イニシア千住曙町(part6)

[入居済み住民さん]

Ｒ棟は南側の半永久眺望、Ｐ棟は23区内駅近自走式駐車場100％でお手頃、とそれなりに特徴のあるイニシア千住曙町。part6までやってきました。



過去スレ
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住民板
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[82: 匿名さん]

頭金ゼロでも大丈夫ですか？

[83: 匿名さん]

借り入れ4000万くらいだったら大丈夫じゃない？

[84: 匿名さん]

大丈夫かもしれないけど、ちゃんと計画的に貯めてから買ったほうがいいと思うよ。

[85: 匿名さん]

なぜ頭金０なのかの理由次第だと思うけど。
病気とかやむなき理由で０ならいけるだろうけど、
もともと貯金ができないって浪費家ならやめておいたほうがいいかもしれない。

[86: 匿名さん]

貯めれるなら貯めてから買った方がいいと思うなぁ。ローンの元金はなるべく少ない方が安心感はあると思うし。
あとは収入とか支出の事情次第なので、一概には何も言えないです

[87: 匿名さん]

数年以内に転売する方は、デベ倒産によるイメージダウンは痛手でしょう。
ただし、10年以上住むのであれば、まず関係ありません。
倒産したデベの中古マンションはごろごろしていますが、
（隣のシテヌーブもそう）
倒産デベのマンションだから特別に安くなる、ということはないからです。
むしろ、マンションの価値が適正に判断されてきます。

そうなると、あとはアフターサービスが心配とか、瑕疵担保は？という点ですが、
これもゼネコンとイニシアの間で、ゼネコンがアフターをするという契約があるので
（詳しくはイニシアと錢高の問い合わせ窓口に電話して下さい）
これも問題なしです。


ですので、イニシアが倒産することで心配なのは、物件が建設中とかで
引渡が遅くなるとか、そんなような物件を契約した場合でしょう。
ここは完成物件なので、問題なしです。

[88: 匿名さん]

アフターサービスと瑕疵担保責任は全くべつものだと思うのですが、
銭高が瑕疵担保責任を引き継ぐような規定が本当にあるのでしょうか？

[89: 匿名さん]

まず、隣のシテヌーブは別格なので、あまり比較をしても意味がありません。
ここの場合はマンション名を変えないとイメージが悪いまま続きそうですね（苦笑）。

アフターサービスや瑕疵担保責任などの件ですが、JVパートナーやゼネコンが代わりに、というのはほとんど期待しない方がいいです。
あってもイニシアが行うそれより相当低いものになります。
なぜなら、彼等がそこまでするメリットがないからです。
他の過去の事例を見ても明らかでしょう。

話題は変わって頭金の件ですが、これは人それぞれなので、各自が考えるべきでしょう。
ただ、最近の変動金利フルローンで買えるから買う、という風潮には私はあまり賛成ではないですね。
変動金利フルローンは本来、金利上昇にも絶え得る支払い余力があり、当初の支払いを多くして元金を早く減らしたい人が選ぶ常套手段といえます。
また、フルローンに関しては、先にどなたかが書かれていたように、それ相応の事情があるなら仕方ありませんが、家を買うということできちんと計画的に貯蓄してきた人でない場合、結局はこの先の支払いにも困窮する可能性が高いといえるのではないでしょうか。
また、フルローンにするのも金利が低いからという理由で戦略的に行うなら別ですが、お金がないからという理由であれば、貯めてからの方が良いと私ならアドバイスします。

[90: 匿名さん]

別格ということですが、シテヌーブの分譲主はどこですか？

[91: 匿名さん]

わかんない。あっちは高級マンションだよ。バブルのとき作られたってさ。

[92: 匿名さん]

瑕疵担保責任とアフターサービスは異なります。
これを勘違いして説明している販売員が多いことは事実です。

アフターサービスは法律によって保証されたものではなく、あくまで売主の
サービスです。多くのデベロッパーは新築物件の販売時に、アフターサービス
準書をだしてサービスを行っていますが、たとえば再販物件の場合に売主がこれを
引き継ぐ義務はありません。

瑕疵担保責任が及ぶ範囲は非常に限定され，長期に保証が行われるべきなのは
法律上　「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」だけです。
「基礎，壁，梁，屋根，雨漏り」で、これらは殆どが共用部ですから、管理組合
マターということになります。　2年目の終わりに最後の問い合わせがあるのは、
専有部分の瑕疵担保保証が切れるからですね。

ローンは、個々人の属性に応じて適当なものが変わるので、物件スレッドで、
議論しているのが適しているかどうか。　ただ、変動金利と、固定金利の金利差
が拡大傾向にありますから、変動の選択率が上がってきているのは自然にも
思えます。　3月引き渡し物件では、1/3程度の割合で、変動がメインのローンの
組み方をしていたというレポートを見た記憶がありますので。

