パークハウス護国寺について

[物件比較中さん]

物件ホームページ位しか情報がなく、都心５区といいつつ文京区は土地勘がないの場所なので、どんなエリア（買い物・通勤・環境）か、ご近所の方ご教示下さい。
建物の間取りや仕様はなかなか良さそうなのですが、専用スレッドもたってないので、あまり人気のないエリアなのでしょうか？

所在地：東京都文京区大塚6丁目81番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分

[43: GC]

MR見てきました。地所の同クラス物件の中でも、センスの良さとグレード感が漂う小物・設備、限られた占有面積で各部屋の有効スペースを極大化する工夫の感じられる設計等、総合的に高いレベルにあり、大変好感の持てる出来で良かったです。
このマンションのプランの中心となる70m2台でお探しの方、少人数のご家族には個人的には（立地はお好みに任せるとして、室内・設備は）お薦めなのですが、強いて間取り上の欠点を挙げるとすれば、部屋の面積が確保されている分、廊下が（十分な広がりは感じられる造りにはなっているものの）必要最低限に抑制されているので、各部屋・トイレ・洗面所どこから出て来ても同じ場所に出くわす、という点で、ご家族の人数が増えると、もしかしたら好みが分かれるかもしれません。

価格論議の中、ちょっと外した話で失礼しました。

[44: 匿名さん]

>41
音羽パークハウスは、２Ｆが免震層で住戸が３Ｆから。
最下層は坪２５０〜という破格値でした。
３ヶ月程度で売り切ってましたね。

私も一時期真剣に検討していましたが、
このごろは「首都高と音羽通りに挟まれたあの立地、
しかも西向き中心じゃあねー」と思っています。

要するに何が言いたいかというと、
あの物件はここと立地が違い過ぎるので、
あまりベンチマークにはならないのでは、と。
それだけです。

[45: 匿名さん]

70㎡台の3LDKは、投資にはいいけど子供が大きくなると手狭で
永住は相当我慢が必要ですよ。
リビング12帖程度で、ダイニングテーブルとソファーなんて置いたら
カニ歩きしないと通れないですよね。
両方置こうと思ったら、最低でも15帖は必要でしょう。
マスターベッドルームだって6帖台なら子供部屋並、最低でも8帖は必要です。

[46: 匿名さん]

42さん勘違いしてますよ。
音羽パークハウスは一番高い坪単価で310万です。
平均は280万くらいだった記憶があります。
ただし、大きくても70平米です。
実質パークハウスというよりはアーバンスでした。

[47: 匿名さん]

>>46さん

そんな物でしたか、短い年月で随分水準訂正しましたね、
音羽通りはマンション銀座ですから、新旧入り交じってますね。
昔のNo1の音羽ハウス、日商岩井マンション、最近ではパークスクエアー音羽あたりがトップクラスなのかな、いずれにせよ住友は多いですね。

パークハウス護国寺のあたりは、開運坂の大規模を除くと
東急ドエルアルスとか小規模マンションばかりで、その後の資産価値に
著しく疑問を感じます、問題は表示通り歩けない坂道と夜道の寂しさ。

あれだけ音羽通りにマンションがあるのに、新大塚や茗荷谷まで行かないと
中規模のスーパーもないというのは、珍しいです。
文京区だから、自動車で小石川とか池袋まで買い物に行くんでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47
音羽通りは、江戸川橋に地蔵通り商店街や早大通り商店街があるからね。スーパーも充実してます。駅は江戸川橋よりも護国寺の方がきれいだけど、護国寺に行くほど不便になんです。でも、護国寺駅周辺にスーパーができるという噂はありますけどね。

パークハウス護国寺あたりの坂下通りもお店の集まりがありますね。あそこには、安くて良い魚屋さんがあるんですよ。

[49: 匿名さん]

>>48
そうなんですか、江戸川橋方面に商店街があるんですね。
ありがとうございました。
護国寺駅周辺は、バス便と都電しかなかったところに突然駅が出来て
長い年月が経ちますが、マンションとオフィス以外に発展しないで
どうやって生活するのか疑問でした。

豊島区の東池袋の坂下商店街は、柄は良くないけど安売りで昔から有名です
坂上の人達が自転車で遠くから買い出しに行きますね。

護国寺の高速入り口付近の1階に中規模なスーパーができると聞いたことがあります。
いずれにせよ、護国寺の大塚から目白台にかけてイメージ先行で生活利便性は
イマイチな場所です。

[50: GC]

