常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[2: ご近所さん]

ホームページです

http://www.tokiwadai-419.com/

[3: 不動産購入勉強中さん]

最近、板橋区を歩きましたが、ここ数年でこのエリアも中規模以上のマンションが増えてきましたね。中規模以上の需要（団塊ジュニア）が見込めるようになってきたのですかね。鹿島さんの加賀、東京建物さんの成増、住友さんの上板橋駅の南口駅前再開発事業などもありますし。上板橋はすごい規模ですね。かなりのタワーマンションが３棟と商業施設が計画されているようですし。今後１０年間はこのエリアは増加していくのですかね。消費者からするといい意味で競争地域になって欲しいですね。さて、ここもですが、だいたいが用途地域が（準）工業地域にマンションがぽつぽつと建設されています。但し、比較的音も静かで、匂いもないですが、長年住むと、健康的にはどうでしょうか？個人差はあるでしょうが。先日板橋の大手印刷工場からのロッカクロム問題が報道されていましたが、心配です。この辺りと、例えば武蔵野市民の医療費負担の比較データがあれば分かるかもしれませんが、誰かご存知ないでしょうか？

[4: 匿名さん]

なんか、プロジェクト名はすごいですね。

[5: ご近所さん]

板橋区は最近工場の郊外移転などで
マンションの建設ラッシュが続いています。
とくにこの前野町はここ数年でもの凄く人口が増えています。

六価クロムは凸版印刷ですね。
検出された池と言うのは、前野町にある見次公園というところですが、
ここの建設地からは１キロ以上離れており、
また、別の高台に位置しているので、
凸版関係の汚染はあまり気にすること無いと思います。
ただ、ここも建設前に土壌汚染がわかり、
それに対して、土壌改良工事が春先まで行われていました。
物質名までは忘れました。すみません。

あと、この物件のところは準工業地域ですが、
すぐ南側は第一種低層住宅地域が広がっていますので、
あまり気にすることは無いと思います。
ちなみに物件北側と西側にいくつか印刷工場が点在してます。
北側は公開空地が出来るようなので、建物からは多少離れた場所になるでしょう。

もうひとつ、
隣にスーパーやユニクロ、スポーツクラブの入った複合施設があります。
普段の買い物には不便しないことをお約束できます。

[6: 周辺住民さん]

正式名は丸紅なだけに「グランシティときわ台○○」とかでしょうかね。
板橋区とは言え常盤台隣接、隣に商業施設、駅８分の大規模マンションとなれば、価格も強気に出してくる気がします。
川越街道越えのジオときわ台プレミアムプレイスが旧価格で坪200万強だから、
長谷工仕様も加味して230万位といった所でしょうか。

[7: 不動産購入勉強中さん]

マンションを購入する時期判断は難しいですね。消費者は高品質な構造躯体が欲しいし、かつ購入イニシャルコストを抑えたいですよね。高品質な構造躯体では所有ランニングコストが抑えられますし。例えば室内温熱環境が次世代基準をクリアーしていれば光熱費が安くすみます。今後はブリックス発展、商品先物ファンド、中東とロシア情勢の影響でエネルギー価格は長期的には上昇しそうですから。その一方熟して高齢化した日本経済では社会保障費や消費税の負担増はあっても、所得や年金のベースアップは期待できそうにないでしょうし。今のように一時的な好景気のボーナスアップは見込めるかもしれませんが。それに地球温暖化の点でも断熱性は重要ですね。確か、オリックスさんの足立区西新井の物件が次世代基準をクリアーして、断熱性が優れていましたね。また明豊さんの外断熱工法マンションシリーズもその点いいですね。次にコンクリートも重要ですね。コンクリートと水の比を適切にして、１００年コンクリートにして、かぶり厚を十分とれば、１０年間隔の修繕コストが抑えられるでしょう。
　上記のようないいマンションが抑えられた価格で供給されるには、土地価格がダウントレンドである一方、品質意識の高い需要の高まり（団塊ジュニア、ジュニアネクスト）が必要でしょう。人口動態的には、今の３０歳は確か１００万人程度いますが、１５歳は５０万人程度ですから、１０年後は明らかに需要が減り、首都圏といえどもマンション価格と土地価格にはマイナス影響でしょう。ですからマンション購入はローンを組むわけですし、１０年後の中古市場を考えた場合、永住志向で購入しないと家計的に厳しそうですね。
　以上を踏まえて考えると、今、前野町のこの物件を購入検討するか、例えば５年後に完成予定の住友さんの上板橋のタワーマンションなどを検討するか大変難しいです。この物件の構造仕様などが現時点で開示されていないから、なんとも言えませんが、土地価格がアップトレンドで所得の持続的なアップが見込めない社会情勢では、構造仕様に期待するのは、推定の範囲ですがやはり難しいですかね？例えば全部屋ペアガラスでサッシも樹脂仕様とか。５年後は団塊ジュニアの購入が一段落して、マンション価格は多少はダウントレンドになるかどうか、ジュニアネクストの方が多少人口少ないですしね。このように購入時期とコストパフォーマンスについて日々研究が必要ですね。この点について、みなさんはいかがお考えでしょうか？

