シティハウス文京護国寺

[匿名さん]

不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました

敷地面積：1057㎡　延べ床面積：6348㎡　地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日　着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工　：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅　徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅　徒歩7分
　　　山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。

東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？

【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】

[161: 匿名さん]

＞160

あなたは正しい。

[162: 匿名さん]

スミフは住友不動産、チラシ投げ込んでいるのは住友不動産販売では。まあ、そんなに違いはないけど・・・。いずれにせよ、住友系の商売は反吐が出ます。

[163: 匿名さん]

両方ひどいってことですね。

[164: 匿名さん]

住友って言っても、不動産系なんてまだまともな会社の部類だと思う。銀行、保険は会社トップ以下詐欺師集団。

[165: ご近所さん]

>162,>163さん、ご指摘の通りです。
名前と担当（中古・新規）が違うだけで同じ系列、商売のスタイルにそんなに違いはありませんよ、酷いのは。

そんなにいい会社なら、不忍通り・排気ガス充満・中途半端な立地のこの物件を社員自らが率先して買えばいいのではないですか。関台・小石川限定で探しているイギリス人とか、ワンルーム投資で儲かった高齢のご夫婦など、チラシの人々に率先して買わせればいいでしょう。

HR担当にしても、本社にしても一部の、めちゃくちゃ売り上げる歩合制営業マンを除いては”自分の勤務先の会社が売っているマンションなんてとても買えない”給料水準の社員が脳内イメージで投げ込みチラシを書いてみたり、彼らが脳内でイメージを膨らませる「富裕層」とやらに足元にも及ばない末端の社員がたくみに口先で誘導するか、はりぼてHPで田舎の人の妄想を駆り立てるような、そんな感じですよ。それに加えて掲示板対策の書き込み人でしょう。
不動産業界の社員なぞ、>164さんが指摘されてる銀行、保険会社以下の給与水準とコンプライアンスの低さでしょう。皆さんご存知でしょうが、同じSグループでも業種によって天と地の差ですからね、それはこのグループに限ったことではありませんが。

そんな連中の話術と掲示板含めての情報操作にのらないようにいかに賢いお買い物をするかということですね。皆が熱にうかれてる時に一歩引くことです。

[166: 匿名さん]

いくら一部上場の大企業だって、マンション適齢期に
この周辺の3LDKを訳ありじゃなくて買える人はいないんじゃないかな。
だって1億円ですよ、仮に頭金2000万円あったとしても8000万円のローンが
組めたとして、30年ローンで返済は月額35万円になります。
奥さんが正社員なら、あるかもしれないけど転勤族はだいたい一馬力が
多いでしょう。

[167: 匿名さん]

>166 30年ローンで返済は月額35万円

そうですよね....。
それに管理費・駐車場、税金です。生活費を足し上げていくと最低税込み100万でぎりぎりでしょうね。子供や扶養家族がいたら税込みどころか、手取り100万ないと何かあった時たちまち破綻しそうな悪寒です。乱暴に計算しても年収1200万は必要か...。オイオイ。

ライフスタイルの変化も考えないといけないし。>166さんが書いているように転勤もあります。例えばここの55ｍの部屋を7500万！で買った独身の人が恋におちて(♪）お嫁さんが来るかもしれないです。共働きのうちは二人で35万のローンは楽勝かもしれませんが、子供が生まれたら小学生半ばになったら55ｍの部屋は厳しい。その時初めて売却を考える。
子供二人だと最低79とか84ｍは要りますよね。あ、一億超えるじゃないですか！　その時、奥さん、お勤めを辞めてるかもしれません。
独身のOLさんがこのまま一生独りで生きていくと決めて買うケースの逆もあるかもしれないが、どちらも親から援助でも無い限り、気が遠くなりそうな
ローンです。

そもそも頭金を物件の二割貯金するのだって大変です。

お父さんは辛いなあ....。

悠々自適の老夫婦か、子供無しのDINKS向けなのかな、ここ。

[168: 匿名さん]

あなた税金があるんだから、年収1600万は必要でしょ。

[169: 匿名さん]