このマンションのターゲットは、「一人息子/娘の教育を最優先する若夫婦」「シングル or DINKS」なんでしょうね。
50㎡台と70㎡台中心（というかそれ以外は83㎡一戸しかない）で、70㎡で8000万円台と9000万円台しますから、場所を変えれば広さは得られる経済力を持ちながら、筑波大付属に子供を通わせるために徒歩圏内の条件を優先する教育熱心なご家族の方々が集まりそうです。

自分が住むと、浮きそう........。次に行きます（笑）。

[51: 住まいに詳しい人]

NO５０さんに賛成。やはり、立地が悪すぎる。からすにつつかれ、筑附にいれても、＊＊になりそう。

[52: 匿名さん]

＞、筑附にいれても、
1にクジ運、2に塾通いの面接テクニック　3最後にクジ運　
高校まで卒業できるのは小学校入学者の2割　
あとは途中で肩たたきに会いますね。
親も医師と自営業が多くて、サラリーマンで共稼ぎなんてまずいない。
私立の中高一貫校より、厳しい現実を知っているのかな？

[53: 匿名さん]

散歩しながら現地に行ってきました、前の道路は狭くて一方通行の
20キロ制限で、車は不便なのでほとんど通りません。
ちょっと周囲の町並と不釣り合いな感じですね。
工事現場からは、サンシャイン60と今年完成のエアライズタワーが
よく見えています。

[54: ご近所さん]

実家がこの辺りの者です。生活利便性はとても悪いですよ。
買物は江戸川橋の商店街まで自転車でいくかんじでしょうか。商店街といってもぱっとしない、さびれたところです。私はほぼ池袋ですませてしまいますが。
近辺は古くから住む高齢者と、お受験に受かった国立小学校に通う子供を持つ金持ち夫婦が多いです。
このへんに住んで私がよかったと思う点は治安が良いところと終電を逃した時、池袋から歩けるところくらいでしょうか。有楽町線の終電は早いですね。私は実家を出てもっと利便性の良いところへ越しましたが。

[55: ご近所さん]

付近に住んでいますが、カラス（御陵の森を寝倉にしている）が夕方とてつもなく多く飛び回っています。バルコニーに花など目立つものを置くと悪戯されてしまいますよ。声もうるさいですが、慣れてしまえばという感じ。現地には夕方に行ってカラスと夜の静けさも体験してみてください。

近くに御陵の警備拠点があり、定期的におまわりさんがやってきますので、治安についてはそれほどご心配なさらなくても大丈夫かと思います。

利便性ですが、基本的に駅は有楽町線の東池袋と丸の内の新大塚ですが、東池袋までは平坦なのでそちらを利用しています。付近の奥様方は周辺を回る時に坂が多い（高台）ので電動自転車必須という感じ。

これからお子様をお持ちになる方は徒歩2.3分に区立のとてもよい保育園があるので共働きでツインカムの方はいい物件なのではないでしょうか。専業主婦の方ならちょっと足を伸ばして音羽幼稚園ですかね。場所柄、その後の教育の選択も広がります。

子供用品はお車でサンシャインのトイザラスや池袋西部がとても便利です。歩いても十分行けます。

また、都電と日の出商店街は近い将来再開発が予定されていますので
http://www.geocities.jp/hojo81kyougikai/
東池袋の再開発と将来移転予定の豊島区役所開発による利便性向上（池袋駅からの地下通路、新路面電車などなど）、都営副都心線などの相乗効果によりとても楽しみな感じです。（少し歩きますが散歩の範囲。）

この地域はまず開発が進まないと思いますので、少し散歩して豊島区の利便性を享受する感じです。アドレスは文京、実質は豊島区池袋といった感じでしょうか。

話は散漫ですが、夕方のカラスさえなれてしまえばあとは閑静な昼夜が享受できます。窓を開け森の空気を室内に入れることが出来るのは最高だと思います。窓は開けて何ぼと普段から感じています。窓を開けても自宅のＴＶの音の方が気になるくらい周辺が静かなので恐縮してしまうほどです。春秋の夜は窓を開けて寝ることが出来ます。花粉を気にしなければ。

一通なので少々不便ですが、コインの裏と表というべきでしょうか、車通りが少なく安全ですし車の騒音も皆無です。

日出商店街に向う道はクランクがあって車が抜けないのでお子様と散歩しても車に出くわすことはあまりありません。所々に小さな公園があるのもうれしいですね。

またまた、車で少しのところに「（仮称）目白台運動公園」が出来る予定でドッグランも併設されるとか。


あまり都心の洗練された高級志向の方よりも文京区の昔からの住民に多い堅実安定志向の方にお勧めしたい物件です。

長くなりましたが以上です。しかしながら確かに一財産ですね。

[56: 匿名さん]

