タワーマンションの中古って積立金の高騰が心配な分、安ければお買い得なのかなと思っていますがどうなのでしょう？
今の候補は
立地優先なら、武蔵小杉、大崎、勝どき
価格なら、川口、豊洲、芝浦、品川シーサイド
横浜への憧れでみなとみらい、横浜駅東口
といった感じです。
[スレ作成日時]2014-05-03 14:03:41
注文住宅のオンライン相談
タワーマンションの中古、買うならどこが良いでしょうか？
| No.1 |
by 匿名さん 2014-05-03 15:16:23
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スレ主さん、面白い候補ですね。
立地に地盤は関係無いんですか？武蔵小杉や勝どきは地盤が悪いし、大崎は低地ですよ。 価格で例に出すほど、豊洲や芝浦は割安ではないですし。 東池袋などの内陸でお探しになれば？ |
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| No.2 |
東池袋にはお買い得で魅力的なタワーマンションがあるのでしょうか？
できればタワーが点在するのではなく一体的に開発された綺麗な街並みがあれば嬉しいのですね。マンション単体では綺麗でも周辺環境がどうかが気になるところなのです。 |
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| No.3 |
街並みなら佃リバーシティですね。価格があまり下落しないエリアです。
逆にいえばお買い得感は無理です。 中古でお買い得ってことは、価格が下落気味ということになるので 候補の中では、楽天の去った品川シーサイドかと思います。 |
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| No.4 |
佃ですか？勝どき月島界隈はいいですね、細かいアドレスの違いはわからないですが隅田川の手前までは中央区ですし歴史を感じられますね。
確かに10年先を見据えての投資をしたいです。 とにかく安く上がればそれはそれで魅力的ですけど投資に見合う価値が将来に渡って担保できるような立地であれば多少は無理してもいいです。 |
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| No.5 |
中古でお買い得ってことは、価格が下落気味ということ
10年先を見据えての投資をしたい この時点で矛盾してるんでは （自分が買う時点で下がってる、且つ買って10年後に値が落ちないってことでしょ） 築25年過ぎると都心は値落ちが少ないよ。タワー限定だと選択肢少ないし 35年経過時に他人が買ってくれる保証ないから覚悟がいるが 自宅でなく投資で買うプロはこのパターン（売れなくても貸せば回る）。 さておき候補地のどれもタワー建ちすぎで希少性がない。 どうしても総支払い額で得したいなら、全額キャッシュで指し値 もしくは競売で安く拾うくらいしかないんでは（これまたキャッシュだけど）。 |
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| No.6 |
5は理屈先行、この考え方だと高値掴みが鉄板だが中古は25年経たなきゃ安定しない、つまり投資用以外は新築を買えと言ってる。
たしかに5が言うように中古車もそうだけど新車時に人気で販売台数が伸びていた車は人気が衰えた頃に中古車屋さんにダブつく。 でもマンション立地にはやり廃りはないから中古になっても魅力的な立地なら人気は衰えない。 つまり売却想定時期の需給バランスを読めば良い買い物ができる。他人には魅力的でないエリアに永住すれば固定資産税は上がりにくい、ガラガラで積立金不払いになるかもしれませんがね。 |
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| No.7 |
>中古は25年経たなきゃ安定しない、
>つまり投資用以外は新築を買えと言ってる。 ちょっとミスリードされてるような… 築25年過ぎると安定するのは都心ですよ、あくまで。 候補に挙がってるその他大勢は長期低落でしょう。 そして投資でなく実需でも新築を買え、とは思いません。 業者を儲けさすだけの新築ほど馬鹿らしいものはない、と思っています。 将来に亘って得がしたいなら候補に挙げてるその他大勢も タワーという先行きの見えない一過性の流行への投資も 新築の割高感もないが築古買うリスクも要らない築浅チョイスも意味なし、と考えています。 原則トレードオフの不動産で低リスクで得はあり得ない。 |
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| No.8 |
タワーを一過性の流行だなんて、10年前から言われていますよ。
実際は一過性になっていません。 非タワーでの、管理やセキュリティへの不満をタワマンは埋めてくれて、 更に眺望や大規模メリットもあるのですから一過性の流行では終わらないでしょう。 建替え問題の起こりそうな数十年後までは。 |
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| No.9 |
最後の一段落がアキレス腱って感じですね（笑）。
人口減少期に、作れたとして余剰床がなお埋まる 需要の見込めるタワーがどれだけあることか。 |
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| No.10 |
都区内でしたら当分、人口減少は無さそうなので都内のタワマンを買っておくほうが無難ですね。
一部の区を除いて。 |
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| No.11 |
買っちゃった負け惜しみにしか聞こえないなあ。
『10年先を見据えた投資』ってからには人口減らないだけじゃなく増えるくらいでないと。 そもそも現状でも『一過性になってない』くらい過供給でライバル多発、 高値じゃ売れないから庶民に手が届く値段まで下がってる訳じゃん（笑） この先下がらない、何の保証もない。 |
