ＢＥＬＩＳＴＡ（ベリスタ）千住仲町

[物件比較中さん]

ようやく正式発表！
激戦の北千住・南千住地区でどのような戦略を取るか注目しましょう。

　

□住所　　　　　　：東京都足立区千住仲町88−5
□交通　　　　　　：東京メトロ日比谷・千代田線「北千住」駅徒歩8分
□総戸数　　　　　：47戸（うち事業協力者住戸2戸）
□販売戸数　　　　：未定
□価格　　　　　　：未定
□構造・規模　　　：鉄筋コンクリート造地上14階建
□専有面積／間取り：55.70平米 〜 72.71平米 ／ 2LDK〜3LDK

[2: 検討中さん]

北千住の西口と東口では価格が全く違うので、ここと競合になるのは現状1010タワーだけでしょう。
1010タワーは坪260で、東口側の物件とはいえとても競合にはなりえませんし、恐らくここは1010タワー同等の価格になるはずです。
売るつもりがあるなら250以下じゃないと厳しいかな。

[3: 匿名さん]

>>02
2番目の文の意味がよくわからないです…。

一応ランドのマンションも競合になるでしょう。ちなみに西口の価格の支えは何なんでしょうか
。駅ビルが栄えてきた今では、私としてはあまり西口のアドバンテージを感じません。
東口のほうがお得になる気もしていますがどんなもんでしょう。（でも美区とサンクタスガーデンだともうひとつ特筆すべきものが…）

[4: 匿名さん]

間取りを見ると小さめですね。
やはり坪単価が高いので、小さめにしないと
売れないということなんでしょうか。

場所としては、日光街道沿いでもなく
わさわさした商業地区でもないので
わるくないと思います。

>>03さん
にぎやかな西口よりも
東口のほうが、住むには良い感じだと思いますが
今後の再開発がどのようになるのかわからないし
中古ででている東口物件で良いのがないですよね。

[5: 匿名さん]

>3
どこの部分が分からなかったでしょうか？
難しい表現は一切使ってないつもりですが。

ランドの物件に関しては、デベとしての先行きに不安が大きいのと、1010タワーとの距離は繁華街へのアクセスを考えると大きいと思います。
値段にも大きな差がありますので、予算は少ないがとにかく北千住西口側が良いという方にランドは非常に魅力的に映るかもしれませんが、デザインに癖があるためその時点で好き嫌いが分かれるでしょう(見た目が安っぽいので所得のある方はチョイスしないかと)。

東口と西口には地価において大きな差があります。
東口の地価は近年下降し続けており、西口は逆に上がっております。
それが物件価格に大きな差を生んでいる最大の理由です。
サンクタスガーデンは仰る通り価格も高く立地的な魅力も薄いですね。
あそこがイニシアに比べ、あれほど高いのは関屋町の地価が曙町とは差があり、かつ容積率によるものでしょう

[6: 購入検討中さん]

>3
「1010タワーは坪260で、東口側の物件とはいえとても競合にはなりえませんし」
この部分の文章がおかしかったですね。「いえ」が不用でした。
携帯で入力しているため予測変換されてしまいました。失礼致しました。

あと西口と東口に関しての追記ですが、
賃貸価格にも差があるのと、賃貸時に圧倒的に人気があるのは西口側です。

[7: 物件比較中さん]

ここはかなりの高値をつけてくるはずですよー。
仲町の地価ははっきり言って高いです。
しかもこのあたりは建築物を建てる上で非常に制約の多いエリアで、
実際この物件も敷地面積が870㎡あるのに建築面積が350㎡しかありません。
高さも14階建でとりわけ高いわけではないことを考えると、
控えめに予想したとして坪260〜280。
もっと高い可能性もあり得ます。
そりゃー、売主としては売れなきゃ意味がないでしょうけれど、
利益を得るにはそれくらいの価格で売らないと厳しいと思われます。

[8: 03]

04さん＆05さんありがとうございました。
たしかに北千住駅に近くて仕様も好みの物件は今のとこは見つけていません。
千住新橋以北のかたがたが北千住に来たときの活動場所は、栄えている西口のイメージです。東口はたしかに穏やかに暮らしやすそうです。


いえ　が不要でしたか、理解できました。細かいことでお手数おかけしました。
価格の直接に近い根拠は、やはり地価ですね。すると地価の根拠が知りたかったことでしたので、調べてみます。

[9: 匿名さん]

仲町の地価が高い理由について
私も知りたいですね。調べ方が悪いのか、まだよくわかりません。

ところで、この物件て、すぐ近くですよね。
10年前ですけど、この価格と比較すると、どのように考えればいいのでしょう？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[10: 匿名さん]

