イニシア千住曙町(part6)

[入居済み住民さん]

Ｒ棟は南側の半永久眺望、Ｐ棟は23区内駅近自走式駐車場100％でお手頃、とそれなりに特徴のあるイニシア千住曙町。part6までやってきました。



過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44178/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44013/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43709/

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48296/

[351: 匿名さん]

Ｐ棟はどの部屋でも微妙な気が…
一生の住家として気に入って買うなら良いかもしれないけど、途中で売ることを考えるとどうかなあ？
ここまで売れ残った部屋にはそれなりの理由があるはずなので、それが何なのか認識した上で検討を進めた方がいいよ。
Ｒ棟は同じ間取りばかり残っていたから間取りの問題なのかな。売りにくいような話は聞いた。
Ｐ棟の残りはなぜ残ってるのか、よく分からないなあ。Ｐ棟自体売りにくいのはあるだろうけど、その中で今の部屋がなぜ残ったのか…

[352: 匿名さん]

ローン審査ギリギリ、フルローン、変動一本。
こんな条件で組むのは正直無茶だよ。常識人なら分かるはずだけど。

[353: マンション住民さん]

誰もとくにこのマンションに、ぎりぎりでの変動金利の利用者が多いことを証明していません。
いやがらせはいい加減に勘弁してほしいかな。

もともと北千住は、DINKSなど交通利便性重視の人に好まれる立地。
夫婦共稼ぎなど、返済余力の大きな購入者の割合が多かろうということは想像できますから、
たとえば変動金利の利用割合が高かったとしても、それが、ぎりぎりのフルローン中心であることの
証明にはならないわけです。　

うちもミックスで、夫側の60%ほどが変動金利ですけども、リスク耐性は十分だと考えています。

[355: 匿名さん]

うーん、最近提案うけたのは17％オフ＋諸費用ですね。
Rの高層階です。残り２，３戸って言ってましたので、これが一番良い条件なんじゃないでしょうか。
20％なんて情報もありますが、それが本当かどうかわからないですね。

[356: マンション住人さん]

R棟は完売、P棟は80㎡台が１戸らしいし。この周辺では売れ行き早いし、たぶん一番乗り。なんだかんだ言っても500世帯規模。結果が物語るわけ。
日当たり、眺め、すべて快適～
ただ、ショッピングセンター欲しいです。

[357: 匿名さん]

売主の倒産という周辺の物件にはない特殊要因による大幅値引きのせいだと思うけどね。
それを無視して単純に比較して順調なんて言えない。
破産リスクを折り込んだバーゲン価格と捉えないと、手放しで飛びついたら危険なことくらい皆分かってると思うけどね。
こういった側面には触れたくないかもしれないが、紛れもない事実であることは否定できないはず。

[358: 匿名さん]

355
諸費用もカットなら実質的には20パーセント以上では？

[359: 匿名さん]

うちは共働きで変動一本ですよ。でも、いつかは借り換えるかな。今は育児休暇ですから復帰後に繰上返済しながら。変動が危険、危険って騒いでる人は郊外の安いマンションにするか奥様に働いてもらいましょうね。朝の様子だと、このマンションは駅に近いから共働き多いような気がしますし。

[360: 匿名さん]

既に住んでる人は良い点をアピールして、悪い点は否定したい。そりゃ当然だわな。逆もしかりだが。

[361: 匿名さん]

隣のマンションで、シテヌーブの売り主は消えてるのに普通に生活してますよ。普通に中古で売り出され、賃貸にしてます。うちは売ってイニシアに買い替えしましたけど。南千住のマンションは大幅値引きして残ってますね。

[362: 匿名さん]

むしろ、きちんと頭金を計画的に貯めてローン元金を減らしてから買うべきでは？
計画的に頭金を貯めてこれなかった人に、変動金利で計画的な繰上返済は無理ってもんですよ

[363: 匿名さん]

売れ行きは倒産ねたがでる前から順調だったが

[364: 匿名さん]

当たり前だ。倒産の可能性が社内で分かってきた段階で値引きを始めている。
倒産のニュースが世間に出てから値引きしたわけじゃないだろ。

[365: 匿名さん]

売主倒産の風評の影響が消えるまでにはそれなりの時間を要すると思いますよ。
買った皆さんは気にしないように推しますが、今検討している人は慎重になってもいいと思います。それだけ大きな買い物です。

