パークハウス護国寺について

[物件比較中さん]

物件ホームページ位しか情報がなく、都心５区といいつつ文京区は土地勘がないの場所なので、どんなエリア（買い物・通勤・環境）か、ご近所の方ご教示下さい。
建物の間取りや仕様はなかなか良さそうなのですが、専用スレッドもたってないので、あまり人気のないエリアなのでしょうか？

所在地：東京都文京区大塚6丁目81番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分

[2: 匿名さん]

ここは多分堅実ないい物件だと思いますよ。地所は住不見たいにめちゃくちゃな値段つけないだろうから、ここが出て来たら住不の護国寺売れなくなるでしょうね。そのために住不の護国寺が先に出て来たんだと思います。真っ向勝負では勝てないもんね。

　本郷のパークハウスより少し安めに出てくると私は読んでます。つまり坪単価330ぐらいからですかね。住不の護国寺より便利で、空気がきれいで静かな場所ですからね、文京区の中では安く出せる場所で人気が出ると思います。文京区のマンションって、住不の護国寺とか、小石川のオリックスみたいに幹線道路沿いが多くて、排ガス、騒音から逃げられないのが多いのですが、ここは違いますからね。高台だし。

[3: 匿名さん]

現地を見に行って、周辺を30分も歩いてみたら文京区らしいかどうかわかります。
閑静と言えばそうですが、不便な場所です。

[4: 周辺住民さん]

ここ、いいかもしれません。掘り出し物件かも。

スミフの道路沿いの排ガスまみれ、しかもとんでもない価格の護国寺や高田より。価格はまだ発表されていませんが、もしスミフ並みだとしても環境だけは絶対いいです。

地元に住んでいるので不便さはあまり感じないのですが、
駅まで徒歩10分で有楽町線と丸の内線が使えるのもいいですよ。
主婦の皆さんなら、池袋のデパートまで自転車で15分乗ればデパ地下のうれしい閉店間際の値引きに全然OK。何気ない日常けれどそれも楽しいです。

しかもバックヤードが護国寺の森です。文京区らしいでしょう。文京区も緑がだんだん貴重になってきた中、森が隣接しているのはすごくいいです。

スミフの高田物件は今は都電が直に目の前＋いきなり明治通りで、将来は都電が廃止されて明治通りが拡張されるらしいんですけど、二重サッシだから全然問題ないって激しく主張してる書き込みもあるんですけど、二重サッシが必要な環境で子育てができるのかしらと疑問に思っていた矢先、しかも親はひどい花粉症。

小石川のオリックスは安っぽい外観が気に入らずでした。
この物件の要はあとはレイアウトかしら。窓の無い部屋があるかも？

個人的に久しぶりに興味がでる物件です。

[5: 匿名さん]

現地に行きました。
護国寺の裏側で、静かな環境は確かです。

しかし周辺はうらぶれて、切り離された雰囲気。
前面道路は狭く、うしろから走ってくるクルマが怖い。
高さ制限のある地区なのでしょうか、ここを含め高い建物は見当たらない。

北西方向にエアライズ・タワーが見えて、
そちらの方がむしろ気になってしまいました。

[6: 匿名さん]

お隣は雑然と物が積んである家と、お稲荷さんですから夜はとてつもなく
寂しく、都内とは思えない場所です。
以前大塚5丁目に住んでいたことがありますが、洗濯物に蛾や虫が付くのには
参りました。

＞駅まで徒歩10分で有楽町線と丸の内線が使えるのもいいですよ。
有楽町線はその通りですが、新大塚は坂下通りへ坂を下って、急坂を昇るので
2倍は見た方がいいと思います。

余談ですが、このあたり江戸川乱歩の少年探偵団の舞台になった場所だと
聞いたことがあります、なんとなく雰囲気は出ています。
山手線内では希少価値であることは間違いない。
豊島区の坂下商店街は、安売りで有名です徒歩圏ですよ。

[7: 購入検討中さん]

文京区の物件をここ1年ぐらい追跡中なのですが、正直予算的に厳しくて中古を考え始めてるんですけど、だんだん色んな情報が出てくると文京区の物件では結局本郷のPHがバランス取れてる気がします。そして確かに護国寺PHは正直大きな穴が無いですよね。特別な特徴は無い、でも文京区でほどほどの価格で出してくれるなら駅に少し遠いとか、周りがいまいちきれいではないとか目を瞑ろうと思いますからね。地権者が多いとか、排ガスとかって我慢しにくいけど、駅が数分遠いって我慢できる気がします。堅実なとこが地所らしい気がします。

本郷のPHは、今となっては価格もそこそこ、交通量の多い道路に面してないし、この辺の護国寺周辺のシティーハウス、このPH、ブリリアより利便性いいし、小石川のオリックスとかブランズ見たいにたくさんの地権者、店舗も無いし、、、、。

私はここの価格をみて、次は本郷PHの売れ残りを待とうかと、ダメなら中古かなと考えております。

[8: 匿名さん]

ここも高いですよきっとね
最近の傾向　値段が出るまで希望的書き込み…

[9: 匿名さん]

緑がいっぱいは魅力的ですが、お墓というのは気にならないんでしょうか。
緑濃い地区で、都心近くなんてなかなかありません。
バランスとして緑とお墓、微妙です。

[10: 匿名さん]

坪350オーバー？

[11: 匿名さん]

山手線内で350万円未満は、豊島区だって厳しいかもしれませんね。

[12: 物件比較中さん]

予約制の事前案内会に申込みしてみました。
「必ず事前に現地を見てからいらして下さい」との事。
（いくつかＭＲ見に行ってますが、初めて言われました・・・）
皆様のコメント見る限り、なかなか住やすそうな場所ですし、南面に緑が多い、この戸数でＥＶが２台、等はポイント高いですが、仕事柄、真夜中に帰宅するので少々暗い、とか、道が細い、というのは気になります。週末に足を運んで現地周辺、駅までの経路等を確認してみます。
緑と引き換えの「お墓」がどの程度見えるのか・・・も確認ポイントですね。
尚、予定価格帯は７０平米で７０００万台（から、だったと思いますが、よく聞き取れませんでした。）との事。