>>160
住友不動産販売にチラシ配りさせるほど影響力を持つ外国人教授でさえ１、２年前の中古価格しかだせないんじゃ、
日本で働いてるサラリーマンが新新価格の新築マンションなんて買える筈もありませんなァ

[170: 匿名さん]

めちゃくちゃ乱暴な数字ですけど

ローン返済管理費込　　　　　　　　　　35万
機械式駐車場　　　　　　　　　　　　　35,000（音羽・目白台近隣相場）

生命保険　積立・掛け捨て合計平均　　　4万ぐらい？（一般平均？）
夫婦二人食事　　　　　　　　　　　　　10万ぐらい？（夫婦で外食含？）
光熱費（60アンペア）　　　　　　　　　15,000
上下水道費　　　　　　　　　　　　　　10,000
お父さんお小遣い　昼食と飲み代等　　　7万ぐらい？
服飾・書籍・雑費等　　　　　　　　　　家族で3万ぐらい？
　　　　　　　　　　　　　　　　ここまでで約65万

もし専業主婦だったら奥さんの化粧品とか雑費やらで2万ぐらい？
子供の幼稚園や塾や習い事で　3万から4万？
　　　　　　　　　　　　　　　　　ここまでで既に約70万

うぉ〜ここまでで手取り70万最低必要っぽい。固定資産税年間約20万、たまの車検とか、奥さんが年に一回は海外旅行連れていけとか言ったら、まじで死ぬかも。
なのに75ｍはないよ。

皆さん、この生活、普通ですか。私だけが貧乏なのかも。学校出て就職して十何年かかってやっと頭金、貯めました；；；；

[171: いつか買いたいさん]

我が国は歴史上類を見ない過去12年間異常な低金利に慣れるとは、
恐ろしいことなんだよね。

1000万円につき返済額が4〜5万円じゃ、今後30年は続かない。
繰り上げ返済しても無理でしょう。
1000万円につき、5〜7万円の時代が必ずやってくる可能性は高い。
つまり頭金2000万円で8000万円の借り入れなら、月額返済40万円〜56万円は覚悟？

8000万円で金利5％としても、元金が減らずに金利だけで400万円だからこんなものでしょう。

住宅ローンの変動金利は、平成2年頃の過去最高が8.5％、
何だバブルと思ったら大間違いで、昭和61年は5％のレベル。
日本と諸外国の金利差で、ジャパンマネーが金余りの世界を作った
ことは最近批判されているようです。

金利が上がれば、物価も給料も上がるから何とかなるとは思いますけど
リストラの可能性は、サラリーマンなら40代以降はありますね。

いずれにせよ、援助無しで億ションを買うことは、ひもといていくと
すごいことだとわかります。

[172: 匿名さん]

販売不調なの？

一億前後の買い物をするのに、モデルルームもなければお金持ちでも慎重になるのはごく普通のことでしょう。
多分、こういう売り方は前代未聞なのではないでしょうか。
青田買いどころか、まさに「絵に描いた餅、見込み買いを促進しているようなもの。シティテラス目白のMR見せて、「これと同じですよ」といっても
説得力はないでしょう、施工も前田建設とは違うんですから。

MRを作らないから、その分経費節減で分譲価格が安くなるかと言えば
結局住友の利益に、その分貢献するだけでは納得できないでしょう。

最初から、シティハスウ南大塚のように完成売りにすればまだいいけど
なぜMRも作らないのに、この時期に無理して分譲開始したのか説明しきれないでしょう。
どうせMRを共通にするなら、シティハウス南大塚とすれば文京区アドレスで
差別化できたのではと思うと残念。

[173: 匿名さん]

これだけ見事に売れない上に、ブリリアの護国寺も始まりましたね。ちょうど80平米ぐらいの３LDKで、それも住不はモデルもなしで、ブリリアは完成売り。おそらく値段も1割ぐらい違う。どうすんのかね、ここの購入契約しちゃった人は。不憫です。

[174: 匿名さん]

