イニシア千住曙町(part6)

[入居済み住民さん]

Ｒ棟は南側の半永久眺望、Ｐ棟は23区内駅近自走式駐車場100％でお手頃、とそれなりに特徴のあるイニシア千住曙町。part6までやってきました。



過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/

[42: 匿名さん]

>というか、値引きしてこの状況だと、中古じゃ売れない部屋が多そうだね･･･

前板参照。
Ｐ棟と1LDK+2Sの部屋は売れないだろうが、もっと条件の良い部屋（広々上層階とか）はそれなりに売れるだろう。

[43: 匿名さん]

ローンキャンセル結構あるみたいだね。
まあ、将来支払いで苦労して泣く目にあうより、その前に落とされた方が本人のためか。

[44: 匿名さん]

イニシアが逝ってしまった場合、瑕疵担保責任の問題はどうなるの？
同じイニシアの金町や晴海の物件では、既に共同売主の方に払い込みをしたりとか、何かあったら引き渡しはそちらから、なんて話がされているみたいだけど、ここは？

[45: 匿名さん]

>>44
検討中で不安に思っているなら検討を止めたらよい。
既に購入済みなら諦めるしかない。

[46: 匿名さん]

＞　瑕疵担保責任の問題はどうなるの？

前スレッドで既出です。　まずはよみ直してから、新しい視点・論点があれば投稿しなおしては
いかがでしょう。　晴海・金町同様に、ここも大規模ということでJV組んでいますね。

[47: 匿名さん]

明豊の比率は低いはずだから、瑕疵担保はほとんど期待できないはずだよ。

[48: 匿名さん]

売れ残りが一部の間取りに集中したのは、明らかにデベのミスですね。

[49: 匿名さん]

南向きの3ＬＤＫは完売と言われ、南と東向きの4ＬＤＫを勧められた。掲示板で盛り上がった3ＬＤＫのような1ＬＤＫ＋2Ｓも完売。キャンセル待ち希望は伝えたが難しいと言われた。書き込みの不評とリンクしてないじゃないか！むだ足だった。金町は遠いし、晴海に行くか…安くなるか？千住、さらば！

[50: 匿名さん]

不評だったのは確かだよ。その間取りばかり残ってたから。
不評でも何でもいいから値引きにつられて買った人がいただけの話。
あれを選ぶなら晴海に回って正解だったと思うよ。将来売れないから。
その点晴海は立地の良さという最大の武器があるしね。
あくまで個人的な意見だけどね。

[51: 匿名さん]

>>49
既に晴海は十分安いと思うが？

っていうか、千住、金町、晴海って、破綻デベが好きなの？

[52: 匿名さん]

ここは頭金ほとんどなしで、変動100％を勧められて買った人が多いと聞きました（別のところで）。
実際、ここの営業の人には私もその条件で勧められましたし。
元々支払い能力の高い人が意図的にそうする以外には、そういった買い方は将来的にローンの支払いに困窮する可能性が高いにも関わらずです。

晴海についてはローンキャンセルも結構な数あるとか。

ここの売主はそういう体質なんですか？

[53: 匿名さん]

どういう状況にある売主か考えたら分かるでしょう。
当座を乗り切らないことには将来なんてないのだから。

[54: 匿名さん]

ぎりぎりの返済条件で、変動でどうぞと言われて契約するほうのにも責任はあるよなぁ。
言うほうも言うほうだけど。
一方で、ローンなんか自分で適当にみつくろってくればいいわけだし、ローンの薦め方が
気に入らないから契約しないってのも解せないものがある。

[55: 匿名さん]

確かに、ローンなんかはちゃんと自分で勉強して組むべきだから、
営業に何て言われようが関係ない気はするけど。
最終的に支払いが苦しくなって悲しい結末を迎えたとしても、
それを営業や売主のせいにしたって、何の解決にもならない。
困るのは自分だもの。

でも、一方でそんな売り方、勧め方ばかりするのもどうかと思うな。
それで実際にそういったローンの組み方してる人が今多いんでしょ？
売る方も売り焦ってるとしか思えないけどね・・・

個人差はあるでしょうが、基本的に頭金は２割くらい用意して買うのが基本だし、
変動で組むなら、少なくとも金利が３％くらいになっても支払いに余裕があるくらいの
シミュレーションはしとくべきだと思います。
このくらいの計画性と将来計算はやっぱりしといた方が良いと思います。

[56: 物件比較中さん]

>>49
残りものにはそれなりの理由があると思う。
それが同じ間取りの部屋ばかりだったとしたら、間取りの問題だろうし、
同じ棟の同じ階ばかりだとしたら、その辺りの部屋の眺望やなんかが問題なんだろう。

