シティハウス文京護国寺

[匿名さん]

不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました

敷地面積：1057㎡　延べ床面積：6348㎡　地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日　着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工　：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅　徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅　徒歩7分
　　　山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。

東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？

【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】

[51: 匿名さん]

HP見ていたら、正式名称が決まったようですね
「シティハウス文京護国寺」スレタイ変更をお願いしておきました。
護国寺が文京区だと言うことは、誰でも知ってるから
少し長すぎるような気がしますね。

[52: 匿名さん]

田舎者は知らないぞ！文京って行ったら本郷だろ？

[53: 匿名さん]

俺もそう思う。
雑司ヶ谷が近いから豊島区だと思う人も多いだろうし。
文京といったら東大とか本郷地区を思い浮かべる人が多いんじゃね？

[54: 匿名さん]

長い！長いぞ文京護国寺。シティハウス護国寺で十分なのにね。
個人的にはあそこは護国寺って言うのか？って気もするけど。

[55: 匿名さん]

やっとDMが来ましたが、外観はシティタワー九段下やシティハウス池上、中野のように
黒っぽい都会的で個性的な外観でいい感じでした。
内廊下採用と角住戸が多いこと、駐車場設置率の高さはやはり文京区仕様なのでしょう。
広いプレミアム住戸は、最上階のワンフロアー3部屋だけなんですね、
場所柄もっと多いのかと想像していました。

シティテラス目白が、豊島区でも坪単価400万円をはるかに超える価格で、プレミアムは
550万円台に届く勢いらしいですから、文京区のここはもっと高いのかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

ここは全然動きがありませんが、売り渋ってるんでしょうか？

[57: 匿名さん]

売り渋っていると思います、モデルルームの場所も案内さえていません。
立地は駅近で問題ないから、売れる自信はあるのでしょう
別のサイトでもマイページに登録している人が規模の割に大変多いです。

[58: 匿名さん]

売り渋っても購入層の年収が大幅アップするわけでもないし、どんな意味があるのでしょう。
シティテラス目白の価格が発表になって大旨、坪400万円〜660万円ですから
ここの平均は450万円〜と言うことなんでしょうね。
2LDKを除く、大部分が1億円を超えるというマンションになりそうですね。

[59: 匿名さん]

HPが変わっています
5月販売開始が、延期になったようで7月になっています
予想通りというか、やはり売り渋りなんでしょうか？

[60: 土地勘無しさん]

ここは学校（公立）はどうなんでしょうか？
お茶の水に通うにはうってつけの場所の様ですが、すでに通っている人が買うのかな。

[61: 匿名さん]

この近所の附属を持つ国立大学は、勉強が出来れば入学するのにそれほど難しいということも
ないのでしょうが、附属小学校や中学校は能力以外に運も必要ですからね。
本来は国立の教育大学の実験校ですから、入試の成績だけということでもないし。
入学準備で購入しても、誰でも合格するのは厳しいかもしれません。

[62: 匿名さん]

私はこの地区ではないですが、某国立大学教育学部の付属小学校で教育実習しましたが、
年間４〜５回実習です。要は61さんの言うとおり実験校です。成績のいい子から良くない子
までまんべんなくいる感じでした。

[63: 匿名さん]

61です。
62さんの体験の通りなんです。
学習能力も上〜並まで、まんべんなくいないと本来の目的である教育大学の実験校にならないんです
でも受験するお子さんの、ご父兄はそう思ってないようですね（笑）
この周辺の附属小学校では、20年以上前から週休2日制や通知票の絶対評価をやっていました。

このマンションの販売は、7月上旬に延期なんですね。

[64: 匿名]

ここだったら、山手線も使えるシティテラス目白の方が便利ですかね？

[65: 匿名さん]

ここは、生活の利便性はともかく文京区の駅近、間取りの良さということで
希少価値があるのだと思います。
シティテラス目白は、窓のない俗称-行灯部屋、納戸のような洋室のある間取りがいくつもある。
駅までの距離や生活利便性を優先するなら、違う選択肢もあるでしょう。
住友なら、内容が不明ですが丸の内線新大塚駅、山手線大塚駅の両駅に5分の南大塚計画でしょう。
大通りに面していないから静かだと思いますよ、でも豊島区です。
シティテラス目白も豊島区高田の坂下でしたね・・・