＞おそらく値段も1割ぐらい違う。

地元の人じゃないからわからないのかな？

ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
20〜30％こちらが高くて普通だと思います。

路線価で見たって380Cのブリリア護国寺と、630Cのシティテハウスと
実に66％もこちらが高いから、価格差10％なら、ブリリアが相当割高だと
いうこと、わかりますか？

土地の実売価格を仮に路線価の3倍とすると、
ブリリア護国寺の土地は坪・376万円、シティハウスは坪623万円
お話しにならないくらい資産価値が違うのです。
マンション価格が40〜50％違っても不思議じゃないね。

豊島区のシティハウス南大塚だって路線価520Cだから、3倍とすると
坪514万円だからブリリア護国寺の1．4倍もするよ。
ブリリア護国寺の土地の評価が以下に低いか税務署が認めているようなものだね。
つまり、ブリリア護国寺はとっても割高だと言うことよ。

[175: 匿名さん]

スミフって、自己中心的に何でも判断するからダメなんだよね。１７４が典型的。不忍の向かいだからね。路線価なんて関係ないの。路線価が実勢を物語ってないの不動産関係なのに分かってないってのが問題。というか、自分に都合のいい様にしか、物事を考えない証拠だよね。顧客がどう思って比較をするかを考えるのです、商売は。言うに事欠いて、割高だとは！！！（固定資産税も少なくて、より良いのにね）。スミフの護国寺売れてないのが全てを物語ってるでしょ。マンションのチラシ撒いちゃダメですよ。自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。まあ、がんばってね。ブリリアが売り出して売れ行きが分かって来たらスミフも現実を見るのだろうね。

[176: ご近所さん]

路線価ってマンションの人気を計るバロメータの一つでもあるけれど、必ずしもあてはまらないからねえ。商業用地と住宅地の違いもあるでしょう。
ここも高田も路線価だと高いのは誰でも知ってるけれど、住むにはどうよって環境なのよね。
高田よりまだましなのは踏み切りがないことぐらいなんじゃないの？

[177: 匿名さん]

確かに路線価での比較は無意味だと思う。こんなとこに住むとストレス溜まるよなぁというようなゴチャゴチャした駅近商業地域の路線価は一歩奥に入った人気住宅地より大幅に高かったりする。でも先に売れるのは住宅地のマンション。

[178: 地元の者]

>>174さんの
＞地元の人じゃないからわからないのかな？
に「えっ？」って思っちゃいましたが・・・

＞ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
＞曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
＞20〜30％こちらが高くて普通だと思います。

ブリリアから護国寺駅地上出入り口までの所要時間は
シティハウスのそれとほぼ同じですよ。
また、駅内の構造のおかげで
ホームまでの所要時間はブリリアのほうが短くてすみます。

[179: 匿名さん]

173＝175＝176＝177
＞路線価ってマンションの人気を計るバロメータの一つでもあるけれど、必ずしもあてはまらないからねえ。商業用地と住宅地の違いもあるでしょう。

ぜんぜんわかってない、初心者でもわかること。
路線価が違えば用地仕入れ価格が違う、つまり原価が違うから、
分譲価格に反映するのは予想できる。

＞ブリリアは完成売り。おそらく値段も1割ぐらい違う。
来年4月竣工、1月の分譲価格なんて営業社員だって知らないし未定でしょう。どこの業者。
敷地150坪足らず14階建て25戸（ワンフロアー1〜2戸）と比較できないでしょう。30戸未満だと管理組合の活動も大変だと思います。
高級住宅地の高級低層マンションなら、この規模はあるけど管理費も
何もかもべらぼうに高くなる。
東京建物も、よくこんな狭い敷地にマンションを建てるのか不思議です。

＞ここも高田も路線価だと高いのは誰でも知ってるけれど、
「〜しかし自分だけが、何も知らない」の間違いですよね。
住友の高田の路線価は340C（㎡34万円）シティハウス護国寺（630C)の
半額近いけどね。

