ＢＥＬＩＳＴＡ（ベリスタ）千住仲町

[物件比較中さん]

ようやく正式発表！
激戦の北千住・南千住地区でどのような戦略を取るか注目しましょう。

　

□住所　　　　　　：東京都足立区千住仲町88−5
□交通　　　　　　：東京メトロ日比谷・千代田線「北千住」駅徒歩8分
□総戸数　　　　　：47戸（うち事業協力者住戸2戸）
□販売戸数　　　　：未定
□価格　　　　　　：未定
□構造・規模　　　：鉄筋コンクリート造地上14階建
□専有面積／間取り：55.70平米 〜 72.71平米 ／ 2LDK〜3LDK

[14: 匿名さん]

北千住の西東で価格設定はまるで違うだろうという書き込みが上にありますが、
その線でいくと、同じ西側でも、ここまで南に下がってしまうと、プレミア的な価格設定は
難しいでしょう。　70㎡ 5500未満ってのが、短期にさばき切れる上限価格かなと思います。

[15: 匿名さん]

北千住で70平米5500は申し分なくプレミアですよ。
東口(ヴィ-クステージ)なら4Lの価格です(こちらも苦戦中ですが)。
千住タワーは70平米を5400前後で芳しくない状況ですから、その価格設定では不十分でしょう。

[16: 購入経験者さん]

モデルルームに行って驚きました。
壁の厚さをきいたところ、平気で１５０mmと答えていました。
最近のマンションは、最低１８０mmの厚さが普通と言われているのでは？ときいたところ
当社は、マンションに対してして５０年間関わっているので自信があるとのこと。
我が家は、他社のマンションを買って壁から漏れてくる両隣の音で苦労して
１年で売却という経験があるので、１５０mmなんてあり得ません。
価格も、２階、３階でも4,000万代でした。しかも営業の方も、こちらが何か質問する度に
「調べてきます。」といってどこかに消えていきます。
壁の厚さを聞いたときも消えていきました。そんな質問くらい、さらっと答えていただきたいものです。

[17: 匿名さん]

確かに値段は思ったより安かった けど、戸境壁１５センチには私もビックリしました

[18: 匿名さん]

音の問題はマンション生活で最も切実なことですから、価格がいくら安くても15センチなら私もパスですね。

[19: 匿名さん]

スパンはとれているんだから、無理しないで2LDKにすればいいのに...

[20: 匿名さん]

ところで坪単価は結局いくらだったんでしょう？　先週モデルルームもほぼ完成していたし、
今週あたりから事前説明会はじまっているはずですよね。

[21: 匿名さん]

松村組とかいう施工会社もあまり情報がないし、微妙な物件だなぁ…
せめて壁の厚さが18あればと私も思います。私も現在のマンションが壁厚15のコンクリートなんですが、となりの部屋の生活音が結構聞こえてくるので、これは致命的です… 期待していたのですが…

[22: 匿名さん]

>20さん
価格改定後の１０１０タワーと同じくらいです

[23: 匿名さん]

本日行ってきました。
ここは何が問題かと言うと、壁厚もそうですが、例えばＭＲタイプのＢタイプ、お風呂や洗濯置き場が壁一枚でＡタイプの洋室と接しています。
特にお風呂の音は響きやすいため、隣住居の洋室に誰か寝ていたりすると、かなり音が伝わり、苦情になる可能性が高いと思います。

[24: 匿名さん]

駅からこの物件までの道のりを歩いてみました。駅からは徒歩１１〜１２分くらいですが、夜は人が少なく道が暗いですね…。女性は気になるかもしれません。あと、藤和不動産は大丈夫でしょうか？
株価がもの凄い勢いで下がってますが…。

[25: 匿名さん]

この辺りでマンションを販売している会社の株価は軒並み下がっていますね。
イニシアしかり、ランドしかり…。

[26: 匿名さん]