価格でましたね。
坪３５０万〜４００万といったところのようです。
妥当な値付けなんでしょうか？
住友のシティハウスよりは断然割安ですけど。

[57: 匿名さん]

>>56
新価格としては、妥当なところなんじゃないかな？
住友のシティハウスとは、立地も建物のグレードも全然違うから
むしろ平均420万円というのは、割安に感じますけどね。

[58: 匿名さん]

昔、近くに住んでいました。池袋の繁華街の近くでありながら、
近隣の寂れた商店街がある下町チックな場所です。
でもまわりはお墓ばかりで巣鴨プリズンと火葬場に囲まれ
何となく怖かったです。あとカラスと高速道路。
マンションだけではなく徒歩で周辺も良く歩いてから選択
してください。

[59: 匿名さん]

なんであんなトコにＭＲ造ったの？

[60: 周辺住民さん]

大塚６丁目の住民です。
あの辺は、住んでみると、驚くほど閑静ですね。
高速の音は全く気になりません。
グリーン大通り沿いに徒歩二分程度で、ポポロッカ（旧サンデーマート）という、マズマズのスーパーがありますよ。有名な日の出商店街からも近いです。区立青柳小は、評判がいいですね。

ただし、分譲価格は、高いの一語に尽きます。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

１００㎡くらいの建て売りが、５０００万ですぐ売れます。
よい物件は、ネットには、載りません。

[61: 匿名さん]

狭小でセキュリティーもない戸建てと、セキュリティ抜群で
共有設備の豪華なマンションと、同じ次元で比較するのはいかがでしょう。
元々文京区の中でも例外的に、小さな家が密集しているエリアであることは、
少し歩けばすぐにわかります。
目白台とは言わず、大塚3丁目4丁目の住宅地とここの6丁目は全然違う
むしろ豊島区の東池袋と同じ雰囲気。

[62: 匿名さん]

ここで平均420万円か・・・

[63: 物件比較中さん]

マンションこそ、狭小です。
小屋裏や、床下の収納もないし、部屋の独立性もない。
リビングが広めに作られているから、広々と感じられるだけ。
バス・トイレなど日の当たらないところが出来ます。
廊下側の部屋の採光も悪いですよ。

エントランスが豪華であるなど、長所もあり、住みたいという気持ちもわかります（一長一短があります）が、

とにかく、値段が倍というのは、お話にならないでしょう。マンションの方が安いならともかく。倍というのは、前代未聞。
（大塚６丁目同士の比較ですよ。マンションだけが高級住宅地に建っているわけではありません。しかも、さっき挙げた例は、徒歩３分以内の近場です。）

朝日クレスパリオ護国寺（目白方面の一本目の道を、池袋方面に曲がって徒歩２分）などは、このマンションバブルの時代に、分譲時の三割引いても買い手がつきません。売却時に損をするのは、今から明らかです。

[64: 匿名さん]

マンションと戸建ての比較というのはそんなに単純ではないと思います。この立地に限らず、それだけのスレが立ってるぐらいですからね。

一般的に、同じ予算では広さは戸建てが勝るというのは同意見です。

日照は、物件によります。戸建ては、日照が全く入らないものもありますからね。この物件の廊下側って、となりの一戸建ての廊下側も日当たり悪いの同じでしょ。

防犯性と、建物の強さなどは一般的に戸建てよりMSが上だと思います。
そしてこの立地では御指摘の値段が倍の部屋を買うと日照も眺望もだいぶ戸建てより良いですからね。

防犯性、堅固な建物、眺望などにお金を払う人が多いということ。そうでないと、ここに限らず、こんなにたくさんMS売れませんからね。そんなもんに金払うかと思う人は戸建てを購入すればよい。

[65: 物件比較中さん]

確かに物件にもよりますが、マンションと違って、戸建ては４面採光（天窓を付けると５面）ですから、採光はマンションの方がよいとはいえないでしょうね。

建物の強さですが、阪神・新潟の震災で全壊・半壊がゼロだったことからわかるように、２Ｘ４の戸建てが一番強いです。

権利関係や建て替えのこともあるから、マンションが一方的によいとはいえません。長所もありますが、一長一短です。

それにしても、倍は酷すぎますよ。私は何が何でも戸建てという思想ではありませんが、この価格は尋常ではありません。
申し訳ない表現になりますが、
ズバリ
「騙されている」
のではないでしょうか？

