シティハウス文京護国寺

[匿名さん]

不忍通り沿いの護国寺駅近くの現地に下記のような建設看板が出ていました

敷地面積：1057㎡　延べ床面積：6348㎡　地上13階建地下1階
竣工予定：平成20年2月末日　着工予定：平成18年10月
建築主：住友不動産
施工　：鴻池組東京本店
交通：有楽町線護国寺駅　徒歩3分、丸ノ内線新大塚駅　徒歩7分
　　　山手線大塚駅徒歩15分程度と、充分歩けます。

東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです、駅から近く立地も良いのでどんなマンションが
出来るのか注目しています、情報のある方いらっしゃいますか？

【正式名称が決まったようですので「シティハウス文京護国寺」に修正しました。管理人】

[101: 匿名さん]

郵送された冊子を見る限り、シティテラス目白より各部屋の間取りが良いし
価格を別にすれば、住みやすそうな感じです。
目白は、窓のない洋室版中和室がある部屋が多い、無理矢理内廊下にした
弊害かもしれません。

ここは中規模ならではのことですが、内廊下で南向き中住戸を除いて
全室角部屋というのは、設計がいいのかと思います。
バルコニーが小さいのがデメリットかもしれません。

[102: 匿名さん]

＞100
同感です。
なんでこんなに強気なんでしょう。
旧財閥系の一言では済まされない気がします。
逆にイメージ悪くなりますよね。

[103: 匿名さん]

パンフレット送ってもらいましたが、後楽のコートレジデントタワーの様に総ガラス張り。
５５平方メートルの部屋を希望していましたが、全て北向きで浴室は狭い。バルコニーはついているが、エアコンの室外機置き場の様。
これで７０００万円以上。
最悪！

[104: ビギナーさん]

坪単価にするといくらくらいの設定になってるんですか？

[105: 匿名さん]

＞100さん
不買運動起こしましょう！（笑）

[106: 匿名さん]

バルコニーは、洗濯物乾し場専用なのか半面バルコニーにもならない
狭小バルコニー？
その分、採光優先ということなのでしょう、南西の角部屋は
リビングの南はＦＩＸ窓で、バルコニーは北側にある。
場所柄バルコニーの洗濯物干し禁止かもしれないから、使い道は花置き場？

　浴室は55㎡で1317サイズ、80㎡前後で1418サイズと書いてあるので
狭いことはない、ごく標準的なバランスのとれたサイズでしょう。

　シティテラス目白も、窓のない行灯部屋が多くて、最近の住友は
高額な値付けの割には、内廊下採用で無理があるのか間取りはやや魅力なし。
　この調子だと、ここと同時期だけどまだ未発表のシティハウス南大塚も
あんまり期待できないね。

[107: 匿名さん]

新々価格を先取りしているようなつもりでしょうが、モデルルームも
作らないでカタログ販売なんて、マンションの通販じゃあるまいし
本当に契約する人がいるんでしょうか。
8月から販売するらしいですが、見てみたい。

基本的には、来年竣工後の完成売りで
現在はそのデーターベース集めなのでしょうか？

[108: 匿名さん]

HPを作り始めたようですよ、デザイン、コンセプト、設備までは
いいんですが、室内空間　の項目はCGで作るのかな？

[109: 匿名さん]

もしかしてシティハウス南大塚も同じ方法だったりして。ちょっと離れた団地か？、住不のマンションは。

[110: 匿名さん]

スミフはこの近所の、3つのマンション（目白、護国寺、南大塚）
積極的に今期は売る気がないのかもね。
オフィスビルの賃料アップ、空室率低下、マンションは四半期で
年間目標の40％売り切ったらしいから、先延ばしにするのかな？

[111: 匿名さん]

もう一段階値段が上がると読んでるのでしょう。　

まあ、それは商売では構わないのですが、純粋に普通の生活をしたいと思っている早期購入者には心配事を残すだけで失礼だと思いますね。いつになっても管理組合開けないでしょ。変更したい管理規約も訂正できないし。