本郷ＰＨを見に行って、コースターの音と価格にビックリして見送ったのですが、小石川のオリックス、ブランズ等も検討している中では、どれも何箇所か、とても気になる点があり、総合では本郷ＰＨは手堅く纏まった感じで、地所ならでは、なのかもしれません。
という事で、護国寺も地所ならでは、の手堅さに期待してみます。

[14: 匿名さん]

スミフ護国寺は案の定苦戦してるんですね。
どー考えてもあの場所であの価格はあり得ないと思ってました。
世の中まともな金銭感覚の人が多くて良かった！（笑）
その分ここには期待したいですね。

＞予定価格帯は７０平米で７０００万台
今の相場からするとマトモなのではないでしょうか？

[15: 匿名さん]

＞「必ず事前に現地を見てからいらして下さい」との事。
隣近所をよくご覧になると良いかと思います、特に東池袋寄りのお隣も。
そして、夜に周囲をご自分の足でよく歩き回って確かめるのがいいと思います。

[16: 匿名さん]

目の前の森は広大で、あそこからお墓なんて
見えません。ただただ緑。それに静かだし。

あと、護国寺とみなさんいいますが、実際は
豊島ケ丘御陵といって皇族のお墓があるとこ
ろです。都心とは思えないほど夜は静かで暗
いところですが、かような理由にて、おまわ
りさんの警備は半端ではありません。大塚警
察の重点巡回地区ですから。

まあ、あそこに建てば、それこそベランダか
ら迫撃弾が撃ち込めるぐらい御陵の森に近い
ですからね。治安は問題なしでしょう。

[17: 匿名さん]

あの周辺は警察官の巡回はあるのでしょうか？
やはり、夜の一人歩きが心配な雰囲気なので。

[18: 匿名さん]

夜は定期的に警察官がパトカーで巡回に来ま
すね。あそこで何かあったら、署長のクビが
飛びますから、彼らも必死です。むしろ夜中
は、あまりの静けさに、暴漢とかよりもお化
けのほうが怖いですな。あと、丸ノ内線の駅
から来る途中にある交番は、24時間化されて
常駐になったことも朗報ですね。

前の通りは狭いですが、抜け道になっていな
いのでそれほど交通量もありません。朝の通
学時間帯は最近、車両通行止めになったし。

御陵の森を南側に眺めるなんて贅沢は、あま
りありませんな。機会を逸してしまいました
が、あの近辺で建った最近の物件では、森ビ
ルのサンウッドがある程度ですが、こことて
御陵のやや東側。宮内庁が廃止にでもならな
い限り、安泰な緑ですから、環境は保証され
ているといっても過言でないのでは。

[19: 物件比較中さん]

現地を見てきました。

NO.6さん、NO.15さんのおっしゃっている事、よく判りました。
東池袋から歩きましたが、角の本屋さんからのマンションまでの一角、なんというか「昭和」の雰囲気が残ってますし、この通りの入口（出口？）の間口が狭いのも、大きめの車が通るとちょっと危ない感じです。
エントランスとは反対側なので、「東池袋より」を周辺環境としてどう評価するか、だと思います。
静かな場所ですし、南側が御陵（護国寺だと思ってました）なので、この点のポイントはかなり高いのですが、角を曲がる時から少々引き気味で、最後に正直ひるみました。
又、新大塚は、スーパーなどもあり、生活の便はまあまあよさそうですが、マンションからのアプローチは、NO.6さんのおっしゃる通り、急坂を昇り降りなので、今は良くても将来は辛そうです。
住所は文京区ですが、豊島区の行政サービスが受けられる方が、よっぽど便利そうな場所ですね。
現地へ行ってみて、なかなか合格点の物件は無いな、と変な納得（？）をしました・・・。

[20: 匿名さん]

先日、妻と周辺を見学に行ってきました。
１９さんの言っている様に、良くも悪くも「昭和」が色濃く残っている町並みで、文京区と言うよりは豊島区雑司が谷という感じでした。
僕も、地所もいよいよこんな土地に建てるようになったのかと変に感心しました。
僕は許容範囲でしたが、妻は予想とかなり違っていたらしくダメだしされてしまいました。

[21: 匿名さん]

ここの周辺の雰囲気と街並みは、好みが分かれるところだと思います。
デベの方が、現地見学を奨めるのは理解できます。
粗暴犯とかチカンの話しは、聞きませんが閑静なためか空き巣は
けっこう多いようでした。
うちも昼間30分間の間に入られて、坂下交番にお世話になりました。（5年前）

文京区と思うと少しイメージが合わないと思いますが、閑静さと
まるで、森の中で暮らすような生活は都心とは思えない別世界です。
近い将来も大きく発展しないというのが、最大の魅力でしょう。

どなたかが書いていましたが、住友のシティハウス文京護国寺とは
同じ護国寺駅を利用するだけで、大きくコンセプトも違うと思いました。
雑司ヶ谷の墓地も、昼間の散歩コースには最高ですよ歴史と文化を感じます。

この閑静な環境なのに、サンシャイン60まで7分、再開発で大きく変わりそうな東池袋エリアにできるでしょう、池袋へ徒歩20分足らずです。

[22: 匿名さん]

駅としては有楽町線よりも丸ノ内線を重視し
た方が良さそうですね。誰かも書いてました
が、あの急坂は確かにきついですが、文京区
ならどこも坂はあるので、高台の良さととる
かどうか、という判断になるでしょう。

高速道路側からの昭和レトロな街並は、早晩
変わるでしょうね。すでに何軒かが店をたた
んでおられ、そのうちアパートになるのでは
ないかな。

いずれにせよ、東池袋の再開発がさらに進め
ば、その利便性（徒歩10分以下）を享受でき
る上で、東池袋地区にはない静寂さを手に入
れらるという点では希少な物件でしょう。最
近、サンシャインシティもずいぶん改装が進
んで、成城石井だのワインセラーだのが入る
ようになったりと高級になってきました。