今、散歩してきました。朝日クレスパリオは、徒歩１分ですね。
車は平置きで、はるかに出し入れがしやすいです。
６０㎡　４３８０万　でネットに半年出てます。（つまり、これより大幅に下げないと売れない。）
息子の小学校の友人一家が住んでいますが、管理も行き届いていて、とてもいいマンションです。

[66: 匿名さん]

高いことは確か。

[67: 匿名さん]

わたしもこの物件を購入予定はありませんが、3流デベの築13年の中古と、パークハウスの新築の価格を同列で比較して、何の意味があるのですか？。

たとえば、サンウッド開運坂は築5年の60平米5800万で出てました。これも高すぎ？。

まあ、どうでも良いのですが、今のマンション市場では都心で坪350程度出せないのであれば、板橋区とか北区を検討されたら如何ですか？。もしくは、文京区、豊島区辺りの山手線の内側が良いのなら中古の物件でその価格帯ありますよ。護国寺の反対側のスミフの物件に比べればマトモな価格設定だと思います。

どちらにしろ、3流デベのMSの築13年の中古とパークハウスの新築を同列に検討されるなら、安い方を購入すれば良いと思います。

[68: 匿名さん]

じゃあ、一流デベのパークハウス護国寺は、値下がりしないのですか？
区分所有権でありながら、徒歩一分の戸建ての倍の価格でも妥当なねだんとでも？

[69: 匿名さん]

>68
ちと高いとおもうが、比較対象が間違っているのは確かだと思うよ。
あとミニ戸とパークハウスじゃパークハウスを選ぶ人も多いと思う。
67さんのいうことは同意できるよ。

[70: 匿名さん]

値段だけでは比較できませんね。人それぞれのライフスタイルにあった価値基準で選べばいいだけです。それにしても高いですね。。ちょっと前は近場で2000万/50㎡もあれば買えたんですがね。中古ですが。お金が余っている人が買えるんでしょうね。いいな。。。

[71: 匿名さん]

中古よりも護国寺3兄弟で比較してみませんか？。

住友護国寺
三菱護国寺
ブリリア護国寺

みなさん、たとえば、3階、南向き、3ＬＤＫ　80平米の部屋が同じ値段ならどこ買います？。

実際は私の予想では価格帯は　住友＞＞ブリリア＞三菱です。

[72: 匿名さん]

みんな、法外に高いからパスですね。
値付けがおかしすぎますよ。
１０年に、爆下げが確定的ですから。
前面道路の幅員が狭いパークハウス護国寺は、せいぜい、坪３００万程度の土地です。わずか１３坪程度の持分の部屋に億の値が付いているから、
話にもなりません。

http://beans-coop.jp/soba/10020.html

[73: 匿名さん]

>71
同じ値段なら住友＞＞ブリリア≧三菱ってとこかなあ。
でも現実、住友は法外な値つけだろうし、ブリリアと三菱なら、うーん、内装とかある程度の質を保ってると思うのは三菱だから迷う。

[74: 匿名さん]

今後のことは不明だけど、今は庶民23区内に新地区マンションを変える時代ではないということなんだよね。
このことが特別なのか、数年前の値段が特別なのかはわからないけど・・・・

[75: 匿名さん]

マンションバブルといわれてますが、
第二次ベビーブーマーが、今、３５歳前後の「購入適齢期」です。
１５年後には、
「購入適齢期」の人が、今の６０％程度に落ち込みます。
団塊世代がお亡くなりになったり、介護が必要になります。
年収６００万以上の、正社員が今の世代より少なくなります。
デベの淘汰が進み、用地取得の競争が緩和されます。

ですから、マンションの爆下げは決定的です。
そのころには、中野・練馬・世田谷…が、簡単に手が届くようになって、
全面道路も狭く、大塚６丁目というブランド性の低い土地に立ったこの物件が価値を維持できるとは思いませんね。

[76: 匿名さん]

よっしゃ！
１５年後まで貯金だね。
それまで賃貸アパートで我慢します。

[77: 匿名さん]

>75
10年以上待てれば値はさがるんだろうけど、そのころ手ごろなマンション用地があるかは微妙なところ。
今ですら良好なところはなくなってるのに。
しかも10年って結構ながいよ。

[78: 匿名さん]

幸せだな〜。15年後に金利も上がりませんよね〜。

[79: 匿名さん]

