パークハウス護国寺について

[物件比較中さん]

物件ホームページ位しか情報がなく、都心５区といいつつ文京区は土地勘がないの場所なので、どんなエリア（買い物・通勤・環境）か、ご近所の方ご教示下さい。
建物の間取りや仕様はなかなか良さそうなのですが、専用スレッドもたってないので、あまり人気のないエリアなのでしょうか？

所在地：東京都文京区大塚6丁目81番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分

[63: 物件比較中さん]

マンションこそ、狭小です。
小屋裏や、床下の収納もないし、部屋の独立性もない。
リビングが広めに作られているから、広々と感じられるだけ。
バス・トイレなど日の当たらないところが出来ます。
廊下側の部屋の採光も悪いですよ。

エントランスが豪華であるなど、長所もあり、住みたいという気持ちもわかります（一長一短があります）が、

とにかく、値段が倍というのは、お話にならないでしょう。マンションの方が安いならともかく。倍というのは、前代未聞。
（大塚６丁目同士の比較ですよ。マンションだけが高級住宅地に建っているわけではありません。しかも、さっき挙げた例は、徒歩３分以内の近場です。）

朝日クレスパリオ護国寺（目白方面の一本目の道を、池袋方面に曲がって徒歩２分）などは、このマンションバブルの時代に、分譲時の三割引いても買い手がつきません。売却時に損をするのは、今から明らかです。

[64: 匿名さん]

マンションと戸建ての比較というのはそんなに単純ではないと思います。この立地に限らず、それだけのスレが立ってるぐらいですからね。

一般的に、同じ予算では広さは戸建てが勝るというのは同意見です。

日照は、物件によります。戸建ては、日照が全く入らないものもありますからね。この物件の廊下側って、となりの一戸建ての廊下側も日当たり悪いの同じでしょ。

防犯性と、建物の強さなどは一般的に戸建てよりMSが上だと思います。
そしてこの立地では御指摘の値段が倍の部屋を買うと日照も眺望もだいぶ戸建てより良いですからね。

防犯性、堅固な建物、眺望などにお金を払う人が多いということ。そうでないと、ここに限らず、こんなにたくさんMS売れませんからね。そんなもんに金払うかと思う人は戸建てを購入すればよい。

[65: 物件比較中さん]

確かに物件にもよりますが、マンションと違って、戸建ては４面採光（天窓を付けると５面）ですから、採光はマンションの方がよいとはいえないでしょうね。

建物の強さですが、阪神・新潟の震災で全壊・半壊がゼロだったことからわかるように、２Ｘ４の戸建てが一番強いです。

権利関係や建て替えのこともあるから、マンションが一方的によいとはいえません。長所もありますが、一長一短です。

それにしても、倍は酷すぎますよ。私は何が何でも戸建てという思想ではありませんが、この価格は尋常ではありません。
申し訳ない表現になりますが、
ズバリ
「騙されている」
のではないでしょうか？

今、散歩してきました。朝日クレスパリオは、徒歩１分ですね。
車は平置きで、はるかに出し入れがしやすいです。
６０㎡　４３８０万　でネットに半年出てます。（つまり、これより大幅に下げないと売れない。）
息子の小学校の友人一家が住んでいますが、管理も行き届いていて、とてもいいマンションです。

[66: 匿名さん]

高いことは確か。

[67: 匿名さん]

わたしもこの物件を購入予定はありませんが、3流デベの築13年の中古と、パークハウスの新築の価格を同列で比較して、何の意味があるのですか？。

たとえば、サンウッド開運坂は築5年の60平米5800万で出てました。これも高すぎ？。

まあ、どうでも良いのですが、今のマンション市場では都心で坪350程度出せないのであれば、板橋区とか北区を検討されたら如何ですか？。もしくは、文京区、豊島区辺りの山手線の内側が良いのなら中古の物件でその価格帯ありますよ。護国寺の反対側のスミフの物件に比べればマトモな価格設定だと思います。

どちらにしろ、3流デベのMSの築13年の中古とパークハウスの新築を同列に検討されるなら、安い方を購入すれば良いと思います。

[68: 匿名さん]

