シティハウス文京護国寺

[匿名さん]

不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました

敷地面積：1057㎡　延べ床面積：6348㎡　地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日　着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工　：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅　徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅　徒歩7分
　　　山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。

東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？

【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】

[141: 住まいに詳しい人]

結局日本の貧しい住環境そのものを>>137のような必死な書き込みが体現しているのですよ。

平均80平米で水周りに必要なものを除いて、夫婦の寝室と子供の個室、それにリビングダイニングと小さい部屋がちまちまあり、それに収納が必要ですし。
スミフのこの物件だけがそうというわけでは決してないのですが、80平米でこの所在地でこの金額なの？と目が思わずくらくらしてしまいそうになりますね、いくらなんでも。それを平均的な4人家族でごく当たり前とする感覚が悲しい。

＞オフィスビルでもあるまいし
オフィスビルでもあるまいし、昼夜問わず春日通りと不忍通りがぶつかっているすぐそばで埃と排気ガスにまみれるような、この地域にこの値段では？？ということではないでしょうか。隣が住友不動産の事務所ビルならなおさらですね。毎日犬の散歩でこの辺を歩いているのですが、この通りは空気が悪いので一歩中の道を通っています。物流と交通の量をこの物件に対して、「築地」を要因に出すのは浅いですね。

それでも音羽通りでまあまあなのは鳩山邸の下のあそこと、ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ションあたりでしょうか。残りは90年代のバブル期に今と同じように業者が調子にのって億ションで売り出したLとかRとかのは悲しい金額になっています。人気があるといってもそのような価格で買えるわけですから、中古の人気エリアと新築の人気エリアとでは比較にはならないでしょう。

ガーデンヒルズが>>140さんがおっしゃる通り、例の特殊要因で成功したのでシティテラスも同様の手口＋地価高騰ということであの下町高田でさえおかしな金額で出しているようですが、シティテラスができ、それを購入できる層が住んだからといって高田が高級住宅街に変貌するということはなかなか難しいでしょう。その手法がどこまで護国寺に通用するか見ものです。

それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、なぜそんなに必死なのでしょうか。
スーパーは音羽通りに「例」のBだけですね。まあ、護国寺ランプ横に建築中のマンション1Fにちょっとしたスーパー誘致の話もあるようなので、それを地元民としても期待しているところです。

[142: 匿名さん]

＞シティハウス目白

これ十数年前に竣工したビンテージマンションです、、正しくは
シティテラス目白で〜す。

＞それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、

個人のイメージが違わないように、不動産表記で徒歩時間がわかるように
地図ソフトで計測してから投稿しています。
人間の印象はあてにならないものです、茗荷谷の三徳とか江戸川橋なんて
ここから徒歩で行く人の、気が知れません、最寄りは、新大塚か
南大塚のライフだと教えて差し上げただけ。

＞ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ション
時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？
住友の音羽ハウスはさすがに古すぎて下がっています、バルコニーもないのですから。
音羽エリアは、住友のマンションが多数ありますけどね、最近ではパークスクエアーですか？

80㎡の3ＬＤＫで家族で暮らせないのですから、相続で戸建てをもらった
マンションなんてとっても買えない、地元の方かもしれませんね。

[143: 匿名さん]

すみふも必死だね。

護国寺のパークハウスも、春日通りの向かえになるブリリアも数分圏内の立地で、みんなほとんど同じとこに看板も立ててるからね。

価格と売れ行き見れば、何が正しいか結果が物語る事になると思います。お客さんは厳しいからね。

[144: 匿名さん]

すみふは、お金持ちしか相手にしないから掲示板でも叩かれるのかも
どうせ、1億以上の部屋なんて検討できないんだから何を言っても無駄。

竣工までに、あんまり売れちゃうと値付けが安すぎたと怒られるからね。
周辺の3物件も、高田の売れるないところから販売を開始しているみたいだね
一番静かで利便性のいい南大塚は、すぐに売る自信があるのでしょう
来年の完成売りにしちゃったね、豊島区だから、ここよりきっと安いと思うけど。

[145: 周辺住民さん]

>>時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？

時代を経ても優良物件は値段が下がりにくいということです。
何と比較して時代というのか、全く前後の脈絡が不明確ですが（笑）

「時代遅れ過ぎ」や「築地」とかどうもフォーカスがずれている割には、「地図ソフト」で徒歩分数を計測してわざわざご丁寧に私共地元民にわかるように投稿してくださって、しかも南大塚のライフも教えて「差し上げてくれて」親切な>>142のそこのあなた、ありがとうございます（笑）