逆に都会の喧噪が好きな方は好まれないでしょ
うね。あくまでも都心でかつ静寂という背反
する条件を満たすところでしょうから。

[23: 武蔵]

本日、現地に行ってきました。
確かに前の一通は問題ですが、前の森の雰囲気はいいですね。
たまたま、現地の老夫婦が散歩していたので、聞いてみましたが、

①空き巣はありますね。
②カラスが多いです。
③医者が老人になった。

など問題もあるようですが、定住、永住するにはお薦めですって。

値段を聞かれたので、「億に届くか、そのあたりです。」と言ったら
「一財産ですね。」と言ってました。

[24: 購入検討中さん]

本日、現地に行ってきました。
確かに前の一通は問題ですが、前の森の雰囲気はいいですね。
たまたま、現地の老夫婦が散歩していたので、聞いてみましたが、

①空巣はありますね。
②カラスが多いです。
③医者が老人になった。

など問題もあるようですが、定住、永住するにはお薦めですって。

値段を聞かれたので、「億に届くか、そのあたりです。」と言ったら
「一財産ですね。」と言ってました。

[25: 購入検討中さん]

値段ってまだ発表されてないんじゃないの？？

[26: 匿名さん]

パルサージュ千石っていうマンションのチラシが入ってました。
茗荷谷と千石の間で、小石川植物園の横です。
秋ごろモデルルームオープンだそうで。
あと、そのチラシで千石三丁目あたりに広大な空き地を発見。
なんかここら辺もいろいろできるみたいですね。

[27: 匿名さん]

＞千石三丁目あたりに広大な空き地

小石川植物園の北側広大な空き地の事ですかね？スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？。実際売り始めたのに建築計画の不備が明らかになって、お金を倍返したとこですよね。この土地もう数年空き地ですよね、スミフもどうすんのかね。

パルサージュ千石って、へんな聞いた事もないデベのですよね。この辺は都心に珍しいぐらい交通の便が悪いとこ（駅から遠い、道が細くて車も不便）だから、安く出せば売れるかもね。

[28: 匿名さん]

＞②カラスが多いです。

思い出しました、10年前に暮らしていたときポリバケツで
生ゴミを捨てていました。
カラスが多いので、つつかれてゴミが散乱するからだそうです。
商店でもカラスよけなのか、野菜に午前中はザルがかぶせてありました。

[29: 匿名さん]

＞スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？
元東京海上の社宅跡地ですが、どこへ行くのも中途半端に遠いので
マンション向きではないと思いました。
戸建てで分譲したら人気になりそうです。

[30: 匿名さん]

>小石川植物園の北側広大な空き地の事ですかね？スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？
レスどうもです。
そこではないですね。
北側の空き地はチラシの範囲外です。
小石川ガーデンヒルズのところはマンション名をいれて隠してました。
場所的には不忍通りをわたって、丸山町住宅の裏側くらいかなとおもいます。
パルサージュ千石は売主がフレンドステージ、販売代理が三井不動産レジデンシャルというなんともいえない感じです。
まあ、ちょこちょこはでてくるもんですね。

[31: 武蔵]

価格は発表されていませんが、担当の方は、５階のD？タイプ東南角は９５００万あたりだと言っていました。
７７平米でこの価格。明らかに５年前より上がってますね。５年前では豊島区千川に出来た、野村の「ヒルズ千川」が最上階の２戸が１００平米超えていて、９５００はしていなかった気がします。

[32: 匿名さん]

やはりスミフの護国寺は、ここより10％以上高いですよね。

まあ、売れない訳ですよね。

[33: 匿名さん]

＞32
シティハウス文京護国寺と、たった10％程度しか差がないんですか。
その価格差なら、余裕があれば誰が考えても駅近の住友買うでしょう、
あちらは住友の中でもプレミアムグレードマンションだし、地価も全然上ですよ。

住環境としての好みはあるけど、資産価値からとても敵わないと思います。

パークハウスが77㎡で9500万円（坪410万円）だとすると、高すぎて
苦戦しそうな予感です、普通の文京区アドレスとは環境も利便性も違います。どう考えても現実的には不便な豊島区環境です？

坪410万円とすると、豊島区ですが豪華なエントランスが3つもあって
JR目白駅10分ゲストルームも、コンシェルジュサービスもあって
18階建て300戸のプレミアム。
あなたの嫌いそうな？住友のシティテラス目白に手が届いてしまいます。
山手線とメトロだと駅周辺のパワーが違うと思いませんか？

発表になっていないので何とも言えませんが、住友のシティハウス
南大塚なら多分、坪350万円未満じゃないかな？
9500万円もあれば90㎡超充分は買えると思います。立地と利便性はここと比較にならないほど便利ですよ。JR大塚駅、丸の内線新大塚駅共に徒歩5分程度です。

スミフの関係者でもなく、ただの地元民です。

[34: 匿名さん]

普通の文京アドレス、といいながら山手線パワーと語る地元民？
不思議ですね。文京区に山手線は走ってませんよ。豊島区を語るのならスミフ目白台とてそうでしょう。文京区パワーなぞそもそも幻影ですから。

ただ、あそこのエリアは大変環境は良いものの、坪410万に疑義を差し挟むのは見識です。そこまでは高くはないはず、というのには賛成です。スミフは持ってのほか、とは思いますが、まあそうやってその地区の評判はできていくのでしょうから、地元民としては歓迎です。

ただ、不当に高くされて批判されるのはたまりませんがね。

[35: 匿名さん]

＞３３
話に一貫性が無い。

JRが良いと言って南大塚が安い？。
＞南大塚なら多分、坪350万円未満じゃないかな？9500万円もあれば90㎡超充分は買えると思います。
これは無いね。まあ、正しい結果はそのうち出てきます。一番安い部屋の話ね。文京区の条件のいい中古の価格だよこれ。