じゃあ、一流デベのパークハウス護国寺は、値下がりしないのですか？
区分所有権でありながら、徒歩一分の戸建ての倍の価格でも妥当なねだんとでも？

[69: 匿名さん]

>68
ちと高いとおもうが、比較対象が間違っているのは確かだと思うよ。
あとミニ戸とパークハウスじゃパークハウスを選ぶ人も多いと思う。
67さんのいうことは同意できるよ。

[70: 匿名さん]

値段だけでは比較できませんね。人それぞれのライフスタイルにあった価値基準で選べばいいだけです。それにしても高いですね。。ちょっと前は近場で2000万/50㎡もあれば買えたんですがね。中古ですが。お金が余っている人が買えるんでしょうね。いいな。。。

[71: 匿名さん]

中古よりも護国寺3兄弟で比較してみませんか？。

住友護国寺
三菱護国寺
ブリリア護国寺

みなさん、たとえば、3階、南向き、3ＬＤＫ　80平米の部屋が同じ値段ならどこ買います？。

実際は私の予想では価格帯は　住友＞＞ブリリア＞三菱です。

[72: 匿名さん]

みんな、法外に高いからパスですね。
値付けがおかしすぎますよ。
１０年に、爆下げが確定的ですから。
前面道路の幅員が狭いパークハウス護国寺は、せいぜい、坪３００万程度の土地です。わずか１３坪程度の持分の部屋に億の値が付いているから、
話にもなりません。

http://beans-coop.jp/soba/10020.html

[73: 匿名さん]

>71
同じ値段なら住友＞＞ブリリア≧三菱ってとこかなあ。
でも現実、住友は法外な値つけだろうし、ブリリアと三菱なら、うーん、内装とかある程度の質を保ってると思うのは三菱だから迷う。

[74: 匿名さん]

今後のことは不明だけど、今は庶民23区内に新地区マンションを変える時代ではないということなんだよね。
このことが特別なのか、数年前の値段が特別なのかはわからないけど・・・・

[75: 匿名さん]

マンションバブルといわれてますが、
第二次ベビーブーマーが、今、３５歳前後の「購入適齢期」です。
１５年後には、
「購入適齢期」の人が、今の６０％程度に落ち込みます。
団塊世代がお亡くなりになったり、介護が必要になります。
年収６００万以上の、正社員が今の世代より少なくなります。
デベの淘汰が進み、用地取得の競争が緩和されます。

ですから、マンションの爆下げは決定的です。
そのころには、中野・練馬・世田谷…が、簡単に手が届くようになって、
全面道路も狭く、大塚６丁目というブランド性の低い土地に立ったこの物件が価値を維持できるとは思いませんね。

[76: 匿名さん]

よっしゃ！
１５年後まで貯金だね。
それまで賃貸アパートで我慢します。

[77: 匿名さん]

>75
10年以上待てれば値はさがるんだろうけど、そのころ手ごろなマンション用地があるかは微妙なところ。
今ですら良好なところはなくなってるのに。
しかも10年って結構ながいよ。

[78: 匿名さん]

幸せだな〜。15年後に金利も上がりませんよね〜。

[79: 匿名さん]

>78
確かに金利だ。
今が異常値だからね。
金利あがったら値下げしてもどうしようもないな。
結局負担は一緒。

[80: 匿名さん]

>>77
良好な土地が残ってないということは、建て替えが進んでいないということですよ。マンションは。

>>78
金利は下がっているかもしれませんよ。
それに、今買ったら、仕手株を天井掴みするようなもの。
多少、金利で得しても、いみがないですよ。

[81: 匿名さん]

う〜ん。
＞７５
は、日本の人口動態がどの地区も同じように推移していると思っているようだし。
転入転出という概念もないようだね。
マンション購入層で実際に住居として使用するならその間に、賃貸費用も発生する。
消費税も上昇するだろうし、何よりも歴史的に見て今の長期金利はかなり安い。
もう一回、考えてみよう。

[82: 匿名さん]

＞８１
バブル崩壊から、何も学んでないようだね。
あの時も、そっくり同じことが言われたものだよ。

マア、ぼくは、近隣の戸建てを注文で建てたから、関係ないけどね。
余計なお世話だけど、金利を気にするようなら、
背伸びして買うべきではないと思うよ。

[83: 匿名さん]