[366: 匿名さん]

隣の中古とこちらを検討しました。
こちらでは、３月ごろ、かなりの値引きを示されました。
20％近いと思います。

隣を売ったデベは大昔に倒産していますが
設計は日建設計ハウジング、建設は竹中工務店なので
信頼できる建物と思いました。
部屋も広いものが多くて、庭の木々もよい感じです。

新築物件は、もちろん設備が最新ですし
地震対策もしっかりしていますね。
でも、デベの経営が心配でしたし（値引きを示されるとさらに不安）
500戸をこえる新しいコミュニティが
どのように形成されているかも、少々不安でした。

結局、どちらも見送りましたが・・

[367: 匿名さん]

ここはかなり安い部屋もあるので、500戸のコミュニティは心配。
事実、自転車や車の運転マナーの悪い住民は多く見受けられる・・・
でも、自分が止めた決定的な理由は良い間取りが残っていなかったからだけど。
1LDK+2Sの細長い部屋やP棟はちょっと魅力がなかった。売りにくそうだし。
あと、シテヌーブと比較するとどうしても詰め込んだ団地のようなイメージがちょっと・・・
あくまで個人的な意見ですので。

[368: 匿名さん]

管理会社は既にベンチャーキャピタルに売却されています。
今のところその影響はなさそうですか？
短期・中期的な収益を目的とするベンチャーキャピタルが経営に回ると、今後の管理には一抹の不安がありますがどうなんでしょう？
中古物件は立地（特にターミナル駅からの距離）と管理で決まると言います。
北千住からの距離は仕方ないですが、管理の面はどうなんでしょう？

[369: 匿名さん]

今の時点で色々騒がなくても、イニシアの再建断念が決まれば部屋は動くと思うけどね。
既に他の物件では買い控えがおきているところもある。
今のままだと結構厳しいという見方もあるから、もう少し見守るのが賢いと思うけどなぁ。

[370: 匿名さん]

金町はいったん完売と言っておきながらキャンセルが断続的に出ている。
晴海は第一期の売れ残りが結構な数先着で出ているが、ほとんど動いていない様子。
ヴィーガーデンは工事がストップしたとの話も出た。
一方でここは倒産のニュースが出る前に竣工して大部分を売っていたので、そこまで大きな騒ぎにはなっていない。
ただ、倒産のニュースが出た後の今ではなかなか手が出せない人も多々いる。その一人である自分・・・
結果的に自分は慎重になることを選択して見送ったわけだが、イニシアの行く末が決まったらまた動くのかなぁ？晴海の方が残りが多いし、そっち行くか・・・

[371: 匿名さん]

人それぞれでいいと思います。リスクを取って攻める人、慎重に様子見の人、どちらもいていいと思います。
私はマンション購入が初体験ということもあり、どちらかというと慎重派です。

[372: 匿名さん]

管理会社は一年に一度の更新だから、気に入らなきゃ変えられます。サービスや管理や修繕等、もちろん存在が無くなれば当たり前。私は東急コミュニティに変更したい。数年見て案出そうっと。

[373: 匿名さん]

管理は最初の３年が勝負だと思うけどな。会社かえるつもりで提案するなら理事でないとやりにくいよね。そういえば今日が立候補締め切りだね

[374: 匿名さん]

管理会社より、売主が破産した後のアフターサービスの方が気になるなぁ。
あと、資産価値については楽観的な意見が多いけど、みんな契約者の意見な気がする。実際にはどうなの？検討中の人の意見も聞かせて！

[375: 匿名さん]

昨日の夜「キャンセル待ちしませんか？」って電話あったんだけど、他にもかかってきた人いる？

[376: 匿名さん]

私の知人はアデニウム押上を契約し、今相当落ち込んでいます。
どうやら引き渡し自体はきちんと行われるようですが、アフターサービスや瑕疵担保責任のレベルや範囲が不明確になる可能性が高く、場合によっては今後大きな自己負担が発生する可能性があるということを一番気にしていました。
そういう話を聞くと、大きな買い物ですし、私の場合そんなに余裕があるわけではないのでどうしても慎重になってしまいます。

[377: 匿名さん]

かわいそうだけど、今の時代十分あり得る話なので、そのリスクを踏まえないで買ったのであれば買った方に責任があると言わざるを得ない。

[378: 匿名さん]