[8: 周辺住民さん]

板橋区、特に前野町や上板橋なら、周辺でもコンスタントに物件供給が続いている一方、需要は周辺区が中心（城南や城東の人が流れ込むことは無い）でしょうから、これまでと同様左程上がりもせず、下がりもせずという状況が続くのではないかと思っています。従って今の売出し物件が自分に合わなければ焦らず待ってもいいのでしょう。ただし、ローンが必要な世代であればやはり金利影響が大きいと思われ、少なくとも5年後は今の異常な低金利（日銀はそういう認識のようです）から脱却しているのではないでしょうか。

[9: 不動産購入勉強中さん]

人口の需要供給からくる（新築と中古）マンション価格と同時に確かにローン金利の点も十分検討しなくてはなりませんね。金利ひとつで何百万と変わりますから。おそらくこの物件を購入検討する大半の方は、２０年から３０年ローン契約を組まれるでしょう。前野は郊外型で且つ駅前でないためリート的にも入りにくいかもしれません。ときわ台に住まわれている一戸建ての方（特に団塊世代以上）はあの住環境の良さであれば、マンション買換えは少ないでしょうし。以上を踏まえると、近辺に住む賃貸の方で、２０歳代後半から４０歳未満の会社員や自営業の方が多くなりそうですね。区外からの検討者は城西地区や湾岸地区と比較してよほどマンション価格と質に割安感がないと、購入が進まないのではないでしょうか。個人的な推測の範囲ですが、諸状況を考えると、この物件は７階程度南角部屋が坪２５０万円ぐらいで発売されるのではないでしょうか。そうすると区外流入は多少はあっても、大規模的には難しいかもしれませんね。
　であると、ローン商品についてかなりの研究が必要ですね。２０年以上のローンとなると、変動金利型の場合は予測不能のリスクがあり、やはり固定金利型の場合の方が今の低金利の恩恵を長期的には計画的にいただけますかね？今の低金利は景気政策的なものでしょうが、経済過熱のブレーキ的な金利引き上げは３０年スパンで考えると、どうでしょうか？今の１０歳台の人数はジュニアの半数程度のため住宅ローン契約の需要供給バランスも悪くなりそうですし、国際競争もますます激化しそうです。住宅ローン金利に長期的にどうなるか専門家の間でも意見が分かれそうですね。

[10: 物件比較中さん]

