ＢＥＬＩＳＴＡ（ベリスタ）千住仲町

[物件比較中さん]

ようやく正式発表！
激戦の北千住・南千住地区でどのような戦略を取るか注目しましょう。

　

□住所　　　　　　：東京都足立区千住仲町88−5
□交通　　　　　　：東京メトロ日比谷・千代田線「北千住」駅徒歩8分
□総戸数　　　　　：47戸（うち事業協力者住戸2戸）
□販売戸数　　　　：未定
□価格　　　　　　：未定
□構造・規模　　　：鉄筋コンクリート造地上14階建
□専有面積／間取り：55.70平米 〜 72.71平米 ／ 2LDK〜3LDK

[42: 匿名さん]

２ＬＤＫ、５５．７ｍ２が、３０００万〜３４００万
３ＬＤＫ、６８．６８、６９．５８、７２．７１ｍ２が
３９００万〜５０００万

意外と安いね、坪１９５万ぐらいか！

[43: 物件比較中さん]

平均坪220ですよ。

[44: 匿名さん]

213万でした

[45: 匿名さん]

今まで皆さんの発言で出ていないこの物件の盲点は、南側が現在は住宅であるが、低層規制がないため、将来的に同等の高さのマンションが建設される可能性があること。
そうすると殆どの部屋が日照ゼロになる。
駅からの帰り道が暗いのと、上記の理由により、悩みましたが、私達は見送ることにします。

[46: 比較検討中]

まとめてみました。
ご参考になれば幸いです。

サンクタス1010タワー
坪220万
○メリット
きたろーど近く、便利な商業施設が非常に近い。駅から寄り道することなく丸井、ルミネを始め、TSUTAYA、銀行、ヨーカ堂などをアーケード下を通っていける(雨に濡れない)。

駅から明るい道を通って帰れる。

ディスポーザー有り。

×デメリット
高層棟が日光街道沿い(○低層棟は騒音影響は少なそう)


ベリスタ千住仲町
坪215万
○メリット
墨堤通りよりやや奥まっており騒音は問題なさそう。

3Lはすべて南向き。

ワイドスパンの部屋中心。

京成線も利用できる。

×デメリット
きたろーど→本町通りという買い物便利ルートを通っていくと徒歩12分は必要(最短ルートで帰ると仲町出口から怪しい風俗店前を通っていく必要がある)。
芸術センターより先の道が暗い。

自宅から丸井に行く際は徒歩だとやや遠い。

南側の将来的日照への不安。

ディスポーザー無し。


ウ゛ィークステージ北千住
坪205万
○メリット
設備充実。ディスポーザー、ミストサウナ有り。
京成線も利用できる。

スケールメリットとして共用施設が他の2物件より充実している。

敷地はゆとりが有り、植裁多数。

×デメリット
駅から遠い(表記は10分だが、実質14〜15分掛かる)。

南側は線路と隣接しており、騒音は3つの物件中最も劣悪。北側は工場があり、騒音影響は多少ある(南側より大分まし)。
商業エリアまで遠い。

東口側物件ゆえ、資産価値の低下が懸念される(東口側の土地価格は近年下降中。西口側は逆に上がっている)。

[47: 近所民]

ここの駅からの最短ルートは総じて道が暗いですよね。仰る通り風俗店もあります。
以前妻がこのルート上で危ない目にあったので、女性の方は遠回りでも、きたろーどから本町通りというルートを通られた方が良いでしょう。
ただし、芸術センター以降はどうしても暗通りを通過しなければいけません。こちらのルートだと駅のデッキ上のメイン出口から徒歩15分くらいは掛かります。

[48: 検討してます]

45さんの書き込みをみて、前の敷地建物を見てきました
Ｓさん　何とかＳハウス　Ｓさんと
結構広い敷地に同じような名前が3棟ありました。
相当年数は経っている様子です。

数件隣に10階建てが建築予定になってましたし、
すでに11階（かな？）の賃貸マンションもあるし

高い建物が建つ可能性がありそうな気がしました。
３ＬＤＫの中部屋で4階5階くらいなら手が出るかと
思ってましたが、もう一度考え直したいと思います

[49: 匿名さん]