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| No.12 |
何人もが書き込みしてるようだから、
『10年先を見据えた投資』なんて書いた人に言ってくれ。 過供給は晴海勝どき辺りだな。庶民が７０００万８０００万を買えるのかは知らないが。 |
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| No.13 |
中央区ヤバいよね。
内陸（茅場町とか）からオフィスが抜けて 築地移転で東京ドーム５個分空いて、おそらくマンション用地になるのに 湾岸を高値で買ったら大やけど。 |
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| No.14 |
中古なら素直に横浜ブランド買ったら心配ないんじゃ？
湾岸はちょっとオリンピックに煽られすぎが否めないけど。13さんが言うように築地が開けたらあっと言う間のような… 終の住処なら湾岸は買わないかな。 |
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| No.15 |
築地の前に、晴海選手村跡地がマンションとして大量供給される。下手すると値崩れ。
それがわかっているのに、更に築地をマンションにするかなあ。 |
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| No.16 |
需要の問題ですよ。
店舗やれる立地をオフィスにする大家もいないし オフィスにできる立地を住居にする大家もいない。儲けが減るだけですから。 オフィス市場の競争力に自信があれば、日本橋界隈もマンションなんか作りません。 それで行くと築地市場は日比谷線か大江戸線とアクセスが特にいいわけでもない。 よほど立地のいい大手町•京橋日本橋で大量供給が控えててライバルに太刀打ちできますか？ オフィスも作るだろうが、それだけでドーム５個分は使い切れない。 |
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| No.17 |
>>16
城東の大学教授が主張するように、ＮＨＫを移転させるべきか。 |
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| No.18 |
NHK、神南のまま建て替え発表してますけど。
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| No.19 |
よほどの超一等地でもない限り戸数割で仕入れ価格を分散できるタワマンってのが今一番高値つけますよ。
なんですぐにガラガラになるオフィスビル建てなきゃいけないの？ |
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| No.20 |
超一等地でもないのに高値がつく
＝エンドユーザーが高く買わされてる、 ってそもそもおかしいとは思いませんか笑 ひと昔前ならオフィスビルが建つ立地がなぜマンションか 都内のビル稼働率でも検索されたらいかがでしょうか。 すぐガラガラになる＝『オフィスビルが余ってるから』。 だからタワーマンション。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
だから
>タワーマンションの中古、買うならどこが良いでしょうか？ ってスレタイに即して言うなら『どこの中古タワマンも、損得考えたら良くない』笑。 即日完売を新築で買って数年で売却、なら損は少ないかも知れないが 値下がり基調の中古で転売時にも損しないように、なんて考え出したら買えない。 ま、損する前提で買うならいいんじゃないですか？ 経済の循環に貢献する、従順な消費者ってことで。 |
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| No.23 |
カジノ法案がきちっと通って、カジノを中核とした国際会議場や商業施設を含む総合型リゾートが構想通りにこのエリアに出来れば、オリンピックや所謂マッカーサー通りとの相乗効果で外国人観光客を呼び込むオシャレな町並みが出現するので、足元では供給過剰状態であっても長期的に価値を保てるエリアとなるのではと思います。ただ問題は果たして今の政治家が構想通りにこのプロジェクトを推進出来るか否かが最大の焦点でしょうね。
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| No.24 |
先物買いにはリスクが高い
計画決まれば便乗値上げ、か……… |
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| No.25 |
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| No.26 |
歓楽街は堀の内に任せましょう。
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| No.27 |
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| No.28 |
一ユーザーが湾岸にそこまで肩入れって先物買いしたからですか？
地縁のない新規の検討者にそんな都合のいい屁理屈が通用するでしょうか。 にしても、それならそんなに利益上乗せは出来ませんね。 そもそも僻地が多少インフラ整備された程度では嫌悪施設と痛み分け。 |
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| No.29 |