[112: 購入検討中さん]

今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
　 　売上高　 営業利益　 売上高営業利益率
三井　2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%

あの、住友だけ？？？あれ？？？

[113: 匿名さん]

＞112
マンションの総利益に対する割合は30％程度しかないから
オフィスビル賃貸が主体で、他のマンション専業デベより
利幅が多いのは当然でしょう。
マンション専業の野村は辛い、三井は思いの外利幅がないね。

[114: 匿名さん]

3LDKで9000万円未満のへやもあるようです。

売り惜しみというか、販売を急がないスミフさんなのに
なぜこんな50戸程度の物件を、完成売りでなく青田売りするのでしょう
MRもないのにパンフレットと模型だけで、1億超の部屋を、
契約する人なんて沢山いるんでしょうか？

シティテラスと内装が同じといっても、あちらは前田建設、
こちらは鴻池組とゼネコンも違う。
MR建設費用を節約するために、急遽シティテラスの内装のデザインに
合わせたなんてことは、まさかないですよね。
最初からシティテラス目白と合同で販売すると、告知されていたわけでもないし。

MRを作らない理由もよくわからない、その分価格が安いわけでもないし
用地仕入れは、音楽学校から相当前に買ったので高いこともないのでは。

[116: 匿名さん]

フローリングやキッチンのカラーセレクトは、竣工前なら
もちろん選べますよね。
シティテラス目白で、出来ることはこちらでも出来ますよね？

[117: 匿名さん]

ここに億出す価値が全くわからないです。
南大塚のほうがまだいいんじゃないですか？
どの辺が魅力なのかしら？？
護国寺？文京区？

[118: 匿名さん]

実家が近くだし、予算もたらふくあるので
１つか２つもらっときましょうか
て感じかな。

[119: 匿名さん]

>>118
予算がたらふくある人は、ここは買わないんじゃないかな
何事にも中途半端な小規模マンションです。
それに残してくれたご先祖に悪いと思いますよ。

建物は未発表だからわからないけど、住所以外は南大塚の方が
相当いいと思います。
買い物や交通の利便性、住宅地、閑静さ、騒音と排気ガス。
あちらも億ション多数になるのかもしれない、住友が販売を
遅らせて、高額になった例は山ほどあるけど安くなった話しは皆無だから。

[120: 匿名さん]

>>119

118は『実家が近くだし』って言ってるよ。

[121: 匿名さん]

HPが出来上がったみたいです。

ケチったのか、MRを作らないから内容もシティテラス目白を中心に
あちこちの物件のパンフレットから持ってきて、切り貼りしたような
「参考写真」ばかりで残念です。
御影石洗面カウンターの下に、
「※実際の形状は、丸形洗面ボウルとなります」なんて書いてある？？

間取りも、AとBタイプには窓のないリビング続きの中和室のような
部屋があります、億ションとしてはさすがに疑問です。

良いと思ったところは、天井高最大2650㎜でシティテラス目白、
ガーデンヒルズと比較してもどこよりも高い天井。
食器洗い機標準装備、御影石カウンターとキッチン。
中小規模では珍しい、ディスポーザー装備とスラブ厚250㎜、
高い駐車場設置率41台（73％）で
1タイプを除いて、全室角部屋で開放感があり当然のように内廊下採用。

[122: 物件比較中さん]

8月18日に正式価格が発表となっていましたが、どのレベルに決まったのでしょう、行かれた方いらっしゃいますか？

それと、管理費が中規模にしても同社の他の物件よりかなり高めなのは
どんな理由があるのでしょう、コンシェルジュもいないのですよね。
この規模で、内廊下とディスポーザーがあるからでしょうか。

[123: 物件比較中さん]

第一期始まるようです。
話聞きに行った方いますか？

[124: 匿名さん]

