。
　　　ビデオ＋スライド
　　　　　池袋の説明不要。　　　
　　　　　常盤台駅周辺の説明なし。　　
　　　　　田園調布、成城学園との比較はこじつけ。
　　　　　前野町全体の環境説明なし。
　　　　　デザイナーの説明不要。
　　　営業
　　　　　こちら側の事情（生活スタイル、現状の住居など）質問一切なし。
　　　　　一方的説明と売れ残りを即決で売りたがる姿勢。
　　　部屋
　　　　　間取り変更とオプションだらけで、オリジナルのイメージ掴めない。
物件：共用施設ははじめの物珍しさを過ぎると利用しなくなり荒れる。
　　　保育園の経営とマンションとの関係不明。（園児が少なくなった場合など）
　　　保育園はまったく日が当らない。
　　　駐車場機械式５段で入出庫に時間がかかりそう。
　　　あの敷地面積でなぜ自走式１００％にしなかったのか。
　　　雨天時は駐車場からエントランスに行く間濡れる。
　　　ダブルオートロックは、外部の人が入る場合、居住者が２度解錠する必要がある。
　　　エレベーター５基の内２基は非常用。
　　　非常階段の手すりが格子状なので、高層階は怖い。
　　　東棟にエレベータがない。
　　　収納少ない。
　　　食器棚置き場が狭い。
　　　洗濯機防水パンが小さい。
　　　壁紙、床ビニール部、縁木の素材がチープ。
　　　屋外コンセント、バルコニー奥行＆手すり、キッチン引き出し（オートレール）、
　　　浴槽縁コーキングはＯＫ。
　　　浴室壁の凹凸は掃除がしにくい。
　　　耐震ラッチなし。
　　　廊下幅狭い。
　　　押入れの仕様が確認できない。
　　　上記以外の装備は一般並み。
価格：かなり割高。
　　　駐車場高い。
　　　管理費安い。
　　　修繕積み立て費５年後との値上がり幅大きい。

以上率直な感想です。みなさまのご意見をお願いします。

[351: 物件比較中さん]

>350
要諦をおさえた説明ありがとうございます。
機械式駐車場を含めてメンテナンス負荷が大きい物件の割に管理コストを圧縮しすぎだと思います。
営業のコンサルティング能力の低さと言い、売れればいいやという安易な態度も引っかかりますね。

[352: 物件比較中さん]

>350

ちょっと厳しすぎ。

立地が良いのだから、仕方ないのでは・・・

内装は後からでも変更できますが、立地は後からは変更
できません。

私も、日曜日に突然いきましたが、丁寧な説明でした。
空いていたせいかもしれません。

それと、今回は第Ｉ期なので、まだ売れ残りは不明ですよね。
土曜日に抽選だったはず。私は、第ＩＩ期にどうするか決める
予定です。

なお、しばらく前から都内のマンションを探していますが、
傷のないマンションは見あたりません。港区あたりで、何億
も出せれば違うのでしょうが・・・。最近は、都内で買える
だけいいのかなという気分です。

[353: 物件比較中さん]

第一期販売の7割ほどは決まったらしいですね。

[354: 匿名さん]

同じような価格帯でもう少し都心を狙っていました。
文京区境の豊島区とかいいかと思いましたが、池袋や
駒込や巣鴨というと、やっぱり環境面でラブホテルが
駅近くにあったりパチンコやがあったりで、候補から
外れました。上板橋は庶民的で、常盤台も南口は飲み屋街で
なかなか微妙ですが、子供の通学は北口ですから、通学する
とすれば、ここは結構いい環境ではないかな、と思います。
常盤台は、なぜか昔からある小さな商店がつぶれずに細々と
道路の左右にあるのがほのぼのしていていい感じです。
とりあえず子供が歩ける環境の町ではあると思います。
あとは出前のできる美味しいすし屋とか蕎麦屋があるかどうか
を調査します。

[355: 申込予定さん]

>350さん

売れ残り物件の押し売りという言い方をしていましたが、営業さんは
「今まで商談をしてきている方以外の方で、興味がある方がいらっしゃった場合に購入を勧められるような部屋も抽選以外でよういしています」と言っていました。
なので、売れ残り物件ではないと思うのですが、とり方の違いでしょうか？（だとしたらすみません。）

エレベーターに関しては、２基は公園部分にいく用と聞きました。
３基はメインエントランス行きだとか。非常時にエレベーター使うというのも変な話ですよね。


本気で購入を検討したいとおもうのであれば、営業の方に、ご自分の状況なりを説明したりして
ご自分からアクションをおこしてもいいのでは？と思うのですが、いかがでしょう。対応してくださると思いますよ。ないものねだりをしてもはじまりませんから。

[356: ビギナーさん]

60m2台の狭いマンションが前野町準工業地であの高価格というのは納得いかないのですが、魅力を教えて下さい。

[357: 購入検討中さん]

準工業地でありますが、許容率３００％で建てることができる筈なのに
２００％で建てています。これも高価格の要因です。

[358: 物件比較中さん]

MR見てきました。
価格が高いですね。本来の常盤台のエリアから外れているのに、高すぎです。
将来的な資産価値として、どうなのでしょう。
以前、この場所にはタクシーの営業所と車庫がありました。
道路の向かい側に飯沼病院（閉鎖病棟付きの精神病院）があるのも気になります。

お墓の近くは価格が下がると聞きますが、精神病院の近くというのは資産価値にどのように影響するのでしょうか？

[359: サラリーマンさん]

>355さん

私はMR言ってませんが、それが営業さんの言った言葉なら、間違いなく売れ残りそのものですね。
それも分からないようだとちょっとまずいかも、です。

[360: サラリーマンさん]

実際、準工業地域というのは、
マンション価格の大きなディスカウント要因になることは
通常ないですよ。

[361: 購入検討中さん]

>常盤台のエリアから外れているのに、

目の前が常盤台。めくじらたてるほどですか?

[362: 購入検討中さん]

>実際、準工業地域というのは、
マンション価格の大きなディスカウント要因になることは

おっしゃるとおり。

まずいのは、商業地域と工業地域。これらは日影規制が
一切ありません。日影になっても何も文句言えないし、
自治体も助けてくれません。まあ、逆に言えば、商業
地域だから、日影気にせずに高いマンションが建てられ
るということでもあります。

駅に極端に近いマンションなんかでは良くあります。
日影規制について自治体のページを読めばわかりま
すが、準がついているだけで、住居としてはかなり
確保されているのがわかります。