＞住友のシティテラス目白に手が届いてしまいます。
そのとおり、シティテラス目白（雑司ヶ谷、高田）に近いよね、ここの立地の価値は。

文京区ってだいたいJRの駅自体が無いよ。それから豊島区のうえ、駅から遠いシティテラス雑司ヶ谷でしょ、あなた、駅に向かってあるいたことあるの、10分で歩くの結構きついのよ。実際、物件の売れ行きを見れば、シティテラス雑司ヶ谷の価値は明らかです。まあ、ここの売れ行きも見れば、だんだん分かると思うけどね。日本国民は無駄な金使う程そんなにマヌケではないという事です。

[36: 匿名さん]

>>35
大塚エリアで探してたら、最高で坪300万円がいいところ
大塚エリアで坪350万円のマンションは売れないでしょう。
パークタワー池袋だって坪320万円位ですが、あちらはタワー
シティハウス南大塚は、50戸の小規模マンションですよ
14階なのと、ここや住友の護国寺と比較すれば最も高台だから、
眺望だけは一番いいでしょうけど。

話しを元に戻しますが、路線の価値は
JR山手線＞JR総武線＞メトロ丸の内線＞メトロ有楽町線　でしょう。
利便性と駅周辺の発展に大きな格差があります。

[37: 匿名さん]

＞駅から遠いシティテラス雑司ヶ谷でしょ、あなた、駅に向かってあるいたことあるの、10分で歩くの結構きついのよ。

JR高田馬場なら下り坂で男性なら10分以内に着くし、メトロ高田馬場なら8分です。
何かシティテラス目白のMRでやられたみたいですね・・・

[38: 匿名さん]

＞JR山手線＞JR総武線＞メトロ丸の内線＞メトロ有楽町線　
個人的価値観を押し付けられてもね、、、。

＞　３３　にJR目白駅10分と書いてあって、10分以上かかるというと
＞JR高田馬場なら下り坂で男性なら10分以内と、、、反論する。
大丈夫ですか？。少し病的な様なので、今回でここではレス止めますね。少なくともスミフ支持者が少しおかしいのは、皆さんお分かりと思います。

＞３５大塚エリアで坪350万円のマンションは売れないでしょう。
売れない値を付けるのがスミフです。目白と護国寺見て分からないのかね？。ついでに三茶もありますよ。まあ、大塚の価格はあと数ヶ月で明らかになるので、その時にまた、書き込みしますね。

[39: 匿名さん]

マンションの値付けはあくまでも平均です。
中層階の南向き中住戸を平均とします、ここだって最高値は
最上階の角住戸で、坪500万円位しても普通でしょう。
最安値は低層階＆中住戸だから370万円位かな？

[40: 匿名さん]

えーと、スミフは全物件高値さらしもの、という戦略を取ってるということでFAでしょうか。まあどうぞご勝手にって感じですが。

[41: 匿名さん]

昨年、音羽通りで売り出された地所物件（免震）が２階で坪300万以下だったような...
それから考えると多少は値上がりしたとして、ここは坪270から350くらいだと思われる。
１丁目や２丁目ならともかく、自分なら大塚６丁目に坪350は出せない。

[42: 匿名さん]

＞41
お隣がキチキチに詰まったマンションですよね、小さな部屋ばかりの。
かなり高層階へ行かないと、眺望が抜けないし駐車場が10％くらいしかない。
平均では350万円位だったはずです。

[43: GC]

MR見てきました。地所の同クラス物件の中でも、センスの良さとグレード感が漂う小物・設備、限られた占有面積で各部屋の有効スペースを極大化する工夫の感じられる設計等、総合的に高いレベルにあり、大変好感の持てる出来で良かったです。
このマンションのプランの中心となる70m2台でお探しの方、少人数のご家族には個人的には（立地はお好みに任せるとして、室内・設備は）お薦めなのですが、強いて間取り上の欠点を挙げるとすれば、部屋の面積が確保されている分、廊下が（十分な広がりは感じられる造りにはなっているものの）必要最低限に抑制されているので、各部屋・トイレ・洗面所どこから出て来ても同じ場所に出くわす、という点で、ご家族の人数が増えると、もしかしたら好みが分かれるかもしれません。

価格論議の中、ちょっと外した話で失礼しました。

[44: 匿名さん]

>41
音羽パークハウスは、２Ｆが免震層で住戸が３Ｆから。
最下層は坪２５０〜という破格値でした。
３ヶ月程度で売り切ってましたね。

私も一時期真剣に検討していましたが、
このごろは「首都高と音羽通りに挟まれたあの立地、
しかも西向き中心じゃあねー」と思っています。

要するに何が言いたいかというと、
あの物件はここと立地が違い過ぎるので、
あまりベンチマークにはならないのでは、と。
それだけです。

[45: 匿名さん]

70㎡台の3LDKは、投資にはいいけど子供が大きくなると手狭で
永住は相当我慢が必要ですよ。
リビング12帖程度で、ダイニングテーブルとソファーなんて置いたら
カニ歩きしないと通れないですよね。
両方置こうと思ったら、最低でも15帖は必要でしょう。
マスターベッドルームだって6帖台なら子供部屋並、最低でも8帖は必要です。

[46: 匿名さん]

42さん勘違いしてますよ。
音羽パークハウスは一番高い坪単価で310万です。
平均は280万くらいだった記憶があります。
ただし、大きくても70平米です。
実質パークハウスというよりはアーバンスでした。

[47: 匿名さん]

>>46さん

そんな物でしたか、短い年月で随分水準訂正しましたね、
音羽通りはマンション銀座ですから、新旧入り交じってますね。
昔のNo1の音羽ハウス、日商岩井マンション、最近ではパークスクエアー音羽あたりがトップクラスなのかな、いずれにせよ住友は多いですね。