人気と注目度は高いようですが、2LDKでも7000万円近いらしいから
掲示板世代には相当敷居が高い価格なのでしょう。

デベのHPでも、プレミアムグレード物件に分類されてますからね。
これは、シティテラス目白、シティハウス世田谷代田、グランドヒルズ三軒茶屋、パークスクエアー南品川。
エントランスが豪華だと言うだけで、何だか統一感がないな。

[125: 購入検討中さん]

窓無し中部屋があるプレミアムグレードなんてあり得ません。

　住不は部屋の質でなくて、坪単価で決めてるんでしょうね。

　お金以外の判断基準持ってほしいと思います。

[126: 匿名さん]

＞125
シティテラス目白も窓無しの部屋が沢山ありますよ、どう説明しますか？
おまけに角部屋でもなく、中住戸です。

単純な話しですが、内廊下で真四角な部屋を作るから仕方ないんです
外廊下の田の字マンションだって、窓のない中和室がありますから。

でもこちらのは、窓がなくても角部屋ですから比較的明るいと思いますよ。

[127: 購入検討中さん]

だからシティーテラス目白も　売れて無いじゃん。

　外廊下の田の字マンションと住友のシティーテラスのプレミアは同じって事ね。

　言い訳したつもりなんだろうけど、ドツボッタね。

　反省の色無し。

[128: 匿名さん]

価格でましたね。
やはり坪４００万超えましたか。
お手上げです（笑）

[129: 匿名さん]

いや〜、正直驚きました。パークハウス本郷が安く見えて来た。

でも私にはきつきつですけどね。

[130: 匿名さん]

やっぱり文京区アドレスですから坪単価400万円は覚悟してますけど、
具体的に南側3LDKではどの程度のレベルなんでしょうか？

[131: 匿名さん]

失礼しましたこの掲示板がリンクしている住宅情報ナビで
見られますね、プレミアム以外は。
住友のHPでは、まだ発表されてなかったもので。

[132: 匿名さん]

70㎡台3LDKは中層階以上は億ションですね・・
ここに億は出せないなー、って思うの私だけじゃないですよね？？

[133: 匿名さん]

>132

同感です。

[134: 匿名さん]

ＭＲも無しでこの価格で売り出すとは。
すみふ恐るべし！

[135: 匿名さん]

プレミアムを除く、3LDKはA〜Cの3タイプですね
そのうち一番小さな73㎡のCタイプ東南角部屋以外の2タイプは、
窓のない行灯部屋があるので、実質的に使途は2LDKということかな？

間取り図を見る限り、バルコニーへ洗濯物干しは禁止のようですね
文京区だから、仕方ないのかな。
ファミリー向けというより、駅近希望のDINKSやシングル向けという感じですな。

[136: ご近所さん]

春日通りと不忍通りが交差して排気ガスとほこりの吹き溜まりになっており、一晩中車とトラックが絶えない場所です。これは購入するかどうかのファクターになりませんか？　あっと言う間にマンションの外壁も排気ガスと埃で汚れる光景が想像できます。薄汚れてみすぼらしくなったマンションです。買うとすれば護国寺の借景側で一日中窓を開けず、エアコン生活ならそれはそれでOKでしょう。幹線道路から一歩入っていれば良かったですが、オフィスビルでもあるまいしの環境では喘息になりそうです。特に小さいお子さんがいる方。

この分譲価格で買える方は近所で買い物をしないかもしれませんが、買い物に関してはものすごく不便ですから、家族向きではないでしょう。茗荷谷のサントクや江戸川橋まで行くにしても帰りに荷物があるとしたら自転車でないと無理ですね。DINKSの方の場合は、最寄駅で用事を済ませて帰ることです。あと近所にビデオ屋もクリーニング屋もありません。護国寺・音羽と個人商店が長続きしないのは理由があるからです。わざわざ池袋まで地下鉄で買い物に毎日行けることができる主婦であれば楽しい生活かもしれません。

子供さんを有名私学や国立付属に通わせる為の家にするにしても、子供が成長して個室が必要になった場合、この金額でこの広さです。簡単に買えますか？

シティハウス目白にしてもここにしても事情を知らない田舎の人が高値掴みされるような感じがぬぐえません。

[137: 近所をよく知る人]