この物件概要に施工は長谷工さんで、鉄骨鉄筋で２０階地下１階建てとなっていますが、最近では鉄骨鉄筋構造は珍しいですね。おそらく低層階のみが鉄骨鉄筋もしくは鉄骨で中層以上は鉄筋（RC）のみの混合構造であると思われますが、なぜRC構造が多い流れで鉄骨鉄筋の混合にする必要があるのかどなたかご存知ないでしょうか？
　例えば、売り主さんがここと同じの住友さんが計画している豊洲の鹿島さん施工４８階地下１階建てでは４８階なのに完全な鉄筋コンクリートのみの構造です。その他の長谷工さんのマンションで２０階程度でもRC構造がほとんどですね。鉄骨を下層階に入れると地震などの外力に対して建物下部への力が一番かかるのに対して効果があるそうです。しかし、鉄骨H鋼材の価格も数年前と比べると、国内産であると２倍近く高くなり、またここ５年間程はどんな高さのマンションでもRCのみの構造が主流ですよね。あと混合SRCでは、鉄骨の溶接技術が難しいのと、RCとの連結部分が弱くなり、地震の際は、連結部分がそうとう傷むそうですね。またコスト的にも鉄骨の方が鉄筋コンクリートと比較して高いと思うのですが、どういう理由でしょうか。もしくは、鉄骨を使うと全体的にはローコストになるのでしょうか？
　またここの地盤を調べましたが（出所は東京都土木技術センター）、湾岸エリアと比べると良さそうなので（スーパー三徳あたりが、Ｎ値５０の礫が１０ｍ程度にあるが、但しそのさらに下はＮ値１０程度の砂層）、あえて鉄骨鉄筋にしなくても良いのではと思うのですが、構造上、地盤上あるいは、コスト上必要なのでしょうか。それともコンクリートがよほど入手困難になっているためなのか、疑問が残ります。長谷工さんの売上高も何年か前と比べるとものすごく伸びていますから、それが起因しているのでしょうか。
　現地の工事現場をちょくちょく見させてもらっていますが、今は重要な杭や鉄骨組みですから、長谷工さんと売主さんには頑張ってもらいたいですね。常盤台のランドマーク的になりうる次世代マンションに仕上げて欲しいです。また購入の際は、三菱地所さんや東京建物さんがやられているように、工事現場と建物の進捗写真をファイルしたものが欲しいですね。さくら事務所の長嶋さん著書でありましたが、マンションの情報開示は今の時代、購入時の重要な基準のようですね。

[11: 周辺住民さん]

ずいぶん専門的な話ばっかですが、
とりあえず２０階建てではなく１８階建てです。

[12: 匿名さん]

え？あそこの日本交通なくなってたの？
Brilla成増よりやすいことを期待します。

[13: 匿名さん]

初めまして。書き込みの７番さんと、９番さんがとてもいろいろとお詳しいので勉強になります。
出来ましたらお値段がどのくらいになるのかを予測していただきたくお願いします。４ＬＤＫで検討中です。
今後は消費税も金利も上昇しそうで、買うのは今かもしれない等と迷っています。
デベにお電話しても未定とのことで、よろしくお願いします。

[14: 匿名さん]

ここのタイトル、「（仮称）常盤台プロジェクト」のほうがいいんじゃないですか？
公式HPの物件概要にはそう書いてありましたよ。

[15: ご近所さん]

東京を知ってる人なら湾岸の人工島よりもここのほうがよっぽどマシだってことはわかると思う。
あんな場所は、メディアに踊らされてるおバカさんが買うところだよ。
ブームが去ればあっという間に暴落するだろう。

[16: 匿名さん]

>>15
お願いですから言葉を選んでくださいね。

ここは加賀や成増に比べて眺望がよさそうですね。
眺望原理主義者の自分にとってはイチオシです。
でも南向きの高層階はさぞかしお高いんでしょうね…。

[17: 周辺住民さん]

>>14
現地をごらんになったことありますか？
スレの名前で大きく現地で宣伝されているのでこのタイトルにしてます。
丸紅のホームページから検索してもこの名前が最初に出てきます。
なので、今はこのスレタイがベターかと。
正式な名称がわかった時点でスレタイを変えるのがいいのでは？

>>16
周りで18階建ては無いので、眺望はとてもいいでしょう。
特に南側は目の前の通り沿いを除いて低層住宅地域ですからね。
ただ南向きの部屋はコの字型なので全体の3分の1くらいかと。
だからおっしゃるとおり、南向きの最上階はかなりの値段になるでしょうね。

[18: 匿名さん]

住友と長谷工が絡んでいなければ検討するんだけどね。

[19: 物件比較中さん]

１７番さんがコの字型と書いておりますが、建物は一体ものでコの字型ということでしょうか？工事現場の図面ではA棟、B棟、C棟、D棟、と確か４つの棟が分離されて書かれていましたが、どういうことでしょうか？棟と棟を廊下でつなげてコの字型にするということでしょうか？
　あと、保育園は建物の１階にできるのでしょうか？ご存知ないでしょうか？

[20: 購入検討中さん]

この物件のまん前にあるバス停から浮き間行きの国際興業バスがでていますが、都営三田線の西台駅と埼京線の浮き間駅まで、朝の通勤時間帯でそれぞれ何分ぐらいかかるか知っている方はいらっしゃいますでしょうか？

[21: 物件比較中さん]

板橋の小豆沢ガーデンの跡地がマンションになるという噂を聞いたのですがどなたか詳細を知っていますでしょうか？