カジノに対して、治安を心配される方が多いようですが、多分それはカジノ=ベガスという印象が強いからかもしれませんね。ベガスは元々ギャングが造った街なのであまりよい例ではないと思います。モナコを代表とした欧州の多くの国でもカジノが合法化されてますが、それが元で治安が悪化したということはありません。逆に富裕層や観光客を呼び込んで景気にプラスに働いています。身近な例でも近年カジノを合法化したシンガポールがあります。富裕層の優遇策とも相まって大いに景気浮揚に貢献しています。そのせいで不動産がややバブル気味となってしまった弊害はありましたのでこの点は策を講じる必要はありますが、治安の悪化は見られません。要はやり方次第ということだと思います。私もこのエリアの中古タワーの購入を検討中ですがどうしたものか決心がつきません(笑)。この物件だけは止めとけ！などの情報ありましたら是非いただけたら有り難いです。よろしくお願いします。
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| No.30 |
ベガスはダメでモナコ、シンガポールならOKって相当乱暴な気がしますけど
（政治を隣国に委任してる、テーマパークで食ってくしかない国と 外国人の不動産投資による物件高騰の対抗策として、 自国民にしか買えない低廉な住宅供給を平行してやってる ※外資の不動産購入規制もなく、国や都道府県レベルの都市計画は無策に近い 日本とは比較するに無理がある 国と）。 >私もこのエリアの中古タワーの購入を検討中ですがどうしたものか決心がつきません(笑)。 それが答えなんじゃないですか？ 個人の資産や生活、下手したら人生まで左右する大事を 業者やマスコミの陽動に躍らされて不承不承決める必要はない。 |
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| No.31 |
>>30さん
誤解されてるみたいですので追記します。このエリアのタワマンを検討しているのは今の１時間強の郊外からの通勤にハタハタ疲れはてているため、職場に近いところに引っ越したいというのが最大の理由です。ただ人生何が起こるか分からないので将来売らなければならなくなった時にそこそこの値段で売れるか否かが気になってるのが実情です。そこで一番気になるのが現在の供給過多という現状ですが、個人的には例のカジノなどに伴う街づくりがちゃんと立ち上がれば価値の維持は可能と考えている次第であり、これをマイナス要因とは捉えておりません。故にマスコミに翻弄されているわけではありません（そもそもマスコミは翻弄させるものというのはそれこそ乱暴な気もします）。 ただ私のお願いは、この周辺で手を出さない方がいいというタワマン情報がありましたら教えて欲しいというものですので、この点で何か情報をお持ちなら頂けましたら幸甚に存じます。よろしくお願いします。 |
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| No.32 |
カジノ決定まで様子見、に一票。
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| No.33 |
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| No.34 |
フライングで買うにはリスク高すぎ
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| No.35 |
ベガス？モナコ？なんでまたそんな遠くの話ばかり。
パチンコ、競艇、競馬、競輪、ウインズ、 カジノだとそれにアルコール提供施設が乗りますからあるいみゴミ処理施設みたいなもんでょう。あまり欲しくはないですね。 |
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| No.36 |
色々見たけどPCTが一番だよ。
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| No.37 |
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| No.38 |
湾岸って時点でオリンピック終わったら上がる要素ないのでは
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| No.39 |
一度見学行ってごらん。
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| No.40 |
箱モノの出来に舞い上がっちゃダメ。不動産は街を買え。
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| No.41 |
豊海地区は買いだと思います
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| No.42 |
>>41
まだ計画だけなのに？ |
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| No.43 |
ボロ買って建て替え売り抜けなら儲かるよね。
てかそれ、最高のマンション出口戦略だからやれるなら誰でもやりたいけど 豊海みたく再開発決定秒読みのとこだと売りに出ないし、 出たら再開発織り込み済みで高いよ。みんな考えることは同じ。 得したければもっと前に買ったボロ家で、再開発が決まらない不安と戦うしかない。 人のお下がり安く買えたって喜んでるうちはお得とはほど遠い。 |
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| No.44 |
マンション建て替え円滑化法改正案、本日成立。
五輪前に立地イマイチ物件高値掴みしちゃうと、後で泣くこと必至。 |
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| No.45 |
豊海地区は買いだと思います
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| No.46 |
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| No.47 |
大崎はもう高過ぎですかね！？
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| No.48 |