80平米で家族で暮らせない→相続で戸建てをもらったマンション？
→とても買えない地元民？　文の意味がわかりません（苦笑）おっしゃる通り、地元で昔から生活してます。

なんかあまりにも必死すぎて書き込むたびに例えや前後の脈絡がどんどんめちゃくちゃになりますから、あんまり変な単語や慇懃無礼な表現で書き込むのはどうかと思います。
それに地元民をばかにするのもどうかと思いますが。小さい戸建も多いですが、昔からの地元民、護国寺の檀家さんや、雑司が谷近辺は戸建の見た目以上に、隠れた資産家が多いですよ。私のように、住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。

[146: 購入経験者さん]

＞145さん
＞住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。

掲示板で地元の方らしき書き込みで、常套句ですね。
「自宅と土地を売却して新築マンションでも買おうかと思っている・・・」

ご経験があるのかどうか知りませんが、地元不動産屋に相談してからに
した方がいいですよ。

このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・

こういうのは、ご自分で経験してみないとわからないものですよ。
相続なら簿価は相当低いから、相続の長期譲渡でも税金は結構な額になりますよ、買換特例も控除はたった3000万円ですから、都心では厳しい額です。
近所の実家を昨年売却したので、少し勉強して現実の厳しさを感じた次第です。

庭付き戸建てを売却してマンション買うのは大変です、前面道路が一方通行の狭い道なら、尚更です。相場通りに買ってくれませんから。

[147: 周辺住民さん]

>このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・

>146さんのおっしゃる通り、ずばりそうなんですよ、住み替える価値があるかどうか、悩んでいるところです。まがりなりにも自分の土地ですからね。地価が変動しようが関係なく、デザイナーに頼めばそれなり洒落たハコを作ってくれるのですが、管理が面倒になってしまい。ちなみに老齢の親と親族一同（笑）分譲価格が？？なのは地元だからストレートに感じることかもしれませんが。

まあ、事情は個々人いろいろあるので何とも言えないですが、この通りと埃と排気ガスだけは個人では何ともしようがありません。しかもスミフの関係者かどうか知りませんが>142のように地元民を馬鹿にするような変な書き込みをするのもどうかと。関係者か、契約済の人なのかわかりませんが、小規模マンションで住人かそれに近い関係者だとちょっと怖いですね。

このマンションの利点は早い時間に豆大福の行列先頭に並べることですよ。

[148: 匿名さん]

親だけならともかく、親族もいるならマンションはおやめなさい。
細切れでプライバシーを保った方がいいし、音羽や新大塚あたりの
中古マンションを2つ買った方が良いですよ。

[149: 匿名さん]

これって新価格？それとも新々価格なの？
仮にいわゆる新新価格だとしたら、新価格とどれほど違うのだろう？
今後の２３区内のマンション価格動向の指標になるよね。

[150: 匿名さん]

まだ新価格でしょう、城南や世田谷、杉並も高いですから。

[151: 匿名さん]

１５０さん有難う。
とういうことは、最終新価格ってことで、数ヵ月後の新々価格登場時には割安感になるのでしょうね。
おそろし〜い。

[152: 匿名さん]

> 151

失礼ながら、釣りですか？。

少なくともこの辺では明らかに新々価格です。

今のうちに買っとけって、、、。最終的には自己責任ですが、この辺の価格としては今後そんなに上がる根拠はありません。少なくともパークハウス護国寺の価格を検討すべきですね。

[153: 匿名さん]

＞少なくともパークハウス護国寺の価格を検討すべきですね。

あなたこそ釣りなのかな？
現地へ行ったことありますか？　
以前近くに住んでいたし、物件も何件か見に行ったのでよく知っています、
個人的にはたとえここの、60％の価格でも買いたいとは思いません。
戸数もたった37戸で、最大でも83㎡しかない。
　
護国寺の森の裏のへりで、夏はヤブ蚊と蛾がたくさんいます。
夜道も寂しいし、街路灯は暗くて女性が1人で歩くのも恐い場所です。
あの辺り、江戸川乱歩の少年探偵団のモデルになったくらい寂しいところです昔から発展しない地区です。
おまけにお隣はゴミ屋敷と稲荷神社ですよ（笑)
あそこが、文京区なのかと思えるくらい道も狭くてゴミゴミしてて、おまけに坂下は有名な坂下商店街へと続きます。文京区では目白台の坂下、水道
と並ぶ庶民街だと思いますよ。

