ＢＥＬＩＳＴＡ（ベリスタ）千住仲町

[物件比較中さん]

ようやく正式発表！
激戦の北千住・南千住地区でどのような戦略を取るか注目しましょう。

　

□住所　　　　　　：東京都足立区千住仲町88−5
□交通　　　　　　：東京メトロ日比谷・千代田線「北千住」駅徒歩8分
□総戸数　　　　　：47戸（うち事業協力者住戸2戸）
□販売戸数　　　　：未定
□価格　　　　　　：未定
□構造・規模　　　：鉄筋コンクリート造地上14階建
□専有面積／間取り：55.70平米 〜 72.71平米 ／ 2LDK〜3LDK

[2: 検討中さん]

北千住の西口と東口では価格が全く違うので、ここと競合になるのは現状1010タワーだけでしょう。
1010タワーは坪260で、東口側の物件とはいえとても競合にはなりえませんし、恐らくここは1010タワー同等の価格になるはずです。
売るつもりがあるなら250以下じゃないと厳しいかな。

[3: 匿名さん]

>>02
2番目の文の意味がよくわからないです…。

一応ランドのマンションも競合になるでしょう。ちなみに西口の価格の支えは何なんでしょうか
。駅ビルが栄えてきた今では、私としてはあまり西口のアドバンテージを感じません。
東口のほうがお得になる気もしていますがどんなもんでしょう。（でも美区とサンクタスガーデンだともうひとつ特筆すべきものが…）

[4: 匿名さん]

間取りを見ると小さめですね。
やはり坪単価が高いので、小さめにしないと
売れないということなんでしょうか。

場所としては、日光街道沿いでもなく
わさわさした商業地区でもないので
わるくないと思います。

>>03さん
にぎやかな西口よりも
東口のほうが、住むには良い感じだと思いますが
今後の再開発がどのようになるのかわからないし
中古ででている東口物件で良いのがないですよね。

[5: 匿名さん]

>3
どこの部分が分からなかったでしょうか？
難しい表現は一切使ってないつもりですが。

ランドの物件に関しては、デベとしての先行きに不安が大きいのと、1010タワーとの距離は繁華街へのアクセスを考えると大きいと思います。
値段にも大きな差がありますので、予算は少ないがとにかく北千住西口側が良いという方にランドは非常に魅力的に映るかもしれませんが、デザインに癖があるためその時点で好き嫌いが分かれるでしょう(見た目が安っぽいので所得のある方はチョイスしないかと)。

東口と西口には地価において大きな差があります。
東口の地価は近年下降し続けており、西口は逆に上がっております。
それが物件価格に大きな差を生んでいる最大の理由です。
サンクタスガーデンは仰る通り価格も高く立地的な魅力も薄いですね。
あそこがイニシアに比べ、あれほど高いのは関屋町の地価が曙町とは差があり、かつ容積率によるものでしょう

[6: 購入検討中さん]

>3
「1010タワーは坪260で、東口側の物件とはいえとても競合にはなりえませんし」
この部分の文章がおかしかったですね。「いえ」が不用でした。
携帯で入力しているため予測変換されてしまいました。失礼致しました。

あと西口と東口に関しての追記ですが、
賃貸価格にも差があるのと、賃貸時に圧倒的に人気があるのは西口側です。

[7: 物件比較中さん]

ここはかなりの高値をつけてくるはずですよー。
仲町の地価ははっきり言って高いです。
しかもこのあたりは建築物を建てる上で非常に制約の多いエリアで、
実際この物件も敷地面積が870㎡あるのに建築面積が350㎡しかありません。
高さも14階建でとりわけ高いわけではないことを考えると、
控えめに予想したとして坪260〜280。
もっと高い可能性もあり得ます。
そりゃー、売主としては売れなきゃ意味がないでしょうけれど、
利益を得るにはそれくらいの価格で売らないと厳しいと思われます。

[8: 03]

04さん＆05さんありがとうございました。
たしかに北千住駅に近くて仕様も好みの物件は今のとこは見つけていません。
千住新橋以北のかたがたが北千住に来たときの活動場所は、栄えている西口のイメージです。東口はたしかに穏やかに暮らしやすそうです。


いえ　が不要でしたか、理解できました。細かいことでお手数おかけしました。
価格の直接に近い根拠は、やはり地価ですね。すると地価の根拠が知りたかったことでしたので、調べてみます。

[9: 匿名さん]