>81
それより、2,3年前に75みたいなこといってたけど、結局値上がっていったことを思い出した。

[84: 匿名さん]

今後、23区に居を構えるということは難しいのですよ。
板橋辺りで、坪250万とか出て来そうな雰囲気ですから…

[85: 匿名さん]

練馬も坪３００の時代ですから。それでヒョイヒョイ売れるかは別だが。
庶民はもう山手線内側はおろか、２３区内では相当北or東にいかないと難しいね。

[86: 購入検討中さん]

今日は会社帰りに新大塚の駅から現地まで歩いてみました。
暗くて細い夜道はちょっと女性には勇気いるかなぁと。
でも２４時間常駐の交番もあるし、ほかの方の投稿だとパトロールも良くしているみたいだからまだ安心できるかなぁ。こればっかりは連れに歩いて貰わないと分らん。
道を確認しつつ、しかし早足で歩くと７分。一本道だから結構歩いた気がしたけれどそんなに時間はかからないですね。
そこからそのまま東池袋方面へ。スーパーのポロロッカは意外と良い品揃え。その先にはピーコックもあるので普段の買い物には不自由しませんね。
それに東池袋方面は夜でも人通りがあるのでこちらは女性のひとり歩きも安心感あり。
まぁ、初めての土地はどうしても警戒心が先に立ってしまうのですかね。
２期販売予定のお目当ての部屋は坪３６０万円・・・。
なんとなく坪３５０万円を越えるのは抵抗感ありますが、最近はこんなもんなんですかねぇ。
マンション販売が苦戦しているという記事も目にするし、ちょっと強気に出ていいものか・・・。
悩みます。

[87: 匿名さん]

>>85
昭和の時代から、庶民に山手線の内側には住めませんでしたよ
バブル期は、都内にだって住めなかった。

マンションはいいですよ、戸建ての半額以下でそこそこの住環境がと安全な住まいが
買えるのですから。

慣れの問題もあるでしょうけど、寂しくて山あり谷ありの新大塚からの夜道は
お世辞にも女性や子供にはお勧めできません。交番だって24時間常駐じゃないでしょう。
昼間でも不在の時がありますから。
買い物は、電動自転車でサンシャイン周辺、新大塚周辺というのが現実的。

教育環境は良いのですが、10年ほど前にお坊さんの奥さんが娘の友達を殺してしまった
事件がありましたが、音羽でしたが。護国寺のエリアでしたから、過度の期待はしない方が
いいかも。

[88: 申込予定さん]

今週末契約です。売れ行きどうなのでしょうか・・・

[89: 物件比較中さん]

売れ行きはどんな感じですか？

確かに強気の価格だと思ったけど、ニーズと合えばよさそうな物件にも思います。
でも私にはやっぱり高い。
もう少し他とも比較検討を続けます。

この価格のまま続けるのでしょうか・・・。

[90: 購入経験者さん]

>>89番さん

営業担当に直接相談したらいかがですか？

私もここではありませんが、
この時期は決算前なので価格の相談に乗ってもらい
購入したことがあります。

明らかにひやかしの価格は無理でしょうけど
自分から言う価値はあると思いますよ。
私の場合、言ったら営業担当も本音を教えてもらいました。

[91: 匿名さん]

＞８９

90ってデべ自身のヒント（誘い水）の事あるよ。

[92: ビギナーさん]

９０じゃないけど行ってみよ

[93: 契約済みさん]

じぇんじぇん売れてないみたいですねぇ（笑）

[94: 購入検討中さん]

立地が多少のネックになっているみたいだから
建て売りにしてくれた方が検討しやすいかも。
棟内モデルルームをつくる予定はないですかね？

[95: 匿名さん]

今日とりあえずモデルルームに行ってきましたが、ぱっと見4割くらい売れ残っているようでした。
一番高い部屋はまだ売れてませんでしたね。

[96: 購入検討中さん]

事前案内会前の営業さんの話では「ここは億ションを目指しています」と威勢が良かったが、その後情勢が変化し大変そうだな。

[97: 匿名さん]

欲をかきすぎて
業界は自らブームを潰してしまったね

[98: 匿名さん]