藤和は一度破綻しかけた時に三菱に拾われましたが、次はもうないでしょうからね。

[27: 匿名さん]

買い物エリアまでちょっと遠いですよね。
近くにあるのはスリーエフとセブンだけなのがちょっと物足りない…
上の方が言ってるように、仲町商店街は夜は決して明るくない街灯があるだけで人通りは少ないので女性は怖く感じるでしょう。

[28: 匿名さん]

>>24
藤和は三菱地所の子会社だから大丈夫でしょ！？
私はカタカナデベの方が不安だなぁ…。

[29: 匿名さん]

純粋な子会社とは違いますよ。
資本は入ってますが、三菱地所は商社的体質の強い企業ですから、藤和の業績がこれ以上芳しくなければ切る可能性は十分にあります。
カタカナデベとは言っても色々です。
オリックス不動産は言うまでもなく、超強力な親会社がありますから撤退はあっても倒産はないですし(先日3500億の投資を発表したばかりなので撤退もしばらくはないでしょうが)、イニシアも資金力は比較的あります。
漢字でも、大京と藤和あたりは瀬戸際に迫りつつあるというのが業界での見解のようです(三井友人の情報によると)。

[30: 匿名さん]

イニシア、大京、藤和は同レベルだろ。
イニシアも投資ファンドの傘下だから業績が悪ければ切られる可能性はあるかと。

[31: 匿名さん]

マンションズに載っていましたね。ただ記事の中に周辺の情報が占める割合が高すぎのような。
芸術センターを売っているわけじゃないんですから。
ベリスタ系の方針かもしれませんが建物自体のアピールをもっとしてほしいです。
他人のフンドシで…でなくね。

[32: 匿名さん]

不動産は立地じゃね？

[33: 匿名さん]

千住タワーと比べると、それぞれメリットデメリットがハッキリしてますね。
なかなか難しい選択です。
私は両方のＭＲに行きましたが、ここは低層の目の前に少し背の高い民家があり、目障りです。
中層以上は問題なく光が差し込みます。
ただ当然値段も3階4階あたりを境に急に値段があがりますが。
あと千住タワーにはあるディスポーザーがありません。
コンクリートは千住タワーが１００年コンクリートに対し、ここは通常強度のもの。
ここは２４時間ゴミ捨ても不可。
しかしながら、場所は静かな場所に立地していますのでそれが最大の利点です(ただし夜の帰路は人通りの少ない暗い道を歩く必要有り)。
駅からの距離は共に８分になっていますが、感覚的には千住タワーの方が近く感じます(両方の現地から歩いてみました)。
価格は千住タワーがやや高いです。
これは恐らく１００年コンクリートやディスポーザーとデザイン料(向こうはデザイナーズ物件らしいので)の差かなと思います。
間取りはワイドスパンでなかなか良かったです。
千住タワーとはかなり良いライバルになりそうです。

私は非常に迷っていますが、主婦という観点ではディスポーザーがある千住タワーにやや惹かれています。まだ決め切れませんが…

[34: 匿名さん]

具体的な価格をおしえていただけませんでしょうか。

[35: 匿名さん]

>>33
1010タワーは設備が多少良くても、日光街道沿いの立地が気になるなぁ…。

[36: 匿名さん]

33です。設備はここと大差ないですよ。
コンクリート強度が強いくらいです。
千住タワーの日光街道側の特に低層は音等気になるでしょうね。。

雨の日はアーケードを抜けてこられるので、あまり濡れずに住むのは良いと思います。

一長一短ですね…。
私もまだ迷ってます…。入居時期としてはベリスタが良いのですが、３月竣工というのは施工面でちょっと気になりますね

[37: 匿名さん]

↑ディスポーザーの有無がありましたね… 失礼しました

[38: 物件比較中さん]