「路線価」で検索すれば国税庁のHPから誰でもわかる。

＞ブリリアの護国寺と比較しちゃ失礼ですよ、あの駅遠で不便な立地
＞曲がりくねった道と隣はお墓の周辺環境。
パークハウス護国寺と間違えている？
ブリリアとシティハウスは、同じブロックで不忍通りに面しているから
路線価は、ほぼ同じ。

[181: 匿名さん]

住友のマンションって、

＞マンションのチラシ撒いちゃダメですよ。
＞自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。

相変わらずこういうこと言われてるんですね。
実際に検討してみると、そのとおりだってわかりましたけど。
ちなみに住友不動産関係のチラシって、めちゃくちゃウザいですよね。

[182: 匿名さん]

＞自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。

そんな、慈善団体のようなデベが1社でもあったら教えて欲しいですね。

住友は掲示板でバッシングが多いけど、一致した見解は価格が高いこと
お金持ちに積極的で、そうでないと冷たくされたりします。
それでも供給戸数は首都圏中心に業界3〜4位なんですから、買う人も多い
ということでしょう。

[183: 匿名さん]

そうですね。企業が利益を追求しなくなったら資本主義自体が成立しないし、少しでも安いマンションが欲しいという理由でデベだけが利益を追求してはいけないなんて一人ヨガリもいいところだと思います。
ただ、175さんが言いたかったのは
>自分のもうけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
→自分のもうけだけじゃなくて、お客さんの事考えて商売しましょうね。
ということではないでしょうか。
スミフの営業は何人か知っていますが、とても客のことを考えて商売をしているとは思えず、182さんが書いているように、お金持ちには本当に積極的すぎて、常識を欠いた、とにかく売れれば客が損しようが不便な生活をしようが、そんなの関係ありません、という雰囲気がありありと伝わってきて、大変不快な思いをした経験があります。こういう人たちの給料を増やしてあげるために、明らかに他のデベよりも利益をがっぽり上乗せしているマンションを買うのが＊＊らしくなり、他社のマンションを買いました。

[184: 匿名さん]

＞183
他の会社の営業マンは全く違うんですか？
それでもスミフが業界大手なのは、どんな理由なのでしょうか？

デベではなく販売会社の営業マンは、歩合あの割合が多い
少しでも収入を増やそうと思えばどんな客層に、どうやって応対したら
高率がいいか考えてみましょう。

自動車販売の営業マンも似ています、月に20台も売る
薄利多売の大衆車クラスの営業マン
月に5台も売ればいい高級車の営業マン。

[185: 匿名さん]

全く違いました。

[186: 匿名さん]

業界大手で沢山供給しているから、ファンも多いけど営業で冷たくして
アンチな人も作ってしまうのですね。

不思議なのは、買えずにバッシングする人は多いのですが実際に
買って住んでいる人から、批判は少ないんですよね。
バッシングの理由は、高額なことと金持ち優先の販売方針ですから
お金持ちには非常に、気持ちの良いデベなんですよ。
マンション内の格差は、相当あるようですけど・・・・。
スミフの買うなら、絶対に平均以上のいい部屋を買わないと後悔しそうです。

買えない人は、匿名掲示板でストレス解消しないで買えるマンションを探すか中古にするか、郊外を探した方が精神衛生上いいのではないでしょうが。

いつもディスカウントが好きな人が、百貨店でブランド品を買う人を
とやかく言ってもしょうがない。
クラウンに乗る人と、カローラに乗る人は嗜好が違うのです。

[187: 匿名さん]