パークハウス護国寺のあたりは、開運坂の大規模を除くと
東急ドエルアルスとか小規模マンションばかりで、その後の資産価値に
著しく疑問を感じます、問題は表示通り歩けない坂道と夜道の寂しさ。

あれだけ音羽通りにマンションがあるのに、新大塚や茗荷谷まで行かないと
中規模のスーパーもないというのは、珍しいです。
文京区だから、自動車で小石川とか池袋まで買い物に行くんでしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47
音羽通りは、江戸川橋に地蔵通り商店街や早大通り商店街があるからね。スーパーも充実してます。駅は江戸川橋よりも護国寺の方がきれいだけど、護国寺に行くほど不便になんです。でも、護国寺駅周辺にスーパーができるという噂はありますけどね。

パークハウス護国寺あたりの坂下通りもお店の集まりがありますね。あそこには、安くて良い魚屋さんがあるんですよ。

[49: 匿名さん]

>>48
そうなんですか、江戸川橋方面に商店街があるんですね。
ありがとうございました。
護国寺駅周辺は、バス便と都電しかなかったところに突然駅が出来て
長い年月が経ちますが、マンションとオフィス以外に発展しないで
どうやって生活するのか疑問でした。

豊島区の東池袋の坂下商店街は、柄は良くないけど安売りで昔から有名です
坂上の人達が自転車で遠くから買い出しに行きますね。

護国寺の高速入り口付近の1階に中規模なスーパーができると聞いたことがあります。
いずれにせよ、護国寺の大塚から目白台にかけてイメージ先行で生活利便性は
イマイチな場所です。

[50: GC]

このマンションのターゲットは、「一人息子/娘の教育を最優先する若夫婦」「シングル or DINKS」なんでしょうね。
50㎡台と70㎡台中心（というかそれ以外は83㎡一戸しかない）で、70㎡で8000万円台と9000万円台しますから、場所を変えれば広さは得られる経済力を持ちながら、筑波大付属に子供を通わせるために徒歩圏内の条件を優先する教育熱心なご家族の方々が集まりそうです。

自分が住むと、浮きそう........。次に行きます（笑）。

[51: 住まいに詳しい人]

NO５０さんに賛成。やはり、立地が悪すぎる。からすにつつかれ、筑附にいれても、＊＊になりそう。

[52: 匿名さん]

＞、筑附にいれても、
1にクジ運、2に塾通いの面接テクニック　3最後にクジ運　
高校まで卒業できるのは小学校入学者の2割　
あとは途中で肩たたきに会いますね。
親も医師と自営業が多くて、サラリーマンで共稼ぎなんてまずいない。
私立の中高一貫校より、厳しい現実を知っているのかな？

[53: 匿名さん]

散歩しながら現地に行ってきました、前の道路は狭くて一方通行の
20キロ制限で、車は不便なのでほとんど通りません。
ちょっと周囲の町並と不釣り合いな感じですね。
工事現場からは、サンシャイン60と今年完成のエアライズタワーが
よく見えています。

[54: ご近所さん]

実家がこの辺りの者です。生活利便性はとても悪いですよ。
買物は江戸川橋の商店街まで自転車でいくかんじでしょうか。商店街といってもぱっとしない、さびれたところです。私はほぼ池袋ですませてしまいますが。
近辺は古くから住む高齢者と、お受験に受かった国立小学校に通う子供を持つ金持ち夫婦が多いです。
このへんに住んで私がよかったと思う点は治安が良いところと終電を逃した時、池袋から歩けるところくらいでしょうか。有楽町線の終電は早いですね。私は実家を出てもっと利便性の良いところへ越しましたが。

[55: ご近所さん]

付近に住んでいますが、カラス（御陵の森を寝倉にしている）が夕方とてつもなく多く飛び回っています。バルコニーに花など目立つものを置くと悪戯されてしまいますよ。声もうるさいですが、慣れてしまえばという感じ。現地には夕方に行ってカラスと夜の静けさも体験してみてください。

近くに御陵の警備拠点があり、定期的におまわりさんがやってきますので、治安についてはそれほどご心配なさらなくても大丈夫かと思います。

利便性ですが、基本的に駅は有楽町線の東池袋と丸の内の新大塚ですが、東池袋までは平坦なのでそちらを利用しています。付近の奥様方は周辺を回る時に坂が多い（高台）ので電動自転車必須という感じ。

これからお子様をお持ちになる方は徒歩2.3分に区立のとてもよい保育園があるので共働きでツインカムの方はいい物件なのではないでしょうか。専業主婦の方ならちょっと足を伸ばして音羽幼稚園ですかね。場所柄、その後の教育の選択も広がります。

子供用品はお車でサンシャインのトイザラスや池袋西部がとても便利です。歩いても十分行けます。

また、都電と日の出商店街は近い将来再開発が予定されていますので
http://www.geocities.jp/hojo81kyougikai/
東池袋の再開発と将来移転予定の豊島区役所開発による利便性向上（池袋駅からの地下通路、新路面電車などなど）、都営副都心線などの相乗効果によりとても楽しみな感じです。（少し歩きますが散歩の範囲。）

この地域はまず開発が進まないと思いますので、少し散歩して豊島区の利便性を享受する感じです。アドレスは文京、実質は豊島区池袋といった感じでしょうか。

話は散漫ですが、夕方のカラスさえなれてしまえばあとは閑静な昼夜が享受できます。窓を開け森の空気を室内に入れることが出来るのは最高だと思います。窓は開けて何ぼと普段から感じています。窓を開けても自宅のＴＶの音の方が気になるくらい周辺が静かなので恐縮してしまうほどです。春秋の夜は窓を開けて寝ることが出来ます。花粉を気にしなければ。

一通なので少々不便ですが、コインの裏と表というべきでしょうか、車通りが少なく安全ですし車の騒音も皆無です。

日出商店街に向う道はクランクがあって車が抜けないのでお子様と散歩しても車に出くわすことはあまりありません。所々に小さな公園があるのもうれしいですね。

またまた、車で少しのところに「（仮称）目白台運動公園」が出来る予定でドッグランも併設されるとか。


あまり都心の洗練された高級志向の方よりも文京区の昔からの住民に多い堅実安定志向の方にお勧めしたい物件です。

長くなりましたが以上です。しかしながら確かに一財産ですね。

[56: 匿名さん]