地価の根拠うんぬんはともかく、この物件を安くできる要素は皆無じゃないかなぁ。北千住での話ね。

千住タワーがあの価格ならば、立地から考えてここがそれより安くなることはないでしょー。
ここは大きな通りから一本入ってるから騒音面で住環境としては良いわけだし、かつ前の人が言ったように建坪率を考えたら坪300でも不思議じゃない。売れる売れないは別としてね。
高々40戸のボリュームだから、多少時間を掛ければ強引に売り切るのも可能だと思うし。
坪300は厳しいとしても、坪260〜270なら需要は確実にあるんじゃないかい？

[11: 匿名さん]

>8,9さん
http://beans-coop.jp/soba/10000.html
参考程度に。
１０１０タワーの寿町などは算出に十分なデータがまだないみたいですが、仲町より高いってことはないと思われます。
当然寿町の中でも駅に近くなるほど高くでしょうけどね。
１０１０タワーの立地での地価との比較では、この物件の方が高いのではないでしょうか。

[12: 匿名さん]

70平米弱で、5600万円から5900万円とすれば
坪260万円から280万円。

だいたい、このくらいで落ち着くのでは？

40戸強なので
地縁中心で販売しても半分以上売れるでしょう。

老年になって、戸建て階段のある家に暮らすことに
不便を感じている
千住近郊の60、70代の方々で
南向き、うるさくないところをさがしているひとで
余裕があれば、買うんでしょうね。

[13: 匿名さん]

私の予想ではもうちょっと安く出してくると思います。最多価格帯としては70平米で5100〜5300とかかなと。
部屋によっては4800〜4900の部屋も用意するような気がします。
どこもそうですが、この土地を購入した時点(二年前くらい)でこんなに建材費が上がるのは予測してなかったでしょうから、その時のデベの予想価格帯よりはこれでもかなり高いでしょう。
しかし、周辺物件の売れ行きと現在の市況を考えると正直な価格(坪270)はとてもつけれないので、利益を薄くしてでも売り切る方を選ぶと思います(それでも飛ぶようには売れないでしょうが)。デベにとっては不本意でしょうが、今はそれでやっていかないと事業が回っていかないのが現状かと思います。

[14: 匿名さん]

北千住の西東で価格設定はまるで違うだろうという書き込みが上にありますが、
その線でいくと、同じ西側でも、ここまで南に下がってしまうと、プレミア的な価格設定は
難しいでしょう。　70㎡ 5500未満ってのが、短期にさばき切れる上限価格かなと思います。

[15: 匿名さん]

北千住で70平米5500は申し分なくプレミアですよ。
東口(ヴィ-クステージ)なら4Lの価格です(こちらも苦戦中ですが)。
千住タワーは70平米を5400前後で芳しくない状況ですから、その価格設定では不十分でしょう。

[16: 購入経験者さん]

モデルルームに行って驚きました。
壁の厚さをきいたところ、平気で１５０mmと答えていました。
最近のマンションは、最低１８０mmの厚さが普通と言われているのでは？ときいたところ
当社は、マンションに対してして５０年間関わっているので自信があるとのこと。
我が家は、他社のマンションを買って壁から漏れてくる両隣の音で苦労して
１年で売却という経験があるので、１５０mmなんてあり得ません。
価格も、２階、３階でも4,000万代でした。しかも営業の方も、こちらが何か質問する度に
「調べてきます。」といってどこかに消えていきます。
壁の厚さを聞いたときも消えていきました。そんな質問くらい、さらっと答えていただきたいものです。

[17: 匿名さん]

確かに値段は思ったより安かった けど、戸境壁１５センチには私もビックリしました

[18: 匿名さん]

音の問題はマンション生活で最も切実なことですから、価格がいくら安くても15センチなら私もパスですね。

[19: 匿名さん]

スパンはとれているんだから、無理しないで2LDKにすればいいのに...

[20: 匿名さん]

ところで坪単価は結局いくらだったんでしょう？　先週モデルルームもほぼ完成していたし、
今週あたりから事前説明会はじまっているはずですよね。

[21: 匿名さん]

松村組とかいう施工会社もあまり情報がないし、微妙な物件だなぁ…
せめて壁の厚さが18あればと私も思います。私も現在のマンションが壁厚15のコンクリートなんですが、となりの部屋の生活音が結構聞こえてくるので、これは致命的です… 期待していたのですが…

[22: 匿名さん]

>20さん
価格改定後の１０１０タワーと同じくらいです

[23: 匿名さん]