136さん
偏見のありそうなご意見で、誤った部分もあるので書き込みます。

＞春日通りと不忍通りが交差して排気ガスとほこりの吹き溜まりになっており、一晩中車とトラックが絶えない場所です。

本当にご近所にお住まいですか？　自動車の運転はしますか？

音羽通りが、海抜的には底辺ですから、首都高も通ってそういう傾向
しかし、ここは富士見坂の中腹ですから物理的に無理がありますよ？
夜間や休日の不忍通りは、本当に空いています。
都心はトラックの向かう先がないのに、夜間まで通る必要がありますか
築地だってここは、通りませんよ。
夜間に自動車の通らない幹線道路が、都心であったら教えていただきたいくらいです。

＞あっと言う間にマンションの外壁も排気ガスと埃で汚れる光景が想像できます。
最初から、外壁が黒ですから音羽のマンションよりはるかにいいでしょう、
ついでに言うと、並びのマンションは淡色系ですが、薄汚れてますか？

＞オフィスビルでもあるまいし
隣は、住友不動産音羽ビル、つまりオフィスビルです(笑
オフィスビルもマンションも混在しているのが、都心です。

＞買い物に関してはものすごく不便ですから、家族向きではないでしょう。
その通りだと思います。
しかし同条件以下の音羽通りのマンション群はファミリーに人気なのは、なぜなんでしょう？

＞茗荷谷のサントクや江戸川橋まで行くにしても
そんなところまで普通の人は買い物に行かないですよ。
近所の音羽や坂下通りにも小さなスーパーがあるし、東池袋駅前、新大塚駅前の方がぜんぜん近いでしょう。
大きなスーパーなら、新大塚のフーデックスとお隣がが徒歩7分、JR大塚駅でも15分、南大塚のライフが徒歩12分、東池袋のちさんが12分。
ご指摘の茗荷谷のサントクは18分、江戸川橋は20分ですからどちらを利用します？

＞あと近所にビデオ屋もクリーニング屋もありません。
護国寺の周辺にも、音羽にもいくつもありますよ？

＞子供さんを有名私学や国立付属に通わせる為の家にするにしても、子供が成長して個室が必要になった場合、この金額でこの広さです。簡単に買えますか？

75〜85㎡前後の3LDKは、都内のマンションとしてはごくごく普通4人家族で
住めなかったら、どこにすむのでしょう？
この周辺の都心物件だと、4LDKの間取りを探す方が大変ですよ。

金額については、普通の収入の人は最初から都心物件は買えないですよ
でもこの周辺は、バブルの前後で現在よりはるかに高額な時期でもよく
売れていましたから、文京区ブランドは健在だと思います。

[138: 近所をよく知る人]

>>136さんの内容が本当だとしたら、音羽のマンションもこの周辺の人も

レンタルビデオもない、クリーニングもない、スーパー行くにも自転車だ〜♪
昔流行った、歌のような状況になりますね。

でも周辺に人気マンションが多く、みんな生活しているのですから
事実とは違うのだと思います。

都心に住んで思うことは、ゴミゴミしていないこと若干不便なことは
同居しているということ。
文京区は全般的に、不便な場所が多いけど人気はありますから不思議です
バスと地下鉄が生活の中心です。

田中真紀子邸のある、文京区目白台や日本女子大の周辺なんて
まさに>>136さんの言われる不便さかもしれませんが、マンションはここ以上に人気があります。

[139: 購入検討中さん]

どうもこの手のバトルというか（苦笑）は住友のマンションにありがちな傾向のようです。

シティハウス目白にしてもこの護国寺にしても結局立地と分譲価格がつりあわないから？？に思ってるわけですよ。特にこの掲示板の10〜11に本質をついた書き込みがありましたけれど。

調子に乗って価格が高すぎるというのが正直なところでは？

[140: 匿名さん]