価格でましたね。
坪３５０万〜４００万といったところのようです。
妥当な値付けなんでしょうか？
住友のシティハウスよりは断然割安ですけど。

[57: 匿名さん]

>>56
新価格としては、妥当なところなんじゃないかな？
住友のシティハウスとは、立地も建物のグレードも全然違うから
むしろ平均420万円というのは、割安に感じますけどね。

[58: 匿名さん]

昔、近くに住んでいました。池袋の繁華街の近くでありながら、
近隣の寂れた商店街がある下町チックな場所です。
でもまわりはお墓ばかりで巣鴨プリズンと火葬場に囲まれ
何となく怖かったです。あとカラスと高速道路。
マンションだけではなく徒歩で周辺も良く歩いてから選択
してください。

[59: 匿名さん]

なんであんなトコにＭＲ造ったの？

[60: 周辺住民さん]

大塚６丁目の住民です。
あの辺は、住んでみると、驚くほど閑静ですね。
高速の音は全く気になりません。
グリーン大通り沿いに徒歩二分程度で、ポポロッカ（旧サンデーマート）という、マズマズのスーパーがありますよ。有名な日の出商店街からも近いです。区立青柳小は、評判がいいですね。

ただし、分譲価格は、高いの一語に尽きます。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

１００㎡くらいの建て売りが、５０００万ですぐ売れます。
よい物件は、ネットには、載りません。

[61: 匿名さん]

狭小でセキュリティーもない戸建てと、セキュリティ抜群で
共有設備の豪華なマンションと、同じ次元で比較するのはいかがでしょう。
元々文京区の中でも例外的に、小さな家が密集しているエリアであることは、
少し歩けばすぐにわかります。
目白台とは言わず、大塚3丁目4丁目の住宅地とここの6丁目は全然違う
むしろ豊島区の東池袋と同じ雰囲気。

[62: 匿名さん]

ここで平均420万円か・・・

[63: 物件比較中さん]

マンションこそ、狭小です。
小屋裏や、床下の収納もないし、部屋の独立性もない。
リビングが広めに作られているから、広々と感じられるだけ。
バス・トイレなど日の当たらないところが出来ます。
廊下側の部屋の採光も悪いですよ。

エントランスが豪華であるなど、長所もあり、住みたいという気持ちもわかります（一長一短があります）が、

とにかく、値段が倍というのは、お話にならないでしょう。マンションの方が安いならともかく。倍というのは、前代未聞。
（大塚６丁目同士の比較ですよ。マンションだけが高級住宅地に建っているわけではありません。しかも、さっき挙げた例は、徒歩３分以内の近場です。）

朝日クレスパリオ護国寺（目白方面の一本目の道を、池袋方面に曲がって徒歩２分）などは、このマンションバブルの時代に、分譲時の三割引いても買い手がつきません。売却時に損をするのは、今から明らかです。

[64: 匿名さん]

マンションと戸建ての比較というのはそんなに単純ではないと思います。この立地に限らず、それだけのスレが立ってるぐらいですからね。

一般的に、同じ予算では広さは戸建てが勝るというのは同意見です。

日照は、物件によります。戸建ては、日照が全く入らないものもありますからね。この物件の廊下側って、となりの一戸建ての廊下側も日当たり悪いの同じでしょ。

防犯性と、建物の強さなどは一般的に戸建てよりMSが上だと思います。
そしてこの立地では御指摘の値段が倍の部屋を買うと日照も眺望もだいぶ戸建てより良いですからね。

防犯性、堅固な建物、眺望などにお金を払う人が多いということ。そうでないと、ここに限らず、こんなにたくさんMS売れませんからね。そんなもんに金払うかと思う人は戸建てを購入すればよい。

[65: 物件比較中さん]

確かに物件にもよりますが、マンションと違って、戸建ては４面採光（天窓を付けると５面）ですから、採光はマンションの方がよいとはいえないでしょうね。

建物の強さですが、阪神・新潟の震災で全壊・半壊がゼロだったことからわかるように、２Ｘ４の戸建てが一番強いです。

権利関係や建て替えのこともあるから、マンションが一方的によいとはいえません。長所もありますが、一長一短です。

それにしても、倍は酷すぎますよ。私は何が何でも戸建てという思想ではありませんが、この価格は尋常ではありません。
申し訳ない表現になりますが、
ズバリ
「騙されている」
のではないでしょうか？

今、散歩してきました。朝日クレスパリオは、徒歩１分ですね。
車は平置きで、はるかに出し入れがしやすいです。
６０㎡　４３８０万　でネットに半年出てます。（つまり、これより大幅に下げないと売れない。）
息子の小学校の友人一家が住んでいますが、管理も行き届いていて、とてもいいマンションです。

[66: 匿名さん]

高いことは確か。

[67: 匿名さん]

わたしもこの物件を購入予定はありませんが、3流デベの築13年の中古と、パークハウスの新築の価格を同列で比較して、何の意味があるのですか？。

たとえば、サンウッド開運坂は築5年の60平米5800万で出てました。これも高すぎ？。

まあ、どうでも良いのですが、今のマンション市場では都心で坪350程度出せないのであれば、板橋区とか北区を検討されたら如何ですか？。もしくは、文京区、豊島区辺りの山手線の内側が良いのなら中古の物件でその価格帯ありますよ。護国寺の反対側のスミフの物件に比べればマトモな価格設定だと思います。

どちらにしろ、3流デベのMSの築13年の中古とパークハウスの新築を同列に検討されるなら、安い方を購入すれば良いと思います。

[68: 匿名さん]

じゃあ、一流デベのパークハウス護国寺は、値下がりしないのですか？
区分所有権でありながら、徒歩一分の戸建ての倍の価格でも妥当なねだんとでも？

[69: 匿名さん]