本日行ってきました。
ここは何が問題かと言うと、壁厚もそうですが、例えばＭＲタイプのＢタイプ、お風呂や洗濯置き場が壁一枚でＡタイプの洋室と接しています。
特にお風呂の音は響きやすいため、隣住居の洋室に誰か寝ていたりすると、かなり音が伝わり、苦情になる可能性が高いと思います。

[24: 匿名さん]

駅からこの物件までの道のりを歩いてみました。駅からは徒歩１１〜１２分くらいですが、夜は人が少なく道が暗いですね…。女性は気になるかもしれません。あと、藤和不動産は大丈夫でしょうか？
株価がもの凄い勢いで下がってますが…。

[25: 匿名さん]

この辺りでマンションを販売している会社の株価は軒並み下がっていますね。
イニシアしかり、ランドしかり…。

[26: 匿名さん]

藤和は一度破綻しかけた時に三菱に拾われましたが、次はもうないでしょうからね。

[27: 匿名さん]

買い物エリアまでちょっと遠いですよね。
近くにあるのはスリーエフとセブンだけなのがちょっと物足りない…
上の方が言ってるように、仲町商店街は夜は決して明るくない街灯があるだけで人通りは少ないので女性は怖く感じるでしょう。

[28: 匿名さん]

>>24
藤和は三菱地所の子会社だから大丈夫でしょ！？
私はカタカナデベの方が不安だなぁ…。

[29: 匿名さん]

純粋な子会社とは違いますよ。
資本は入ってますが、三菱地所は商社的体質の強い企業ですから、藤和の業績がこれ以上芳しくなければ切る可能性は十分にあります。
カタカナデベとは言っても色々です。
オリックス不動産は言うまでもなく、超強力な親会社がありますから撤退はあっても倒産はないですし(先日3500億の投資を発表したばかりなので撤退もしばらくはないでしょうが)、イニシアも資金力は比較的あります。
漢字でも、大京と藤和あたりは瀬戸際に迫りつつあるというのが業界での見解のようです(三井友人の情報によると)。

[30: 匿名さん]

イニシア、大京、藤和は同レベルだろ。
イニシアも投資ファンドの傘下だから業績が悪ければ切られる可能性はあるかと。

[31: 匿名さん]

マンションズに載っていましたね。ただ記事の中に周辺の情報が占める割合が高すぎのような。
芸術センターを売っているわけじゃないんですから。
ベリスタ系の方針かもしれませんが建物自体のアピールをもっとしてほしいです。
他人のフンドシで…でなくね。

[32: 匿名さん]

不動産は立地じゃね？

[33: 匿名さん]

千住タワーと比べると、それぞれメリットデメリットがハッキリしてますね。
なかなか難しい選択です。
私は両方のＭＲに行きましたが、ここは低層の目の前に少し背の高い民家があり、目障りです。
中層以上は問題なく光が差し込みます。
ただ当然値段も3階4階あたりを境に急に値段があがりますが。
あと千住タワーにはあるディスポーザーがありません。
コンクリートは千住タワーが１００年コンクリートに対し、ここは通常強度のもの。
ここは２４時間ゴミ捨ても不可。
しかしながら、場所は静かな場所に立地していますのでそれが最大の利点です(ただし夜の帰路は人通りの少ない暗い道を歩く必要有り)。
駅からの距離は共に８分になっていますが、感覚的には千住タワーの方が近く感じます(両方の現地から歩いてみました)。
価格は千住タワーがやや高いです。
これは恐らく１００年コンクリートやディスポーザーとデザイン料(向こうはデザイナーズ物件らしいので)の差かなと思います。
間取りはワイドスパンでなかなか良かったです。
千住タワーとはかなり良いライバルになりそうです。

私は非常に迷っていますが、主婦という観点ではディスポーザーがある千住タワーにやや惹かれています。まだ決め切れませんが…

[34: 匿名さん]

具体的な価格をおしえていただけませんでしょうか。

[35: 匿名さん]

>>33
1010タワーは設備が多少良くても、日光街道沿いの立地が気になるなぁ…。

[36: 匿名さん]

33です。設備はここと大差ないですよ。
コンクリート強度が強いくらいです。
千住タワーの日光街道側の特に低層は音等気になるでしょうね。。

雨の日はアーケードを抜けてこられるので、あまり濡れずに住むのは良いと思います。

一長一短ですね…。
私もまだ迷ってます…。入居時期としてはベリスタが良いのですが、３月竣工というのは施工面でちょっと気になりますね

[37: 匿名さん]

↑ディスポーザーの有無がありましたね… 失礼しました

[38: 物件比較中さん]