藤和の四半期、25億円の赤字だったみたいです。
大京やコスモスイニシアも同様に大きな赤字を出したようです。
このペースだと年間100億の赤字になりますが、藤和はこの大淘汰時代を生き延びることはできるのでしょうか。。。
資本を入れている三菱地所の業績は好調のようですから、やはり見捨てられる可能性もあるかもしれません。

[39: 匿名さん]

>>38
デベ板でやっておくんなまし〜。

[40: 買い換え検討中]

>39
ここは藤和の物件なのですから、言わずもがな売主情報は極めて重要です。
この掲示板で意見交換するに値するものですよ。
部外者は消えておくれやす。

[41: 39]

ちぇ、確かに言われてみればそうなんでしょうけど、物件の色が全然入ってない書き込みだと思ったのよね。
ま、あとはよしなに〜。

[42: 匿名さん]

２ＬＤＫ、５５．７ｍ２が、３０００万〜３４００万
３ＬＤＫ、６８．６８、６９．５８、７２．７１ｍ２が
３９００万〜５０００万

意外と安いね、坪１９５万ぐらいか！

[43: 物件比較中さん]

平均坪220ですよ。

[44: 匿名さん]

213万でした

[45: 匿名さん]

今まで皆さんの発言で出ていないこの物件の盲点は、南側が現在は住宅であるが、低層規制がないため、将来的に同等の高さのマンションが建設される可能性があること。
そうすると殆どの部屋が日照ゼロになる。
駅からの帰り道が暗いのと、上記の理由により、悩みましたが、私達は見送ることにします。

[46: 比較検討中]

まとめてみました。
ご参考になれば幸いです。

サンクタス1010タワー
坪220万
○メリット
きたろーど近く、便利な商業施設が非常に近い。駅から寄り道することなく丸井、ルミネを始め、TSUTAYA、銀行、ヨーカ堂などをアーケード下を通っていける(雨に濡れない)。

駅から明るい道を通って帰れる。

ディスポーザー有り。

×デメリット
高層棟が日光街道沿い(○低層棟は騒音影響は少なそう)


ベリスタ千住仲町
坪215万
○メリット
墨堤通りよりやや奥まっており騒音は問題なさそう。

3Lはすべて南向き。

ワイドスパンの部屋中心。

京成線も利用できる。

×デメリット
きたろーど→本町通りという買い物便利ルートを通っていくと徒歩12分は必要(最短ルートで帰ると仲町出口から怪しい風俗店前を通っていく必要がある)。
芸術センターより先の道が暗い。

自宅から丸井に行く際は徒歩だとやや遠い。

南側の将来的日照への不安。

ディスポーザー無し。


ウ゛ィークステージ北千住
坪205万
○メリット
設備充実。ディスポーザー、ミストサウナ有り。
京成線も利用できる。

スケールメリットとして共用施設が他の2物件より充実している。

敷地はゆとりが有り、植裁多数。

×デメリット
駅から遠い(表記は10分だが、実質14〜15分掛かる)。

南側は線路と隣接しており、騒音は3つの物件中最も劣悪。北側は工場があり、騒音影響は多少ある(南側より大分まし)。
商業エリアまで遠い。

東口側物件ゆえ、資産価値の低下が懸念される(東口側の土地価格は近年下降中。西口側は逆に上がっている)。

[47: 近所民]

ここの駅からの最短ルートは総じて道が暗いですよね。仰る通り風俗店もあります。
以前妻がこのルート上で危ない目にあったので、女性の方は遠回りでも、きたろーどから本町通りというルートを通られた方が良いでしょう。
ただし、芸術センター以降はどうしても暗通りを通過しなければいけません。こちらのルートだと駅のデッキ上のメイン出口から徒歩15分くらいは掛かります。

[48: 検討してます]

45さんの書き込みをみて、前の敷地建物を見てきました
Ｓさん　何とかＳハウス　Ｓさんと
結構広い敷地に同じような名前が3棟ありました。
相当年数は経っている様子です。