>68
ちと高いとおもうが、比較対象が間違っているのは確かだと思うよ。
あとミニ戸とパークハウスじゃパークハウスを選ぶ人も多いと思う。
67さんのいうことは同意できるよ。

[70: 匿名さん]

値段だけでは比較できませんね。人それぞれのライフスタイルにあった価値基準で選べばいいだけです。それにしても高いですね。。ちょっと前は近場で2000万/50㎡もあれば買えたんですがね。中古ですが。お金が余っている人が買えるんでしょうね。いいな。。。

[71: 匿名さん]

中古よりも護国寺3兄弟で比較してみませんか？。

住友護国寺
三菱護国寺
ブリリア護国寺

みなさん、たとえば、3階、南向き、3ＬＤＫ　80平米の部屋が同じ値段ならどこ買います？。

実際は私の予想では価格帯は　住友＞＞ブリリア＞三菱です。

[72: 匿名さん]

みんな、法外に高いからパスですね。
値付けがおかしすぎますよ。
１０年に、爆下げが確定的ですから。
前面道路の幅員が狭いパークハウス護国寺は、せいぜい、坪３００万程度の土地です。わずか１３坪程度の持分の部屋に億の値が付いているから、
話にもなりません。

http://beans-coop.jp/soba/10020.html

[73: 匿名さん]

>71
同じ値段なら住友＞＞ブリリア≧三菱ってとこかなあ。
でも現実、住友は法外な値つけだろうし、ブリリアと三菱なら、うーん、内装とかある程度の質を保ってると思うのは三菱だから迷う。

[74: 匿名さん]

今後のことは不明だけど、今は庶民23区内に新地区マンションを変える時代ではないということなんだよね。
このことが特別なのか、数年前の値段が特別なのかはわからないけど・・・・

[75: 匿名さん]

マンションバブルといわれてますが、
第二次ベビーブーマーが、今、３５歳前後の「購入適齢期」です。
１５年後には、
「購入適齢期」の人が、今の６０％程度に落ち込みます。
団塊世代がお亡くなりになったり、介護が必要になります。
年収６００万以上の、正社員が今の世代より少なくなります。
デベの淘汰が進み、用地取得の競争が緩和されます。

ですから、マンションの爆下げは決定的です。
そのころには、中野・練馬・世田谷…が、簡単に手が届くようになって、
全面道路も狭く、大塚６丁目というブランド性の低い土地に立ったこの物件が価値を維持できるとは思いませんね。

[76: 匿名さん]

よっしゃ！
１５年後まで貯金だね。
それまで賃貸アパートで我慢します。

[77: 匿名さん]

>75
10年以上待てれば値はさがるんだろうけど、そのころ手ごろなマンション用地があるかは微妙なところ。
今ですら良好なところはなくなってるのに。
しかも10年って結構ながいよ。

[78: 匿名さん]

幸せだな〜。15年後に金利も上がりませんよね〜。

[79: 匿名さん]

>78
確かに金利だ。
今が異常値だからね。
金利あがったら値下げしてもどうしようもないな。
結局負担は一緒。

[80: 匿名さん]

>>77
良好な土地が残ってないということは、建て替えが進んでいないということですよ。マンションは。

>>78
金利は下がっているかもしれませんよ。
それに、今買ったら、仕手株を天井掴みするようなもの。
多少、金利で得しても、いみがないですよ。

[81: 匿名さん]

う〜ん。
＞７５
は、日本の人口動態がどの地区も同じように推移していると思っているようだし。
転入転出という概念もないようだね。
マンション購入層で実際に住居として使用するならその間に、賃貸費用も発生する。
消費税も上昇するだろうし、何よりも歴史的に見て今の長期金利はかなり安い。
もう一回、考えてみよう。

[82: 匿名さん]

＞８１
バブル崩壊から、何も学んでないようだね。
あの時も、そっくり同じことが言われたものだよ。

マア、ぼくは、近隣の戸建てを注文で建てたから、関係ないけどね。
余計なお世話だけど、金利を気にするようなら、
背伸びして買うべきではないと思うよ。

[83: 匿名さん]

>81
それより、2,3年前に75みたいなこといってたけど、結局値上がっていったことを思い出した。

[84: 匿名さん]

今後、23区に居を構えるということは難しいのですよ。
板橋辺りで、坪250万とか出て来そうな雰囲気ですから…

[85: 匿名さん]

練馬も坪３００の時代ですから。それでヒョイヒョイ売れるかは別だが。
庶民はもう山手線内側はおろか、２３区内では相当北or東にいかないと難しいね。

[86: 購入検討中さん]

今日は会社帰りに新大塚の駅から現地まで歩いてみました。
暗くて細い夜道はちょっと女性には勇気いるかなぁと。
でも２４時間常駐の交番もあるし、ほかの方の投稿だとパトロールも良くしているみたいだからまだ安心できるかなぁ。こればっかりは連れに歩いて貰わないと分らん。
道を確認しつつ、しかし早足で歩くと７分。一本道だから結構歩いた気がしたけれどそんなに時間はかからないですね。
そこからそのまま東池袋方面へ。スーパーのポロロッカは意外と良い品揃え。その先にはピーコックもあるので普段の買い物には不自由しませんね。
それに東池袋方面は夜でも人通りがあるのでこちらは女性のひとり歩きも安心感あり。
まぁ、初めての土地はどうしても警戒心が先に立ってしまうのですかね。
２期販売予定のお目当ての部屋は坪３６０万円・・・。
なんとなく坪３５０万円を越えるのは抵抗感ありますが、最近はこんなもんなんですかねぇ。
マンション販売が苦戦しているという記事も目にするし、ちょっと強気に出ていいものか・・・。
悩みます。

[87: 匿名さん]