交通も：東池袋徒歩8分、新大塚徒歩8分、護国寺徒歩10分と書いてありますが、新大塚、護国寺は急坂を昇って下るので、女性やお年寄りなら2倍は
掛かると思いますよ。

[154: 匿名さん]

>152

>153

この二つは日本語の読み違い。

同じ意見です。

[155: 匿名さん]

物件HPに価格が発表になりましたね、どこまで1期で販売するのか不明ですが
未発表の最上階のプレミアム住戸3戸を除いても、単純平均で坪：440万円弱。

ここのマンションの購入者のレベルには、それほど影響がないのでしょうが、住友の販売中のマンションと比較しても、管理費がどこよりも割高なのに気が付きました。
やはり、社内的にプレミアムグレードとしていて、この規模でディスポーザーと内廊下、二層吹き抜けのエントランスを採用しているからでしょうかね。

もう一つ気になったのは、駅近でも駐車場が80％も確保されているのは
いいのですが、内容は平置き駐車場が身障者用の1台のみで、残りの40台は機械式だという点でしょうか、車種がどうしても限定されてしまいます。

ここは、護国寺が最寄り駅になっていますが丸の内線新大塚も8分ですから
こちらの方が、ニーズは高いのかと思います。
有楽町線は、埼玉方面からの乗客が多いのでけっこう混雑します。

[156: ご近所さん]

56戸で一期が11戸というのがこの物件の現実でしょう。

スミフは最初から長期戦の予定でしょうからね。

地所のPHと、春日通りの反対側のブリリアもありますから、その上この値段でこの物件を購入する人は少ないという事が、1期に出てくるのが11戸しか無いので明らかになりましたから、誰も急いで購入しませんよね。地域としては南大塚も近いし。

11人も居た事の方が私は不思議です、これももしかしてスミフの釣りだったりして。

[157: 匿名さん]

そうそう、あんまり人気が上がると調子に乗って竣工後に値上げするからね〜
周辺の相場をつり上げると、迷惑な人もいるでしょうから。

でも11戸なら、シティテラスに換算すれば60戸弱だから
スミフにしては、オーバーペースでしょう。
もうすぐ新々価格がわかっているのに、売り急ぐことないからね。
知人の周辺住民は、諦め価格だと言ってました。

[158: 匿名さん]

今日会った護国寺駅そばのマンション在住の知人に
食料品の入手はどうしているのか訊ねると、
マルエツと西友の両社ネットスーパー利用が主だとの回答を得ました。
五百円あまりの配送料が毎回かかるのだそうですが、
注文当日に届くので便利、同じマンションの方々も大体そうされている
との事で、びっくりしてしまいました・・・

[159: 匿名さん]

生協のカタログ販売、ネットスーパーは最初は面白いのですが
生鮮食料品は、画像と実物が全然違うし、選べないから疎遠になりました。
調味料とか、工業製品のような加工食品は問題ありませんけど
いずれにせよ、一度で用が足りなければ不便だしその時間に在宅するのも
面倒です。

徒歩10〜15分なら、自転車や自動車で買い物に行くでしょう。
護国寺のマンションといっても、音羽通りの江戸川橋までの
坂下はここより買い物は不便だと思います。
首都高もあるので排気ガスと騒音も、ここよりかなりひどいと思います。

[160: 周辺住民さん]

HPのあまりの＊＊＊＊しい金額にワロタ。

それにしても自宅のポストに投げ込まれてるスミフのチラシが一日三枚も目障り。高田馬場、池袋、小石川店。
うそくさい買主ストーリーネタ満載。昨日のは海外から招聘するイギリス人教授が小石川・関口限定で探してるとか。まあ、よくこんなネタを考え付くものだ。少し前の当社の古いお客様がイタリアから帰国。この家族が出国する時に当社で売却したんだと。海外ネタが好きなんだな。

どのチラシにも共通してるのは、この護国寺とは正反対の値段的なコンセプト。デベ業者的には不動産価格は高騰中！なのに、買取価格の参考一覧は二年前の相場ばかり。

そんなに必死で物件が必要なら、この護国寺をその買主とかにあてがってやれよ。

中古は相場より安く買い叩き、新規分譲はバカみたいな値段で提供。
スミフの商売、これにあり。大笑いだな。