藤和の四半期、25億円の赤字だったみたいです。
大京やコスモスイニシアも同様に大きな赤字を出したようです。
このペースだと年間100億の赤字になりますが、藤和はこの大淘汰時代を生き延びることはできるのでしょうか。。。
資本を入れている三菱地所の業績は好調のようですから、やはり見捨てられる可能性もあるかもしれません。

[39: 匿名さん]

>>38
デベ板でやっておくんなまし〜。

[40: 買い換え検討中]

>39
ここは藤和の物件なのですから、言わずもがな売主情報は極めて重要です。
この掲示板で意見交換するに値するものですよ。
部外者は消えておくれやす。

[41: 39]

ちぇ、確かに言われてみればそうなんでしょうけど、物件の色が全然入ってない書き込みだと思ったのよね。
ま、あとはよしなに〜。

[42: 匿名さん]

２ＬＤＫ、５５．７ｍ２が、３０００万〜３４００万
３ＬＤＫ、６８．６８、６９．５８、７２．７１ｍ２が
３９００万〜５０００万

意外と安いね、坪１９５万ぐらいか！

[43: 物件比較中さん]

平均坪220ですよ。

[44: 匿名さん]

213万でした

[45: 匿名さん]

今まで皆さんの発言で出ていないこの物件の盲点は、南側が現在は住宅であるが、低層規制がないため、将来的に同等の高さのマンションが建設される可能性があること。
そうすると殆どの部屋が日照ゼロになる。
駅からの帰り道が暗いのと、上記の理由により、悩みましたが、私達は見送ることにします。

[46: 比較検討中]

まとめてみました。
ご参考になれば幸いです。

サンクタス1010タワー
坪220万
○メリット
きたろーど近く、便利な商業施設が非常に近い。駅から寄り道することなく丸井、ルミネを始め、TSUTAYA、銀行、ヨーカ堂などをアーケード下を通っていける(雨に濡れない)。

駅から明るい道を通って帰れる。

ディスポーザー有り。

×デメリット
高層棟が日光街道沿い(○低層棟は騒音影響は少なそう)


ベリスタ千住仲町
坪215万
○メリット
墨堤通りよりやや奥まっており騒音は問題なさそう。

3Lはすべて南向き。

ワイドスパンの部屋中心。

京成線も利用できる。

×デメリット
きたろーど→本町通りという買い物便利ルートを通っていくと徒歩12分は必要(最短ルートで帰ると仲町出口から怪しい風俗店前を通っていく必要がある)。
芸術センターより先の道が暗い。

自宅から丸井に行く際は徒歩だとやや遠い。

南側の将来的日照への不安。

ディスポーザー無し。


ウ゛ィークステージ北千住
坪205万
○メリット
設備充実。ディスポーザー、ミストサウナ有り。
京成線も利用できる。

スケールメリットとして共用施設が他の2物件より充実している。

敷地はゆとりが有り、植裁多数。

×デメリット
駅から遠い(表記は10分だが、実質14〜15分掛かる)。

南側は線路と隣接しており、騒音は3つの物件中最も劣悪。北側は工場があり、騒音影響は多少ある(南側より大分まし)。
商業エリアまで遠い。

東口側物件ゆえ、資産価値の低下が懸念される(東口側の土地価格は近年下降中。西口側は逆に上がっている)。

[47: 近所民]

ここの駅からの最短ルートは総じて道が暗いですよね。仰る通り風俗店もあります。
以前妻がこのルート上で危ない目にあったので、女性の方は遠回りでも、きたろーどから本町通りというルートを通られた方が良いでしょう。
ただし、芸術センター以降はどうしても暗通りを通過しなければいけません。こちらのルートだと駅のデッキ上のメイン出口から徒歩15分くらいは掛かります。

[48: 検討してます]

45さんの書き込みをみて、前の敷地建物を見てきました
Ｓさん　何とかＳハウス　Ｓさんと
結構広い敷地に同じような名前が3棟ありました。
相当年数は経っている様子です。

数件隣に10階建てが建築予定になってましたし、
すでに11階（かな？）の賃貸マンションもあるし

高い建物が建つ可能性がありそうな気がしました。
３ＬＤＫの中部屋で4階5階くらいなら手が出るかと
思ってましたが、もう一度考え直したいと思います

[49: 匿名さん]

営業さんも南側のSさん宅敷地の将来的なマンション等建設の可能性は否定していませんでしたからね…。
ここを買うとなるとそのリスクも同時に受け入れなければいけないのがネックです。
私も決めかけましたが、またもやふりだしに戻りました…。

[51: 匿名さん]

↑この方、様々な物件でこのような書き込みをされてますが、マンションマニアですかね？
ちなみに南側に現時点でマンション計画はないでしょうが、その可能性がなくはないということですね。