入居してます。そもそもアフターがしょっちゅう必要なマンションや瑕疵担保が発生し続けてるマンションが世の中どれだけあるの？そんな建物を建ててる建築会社は消えてるだろうし。不動産会社も破産うんぬんより抹消されてるよ。自分の身の回りに被害者は居ない。以前買ったアメ車は大変だったけど。

[379: 匿名さん]

楽観的なのもいいけど、安売りの裏にはそれなりのリスクがあるということは覚悟しといた方が、自己防衛の面でもいいと思うけどね。

[380: 匿名さん]

よく聞く話だとは思うが

[381: 匿名さん]

竣工から2、3年の間に中小規模の補修箇所が結構出てくるというのはよくある話だと思うよ。

だけど、今更それを言われても、考え直せる人って少ないんじゃない？

[382: 匿名さん]

会社が傾き始めてからも工事が続いていた物件だとしたら、
その間の工事のクオリティに影響してる懸念は誰しも持つでしょう。
それが完成後の瑕疵や問題発生につながりかねないことも。

[383: 匿名さん]

イニシアはそもそも数年前から赤字を出しているわけなので…

[384: 匿名さん]

売主が工事中に傾く事って、そんなに関係あるのかな？

施行会社とは工事の前に契約して、総支払金額も決まっているだろうし、施行会社的
には、契約で決められた通り（前金制とか分割払いとかどういう風に支払われるか分か
りませんが）に支払われていれば問題なく、工事のクオリティに影響はしない気がする
のですけど。

どちらかというと、少し前の資材高騰の方が、単価の安い資材に変更しないといけなく
なったかもしれないですし、影響がありそうな気がしますが。
でも、これは、どの物件も同じではないでしょうか。

施行会社は錢高組。
錢高組の悪いイメージはありませんが、評判はどうなのでしょうか？

[385: 匿名さん]

私は先日ローン審査に落ちたんですけど、銀行の融資担当がとても良い人で、審査の結論出す前に連絡をくれました。
要は当落線上でどちらにもなりますが、今後のライフスタイルによっては支払いが辛くなる可能性がありますが、それでもやはりこのマンションに住みたいですか、というものでした。
銀行としては融資したいでしょうから、このような連絡がきたことは正直意外でした。
色々と悩んだ末、自分達家族にとっての幸せとは何か考えた上で、もう一度じっくり考え直す意味で融資担当と相談し、審査NGにしてもらいました。
私みたいなケースはたぶん稀だとは思いますが、4000万円にもなるローンを組む場合には、強気でないと結論出せないのも確かですが、十分に慎重になった方が良いのではということです。
新しい家での新しい生活に浮かれてただただ楽観的に前向きになっている人が多いように感じたので、敢えて書かせていただきました。
お節介失礼しました。

[386: 匿名さん]

ま、人それぞれだね

[387: 物件比較中さん]

アフターサービスを軽く見ているようだが、配水管や床、壁などの不具合の補修はよくある話。逆に全くない方が珍しい。
売主が倒産して別の売主に引き継がれる場合、アフターサービスは引き継がないケースが多い。
補修は買い主負担になるが、かなりの金額になる場合がある。逆にそういった不具合を細部まできちんと補修しない、つまり管理の行き届いていない物件は資産評価が暴落する。
このくらいは不動産を購入する上では知っておくべきだと思う。もちろん、この物件の売主がということでなく、一般的な常識としてね。

[388: 匿名さん]

↑
おまえはア＊か、アフターなんてせいぜい２年、まして中古で入居した人にはアフターはいっさい受けれません。
アフターで直す所などたかがしれてます、配水管が壊れるマンションてどんだけ！有り得ません。

[389: 匿名さん]

初期不良というのはあるものですよ。
住み始めてからわかる不具合はかなり多い。
実際使ってみる以上に効果的な検査はないからね。

中古はそういうテストと修理が済んでるという意味で、こなれてるんです。
ヨーロッパで中古がもてはやされるのは、
人が住んでいた＝最低限の不具合はメンテナンス済み
という認識があるからとか。

[391: 匿名さん]

下水の配管に工事時の木片が詰まっていて、噴出した例さえありますよ。

[392: 匿名さん]