大崎と品川は
羽田空港への着陸飛行機の新ルートがどうなるかを確認しなくては。 春頃に結論が発表される予定だそうですから。 |
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| No.49 |
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| No.50 |
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| No.51 |
都心なら価値が下がりにくいのは？私なら虎ノ門かな？
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| No.52 |
大崎や品川は、飛行機騒音を跳ね返すほどの優位性がある。
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| No.53 |
震災を考えて地盤も見たほうがいいですよ、埋め立てられた歴史が長いか、埋め立てられているものはなんなのか
お勧めは勝どきです。地下がしっかりとした岩盤だそうです。 豊海は埋め立ての中では若いかもしれません。 |
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| No.54 |
勝ちどきも埋立地ですから岩盤なわけないでしょ。
この辺りは隅田川河口部に広がる遠浅の干潟でした。 そこを埋め立てしたのが勝どきです。 |
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| No.55 |
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| No.56 |
震災直後にタワーマンション中古はパニック売りがあってお買い得でしたね。もっともあの時点でいくら安くても乾式壁にヒビの入ったようなマンションを買う決断をするには相当な胆力いると思います。
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| No.57 |
あとはそのエリアで一番でかくてゴーカなやつが値段も下がりにくいですね。
タワーマンションに奥ゆかしさは不要です。 でかくて派手ってのがタワーマンションの価値の源泉です。 |
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| No.58 |
また当たり前ですが出口戦略も必要ですね。10年で売るのかそれとも何十年も住み続けるのか？
それによっても選ぶ基準が変わってきます。 |
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| No.59 |
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| No.60 |
>>59
まあ程度によるね。ド派手駅遠タワーマンションは専用バスとかありますからね。品川でもっとも駅から遠いワールドシティタワーズがそれなりに高く市場流通してるとこ見ると他を圧倒する派手ぶりは多少の駅遠をものともしないことがわかりましたからね。すみふは確信を得たのか晴海のドトールで同じことしてますから。 |
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| No.61 |
WCTは駅遠って言われるけど
モノレールとりんかい線は徒歩五分以内だから、 その辺差し引かないと、見誤る。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
モノレールとりんかい線………
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| No.64 |
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| No.65 |
ただしどっちも料金高い、まで書かないとフェアでない。
利用客の上限が見えてるから？笑 |
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| No.66 |
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| No.67 |
WCTは品川駅まで多少歩くけど徒歩圏内。
シャトルバスもバンバン走ってるけど、歩けちゃう距離。 品川駅に他の駅から行くこと考えた便利じゃないの。 |
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| No.68 |
サンウッド三田パークサイドタワー、 築10年、分譲当時は6300程度なのに、1億900で売り出し中。バブルですね。
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| No.69 |
晴海と勝どきはやっぱり供給過剰が、心配ですね。加えて晴海は軟弱地盤だし、交通の便も悪いし、小学校の学童に入るのは直前の引っ越しではまず無理なのも痛いです。
武蔵小杉はしょせん神奈川県ですね。渋滞も酷いし待機児童も悲惨です。WCTは港南のイオンに行くとフードコートとかアジア系の外国人が多くてガラが悪いし、清掃が行き届いていないのが気になりました。 |
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| No.70 |
買えるならが前提ですが、
元麻布ヒルズ、 青山パークタワー、 アークヒルズ仙石山、 赤坂タワーレジデンス、 これらを適性価格で買っておけば まず、間違えはないと思います。 |
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| No.71 |
WCTの話が引き合いに出てますが、たぶんあの物件は眺望の良さも価格に入っているでしょう。