＞お金持ちには非常に、気持ちの良いデベなんですよ。

こういう評価が、とても分かりやすいですね。おそらく正解なのでしょう。私は自分を金持ちだという気はありませんが、先日、都心の中古マンション（スミフが売ってくれとチラシを入れる様な）マンションを1.2億で売却し、他の物件を契約しました。今賃貸（スミフの物件）に住んでますが、やはりここはひどいと思いました。１、中古物件は値段を下げろと（9000万に）、じゃ無いと仲介しないとの事で、お断りしました。スミフ（販売）の評価能力の低さを思い知りました。２、検討していたものにスミフ物もありましたが周辺より価格が明らかに高く、予算オーバーでなく、オロカな買い物という印象ですね。３、今、一時住み替えで居住中の賃貸契約に関しても、駐車場の有無、トランクルームの有無、その賃料など、情報があまりにいいかげんでびっくりしました。まあ、私の印象では、ここのHPの様な情報収集が出来ない御高齢の方で住友という名前で判断ミスをしてしまっている方は今も多いと思います。業界大手の企業が必ずしも社会的に良い事をしていない事は、赤福も、白い恋人も、不二家も、雪印も、三菱自動車も我々消費者に教えてくれてますからね。我々一般消費者は常に自己防衛の為に勉強が大事ですよね。
＞百貨店でブランド品を購入する
のはスミフでマンション買うのとは意味が違うと思います。これはどこの店舗で購入してもブランド品の新品の新作の値段は基本的に同じですからね。比較するなら同じ農家のみかんを百貨店で買う人と八百屋で買う人の違いと思います。私は賢い消費者でありたいと思います。

[188: 匿名さん]

↑
改行がEnterキーで、出来るって知ってますよね。
自分で読み返して、読みにくくないですか？

1.2億のマンション売れるんだから、きっとPC苦手な年配の人なのかな？

[189: 匿名さん]

百貨店とたとえるのはちょっと・・・。
百貨店なら金を持ってない人にも「不快」な思いをさせるような接客はしませんよ。
三井なら金がない人がパークマンション見に行っても、丁寧な対応しますしね。
住友は建物自体は良く、住んでからの居心地は非常に良いのですから、もうちょっと接客態度を変えるとイメージいいのになんかもったいない気がします。

[190: 匿名さん]

>住友は建物自体は良く、住んでからの居心地は非常に良い
とは少し短絡的ではないでしょうか。
スミフの価格だと他の大手デベでもスミフと同等以上のグレードのものを買えますし、住み心地については千差万別でしょう。

[191: 匿名さん]

＞百貨店なら金を持ってない人にも「不快」な思いをさせるような接客はしませんよ。
外資系や関西系で数字を求められる会社は、そんな悠長なことは言ってられないのでしょう。

資金の少ない人に簡単に10人説明するより。お金持ち5人に丁寧に
説明した方が営業数字は上がります。
資金の少ない人に親切に説明するのは時間の無駄ではないでしょうが、
効率や成約確立が著しく低いのは現実だと思います。
丁寧に営業したら、急に資金力が5割り増しになることなんて有りえないし。
お互いに忙しい時間を割いているのですから、かえって親切かもしれません。

スミフのいいところは、エントランスに資金を集中するのか
他社と比較しても、非常に豪華に作りますから、来客には評判は上々です。
ここのように100戸未満の中規模マンションで、エントランスホールが
二層吹き抜けというのは、あまり例がないのでは。

それと、お金持ち相手らしく駐車場設置率はどこでも高いですね。

[192: 匿名さん]

＞スミフの価格だと他の大手デベでもスミフと同等以上のグレードのものを買えますし

どこのスレでも投稿者の不満は、ほとんどこのパターンです。

分譲か価格が高いこと、お金持ち優先な販売方法。

それを不満に思うか、差別化できて心地よく思うかの違いです。

[193: 匿名さん]

192です
＞それを不満に思うか、差別化できて心地よく思うかの違いです。

失礼しました。
＞それを不満に思うか、棲み分けができて心地よく思うかの違いです。
に訂正します。

[194: 匿名さん]

お金持ちを優先したくても、この立地では本当のお金持ちは来ないでしょ。まあ、成金相手でも売れればいいのだが。

[195: 匿名さん]

＞194
何か特別な思い、嫌な思いをされたようですが、
お金持ちの多い音羽のマンション群をどう説明するのですか？
あちらより、渋滞も少なく環境は良いと思いますよ。

[196: 匿名さん]