>>85
昭和の時代から、庶民に山手線の内側には住めませんでしたよ
バブル期は、都内にだって住めなかった。

マンションはいいですよ、戸建ての半額以下でそこそこの住環境がと安全な住まいが
買えるのですから。

慣れの問題もあるでしょうけど、寂しくて山あり谷ありの新大塚からの夜道は
お世辞にも女性や子供にはお勧めできません。交番だって24時間常駐じゃないでしょう。
昼間でも不在の時がありますから。
買い物は、電動自転車でサンシャイン周辺、新大塚周辺というのが現実的。

教育環境は良いのですが、10年ほど前にお坊さんの奥さんが娘の友達を殺してしまった
事件がありましたが、音羽でしたが。護国寺のエリアでしたから、過度の期待はしない方が
いいかも。

[88: 申込予定さん]

今週末契約です。売れ行きどうなのでしょうか・・・

[89: 物件比較中さん]

売れ行きはどんな感じですか？

確かに強気の価格だと思ったけど、ニーズと合えばよさそうな物件にも思います。
でも私にはやっぱり高い。
もう少し他とも比較検討を続けます。

この価格のまま続けるのでしょうか・・・。

[90: 購入経験者さん]

>>89番さん

営業担当に直接相談したらいかがですか？

私もここではありませんが、
この時期は決算前なので価格の相談に乗ってもらい
購入したことがあります。

明らかにひやかしの価格は無理でしょうけど
自分から言う価値はあると思いますよ。
私の場合、言ったら営業担当も本音を教えてもらいました。

[91: 匿名さん]

＞８９

90ってデべ自身のヒント（誘い水）の事あるよ。

[92: ビギナーさん]

９０じゃないけど行ってみよ

[93: 契約済みさん]

じぇんじぇん売れてないみたいですねぇ（笑）

[94: 購入検討中さん]

立地が多少のネックになっているみたいだから
建て売りにしてくれた方が検討しやすいかも。
棟内モデルルームをつくる予定はないですかね？

[95: 匿名さん]

今日とりあえずモデルルームに行ってきましたが、ぱっと見4割くらい売れ残っているようでした。
一番高い部屋はまだ売れてませんでしたね。

[96: 購入検討中さん]

事前案内会前の営業さんの話では「ここは億ションを目指しています」と威勢が良かったが、その後情勢が変化し大変そうだな。

[97: 匿名さん]

欲をかきすぎて
業界は自らブームを潰してしまったね

[98: 匿名さん]

↑　それはスミフ批判ですか？。

[99: 物件比較中さん]

すみふよりだいぶ安いので、護国寺限定の人（お受験予備軍？）にはむいているかもね。
ＭＲはトイレがグー。何時間でも本とか読んでられそう。他は普通＋。
南池袋のピーコックは例えば馬場店辺りと較べて品揃えがイマイチ。

[100: 契約済みさん]

先週末最近の売れ行きを探りに話を聞きに行きました。
結果としては4月から持ち直しているそうです。（本当かどうかは分りませんが）
特に不動産バブル崩壊と雑誌等で騒がれた１〜３月は客足が遠のいたそうですが、ここに来て立地とグレード、そして価格のバランスの良さ（絶対的に安くはありませんが）がじわり浸透してきて来場者自体は増えているそう。

確かに、仕事で扱う商業用不動産と印象は同じですね。

不動産価格が下落するのは、所有者が銀行等から融資（運転資金の借り換え含め）を絞られているところだけ。要するにもともと地価上昇局面でリスクを取って高い土地を仕入れられなかった信用力の低い（レバレッジが非常に高い）会社は倒産を避ける為にも多少の損を出して投げ売りに走らざるを得ない（たとえば郊外の物件で顕著）けれど、信用力があり運転資金が潤沢な優良不動産会社はじっと我慢して値は下げず時間をかけてでも売り切ることができる、っと。
元凶は銀行本体の収益悪化ではなくて制度化されていない金融庁の暗黙の行政指導的業種別総量規制が問題なので、このまま日本経済が停滞または緩やかな後退に入る分には優良不動産の投げ売りは始まらないであろうこと。
もちろん、急激に日本経済が悪くなったら金融機関も悠長には構えてられないので優良不動産会社であっても融資を絞り、結果として優良不動産も値下がりするであろうけれど。

要するに自分のマクロマーケットビュー次第で今買うべきかそうでないかが別れるってことですね。

販売の方曰く、「確かに既に購入頂いたお客様には申し訳ないが、現地モデルルームを作ることになるかもしれない。しかし竣工時には７〜８割は売れていると思う。」とのこと。
これを、「売れ残るのかぁ〜」と見るか、「地所も余裕あるねぇ（少々の値引きはともかく大きな値下げはないだろう）」と取るかは先の読み方次第。


個人で気には手付以上に値が下がったら、手付流し＆再契約する覚悟だけれど、そこまでしなくても良さそうな雰囲気。仕事的にはもっと不動産の値段が下がってくれないと困るけれど（汗）

ここまで書いたのでもうひとつ書いておくと、日本でも確実にインフレは起こるということ。これはマクロ経済の歴史的なセオリー、財政赤字が増えるとインフレは確実に起こる、ということと世界的な資源価格高騰が招く各種コストの上昇。日本では過去15年間インフレが無いのでインフレなんて信じられないかもしれませんが、これから世界の人が資源の消費を抑えるなんてことのほうが想像しにくい、否、逆に消費は増え続けると考えたほうが自然では？？

それにしても、2000年頃の最安値圏で不動産を買うのも、今買うのも、いつの時代も大きな資産を買うってことは悩むところですね♪

早く竣工しないかなぁ。

[101: 匿名さん]

僕はコストパフォーマンスで見送り決定、ＭＲにも行ってなく、
昔資料請求しただけなのに、４月以降もセールスから何回も電話があったよ。
やっぱり現場はあせっているはず。

もっとも、地所全体では賃貸ビル事業でしこたま儲けて安泰だから、
カタカナデベと違って、銀行から迫られて安値で在庫処分ということはない。
（用賀の物件だけはどうもがいても駄目だろうけどね）