>78
確かに金利だ。
今が異常値だからね。
金利あがったら値下げしてもどうしようもないな。
結局負担は一緒。

[80: 匿名さん]

>>77
良好な土地が残ってないということは、建て替えが進んでいないということですよ。マンションは。

>>78
金利は下がっているかもしれませんよ。
それに、今買ったら、仕手株を天井掴みするようなもの。
多少、金利で得しても、いみがないですよ。

[81: 匿名さん]

う〜ん。
＞７５
は、日本の人口動態がどの地区も同じように推移していると思っているようだし。
転入転出という概念もないようだね。
マンション購入層で実際に住居として使用するならその間に、賃貸費用も発生する。
消費税も上昇するだろうし、何よりも歴史的に見て今の長期金利はかなり安い。
もう一回、考えてみよう。

[82: 匿名さん]

＞８１
バブル崩壊から、何も学んでないようだね。
あの時も、そっくり同じことが言われたものだよ。

マア、ぼくは、近隣の戸建てを注文で建てたから、関係ないけどね。
余計なお世話だけど、金利を気にするようなら、
背伸びして買うべきではないと思うよ。

[83: 匿名さん]

>81
それより、2,3年前に75みたいなこといってたけど、結局値上がっていったことを思い出した。

[84: 匿名さん]

今後、23区に居を構えるということは難しいのですよ。
板橋辺りで、坪250万とか出て来そうな雰囲気ですから…

[85: 匿名さん]

練馬も坪３００の時代ですから。それでヒョイヒョイ売れるかは別だが。
庶民はもう山手線内側はおろか、２３区内では相当北or東にいかないと難しいね。

[86: 購入検討中さん]

今日は会社帰りに新大塚の駅から現地まで歩いてみました。
暗くて細い夜道はちょっと女性には勇気いるかなぁと。
でも２４時間常駐の交番もあるし、ほかの方の投稿だとパトロールも良くしているみたいだからまだ安心できるかなぁ。こればっかりは連れに歩いて貰わないと分らん。
道を確認しつつ、しかし早足で歩くと７分。一本道だから結構歩いた気がしたけれどそんなに時間はかからないですね。
そこからそのまま東池袋方面へ。スーパーのポロロッカは意外と良い品揃え。その先にはピーコックもあるので普段の買い物には不自由しませんね。
それに東池袋方面は夜でも人通りがあるのでこちらは女性のひとり歩きも安心感あり。
まぁ、初めての土地はどうしても警戒心が先に立ってしまうのですかね。
２期販売予定のお目当ての部屋は坪３６０万円・・・。
なんとなく坪３５０万円を越えるのは抵抗感ありますが、最近はこんなもんなんですかねぇ。
マンション販売が苦戦しているという記事も目にするし、ちょっと強気に出ていいものか・・・。
悩みます。

[87: 匿名さん]

>>85
昭和の時代から、庶民に山手線の内側には住めませんでしたよ
バブル期は、都内にだって住めなかった。

マンションはいいですよ、戸建ての半額以下でそこそこの住環境がと安全な住まいが
買えるのですから。

慣れの問題もあるでしょうけど、寂しくて山あり谷ありの新大塚からの夜道は
お世辞にも女性や子供にはお勧めできません。交番だって24時間常駐じゃないでしょう。
昼間でも不在の時がありますから。
買い物は、電動自転車でサンシャイン周辺、新大塚周辺というのが現実的。

教育環境は良いのですが、10年ほど前にお坊さんの奥さんが娘の友達を殺してしまった
事件がありましたが、音羽でしたが。護国寺のエリアでしたから、過度の期待はしない方が
いいかも。

[88: 申込予定さん]

今週末契約です。売れ行きどうなのでしょうか・・・

[89: 物件比較中さん]

売れ行きはどんな感じですか？

確かに強気の価格だと思ったけど、ニーズと合えばよさそうな物件にも思います。
でも私にはやっぱり高い。
もう少し他とも比較検討を続けます。

この価格のまま続けるのでしょうか・・・。

[90: 購入経験者さん]

>>89番さん

営業担当に直接相談したらいかがですか？

私もここではありませんが、
この時期は決算前なので価格の相談に乗ってもらい
購入したことがあります。

明らかにひやかしの価格は無理でしょうけど
自分から言う価値はあると思いますよ。
私の場合、言ったら営業担当も本音を教えてもらいました。

[91: 匿名さん]

＞８９

90ってデべ自身のヒント（誘い水）の事あるよ。

[92: ビギナーさん]

９０じゃないけど行ってみよ