＞渋滞も少なく環境は良いと思いますよ。

ここは坂の中腹というかほぼ頂上で、信号があるとこだから、上りの発進で排ガスと騒音が渋滞より多いとこですよ。　
それから、音羽の音羽通りのマンション群とは微妙に違うのですよね、不忍通り沿いのこのMSは。音羽通りって不忍通りとか春日通りに比べて車の通り少ないですからね、日曜なんて特に静かですよね。音羽のMSとここを一緒にすると音羽の良さをご存知の皆様に失礼だと思います（私は小石川の住人です）。不忍通りの通り沿いの町並みを千石辺りから池袋ぐらいまで歩いたり、車で走ったりすれば、明らかと思います。まあ、不忍の全体的に言える事ですけどね。

[197: 匿名さん]

>191
そうですかねえ。
194ですが、住友は商社や銀行はかなり慎重でいけいけではないですよ。
石橋叩いても渡らないと「失笑」されることもあるくらいですから。
それに財閥なら三井のような誰に対してもある一定以上の接客態度を求めたいところです。
不動産業界のリーダー的立場なのですから、裏では何してもいいですけど、表ではそれなりの態度を取って欲しいですね。
それができる体力はあるのですから。
ちなみに住友のマンションすんでて、
>他社と比較しても、非常に豪華に作りますから、来客には評判は上々です。
>駐車場設置率はどこでも高いですね。
というところは同意で、体躯もよく、住んでいてストレスないです。
だから住友のマンションに好印象があります。
掲示板みて接客態度がこんなに差があるのかとびっくりし、なおかつイメージが悪いので書き込んだ次第です。
このマンションも住む人にとってはいいマンションになると思いますよ。

[198: 周辺住民さん]

＞私は小石川の住人です

共同印刷沿いの、坂下エリアですか。
春日通りや竹早公園のある、坂上とは別世界ですね。
播磨坂の上と下では物件価格も大きく違いますね。

[199: 匿名さん]

＞体躯もよく
体育は5？
正しくは、「躯体もよく」つまり構造のことですね。

[200: 匿名さん]

MRもないのに、1億超のマンションが簡単に売れる方がおかしいよ。
現場はを通りましたが、工事はまだまだですね。

もう一つの近くの住友物件、シティハウス南大塚は外壁がほとんど
見えてもうすぐ完成するようですが、何も発表になってない。
スミフはいったい何を考えているのか、よくわからない。

[201: 匿名さん]

護国寺近辺ははカラスの襲撃が多いそうです。

[202: 地元の者]

カラスの襲撃って、対人のですか？？対獲物？
それとも、カラスへの襲撃 って意味？
どれもいちども見た事ない・・・

[203: 匿名さん]

売れていないのではなく、売る気がないのでは？

■シティテラス目白のMRの中には、部屋はない
■パンフレットも、MRないからあちこちの寄せ集めで予想や類似
■模型はとPCで間取を見るだけ、完成予想CGを見るだけ
■完成予想CGが違うのは、工事現場の下層階に貼ってあるタイルの質感も既に違う

こんなことなら、完成売りにすればいいのに
11戸発売して、半分は売れてないのでは・・・

[204: 匿名さん]

実質的に完成販売に変更したようなものでしょう
都心物件も売れ行き鈍ってるからね。

[205: 匿名さん]

完成売りって、あなた、売り出してれば、人気があれば売れるんですけどね。

いわゆる言い訳とか負け惜しみの類いね。

[206: 匿名さん]

半年で、たった5戸しか売れてないの？

[207: 匿名さん]

シティタワー九段って完売したのかな

[208: ご近所さん]

HPが変わりました
「いよいよ本格始動！」
ということは、今まではプレ販売だから本格的に売らなかったのかな？

[209: 匿名さん]

人気なさそうな物件ですね

[210: 匿名さん]

ここはどうなったのでしょうか？。
売れないスミフの代表的な物件として残し続けるのでしょうか？。
１期の当初売り出しは11戸だったのですが今も1期10戸先着順になっていて、まさか9月から1戸しか売れてないってこと内ですよね？。もうすぐ入居なのに、、、。
反対側のブリリアは18/25が売れるみたいです。ここは最低が坪420ぐらいであちらは300から400ですからね。
ここも間もなく完成売りですが、後１年で中古ってことですからね。