周りに高い建物が隣接してないし、東側なんかスミフお得意のダイレクトウインドウから 東京湾一望なので、海眺望＋遠くの房総まで見渡せる景色のよさもかなり価格に反映されて いると思います。駅まではちょっと距離ありますが歩ける距離ですし、その駅が巨大ターミナ ル品川駅なので駅から遠いことを相殺しているんじゃないですかね。 これからサラリーマンでも買える価格でタワーの中古買うなら、まだ坪300万前後で買える 港南か芝浦を買って壁紙＋床を張り替えちゃえば新築と変わらない感じになって良いんじゃない でしょうか。同時期分譲のタワーで晴海や勝どきもありますが、駅が地下鉄の勝どきしかない のがネックかな。 |
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| No.72 |
>>70
湾岸推しですが、上記を買えない場合はざっくり予算が安い順に、 有明 >シティタワー有明 4000〜 豊洲 >PCT、シティタワー豊洲 5000〜 台場 >ザタワーズダイバ 5500〜 芝浦港南 >GFT/WCT 6000〜 月島 >CGP 7000〜 この順のタワマンで買える中古を予算に合わせて検討すると良いよ。ただ、狭くても良いから可能な限り中央区か港区にすべき。 豊洲はボラが大きい危険性をはらんでいるからね。 有明は開発後の変貌の大きさから、唯一値上がりの可能性がある。ただ期待はずれで下がる可能性もある。ちょっとした博打。 資産価値的には、内陸買えるならそっちのほうが良いかな。 六本木までいかなくとも大崎とかでも。 |
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| No.73 |
タワー買うなら乱立している湾岸はないな〜。希少性の高い山手線内側のタワーが欲しい。高いんでしょうけど。
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| No.74 |
>>72
ボラの大きさで言うと豊洲はそれほど大きくないと思う。 過去の値動きの例だと、中央区や港区、都心内陸の方がボラ大きいです。値上がりする場合のボラも大きいのでボラ大きいのが悪いと言ってるわけではない。 |
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| No.75 |
芝浦キャピタルマークタワーってどうですか？
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| No.76 |
ワールドシティタワーって駅から遠いとか言われてるけど、こないだ品川フロントビルで飲み会あって、すぐ近くに見えた。この距離でバス？と思った。写真撮った。
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| No.77 |
遠いです。
改めて実感しました。 |
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| No.78 |
＞75
キャピタルマークは立地が比較的良いけど、建物の仕様とかは低いね。外廊下らしいし。やっぱ、せっかくなら内廊下マンションほしいじゃん。高級感あるし。 |
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| No.79 |
雨なんて降ってたらとても歩けません。
バス必須だと思います。 |
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| No.80 |
俺なら許容範囲内だな。湾岸眺望がいい部屋なら価値も維持できるし。雨降ったらタクればいい。港南はこれから発展する一方だから資産価値は維持しやすいでしょ？
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| No.81 |
天王洲経由で渋谷、新宿に出るのであれば無問題かもね ＞ＷＣＴ
品川パワーでそんなに資産価値落ちないだろうし。 |
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| No.82 |
マンション住んで、バスなんてあり得ないなあ。
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| No.83 |
うーん 上のほうにも書いてあるけど、この距離なら余裕で歩けるでしょ。
ワールドシティと芝浦アイランドは良いと思います。ただ、建物の派手さなら ワールドシティかな。 |
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| No.84 |
タワマンを中古で買うなら湾岸はバカバカしいからやめた方がいい。どんどん供給が増えて中古は相対的に見劣りするようになる。買うなら内陸タワマン。目黒駅前ブリリアや新宿の富久クロスなんかが鉄板でしょうね。
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| No.85 |
関東ローム層だと内陸も液状化することが、熊本地震でわかりました。
タワマン湾岸不利ではなくなりました。 |
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| No.86 |
>>85
中古なら、豊洲三丁目。 |
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| No.87 |
過剰供給の湾岸はオススメしませんよ。
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| No.88 |
ttp://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=86388419
これなんてよくないですか？気になっています。景色、素敵そうだなーと思って。 4人で住むには少し狭いかもですが。 |
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