初期不良が最初の２，３年で出てくるのは常識だと思いますよ。
何も出てこないほど完璧に作られたマンションはほとんどないでしょう。
皆さん、内覧会行って何も指摘箇所なかったですか？
施工会社はきちんと作っているつもりでも、「え？こんなところが」といった不良・不具合が数多く見つかるものです。
初期不良は何らかのかたちで必ず出てくると思っておいた方がいいです。そして、その補修金額は場合によっては相当の負担になるというのは１つのリスクとして捉えておいた方がいいです。
実際、引渡し前に売主が破綻した物件の契約者が手付けを放棄してキャンセルする理由の多くがアフターサービスや価値担保責任が受けられない、もしくは明確でないというものですよ。

[393: 匿名さん]

こういった倒産デベの安売り物件に手を出すのは博打だと思う。
運が良ければお得。運が悪ければ最悪の場合はローン破綻、自己破産。
博打がイコール悪いとは俺は思わない。
要は、ここが博打を打つに値するかどうかだと思ってる。
これが都心の立地が良い物件で、周辺相場から考えてかなり割安で出てきたら手を出すね、きっと。
郊外でもともとが周辺相場より割高なものが相場並みになったというここは、俺はそれに値しないと判断した。
まあ、住宅購入を博打にする時点であり得ないという人も多いだろうが。

[394: 匿名さん]

マンション建設というのは下請け孫受けひ孫受けのヒエラルキー構造。
当然立場の弱いところへは後払い、完成払い、できるだけ支払いは遅らせられる。

ツケで仕事をさせられてる末端は、上がホントに金払えるかどうかに敏感。
そうならざるを得ない。

やばそうとなったら、最低限の仕事しかしない。
細かい気遣いはなくなり、省ける手間は省き、誤差の範囲は拡大する。
そうする事でしか、不払いの際のダメージを軽減する方法がないからね。

[395: 匿名さん]

>>385さん
そんな銀行の融資担当もいるんですね。
私の場合は営業も融資担当も勧めることしかしませんでしたよ。
頭金ほとんどゼロ、審査金利で考えてぎりぎりの世帯年収、今は変動一本の人が多いからと変動一本を勧められ、部屋を押さえるだけ押さえておきましょうということで申し込みまでとんとん拍子にいきました。
その後、契約日までの間にたまたま以前国家試験の勉強で知り合ったファイナンシャルプランナーの方に相談したところ、自分の組もうとしていた条件が相当きついこと、それから「住宅購入の資金計画は人生計画の大きな部分と捉えてしっかり描かないと失敗する」というアドバイスに自分の検討不足を感じ、契約に至らずキャンセルしました。
もし、ファイナンシャルプランナーに相談せずに、営業や融資担当の言うことだけを聞いていたら、もしかしたら本当に後悔することになっていたかもしれないと思うと、正直いけいけだった自分が怖いです。
もしかしたら大丈夫だったんじゃないかなという想いもありますが、買った後で後悔するよりは何倍もましだと思って納得しています。

[396: 匿名さん]

失礼かもしれないけど、審査金利ぎりぎりで組むって、収入のどれだけを住宅ローンの返済に充てようと思ってるの？って聞きたくなるよ。
他に何もする余裕がない生活って幸せかな？結局はすごく貧しい生活になっちゃうかもしれないよ？

[397: 匿名さん]

> やばそうとなったら、最低限の仕事しかしない。
> 細かい気遣いはなくなり、省ける手間は省き、誤差の範囲は拡大する。
> そうする事でしか、不払いの際のダメージを軽減する方法がないからね。

そうなんですかねぇ。

元請けで仕事内容をチェックするそれなりの人が見れば、良い仕事してるかどうかは分かるだろうし、そんな会社には、結局、仕事来なくなって潰れると思うけど。

次も仕事を頼みたいと思わないだろうからねぇ。

この業界の事は良く知らないけどさ。

[398: 匿名さん]

楽観主義者の人達も紙面で「イニシア経営破たん、法的整理へ。負債総額○千億円」なんて文字が出た日には、こことか住民板は祭りになるんだろうね。

[399: 匿名さん]

金町は丸紅に、晴海は新日鉄都市開発に、それぞれ手付金を支払ったり、契約もそれらとだったりするって本当？どちらもメインの売主はイニシアなんじゃないの？

[400: 匿名さん]

金町契約者ですが本当です、一緒に私的整理の手紙を受け取りましたので、建築会社との話し合いでその様な措置を講じたのでは、万が一を考えての措置だと理解してます。