[66: 匿名さん]

不忍通りを西に進み、護国寺前交差点を越えた角のとこに建設中の
賃貸用マンションにスーパーが入るようですね。
そのマンションも完成予定が来年のようですが、、、どこが入るんだろう？

[67: 匿名さん]

スーパーが本当に、少ないエリアだからとても期待できますね。
でも敷地を見る限り規模的には、それほど大きなものは無理かもしれない。

住宅ナビや住友のHP「首都圏物件」のところに、このマンションの
外観が掲載されました。ブラック系の外壁とガラスカーテンウォールで
都会的な外観で素敵です。
CGを見る限りイメージ的には「シティタワー九段下」とよく似た外観です。
そろそろ分譲開始のようですが、MRはこの近くに出来るのでしょうか？

文京区の駅近だから価格は、シティテラス目白より高くなるんでしょうか、
せめて坪/500万円以内にならないかな・・・・

[68: 匿名さん]

シティタワー東陽町にとも外観がそっくりです。

[69: 匿名さん]

鴻池組の施工したマンション（関西地方だったかなあ）。
原因は調査中みたいだけど、壁に亀裂は入るしドアは自動的に開いたり閉まったり、ビー玉はコロコロ転がって大変な事になり入居者は半分になっていると、ＴＶで放映していました。保障はするようですが。

[70: 匿名さん]

そういえば、このマンション不忍通りの坂の途中だね。

[71: 匿名さん]

>>69さん

それは三重県桑名市にある三交不動産のマンションでしたね。

[72: 匿名さん]

昨晩見て驚いたのは、住まいサーフィンのマイページ登録者は、
大規模のシティテラス目白より、シティハウス文京護国寺の方が若干
多かったです。
規模は1/6ですから、かなり人気物件と言えるかと思います。

シティテラス目白もそうでしたが、価格が発表になってあまりの高価格で
伸び悩むということかもしれません。
7月初旬発売開始といいながら、MRの場所さえわからないミステリーな
マンションですね。

PS
と言いながら、このスレのトップのリンク先「住宅情報ナビ」を見ると
販売開始が7月下旬に延期になっている？

気になったので物件HPを見たら、「平成19年8月販売開始予定」だって？
売り渋り、販売延期もここまで来ると消費者にそっぽを向かれるのでは。

8月になったらまた延期になって、来年に完成販売になる可能性が高そうですね。

[73: 匿名さん]

高値狙いの引き伸ばしではないと思うよ。
文京区大塚は３年前まで戸建てで６０００万台の分譲があった地区
文京区でもっとも安値だったエリア。
交通も大手町アクセスというより池袋アクセス

土地を高値で仕入れたから、いくらで売るかまだ決まってない。
小割りにする刻み方も検討中ってことで
要するに売る自信がなくての様子見なんだろうよ。
文京大塚は小石川とは大きく異なる。御陵の裏手、お寺の傍
まぁ歴史と伝統と文化のあるレトロな町だけどね。

[74: 匿名さん]

シティテラス目白もだけど、ここも決して場所がいいとは言えないような。不忍通りは通行量も多いですし、この辺りはよく渋滞も発生します。
ここは文京区と言えども、特に高級感の感じられる場所でもないですしね。子供のお受験に熱を入れている人方にはいいのかもしれませんが。

[75: 匿名さん]

オレもそう思うよ。だからお買い得文京区っていってんじゃん。

[76: 匿名さん]

＞73さん

そうかもしれませんね納得できます、敷地は音大付属高校のグラウンド
跡地ですし住友不動産音羽ビルの隣で、不忍通り沿いですから、入札か何かで
用地仕入れ価格が相当高いのかもしれませんね。