バブル期にもデベロッパーの倒産はたくさんありましたが、上に書かれている
通り、10年とかたってしまえば、どこが建てたかは殆ど価格にはよらなく
なりますので、値落ちだけ見れば、財閥系物件とかを買ったほうが不利なことも
多いですね。　安真料金の有無のようなものでしょう。

バブル末期の足立区の物件は、状態のいいものは、30万/㎡程度でとりひき
されています。　南向き高層など好条件の部屋を除けば、シテヌーブの取引価格
(売り出し価格ではなく、レインズ情報などで、個別成約価格をチェックしないと、
かつて軒並み億ションだったことから、高く売り出す人が多いので、錯覚されやすい
ですが）この範囲を大きく外れたものではなく、”別格”という言葉が妥当かどうか。
マンションの管理状態は、共用の廊下を見ればわかると思いますが、シテヌーブは
あまり褒められた状態とは思いません。
売られた値段が値段なので、高額所得者の入居数が多いという意味では別格かも
しれませんが、それがマンション相場に反映されているかといえば錯覚だと
いうわけです。

[93: 匿名さん]

シテヌーブは

分譲会社. 西洋環境開発株式会社（新築分譲時における売主）
施工会社. 株式会社竹中工務店・株式会社青木建設

ですね。　西武の子会社で飛んでしまった会社です。
(帝国データバンクの分類では既に　コスモスイニシアも倒産扱いになるようですが）
バブルの最末期に、南千住のアクロシティなどと同時期に売られたものです。

中心価格帯が南川で1億超とかで、ずいぶん販売には苦戦していて、竣工時の入居者割合は
非常に低くて、あんまり灯りがついていなかった　（今のヴィークステージの比じゃありません）
記憶があって、だんだんに値引きしながら売られたので、人によって購入した値段が
違っているって経緯も、ここイニシアと同じ。

お隣同士でそれほど差がでるもんではありません。
駐車場代が3万とかとられるので、車2台とかまで考えていたうちには中古でいくら値段が
下がってきていても無理でしたけどね。

[94: 匿名さん]

周辺のマンションを数件見学したら、このマンションの事をボロボロ言ってました。イニシア見学するなら掲示板見て下さいって言われましたけど、誰でも参加出来るんですね…

[95: 匿名さん]

ネガレス工作員の存在を証拠だてる書き込みですね(笑)
そのマンションの掲示板はもっと荒れてたりするかも

[96: 匿名さん]

この辺の競合物件なら、どこも大差ないと思うけどね。
所詮は…

[97: 匿名さん]

＞　周辺のマンションを数件見学したら、・・・イニシア見学するなら掲示板見て下さいって言われました

やはり、近隣の物件の営業などがネガレスするのは、本当みたいですね！
きっと、掲示板を見るように進めた営業も、書き込んでいるのでしょうね。

[98: 入居済みさん]

マンション限らずビジネス全般がそうだと思いますが、他者の悪口を言う営業は信用されません。
自社の商品に自信があるならなおさらです。

少なくとも自分についた営業さんは、他物件の悪口は言いませんでしたけどね。

[99: 匿名さん]

ジョイント逝ってしまいましたね。
この突然さは、ぎりぎりまで債権者やその他融資候補と交渉していたのが、最終的に決裂に至ったということでしょう。
イニシアは大丈夫でしょうか？

[100: 匿名さん]

イニシアも負債額は半端ないし、数年前に前例のある会社、債権者側もそんなに余裕があるわけではない。
正直、可能性は十分にあるような気がする…
ここ以外にもイニシアの物件を検討しているものとしては気掛かりだ。

[101: 匿名さん]

オリックスが見切っただけの事、金融屋らしいクールな姿勢だね。
イニシアは９９％大丈夫だと思ってるけど、実際どうなるかは・・・わからんね

[102: 匿名さん]

勉強不足なので教えて欲しいのですが、なぜイニシアはADRという手法で破綻したことを何となく煙に巻いて再建を目指してますが、ジョイントやその他最近破綻した不動産企業が同様の手法を取らなかったのでしょうか。

[103: 匿名さん]

迷っている方は６月下旬に結論が出るまでは様子見、という選択が妥当な気がしますよ。
もっとも、ここは既に良い部屋は残っていないので、イニシアの他の物件ということになるかと思いますが。

[104: 匿名さん]

なんか、投売り始めますみたいな電話かかってきたんだけど。。。やばそうな状況なの？
R棟高層階で、1200万円くらい安くなってるみたい。

[105: 匿名さん]

うちには、そんな投げ売り電話はかかってこない。

[106: 匿名はん]