営業さんも南側のSさん宅敷地の将来的なマンション等建設の可能性は否定していませんでしたからね…。
ここを買うとなるとそのリスクも同時に受け入れなければいけないのがネックです。
私も決めかけましたが、またもやふりだしに戻りました…。

[51: 匿名さん]

↑この方、様々な物件でこのような書き込みをされてますが、マンションマニアですかね？
ちなみに南側に現時点でマンション計画はないでしょうが、その可能性がなくはないということですね。

[52: 物件比較中さん]

物件検討していましたが、販売会社が信用できないのでやまめした。
先日いったときに価格表をもらったのですが、その週に友人が
もらってきた価格表と契約済みと案内中の部屋がばらばらでした。

たぶん、同じに見に行っても人によって全然違う価格表がでてくるんでしょうね。おそろしい

[53: 匿名さん]

同じ部屋でも人によって異なる価格で案内しているということでしょうか？
それが本当ならば酷いですね…
藤和ならばやりかねませんが。

[54: 匿名さん]

MR行きましたが、内装が安っぽかったですね。
あと、皆さんがご指摘の通りですが、南側の○○さん宅がマンションになったら一巻の終わりというのが怖い。

[55: 匿名さん]

その○○さんの土地がマンションに・・なんていうことは
なんとなくですが
近い将来あるかもですね。等価交換とかで。

街道沿いではないし、価格も自分の予想より手ごろでしたので
ＭＲでパンフだけでももらいに行こうと思ったのですが、
やめようかな。

売れてなさそう？かな。でも、この値段なので、２ＬＤＫしか気にしていませんが
ちょっと住んで、将来は賃貸にだすのであればいいかな、なんて考えてました。

現地は見たほうがいいですね。

[56: 物件比較中さん]

人によって値段が違うということは絶対にないでしょう。
ただ、売れてない部屋が済となってたら困りますね。

[57: 匿名さん]

５２

本当のことですか？

５６
わたしもそう思います・・
まさか人によって価格表が違うなんて。

[58: 物件比較中さん]

>>52は証拠あるのかな？

[59: 匿名さん]

途中で価格を改定したってだけではないの？　もともと面積刻みきみで、
DINKS向けとかに、坪250万かなり超えくらいを狙って企画されていたけど、
1010タワーとかの惨状を見て、安めに変更したわけでしょうし。

[60: 匿名さん]

同一の部屋を（例えば505号室）を客によって3100万円、3500万円と変えるのは違法ですよね。
しかし、
「今、ご紹介出来るのはここです」とか言って、
客の予算や年収によって紹介する部屋を変えるってのは考えられますね。
低年収の客は安い部屋中心、高年収の客は高い部屋中心というように。
契約済の部屋、未契約の部屋すら情報を出さない会社もあります。
ゴールド○レストってデベロッパですが。
藤和はどうなんでしょう？
以前、他の物件を見に行った時は一覧で出してくれましたが。

[61: 匿名さん]

客によって、つまり信頼度によって変えてもいいのは？
お店とかでもそうですよね。

[62: 匿名さん]

結局、ここも売れてないですね。
先週くらいのDMでは、『第一期即日完売が予想されます！』なんて景気の良いこと書いてあったのに、結果は惨敗。早速先着順になっておりました。
立地がマズいね。
大きな道路に面してないことを売りにしてるけど、ここは商業エリアになるから現在は三階建て程度のお隣さんが15階とかのマンションに化ける可能性が十分にある。
これなら日照がほぼ永久に確保されるように目の前が墨堤道路の方が良かった。

[63: 匿名さん]

↑墨堤道路→墨堤通り

[64: 匿名さん]

>>客によって、つまり信頼度によって変えてもいいのは？
>>お店とかでもそうですよね。

客によって値段を変える店って具体的に、
どんなところでしょう？
マンションの場合、本来なら一覧で全室の価格を提示し、
その中で各期の売り出し部屋を明示し、
客に選択させるのが、
まっとうな売り方だと思いますけど。

[65: 匿名さん]

1010タワーとここで比較検討中ですが、一長一短で悩みますね…
できれば3Lが良いけれど、最低2Lでも可という感じなのですが、1010タワーの南向きの2Lは広めの2Lで日光街道に面してないので、魅力的に感じます。ただ価格が気になるのですが、あちらはまだ日光街道沿の部屋しか販売していないようなので南向きの販売開始を待っている状況です。
あちらの南向きは条件を考えるとここよりもやはり坪単価的には高くなっちゃいますかね？

ちなみにランドというデベのＭＲも見に行きましたが、やや遠いのと安すぎて逆に引いてしまいました。デベ淘汰の時代でやはり無名のところは怖いですね。

[66: 匿名さん]

現金即決だったりすると
下がるだろうか？
今は　年収の8倍くらいの価格が
平均でしたっけ?