こちらと、ほぼ同時期の竣工の豊島区ですが、近くのシティハウス南大塚も
9月発売開始が来年2月に延期になってます。
多分こちらと同じなのでしょうね、てっきり売り渋りかと思ってしまいました。

[77: 匿名さん]

ここが文京区安値エリアの50戸程度の中規模物件、
シティテラス目白が、豊島区最高額クラスの大規模物件だとしたら、
分譲価格が逆転して、シティハウス文京護国寺があちらのノーマル住戸
より安く販売されることもあるのでしょうか？

たしかシティテラスは、坪単価390万円〜650万円位ですよね。

[78: 匿名さん]

全く関係ないけど、お茶の水女子大の借景とサンシャイン60の眺望が
セールスポイントのようです。

[79: 匿名さん]

護国寺駅は近いですけど、ここの周りって日常生活にはホント不便じゃないですか？

[80: 匿名さん]

なんちゃって文京区ですか？
ここは運動にはもってこいの立地です。

[81: 匿名はん]

なんちゃって目白なら分かるが、
なんちゃって文京区って何？？？

[82: 匿名さん]

次は、音羽通りの大マンション群
坂下のマンションは・・・と続くのかな？

[83: 匿名さん]

住友不動産のHPによると、プレミアムグレードだそうです。
ここの他は

シティテラス目白
シティハウス世田谷代田
パークスクエアー南品川
グランドヒルズ三軒茶屋

[84: 匿名さん]

モデルルームを作らないことがほぼ決定、それなのに説明会があるそうです。
実物も見本も見れないのに、何を説明するんだろう？

[85: 匿名さん]

モデルルーム無しとは随分強気ですね。
竣工後の販売なんでしょうか？

[86: 匿名さん]

HPによると、延期に次ぐ延期でやっと8月販売開始らしいですけど・・・・

MRなしで工事中の建物を見て、竣工前にイメージで青田買いで
契約する人なんてどれほどいるんでしょうか？
MRを作らない理由は、コストカットなのかな、
であればその分の分譲価格が、安くなる可能性が高いのでしょうか。
立地と間取りから、期待している人は多いようですけど少しやり過ぎでしょう(笑)

[87: 匿名さん]

安くなるわけないでしょう。アホらしい。

[88: 匿名さん]

>>79
日常生活が不便なのは、ここに限らず文京区の多くのマンションの共通点かも。
護国寺から江戸川橋まで、音羽通り沿いに昔からマンション銀座のようにたくさんありますがこれといった、スーパーや生活施設ができないのは不思議です。
文京区の住所と引き替えに、不便なことに慣れてしまうのかもしれません。
護国寺駅前の新築マンションの1階に、小さなスーパーができるそうですがいつまで続くことやら。

こちらは文京区としては、まだいい方だと思います15分も歩けば新大塚や
茗荷谷、東池袋に出られますから買い物は間に合います。


来月になれば、価格水準がわかりますね。
昨今の情勢を見ていると、坪あたり500万円でも不思議ではないです。

[89: 匿名さん]

シティテラス目白のモデルルームで、コンセプト説明会ということで
パンフレットを配布するそうです、オールＣＧで販売するんですかね。

[90: 匿名さん]

8月販売開始でコンセプト説明会が先週から始まっているようですが、
価格はどこくらいになるんでしょうか？

[91: 匿名さん]

一番安くて坪４００万円弱からのようですよ。
眺望の良い部屋は４５０万円位ですかね。
ＭＲをケチって価格は高く。
目白は完売見込みがあるのでしょうか。
大塚って豊島区だと思っていたら文京区なんですね。

[92: 匿名さん]

最上階近くのプレミアムフロアーを除外すると
1フロアー5戸の内廊下のようですから、プライバシーは大丈夫。
フロアー戸数が少ないから出来ることなのですが、南向き角部屋は
北までつながって、北向き角部屋でもあるわけですから（センターイン）
北側の護国寺の緑とサンシャインや新宿の高層ビル群（南西角部屋）
が一望できるではないでしょうか。
南側の御茶ノ水女子大の緑と、湾岸方面のタワーや夜景も見えるので
眺望重視なら南西の角部屋の高層階がいいかもしれません。
但し、高速道路の騒音も大きいかもしれません。（あくまでも全部想像です）