>>139
>シティハウス目白にしてもこの護国寺にしても結局立地と分譲価格が
>つりあわないから？？に思ってるわけですよ。

おっしゃる通りです。
地元民ほど単純にそう思うから、136さんのような意見が出てくるので
しょう。
それを毎回、躍起になって否定する「地元民さん」は、デベ関係者、
それとも住友ファン？？
一体、立場的にどんな人なのかと疑問です。

目白のガーデンヒルズが当時としてはとんでもない値段で売れたのは、
場所以上に例の特殊要因があったからでしょう。
途中、MRを閉鎖するほどの人気が出る前は結構苦戦してましたからね。
なぜ、苦戦状態から一気に売れ出したのかはデベのみぞ知る謎ですが。

[141: 住まいに詳しい人]

結局日本の貧しい住環境そのものを>>137のような必死な書き込みが体現しているのですよ。

平均80平米で水周りに必要なものを除いて、夫婦の寝室と子供の個室、それにリビングダイニングと小さい部屋がちまちまあり、それに収納が必要ですし。
スミフのこの物件だけがそうというわけでは決してないのですが、80平米でこの所在地でこの金額なの？と目が思わずくらくらしてしまいそうになりますね、いくらなんでも。それを平均的な4人家族でごく当たり前とする感覚が悲しい。

＞オフィスビルでもあるまいし
オフィスビルでもあるまいし、昼夜問わず春日通りと不忍通りがぶつかっているすぐそばで埃と排気ガスにまみれるような、この地域にこの値段では？？ということではないでしょうか。隣が住友不動産の事務所ビルならなおさらですね。毎日犬の散歩でこの辺を歩いているのですが、この通りは空気が悪いので一歩中の道を通っています。物流と交通の量をこの物件に対して、「築地」を要因に出すのは浅いですね。

それでも音羽通りでまあまあなのは鳩山邸の下のあそこと、ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ションあたりでしょうか。残りは90年代のバブル期に今と同じように業者が調子にのって億ションで売り出したLとかRとかのは悲しい金額になっています。人気があるといってもそのような価格で買えるわけですから、中古の人気エリアと新築の人気エリアとでは比較にはならないでしょう。

ガーデンヒルズが>>140さんがおっしゃる通り、例の特殊要因で成功したのでシティテラスも同様の手口＋地価高騰ということであの下町高田でさえおかしな金額で出しているようですが、シティテラスができ、それを購入できる層が住んだからといって高田が高級住宅街に変貌するということはなかなか難しいでしょう。その手法がどこまで護国寺に通用するか見ものです。

それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、なぜそんなに必死なのでしょうか。
スーパーは音羽通りに「例」のBだけですね。まあ、護国寺ランプ横に建築中のマンション1Fにちょっとしたスーパー誘致の話もあるようなので、それを地元民としても期待しているところです。

[142: 匿名さん]

＞シティハウス目白

これ十数年前に竣工したビンテージマンションです、、正しくは
シティテラス目白で〜す。

＞それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、

個人のイメージが違わないように、不動産表記で徒歩時間がわかるように
地図ソフトで計測してから投稿しています。
人間の印象はあてにならないものです、茗荷谷の三徳とか江戸川橋なんて
ここから徒歩で行く人の、気が知れません、最寄りは、新大塚か
南大塚のライフだと教えて差し上げただけ。

＞ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ション
時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？
住友の音羽ハウスはさすがに古すぎて下がっています、バルコニーもないのですから。
音羽エリアは、住友のマンションが多数ありますけどね、最近ではパークスクエアーですか？

80㎡の3ＬＤＫで家族で暮らせないのですから、相続で戸建てをもらった
マンションなんてとっても買えない、地元の方かもしれませんね。

[143: 匿名さん]

すみふも必死だね。

護国寺のパークハウスも、春日通りの向かえになるブリリアも数分圏内の立地で、みんなほとんど同じとこに看板も立ててるからね。

価格と売れ行き見れば、何が正しいか結果が物語る事になると思います。お客さんは厳しいからね。

[144: 匿名さん]