[67: 匿名さん]

なんかめっちゃ安い新価格が発表になったようです。

[68: 匿名さん]

価格改定後の価格を見ました。値段を見ると魅力的ですね。

改定は５戸と書いてありましが、既存契約者も改定されたのでしょうか？

[70: 入居予定さん]

既存契約書の値段も改定されました♪ 浮いた分でオプションを増やそうかとも思いましたが思いとどまったりして。。
生粋の千住人ですが、このロケーションはかなり魅力です。

[71: 匿名さん]

藤和不動産って潰れるんですか？

[72: 匿名さん]

藤和はそこら中の物件で大幅な価格改定をしてますが、そろそろカウントダウンでしょうか？

[73: 購入検討中さん]

売り切って在庫を減らす、というポジティブな姿勢と捉える事もできそうですが。

藤和不動産【A+ / 安定的】

http://www.jcr.co.jp/top_cont/rat_info03.php（不動産業にて検索）


マンション・デベロッパーの長期格付け一覧、纏めて頂いているので、
ご参考にどうぞ。（サイト主様、勝手に引用お許しをm(__)m）

http://マルチ投稿する不適切なURL?of=21

[74: 購入検討中さん]

↑
ありゃ？　マンションチラシ定点観測のサイトですm(__)m

[75: 比較中]

ここは駅から8分の道がとても暗くないですか？
風俗店の前を通らなければいけませんし…。
あと建物の南側は個人宅が隣接してますが、これが将来的にマンションになっちゃったりしたらTHE ENDというのが気になります。
安いとは思いますが。。藤和が３月をちゃんと乗り切れるかを確認してから再度検討したいと思います。

[76: 物件比較中さん]

この間現地を見せてもらいました。
行ったのは夜だったのですが、
駅からの道のりはずっと商店街だったので、むしろ明るいと思いました。
裏通りは見ていないので分かりません。

隣に民家が3件ありますが、
あの狭い敷地をどこかが買い取ったとしても、
せいぜい3階〜4階建てが限界だと思います。(法律的に)
元々この3件のお宅にも、
土地を売ってくれないかと打診したそうですが、
断られたとのことでした。

私が行った時点で残り3部屋ぐらいでした。
まだ決めきれずにあちこち見学ばかり行っていますが、
値下げラッシュが続いているうちにどこか決めたいですね。

[77: 匿名さん]

その商店街ルートだとかなり遠回りですね。
法的にあの戸建ては高い建物建てられますよ。
墨堤沿いですからね。

それもさることながら、藤和が危ないと思うのですが…。

[78: 匿名さん]

角地だとさらに規制が緩和されますからね。細長いマンションの可能性はあるかもしれませんね。

にしても、安くなりましたね。最後の1戸なら3000万くらいになるかも・・・

藤和は在庫を抱えないように価格改定（値下げ）を行っていますが、倒産するほど危険ではないと思いますよ。
心配なら手付けを５％以上にしておいて、引渡しも４月に入ってからにしておきましょう。

[79: 匿名さん]

３月を前にして突然の各物件の価格改定… モリモトが逝く前にそっくり…

[80: 物件比較中さん]

モリモトってそんなに価格改定していましたか？
今やってる物件も下がっていませんよね？（値引きは知らないけど…）

不安を煽って何がしたいのかしら？

[81: 匿名さん]

確かにモリモトは倒れる直前に値下げしてましたね。

[82: 匿名さん]

じゃぁ、オリックスも倒れるんですかね。

3月を前にして、って言っても、ここが価格改定したのは、確か昨年でしたけど。

[83: 契約済みさん]

ちなみに墨堤通りからどのぐらいの距離あるんでしょうか？
騒音とか大丈夫なの？？？

今不況のおかけで結構安くなってくれたので・・・お得かなぁって感じしました。

[84: 匿名さん]