↑　それはスミフ批判ですか？。

[99: 物件比較中さん]

すみふよりだいぶ安いので、護国寺限定の人（お受験予備軍？）にはむいているかもね。
ＭＲはトイレがグー。何時間でも本とか読んでられそう。他は普通＋。
南池袋のピーコックは例えば馬場店辺りと較べて品揃えがイマイチ。

[100: 契約済みさん]

先週末最近の売れ行きを探りに話を聞きに行きました。
結果としては4月から持ち直しているそうです。（本当かどうかは分りませんが）
特に不動産バブル崩壊と雑誌等で騒がれた１〜３月は客足が遠のいたそうですが、ここに来て立地とグレード、そして価格のバランスの良さ（絶対的に安くはありませんが）がじわり浸透してきて来場者自体は増えているそう。

確かに、仕事で扱う商業用不動産と印象は同じですね。

不動産価格が下落するのは、所有者が銀行等から融資（運転資金の借り換え含め）を絞られているところだけ。要するにもともと地価上昇局面でリスクを取って高い土地を仕入れられなかった信用力の低い（レバレッジが非常に高い）会社は倒産を避ける為にも多少の損を出して投げ売りに走らざるを得ない（たとえば郊外の物件で顕著）けれど、信用力があり運転資金が潤沢な優良不動産会社はじっと我慢して値は下げず時間をかけてでも売り切ることができる、っと。
元凶は銀行本体の収益悪化ではなくて制度化されていない金融庁の暗黙の行政指導的業種別総量規制が問題なので、このまま日本経済が停滞または緩やかな後退に入る分には優良不動産の投げ売りは始まらないであろうこと。
もちろん、急激に日本経済が悪くなったら金融機関も悠長には構えてられないので優良不動産会社であっても融資を絞り、結果として優良不動産も値下がりするであろうけれど。

要するに自分のマクロマーケットビュー次第で今買うべきかそうでないかが別れるってことですね。

販売の方曰く、「確かに既に購入頂いたお客様には申し訳ないが、現地モデルルームを作ることになるかもしれない。しかし竣工時には７〜８割は売れていると思う。」とのこと。
これを、「売れ残るのかぁ〜」と見るか、「地所も余裕あるねぇ（少々の値引きはともかく大きな値下げはないだろう）」と取るかは先の読み方次第。


個人で気には手付以上に値が下がったら、手付流し＆再契約する覚悟だけれど、そこまでしなくても良さそうな雰囲気。仕事的にはもっと不動産の値段が下がってくれないと困るけれど（汗）

ここまで書いたのでもうひとつ書いておくと、日本でも確実にインフレは起こるということ。これはマクロ経済の歴史的なセオリー、財政赤字が増えるとインフレは確実に起こる、ということと世界的な資源価格高騰が招く各種コストの上昇。日本では過去15年間インフレが無いのでインフレなんて信じられないかもしれませんが、これから世界の人が資源の消費を抑えるなんてことのほうが想像しにくい、否、逆に消費は増え続けると考えたほうが自然では？？

それにしても、2000年頃の最安値圏で不動産を買うのも、今買うのも、いつの時代も大きな資産を買うってことは悩むところですね♪

早く竣工しないかなぁ。

[101: 匿名さん]

僕はコストパフォーマンスで見送り決定、ＭＲにも行ってなく、
昔資料請求しただけなのに、４月以降もセールスから何回も電話があったよ。
やっぱり現場はあせっているはず。

もっとも、地所全体では賃貸ビル事業でしこたま儲けて安泰だから、
カタカナデベと違って、銀行から迫られて安値で在庫処分ということはない。
（用賀の物件だけはどうもがいても駄目だろうけどね）

[102: 匿名さん]

今後、建築されるマンションは、
原材料費の高騰を受けて、
部屋を小さくして仕様のレベルを落とす

と大学の同期が言っていました。

値下げして売っている新築は買いだと

言っておりましたが

むむむ・・・

[103: 近所をよく知る人]

ふざけた値付けだが護国寺三兄弟のなかでは立地は一番じゃと思うとる。

[104: 周辺住民さん]