最後まで残っていたのは、
・1LDK+2Sという間取り
・P棟の一部の部屋
・R棟の1階
だったと思う。
これらを買うなら、なぜこれらが売れ残っていたのかを自分なりに調べた上で、
リスクがあるならそれを許容した上でなら買ってもいいだろうし、
その辺りを何も調べずに買うのは危険だと思うけどね。

[57: 匿名さん]

うちは全額変動ですが少しずつつでも繰上返済して頑張ります。頭金二割まで家賃払いながら貯められません。数年待って買う選択は子供の関係で無しでしたし。トホホ。まあ、今のところは快適生活なので必死に働きます。インフルエンザになっても休めないか？！

[58: 匿名さん]

うちは３割くらい用意しました。
数年前に買いたい時期があったのですが、その時は頭金の少なさに反省し、欲しい気持ちを押し殺して今回まで貯めてきました。
結果的に、ローンという重圧が多少なりとも軽くなったように思っています。
元金が少ない分、固定重視で組んでも返済額が少なくなったので、金利の心配をせず安心して暮らしていける気がしています。
（実際、金利はこれから確実に上がっていくとみられていますし）

快適な生活って何なのか、ということだと思います。
人それぞれでしょうが、家だけは良いけど、その他は節約・ローン返済以外に余裕なし、というのでは、何が快適なのか分からない気がしますね…

[59: 匿名さん]

ここに限った話ではないが、値下げ、低金利、減税、だから買い時、みたいなトレンドに乗って買った人の中には、
数年後に支払いに困窮する人達がかなりの数出てくるだろうね。
しかもプチバブル崩壊でよほど条件の良いもの以外は完全に値崩れ必至。

購入は計画的に、だよ。

[60: 匿名さん]

既に99%まで売れてしまったマンション掲示板にそんなご託宣を書いてもなぁ。煽りにしても親身のアドバイスにしても既に手遅れだよ。

[61: 入居済み住民さん]

噂によりますと。。。。みずほの固定金利1.5ぐらい??????

[62: 匿名さん]

そんな安い金利では2～3年しか固定できないから変動のほうがましでは？

[63: 匿名さん]

何年固定？
どういう条件で？

[64: 匿名さん]

62に同意。
っていうか、ローンに関して無知なまま買う奴多すぎる。

[65: 匿名さん]

固定を選ぶなら住宅ローン減税に合わせて10年そこで優遇切れたとこで別の銀行に借り換えだろうな。これでまだ利息が惜しいなら変動しかあるまい

[66: 匿名さん]

ここってまだ残ってるの？

[67: 物件比較中さん]

最近の新聞折り込みでは５戸残だったよ

[68: 匿名さん]

ADR手続き中のイニシアですが、7月24日にとりあえず結論が出ます。
世間の大方の見方では、再生は難しいのではないかと言われています。
こちらも参考になるかもしれません。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47352/

今残っている物件を買われるなら、倒産に絡むリスクを十分に承知した上にした方がよいでしょう。
逆に、倒産濃厚あるいは倒産が決まれば、売りたい契約者・入居者が出てくることも予想されます。色々考えた上でなら、そこで買うというのもありかもしれません。

何が言いたいのかというと、値引きされていてお得だから残りを急いで買うという短絡的な発想ではなく、色々なことをきちんと考慮した上で結論を出した方がいいですよ、ということだけです・・・

[69: 匿名さん]

株価は急激に回復基調ですね

[70: 匿名さん]

株価は意味ない。
決算資料やなんかを見れば、どれだけやばいかよく分かる。
ここのデベの違う物件を検討していたが、正直今は様子見が正解じゃないだろうかと思っている。

[71: 匿名さん]

ここは23区とはいえ、郊外物件の部類と考えた方がよさそうだから、
何もなくても一部の条件の良い部屋を除くと値崩れは必至だよ。
何かあったら想像がつかない…

[72: 匿名さん]

もう何度も書かれたことだけど、売れ残り部屋買っても後悔するだけだよ。
誰も買わなかったから最後まで売れ残ったんだから
今後の相場からいえば、値引きしてやっと普通。お買い得だと思うのは錯覚だって。

[73: 匿名さん]

なにか必死なものを感じるなぁ。残り５戸に足止め効果を期待しても、
近隣物件に回ってくれるとも思えないんだけど　（笑）

[74: 匿名さん]

皆があまりに滑り込みで売れ残りに期待するからじゃないの？

[75: 匿名さん]

足立区のこの物件を今買おうとしてる時点で、安さ狙いでしょ？
安ければいいんだし、そんなに何も考えてないさ

[76: 匿名さん]