数件隣に10階建てが建築予定になってましたし、
すでに11階（かな？）の賃貸マンションもあるし

高い建物が建つ可能性がありそうな気がしました。
３ＬＤＫの中部屋で4階5階くらいなら手が出るかと
思ってましたが、もう一度考え直したいと思います

[49: 匿名さん]

営業さんも南側のSさん宅敷地の将来的なマンション等建設の可能性は否定していませんでしたからね…。
ここを買うとなるとそのリスクも同時に受け入れなければいけないのがネックです。
私も決めかけましたが、またもやふりだしに戻りました…。

[51: 匿名さん]

↑この方、様々な物件でこのような書き込みをされてますが、マンションマニアですかね？
ちなみに南側に現時点でマンション計画はないでしょうが、その可能性がなくはないということですね。

[52: 物件比較中さん]

物件検討していましたが、販売会社が信用できないのでやまめした。
先日いったときに価格表をもらったのですが、その週に友人が
もらってきた価格表と契約済みと案内中の部屋がばらばらでした。

たぶん、同じに見に行っても人によって全然違う価格表がでてくるんでしょうね。おそろしい

[53: 匿名さん]

同じ部屋でも人によって異なる価格で案内しているということでしょうか？
それが本当ならば酷いですね…
藤和ならばやりかねませんが。

[54: 匿名さん]

MR行きましたが、内装が安っぽかったですね。
あと、皆さんがご指摘の通りですが、南側の○○さん宅がマンションになったら一巻の終わりというのが怖い。

[55: 匿名さん]

その○○さんの土地がマンションに・・なんていうことは
なんとなくですが
近い将来あるかもですね。等価交換とかで。

街道沿いではないし、価格も自分の予想より手ごろでしたので
ＭＲでパンフだけでももらいに行こうと思ったのですが、
やめようかな。

売れてなさそう？かな。でも、この値段なので、２ＬＤＫしか気にしていませんが
ちょっと住んで、将来は賃貸にだすのであればいいかな、なんて考えてました。

現地は見たほうがいいですね。

[56: 物件比較中さん]

人によって値段が違うということは絶対にないでしょう。
ただ、売れてない部屋が済となってたら困りますね。

[57: 匿名さん]

５２

本当のことですか？

５６
わたしもそう思います・・
まさか人によって価格表が違うなんて。

[58: 物件比較中さん]

>>52は証拠あるのかな？

[59: 匿名さん]

途中で価格を改定したってだけではないの？　もともと面積刻みきみで、
DINKS向けとかに、坪250万かなり超えくらいを狙って企画されていたけど、
1010タワーとかの惨状を見て、安めに変更したわけでしょうし。

[60: 匿名さん]

同一の部屋を（例えば505号室）を客によって3100万円、3500万円と変えるのは違法ですよね。
しかし、
「今、ご紹介出来るのはここです」とか言って、
客の予算や年収によって紹介する部屋を変えるってのは考えられますね。
低年収の客は安い部屋中心、高年収の客は高い部屋中心というように。
契約済の部屋、未契約の部屋すら情報を出さない会社もあります。
ゴールド○レストってデベロッパですが。
藤和はどうなんでしょう？
以前、他の物件を見に行った時は一覧で出してくれましたが。

[61: 匿名さん]

客によって、つまり信頼度によって変えてもいいのは？
お店とかでもそうですよね。

[62: 匿名さん]

結局、ここも売れてないですね。
先週くらいのDMでは、『第一期即日完売が予想されます！』なんて景気の良いこと書いてあったのに、結果は惨敗。早速先着順になっておりました。
立地がマズいね。
大きな道路に面してないことを売りにしてるけど、ここは商業エリアになるから現在は三階建て程度のお隣さんが15階とかのマンションに化ける可能性が十分にある。
これなら日照がほぼ永久に確保されるように目の前が墨堤道路の方が良かった。

[63: 匿名さん]

↑墨堤道路→墨堤通り