当初価格でもいいから、今の部屋と代えてくれないかなぁ～

[107: 匿名さん]

さすがにそんなには値引きしないでしょ？
本当にそんな内容の電話かかってきたの？

[108: 匿名さん]

>>106
今の部屋ってどこ？
何が気に入らないの？

[109: 物件比較中さん]

>>104
本当ですか？
突然そこまで値引きするのは逆に怪しいというか、怖いですね…
再建計画が相当厳しいのでしょうか。

[110: 匿名さん]

１０２

それは、債権者が倒産されたらまったくお金を
かえしてくれないから、少しでも返して欲しくて
承諾しただけのこと。

ジョイントの場合は、債権者（オリックス）が
納得しなくて倒産を迫ったからです。

[111: 匿名さん]

104
当初価格って今もホームページに載ってる価格のこと？

[112: 匿名さん]

うちも電話かかってきたよ。
”あなただけ特別”とか”なんとか頑張ってみるから”みたいな、わざとらしい事言う営業さんだったからあまり関わりたくないけど。
きっと、特別でも何でもなく、いろんな人に言ってるんだろうね。いったい何があるんだろ。
7月を待たずして再建断念とか？

[113: 匿名さん]

>>112
同じように1200万円引きとかでかかってきたの？

[114: 匿名さん]

うちには1200引きじゃなかったな。
「以前要望があった○○○○万円まで下げる交渉を社内でするから・・・」って感じ。
1200万引きまでいけるんだったら、もうちょっと粘れるのかもね。

[115: 匿名さん]

てか、マジにやばいの？6月末で引渡しできなくなったら、さすがに嫌かな。

[116: 匿名さん]

>>114
最低でも４Ｋ切る価格はいけるってこと？
うちは電話あったけど、価格の話はなかったなぁ

[117: 匿名さん]

ジョイントと同様には考えられないけど、さすがにそんな投げ売りが本当だとしたら、何か状況が急変したとしか思えないね…
いくら安くても手を出すのは危険だ…それ以上の損失を被るのはごめんだし…

[118: 匿名さん]

今から契約して、引渡しできるかのほうが気になる。

[119: 匿名さん]

まぁ、契約しちゃったら、結果がはっきりするまで引渡しが伸びる程度でしょ。
キャンセルしない限り損失は無いはず。キャンセルしたとしても、手付金100万程度。

うーん、契約するかどうか迷うな。間取りも微妙だし。細長すぎるよ。

[120: 匿名さん]

今契約したら６月下旬の再建計画の結論が出るまでに引き渡しは間に合わない？
ローンの審査・実行までが１ヶ月くらいかかるなら難しいか…
だとしたらリスク大きいわな

[121: 匿名さん]

たしかに、あの間取りは安くても微妙だよな。
もっとも、イニシア破産したら間取り云々なんて関係ないけど。

[122: 匿名さん]

既に工事中止が決定しているイニシア物件もあるらしい。
何だか、急に雲行きが怪しくなってきたね…
仮に入居できたとしても、アフターサービスや保障なんかは全く期待できなくなるんだから、これは痛いよな…

[123: 匿名さん]

いやいや、アフターとかは明豊が頑張ると思うのでそこまで心配してない。
入居伸びるのだけが懸念点じゃないかなぁ。

[124: 匿名さん]

出資比率の低い明豊がそこまでアフターを引き受けるとは思えないよ。何のメリットもない。
共同売主がいてもアフターが期待できないことは、過去の事例を調べてみればよく分かりますよ。

[125: 匿名さん]

今回の私的整理は、債権者側がなるべく資金回収するために延命させたのだという声も多かったですが、まさか本当にそうなるんでしょうかね･･。
もともと数年前に赤字出して建て直しするつもりできたのが、結果がこれですから、もう救いようがないのかもしれません。
バブル崩壊再び、みたいで恐ろしくなってくるなぁ･･･

[126: 匿名さん]

ピンチはチャンスと思って、1200万円の値引きとってくるしかないかなぁ。
明日頑張ろう。

[127: 匿名さん]

っていうか1200万円の値引きは本当なの？どの部屋のこと？

[128: 匿名さん]

あのさ、この値引き情報自体が釣りだと思わない？
見に来させるための。

[129: 匿名さん]

>>126
ピンチはチャンスってのはちょっと使う言葉が違うと思うよ？ｗ

[130: 匿名さん]

うちに電話きたときは1200万はなかったですね。
1000万円は超えてましたけど。
うーん、安く買えるチャンスっぽいけどねー。ちょっと怖い。びびります。

[131: 匿名さん]

>>128
たしかに、釣りっぽいね。
前にも17階だか14階だかの部屋が4000万円以下で契約できましたとかって書き込みあったけど、
そんな金額誰も相手にしてくれなかったみだいだし。