最安値が坪/400万円だとしたら、最高値は500万円くらいでしょうか？
プレミアムは550〜600万円弱ということですか？
いずれにせよ、3LDKはすべて”１億円超の億ション”ということですね、
新価格で、時代の流れを感じます、少し前なら信じられない価格。
シティテラス目白の70㎡3LDKより、80㎡以上のこちらの方がゆったりしています。

関係者でも何でもありませんが、MRを作らなくても売れると踏んだデベの
強気がわかるような気がします。
間取りも、5戸中2つのセンターイン、1つの南向きワイドスパン
2つの2LDKの角部屋と、普通の中住戸がないとは立派です、住まいとしては
申し分ない設計なのではないでしょうか。
内装や共用設備が全くわからないというのは、不安材料ですけど。

1フロアー5戸中4つが角住戸、1つが南向きワイドスパンとればこの
住所では、それほど高くないでしょう、音羽通りより高台だというのも良い。
但し高層階にしないと、メリットは半減かもしれません。

[93: 匿名さん]

シティテラス目白のモデルルームで護国寺の料金表を見せてもらいました。モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない、仕様は基本的に目白と同じなのでそれを見せながら説明する、と言っていました。

もっとも、小規模なので高額な割りには目白のようにコンシェルジェは付かない、修繕積立金の積み上げ額が将来的に変わってくる云々と、護国寺をネタに目白を（紳士的に）アピールされました。価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。

いずれにしても、どうしても音羽じゃないと、と言う人じゃないとなかなか納得できる価格ではないなと思いました。

[94: 匿名さん]

＞93さん

＞モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない

大塚駅北口のイニシア上池袋（35戸）とか、小石川アインス（80戸）
ウェリス駒込レジデンス（52戸）リビオレゾン目白通り（実質35戸）・・・

50個ですから中規模でしょうけど、郊外の3000万円台のマンションでも
あるまいし、MRを作らない方が稀ですよ。住友の売り方というだけでしょう。
かといって、その分価格が安いというわけでもなく、利益追求でさらに
1億分多く利益をあげたいということでしょうか？

修繕積立金は、30戸未満ならともかく駐車場も多く共用設備も
少ないので目白よりこちらの方が、実際問題お金はかからないと思いますよ、つまり営業トークというより戸数の多い目白の売れ行きを焦っている
ような感じですね。

仕様が目白と同じというのも、何だか後からつけたような言い方ですね
MRのコストを節約するために、まさか仕様を目白に合わせたなんてことないですよね。
ゼネコンも設計事務所も違うのにおかしな話です。目白と同じ前田建設施工のシティハウス南大塚はどうなるのでしょうか（こちらも7月発売が来年に延期になりました）

[95: 匿名さん]

＞価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。

驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。
音大附属高校の運動場跡地ですが、そんなに土地の仕入れ価格が高かった
のでしょうか。
ここは、入札だったんでしょうか？

駅には近いですが、実際に生活するにはお世辞にもとっても便利とは
言い難いと思うのですが、いかがでしょう。
今考えると、パークスクエアー文京音羽はとっても割安に感じますね。

[96: 匿名さん]

＞驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。

同感です。
護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。
新々価格ってやつですか？

[97: 匿名さん]

＞護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。

全く同感。今のマンションの購入前に護国寺も行きましたが、駅から地上に出た瞬間、ああ、ここには住めないなと思ったものです。

[98: 匿名さん]

護国寺はスーパーなどの庶民的な店が少ない生活感がでていない駅ですからね。大塚はどうか知らないけど音羽や関口、目白台はそこそこステイタスあると思う。

[99: 匿名さん]

＞98さん
文京区で暮らしたことがないので住宅事情を、よくご存じないんですね
お住まいは郊外か埼玉県ですか？

[100: 住まいに詳しい人]

住友やりすぎ！
そのうち不買運動でも起きやしないか心配です。