75だけど〜〜

竣工前から値下げじゃあ、どうしょうもないな。
手付け流し＋再契約　ご苦労さんｗ

この期に及んで、未だ、マンションが戸建ての半額だって信じている人がいること自体、驚異。
このマンションは、近隣戸建ての倍なの。倍。

セキュリティーだって、一長一短。性犯罪はマンションの方が多い。
近隣戸建ての倍の価値があると考えるのは、とてつもない妄想だ。

[105: 匿名さん]

空き巣、強盗、火災（失火・もらい火）、耐震強度不足等々は
圧倒的に戸建てだけどね。

[106: マンション住民さん]

＞セキュリティーだって、一長一短。性犯罪はマンションの方が多い。

いわゆる大手デベの今時の3次セキュリティーぐらいまである分譲物件で起きた性犯罪のニュースでも貼付けてもらえますか？。
５年ぐらい前からでも良いですよ。

[107: 匿名さん]

>>104 セキュリティーだって、一長一短。性犯罪はマンションの方が多い。

犯罪白書では、集合住宅での犯罪が高いとされている。
いわゆるアパートとＭＳの線引きはそこにはされていない。ゆえこれは間違え。

ただし、殺人などの重犯罪における加害者が被害者の、身内や知人である確立はそうでない場合より有意に高い。
つまり、万全なセキュリティーが犯罪に巻き込まれる可能性を否定するものではない。

[108: 近所をよく知る人]

セキュリティーの問題はともかく、
値段が高すぎることは確かでしょうね。
倍の値段であるということは、間違いがないとおもいます。
売り手がボッタクリということではなく、
マンションの相場そのものが、高すぎなのではないでしょうか。
それに、販売中に値下げをした物件というのは、ちょっと。

このマンションを買おうとしている人は、
セキュリティーがどうのとか、デベロッパーがどうのとか、無理やりに理由をつけて、
納得しようとしていらっしゃるのではないでしょうか。
個人で防犯が万全な戸建てを建てることはいくらでも可能ですしね。
開運坂のマンションの住人がそうですが、地域からは「どうせ引っ越す」と見られていますから、子どもの付き合いは不利です。

環境はいいですよ。
青柳小の評判もよし。区立中は行きたいところを自由に選択できます。
（みなさんのお子さんは、私立志望が多いでしょうが。）

[109: 匿名さん]

ここだれも見てないから意味ないですよ。

失礼ですが、もしよろしければ、近くの更に高い住友の物件で書き込みをされたら如何かと？。この三菱の物件は不忍通り沿いの住友の物件より明らかに割安です。

＞販売中に値下げした。
＞個人で防犯が万全な戸建てを建てることはいくらでも可能。
＞子どもの付き合いは不利です。

などの書き込みはあまりに根拠が無く、108さまの御投稿内容、人格などが根本的に疑われますので御注意ください。

この周囲はいわゆるミニ戸建ての地域なので、MSも階高が高いため3階以上になると戸建てでは得られない日照、御陵の緑の景色が得られるのは事実ですし、同意していただけないと思いますが一般には個人で管理人を雇ったり、防犯カメラ（観察者付き）を作るのはコストも多額にかかると思います。どちらにしろ、MSの高層階は（ここは中層物件ですが）同じ建物でも驚く程（ここよりもずっと）高値で売買されていることは少なく無く、この物件の価格もそれほど非難にはあたりません。

[110: 物件比較中さん]

この金利上昇＆インフレ時代では、マンションはもっと安くならないとうれないですよねー
とくに金利上昇が痛い・・・

[111: 近隣住民]

>>109
根拠がないのは、あなたの方です。

それとも、デベの営業の方で、「値下げはない」と言い切れる立場にあり、
しかも、青柳小の保護者の方ですか？？

あなたこそ、人格疑われますよ

それに、ガードマンや防犯カメラがなくても、セキュリティーの追求は可能です。
まあ、マンションはその程度しかアッピールしどころがないですからね。

それにしても、デベの方？？

[112: 購入検討中さん]

というか、住友も三菱も高すぎるんだからしょうがない。五十歩百歩。
別に非難するつもりはないが、売れない＝下げるしかない、ということでしょ。
まあ、財閥系は体力あるから、永遠に値下げしなくてもかまいませんが。