74さんは、ヴィークステージのスレッドと連続投稿だったからね。
売れ残りの戸数が多くて間取りの選択肢の多いのはあっちでしょう。

[77: 匿名さん]

ここを見てる人は、ヴィーク、サンクタス、南千住（ベリスタ、リバーフェイス）あたりも一緒に見てる人が多いでしょうね。

[78: 匿名さん]

色々言う人はいますが、実際イニシアはどうなるんでしょうか？
また、もし再建断念となったらどんなデメリットがあるんでしょうか？

先日販売センターに行った時には、そういった説明はなかったです…

[79: 匿名さん]

どうなるか分かる人なんていないと思うけど？

[80: 匿名さん]

GMは債権者との交渉が不調に終わりそうで、破綻濃厚のようです。
ここは潰さないだろう、という企業でも潰れる可能性はなくはないということでしょう。
ただ、実際どうなるかは、今の時点ではなかなか断言できる人はいないと思いますよ。

[81: 匿名さん]

そんな心配なら他検討した方がいいんじゃない？
一生ものの買い物なんだし、それを一か八かで買うのは止めとくことをお勧めするよ。
マンションなんていくらでもあるんだから。

[82: 匿名さん]

頭金ゼロでも大丈夫ですか？

[83: 匿名さん]

借り入れ4000万くらいだったら大丈夫じゃない？

[84: 匿名さん]

大丈夫かもしれないけど、ちゃんと計画的に貯めてから買ったほうがいいと思うよ。

[85: 匿名さん]

なぜ頭金０なのかの理由次第だと思うけど。
病気とかやむなき理由で０ならいけるだろうけど、
もともと貯金ができないって浪費家ならやめておいたほうがいいかもしれない。

[86: 匿名さん]

貯めれるなら貯めてから買った方がいいと思うなぁ。ローンの元金はなるべく少ない方が安心感はあると思うし。
あとは収入とか支出の事情次第なので、一概には何も言えないです

[87: 匿名さん]

数年以内に転売する方は、デベ倒産によるイメージダウンは痛手でしょう。
ただし、10年以上住むのであれば、まず関係ありません。
倒産したデベの中古マンションはごろごろしていますが、
（隣のシテヌーブもそう）
倒産デベのマンションだから特別に安くなる、ということはないからです。
むしろ、マンションの価値が適正に判断されてきます。

そうなると、あとはアフターサービスが心配とか、瑕疵担保は？という点ですが、
これもゼネコンとイニシアの間で、ゼネコンがアフターをするという契約があるので
（詳しくはイニシアと錢高の問い合わせ窓口に電話して下さい）
これも問題なしです。


ですので、イニシアが倒産することで心配なのは、物件が建設中とかで
引渡が遅くなるとか、そんなような物件を契約した場合でしょう。
ここは完成物件なので、問題なしです。

[88: 匿名さん]

アフターサービスと瑕疵担保責任は全くべつものだと思うのですが、
銭高が瑕疵担保責任を引き継ぐような規定が本当にあるのでしょうか？

[89: 匿名さん]

まず、隣のシテヌーブは別格なので、あまり比較をしても意味がありません。
ここの場合はマンション名を変えないとイメージが悪いまま続きそうですね（苦笑）。

アフターサービスや瑕疵担保責任などの件ですが、JVパートナーやゼネコンが代わりに、というのはほとんど期待しない方がいいです。
あってもイニシアが行うそれより相当低いものになります。
なぜなら、彼等がそこまでするメリットがないからです。
他の過去の事例を見ても明らかでしょう。

話題は変わって頭金の件ですが、これは人それぞれなので、各自が考えるべきでしょう。
ただ、最近の変動金利フルローンで買えるから買う、という風潮には私はあまり賛成ではないですね。
変動金利フルローンは本来、金利上昇にも絶え得る支払い余力があり、当初の支払いを多くして元金を早く減らしたい人が選ぶ常套手段といえます。
また、フルローンに関しては、先にどなたかが書かれていたように、それ相応の事情があるなら仕方ありませんが、家を買うということできちんと計画的に貯蓄してきた人でない場合、結局はこの先の支払いにも困窮する可能性が高いといえるのではないでしょうか。
また、フルローンにするのも金利が低いからという理由で戦略的に行うなら別ですが、お金がないからという理由であれば、貯めてからの方が良いと私ならアドバイスします。

[90: 匿名さん]

別格ということですが、シテヌーブの分譲主はどこですか？

[91: 匿名さん]

わかんない。あっちは高級マンションだよ。バブルのとき作られたってさ。