すみふは、お金持ちしか相手にしないから掲示板でも叩かれるのかも
どうせ、1億以上の部屋なんて検討できないんだから何を言っても無駄。

竣工までに、あんまり売れちゃうと値付けが安すぎたと怒られるからね。
周辺の3物件も、高田の売れるないところから販売を開始しているみたいだね
一番静かで利便性のいい南大塚は、すぐに売る自信があるのでしょう
来年の完成売りにしちゃったね、豊島区だから、ここよりきっと安いと思うけど。

[145: 周辺住民さん]

>>時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？

時代を経ても優良物件は値段が下がりにくいということです。
何と比較して時代というのか、全く前後の脈絡が不明確ですが（笑）

「時代遅れ過ぎ」や「築地」とかどうもフォーカスがずれている割には、「地図ソフト」で徒歩分数を計測してわざわざご丁寧に私共地元民にわかるように投稿してくださって、しかも南大塚のライフも教えて「差し上げてくれて」親切な>>142のそこのあなた、ありがとうございます（笑）

80平米で家族で暮らせない→相続で戸建てをもらったマンション？
→とても買えない地元民？　文の意味がわかりません（苦笑）おっしゃる通り、地元で昔から生活してます。

なんかあまりにも必死すぎて書き込むたびに例えや前後の脈絡がどんどんめちゃくちゃになりますから、あんまり変な単語や慇懃無礼な表現で書き込むのはどうかと思います。
それに地元民をばかにするのもどうかと思いますが。小さい戸建も多いですが、昔からの地元民、護国寺の檀家さんや、雑司が谷近辺は戸建の見た目以上に、隠れた資産家が多いですよ。私のように、住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。

[146: 購入経験者さん]

＞145さん
＞住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。

掲示板で地元の方らしき書き込みで、常套句ですね。
「自宅と土地を売却して新築マンションでも買おうかと思っている・・・」

ご経験があるのかどうか知りませんが、地元不動産屋に相談してからに
した方がいいですよ。

このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・

こういうのは、ご自分で経験してみないとわからないものですよ。
相続なら簿価は相当低いから、相続の長期譲渡でも税金は結構な額になりますよ、買換特例も控除はたった3000万円ですから、都心では厳しい額です。
近所の実家を昨年売却したので、少し勉強して現実の厳しさを感じた次第です。

庭付き戸建てを売却してマンション買うのは大変です、前面道路が一方通行の狭い道なら、尚更です。相場通りに買ってくれませんから。

[147: 周辺住民さん]

>このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・

>146さんのおっしゃる通り、ずばりそうなんですよ、住み替える価値があるかどうか、悩んでいるところです。まがりなりにも自分の土地ですからね。地価が変動しようが関係なく、デザイナーに頼めばそれなり洒落たハコを作ってくれるのですが、管理が面倒になってしまい。ちなみに老齢の親と親族一同（笑）分譲価格が？？なのは地元だからストレートに感じることかもしれませんが。

まあ、事情は個々人いろいろあるので何とも言えないですが、この通りと埃と排気ガスだけは個人では何ともしようがありません。しかもスミフの関係者かどうか知りませんが>142のように地元民を馬鹿にするような変な書き込みをするのもどうかと。関係者か、契約済の人なのかわかりませんが、小規模マンションで住人かそれに近い関係者だとちょっと怖いですね。

このマンションの利点は早い時間に豆大福の行列先頭に並べることですよ。

[148: 匿名さん]

親だけならともかく、親族もいるならマンションはおやめなさい。
細切れでプライバシーを保った方がいいし、音羽や新大塚あたりの
中古マンションを2つ買った方が良いですよ。

[149: 匿名さん]

これって新価格？それとも新々価格なの？
仮にいわゆる新新価格だとしたら、新価格とどれほど違うのだろう？
今後の２３区内のマンション価格動向の指標になるよね。

[150: 匿名さん]

まだ新価格でしょう、城南や世田谷、杉並も高いですから。