仲町の地価が高い理由について
私も知りたいですね。調べ方が悪いのか、まだよくわかりません。

ところで、この物件て、すぐ近くですよね。
10年前ですけど、この価格と比較すると、どのように考えればいいのでしょう？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[10: 匿名さん]

地価の根拠うんぬんはともかく、この物件を安くできる要素は皆無じゃないかなぁ。北千住での話ね。

千住タワーがあの価格ならば、立地から考えてここがそれより安くなることはないでしょー。
ここは大きな通りから一本入ってるから騒音面で住環境としては良いわけだし、かつ前の人が言ったように建坪率を考えたら坪300でも不思議じゃない。売れる売れないは別としてね。
高々40戸のボリュームだから、多少時間を掛ければ強引に売り切るのも可能だと思うし。
坪300は厳しいとしても、坪260〜270なら需要は確実にあるんじゃないかい？

[11: 匿名さん]

>8,9さん
http://beans-coop.jp/soba/10000.html
参考程度に。
１０１０タワーの寿町などは算出に十分なデータがまだないみたいですが、仲町より高いってことはないと思われます。
当然寿町の中でも駅に近くなるほど高くでしょうけどね。
１０１０タワーの立地での地価との比較では、この物件の方が高いのではないでしょうか。

[12: 匿名さん]

70平米弱で、5600万円から5900万円とすれば
坪260万円から280万円。

だいたい、このくらいで落ち着くのでは？

40戸強なので
地縁中心で販売しても半分以上売れるでしょう。

老年になって、戸建て階段のある家に暮らすことに
不便を感じている
千住近郊の60、70代の方々で
南向き、うるさくないところをさがしているひとで
余裕があれば、買うんでしょうね。

[13: 匿名さん]

私の予想ではもうちょっと安く出してくると思います。最多価格帯としては70平米で5100〜5300とかかなと。
部屋によっては4800〜4900の部屋も用意するような気がします。
どこもそうですが、この土地を購入した時点(二年前くらい)でこんなに建材費が上がるのは予測してなかったでしょうから、その時のデベの予想価格帯よりはこれでもかなり高いでしょう。
しかし、周辺物件の売れ行きと現在の市況を考えると正直な価格(坪270)はとてもつけれないので、利益を薄くしてでも売り切る方を選ぶと思います(それでも飛ぶようには売れないでしょうが)。デベにとっては不本意でしょうが、今はそれでやっていかないと事業が回っていかないのが現状かと思います。

[14: 匿名さん]

北千住の西東で価格設定はまるで違うだろうという書き込みが上にありますが、
その線でいくと、同じ西側でも、ここまで南に下がってしまうと、プレミア的な価格設定は
難しいでしょう。　70㎡ 5500未満ってのが、短期にさばき切れる上限価格かなと思います。

[15: 匿名さん]

北千住で70平米5500は申し分なくプレミアですよ。
東口(ヴィ-クステージ)なら4Lの価格です(こちらも苦戦中ですが)。
千住タワーは70平米を5400前後で芳しくない状況ですから、その価格設定では不十分でしょう。

[16: 購入経験者さん]

モデルルームに行って驚きました。
壁の厚さをきいたところ、平気で１５０mmと答えていました。
最近のマンションは、最低１８０mmの厚さが普通と言われているのでは？ときいたところ
当社は、マンションに対してして５０年間関わっているので自信があるとのこと。
我が家は、他社のマンションを買って壁から漏れてくる両隣の音で苦労して
１年で売却という経験があるので、１５０mmなんてあり得ません。
価格も、２階、３階でも4,000万代でした。しかも営業の方も、こちらが何か質問する度に
「調べてきます。」といってどこかに消えていきます。
壁の厚さを聞いたときも消えていきました。そんな質問くらい、さらっと答えていただきたいものです。

[17: 匿名さん]

確かに値段は思ったより安かった けど、戸境壁１５センチには私もビックリしました

[18: 匿名さん]

音の問題はマンション生活で最も切実なことですから、価格がいくら安くても15センチなら私もパスですね。

[19: 匿名さん]

スパンはとれているんだから、無理しないで2LDKにすればいいのに...

[20: 匿名さん]

ところで坪単価は結局いくらだったんでしょう？　先週モデルルームもほぼ完成していたし、
今週あたりから事前説明会はじまっているはずですよね。

[21: 匿名さん]

松村組とかいう施工会社もあまり情報がないし、微妙な物件だなぁ…
せめて壁の厚さが18あればと私も思います。私も現在のマンションが壁厚15のコンクリートなんですが、となりの部屋の生活音が結構聞こえてくるので、これは致命的です… 期待していたのですが…