藤和は地所からのプレッシャーが厳しいんだと思うよ。
あっちこっちで価格改定プラス値引き営業してるしさ。
ただこのマンションは周りのマンションの影響で一部を除いて、日当たりと眺望は悲惨。
その上、全面にある道路の騒音もなかなかの問題。
見事に音が反響して、静かな環境とはほど遠い。

[85: 購入検討中さん]

建物は、墨堤通りからは15ｍくらいでしょうか。

墨堤通りの騒音は当方も気になるところで、
平日の夜10時頃、土曜日の夕刻6時頃、
日曜日の日中午後2時頃、と、3回に分けて、現地周辺を歩いて見ました。

自分が行った限りでは墨堤通りの交通量は意外に少なく、
数分、墨堤通りに立ってみましたが、夜は数える程しか通りませんでした。
逆に夜、裏手の公園は静かで寂しい感じも。
また、マンション前の路面に立っていると、周辺の戸建が壁になっている為か、
車の騒音や反響音は感じませんでした。
ただ、上階の方は障害物が無い分、もしかしたら聞こえやすいのかもしれません。

平日の日中の交通量が不明なので、
近くにいた立ち話をしていた年配の二人に聞いてみたら、
「朝と晩は多いねぇ。でも、4号沿いに比べたら、このあたりは静かだけど。」
と言う回答を頂きました。
一度自分でも確かめてみたいとは思いますが、
この物件と利害関係が無いご近所さんの話は、信じても良いのかもしれません。

然しながら、ここでも意見が二分されている事と、
音の感じ方には個体差があるので、
気になるなら、自分の目と耳で確認された方が良いと思います。

ついでに、土曜日夕刻、このマンションから一番近い仲町１出口から、
歩いてみました。（土曜日夕刻、徒歩８分）

地下鉄の地下道から階段を上がると路地に出ますが、
大通りに出るまでの数十メートル、その道路は雑多な感じがします。
が、通りにはマンションもあり、比較的人の往来はあると思います。
既出の風俗のお店は見当たりませんでした。（開店前で気づかなかった？）
また、千住警察のすぐ裏手の路地なので、とても安心感はありましたね。
夜は、その路地よりも、地下道自体がどうなのか、心配ではあります。
大通りに出てからマンションまでの道は、商店街並みの明るさが欲しい感じですが、
殊更暗いと言うわけではないと思いました。

現地を見ると、、
現段階で5階以上であれば、採光と眺望は確保できるかと。
ただし、南側は、3階建ての建物がいつ立替られるか不明であり、
商業地である為、
同じようなマンションが建つ可能性は十分考えられます。

以上、現地で自分が感じたものを書きました。
検討されている他の方のご参考になればと思います。
当方も真剣に検討したいと思います。

長文失礼しました。

[86: 契約済みさん]

イニシアも墨堤通に近いですけど、距離的にこちらの方もっと近い？遠い？

[87: 購入検討中さん]

86さま。

北千住駅界隈では、西口を中心に徒歩10分圏内を考えていた為、
イニシアの物件は現地に行った事も無く、残念ながら比較できません。

すみません。

[88: 匿名さん]

こちらの方がずっと近いですね 価格改訂で割安度合いは大して変わらなくなりましたから好みで選ぶ感じかな

[89: 物件比較中さん]

８７さん
ありがとう！

[90: 匿名さん]

>>85さん
その出口は千代田線の出口ですね。
日比谷線はメイン改札が駅ターミナル内にありますよ。

[91: 購入検討中さん]

90さま。

仰るとおり、千代田線ホームが一番近い出口です。

ただ、その改札から、そのまま日比谷線や東武線（半蔵門線）へと繋がっているので、
東京メトロ共通の改札口だと認識しております。
メトロの北千住駅構内図で確認して見ただけで、
まだ実際に歩いて体感はしていませんが、日比谷線も半蔵門線も（もしかしたらTXも？）、
メイン改札口に行かずして、
各線のホームに行けるのではないかと思われます。
然しながら、各ホームへ歩くのはプラス数分かかりそうですね。

http://www.tokyometro.jp/rosen/eki/kita-senju/map_rittai_1.html

因みに、あの地下道を通ると、雨に塗れずに丸井方面まで行けるのは、
結構便利だと感じます。
地下道にはエスカレーターが無いので、階段ですが（苦笑）