クレストタワー品川シーサイド

[匿名さん]

≪　クレストタワー品川シーサイド（仮称）　物件概要　≫

所在地：東京都品川区東大井1丁目244-1他（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分
　　　京急本線 「青物横丁」駅 徒歩10分
　　　京浜東北線 「大井町」駅 徒歩17分
構造・規模：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造　地上26階、地下1階
総戸数：403戸
住居専用面積：40.15m2〜89.26m2
間取り：１ＬＤＫ〜３ＬＤＫ+ＢＷ
竣工予定：平成20年3月下旬
入居予定：平成20年5月下旬
設計／施工 五洋建設株式会社
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ
売主：株式会社ゴールドクレスト

公式HP　http://www.goldcrest.co.jp/html/ctss/index.html

[618: 匿名さん]

最大のネックは後暮れ

[619: 匿名さん]

そうですね…。
この経済環境で、うっかり倒産でもあったら、アフターがなくなっちゃいますからね。

[620: 購入検討中さん]

もし、物件を購入後に、デベが潰れたらどんな支障が発生
するんですか？詳しい方、教えて下さい。後々の管理などは、
管理会社を住民の意向をまとめて選択し、お任せするんですよね？
また、今までそのようなマンションがあるのか？それはどこのデベか
そのマンションが現在どのような状態か？詳しく知っている方。
ご教授下さい。

[621: 近所をよく知る人]

管理会社をどこにするかは管理組合の自由です。
マンションデベの関連会社を指定しなければならない法的義務は全くありません。
ただ最初は管理組合が機能しないのでデベの関連会社がやっているってだけです。

住民の意識の高いところで管理会社を変えたマンションはいくつもあります。

[622: 匿名さん]

ヒューザーの衝撃も、もう過去の話なのか。
建物の瑕疵は、本来デベが保証しないといけないのに、
倒産したばっかりに、住人がダブルローンで建て直すはめになって
あれだけ騒がれたのに。

耐震強度不足とまではいかなくても、躯体の10年保証期間中に修理とか、
普通にあることだよ。

[623: 購入検討中さん]

まったく書き込みも無くなり、寂しいですな。。。
住民の皆様、見てますか？是非沢山の意見を伺いたいです。。。
それは、あのエントランス。ダンシングウォーターでしたっけ。
あれは綺麗でいいのですが、緑の絨毯と安っぽいソファ。
あれ、何とかなりませんか？勿体無いですよ！
絨毯とるだけでいいのに、、、でソファを換えれば
もっといい雰囲気になるのにな、、、
某（亡）有名デザイナーのセンスにはついていけない。。。
部屋が気に入っているので、今週末の会議で何とかしてください。
流石に、パターの練習してる人はいませんよね。。。ハア。。

[624: 購入検討中さん]

ここ安くなるかなーと思ったけど、ゴクレの物件で月島のが似たような売れ残りにもかかわらず、しれっと定価売りしてるのをみて値引き無さそうだなと思って対象から外しました。このスペックだとこの定価では買う気になれず。もう一声あったら考えようと思ってたんだけどね。

[625: ご近所さん]

ここ多分ゴクレの物件の中でも価格は落とさないみたいです。
自分は、この周辺結構好きですね。
ここの物件も、素敵だな・・と思ってみています。

この辺りは、住みやすいですよ。

[626: 購入検討中さん]

624です。知人が賃貸で住んでて歴史が無いところで住みにくいって言っててそれも止めた理由の一つ。その人、その前は芝公園に住んでてどんだけ不便なところ好きなんだと（笑）

[627: 匿名さん]

何を便利で何が不便と感じるのか人それぞれです。
また、どこと比べてるかにもよります。

[628: 匿名さん]

芝公園は都心だけど、住みづらいでしょう。
ここの方が余程生活には便利だと思いますが。

[629: 匿名さん]

ゴクレのマンションは何処も白黒だから観てすぐわかる
ま〜あ　よく懲りずに似たようなデザインにするよ
正規の価格じゃ〜完売無理だな

[630: 匿名さん]

白黒ってのは入居者が少ないってこと？

[632: 匿名さん]

シーサイド生活しやすいかなあ？ファミリーで検討してたけどジャスコと北朝鮮ばりに深い駅が近いだけで環境としては港南の住みにくさに似てませんか？

[633: 匿名さん]

港南は将来、リニアの始発駅に歩いて行けるが
シーサイドは何か将来性があるの？

[634: 匿名さん]

将来性というより今が既に住みやすいです。

ジャスコと北朝鮮ばりに深い駅が近いだけで、とっても満足な私。
住みにくいと感じる人は求めるものが違います。
自分の財力と理想と現実のバランスを考えた上で、何を取捨選択するかです。

私だって、1億円の宝くじ当たればもっと違うところを探します。

[635: 匿名さん]

でも、いつか転売しようとした時に
次の買い手が現実をどう思うかですね。

[636: 匿名さん]

りんかい線は東京メトロや都営地下鉄と違って地上までエスカレーターとエレベーターが使えるのでそんなに時間がかかりません
駅前周辺はパチンコ店や風俗店がないから治安も良いしきれいな街です
買い物も不便ないですね

[637: 購入検討中さん]

頼むから、５千万以上出せん人は、騒音だの北朝鮮だの
言ってないで、消えてくれ。。。品川区はあんたらにはムリ。。
千葉も埼玉もあるから、本当、年収、１人でも２人の共働きでも
\１５００万以上ないとキツイよ。うちかみさんのボーナス
金曜でた、額面１２５万。俺皿リーじゃないからよくわからんけど、少ない方？俺個人事業主。
２人の年収は¥１８００万くらい。確かに定価なら、大崎のスミフ買うよ。住みよさそうだよね、
シーサイド。誤暮れよ。最後のチャンス！誰か判るなら個別に値引きしようよ。
印鑑持って参上するよ。

[638: 匿名さん]

＞うちかみさんのボーナス
＞金曜でた、額面１２５万。

髪結いの亭主だ。奥さんに感謝しろよ。

[639: 購入検討中さん]

やい、うちのかみさんより少ないのな、、、、
男？情けない。。。このスレ覗いてないで仕事しな。
しかしあんた。。本当気の毒、、、

[640: 購入検討中さん]

見得で膨らましてるからおかしい部分に気づかないんだろうね。しかも文章が頭悪そう。がんばって値切ってください。

[641: 匿名さん]

「てにをは」も正しく使えないのが、高給取りか。
世の中が狂っているのか。

[642: 購入検討中さん]

はいはい。頭悪いよ。でも悔しいのね、、年収うちより低いから。。。
↑あなた購入したの？俺がんばって値切るね！あなたどこ在住？
俺品川区。。栃木？群馬？田舎もんの＊＊＊が来る所じゃないよ！
品川区わ。。。だから働いて稼げよ。。。

[643: 購入検討中さん]

俺達ごときが高給取りの部類に入るんか。。。
よっぽど世の中不景気なのか、↑がただ○○なんか、、
荒れる原因のスレ書き込んで、ごめんね。
あとは勝手にやって下さい、お騒がせしました。

[644: 匿名さん]

多くの人が羨むタワー最上階の億ションでもなかなか売れないようです。
そんな金出せる人が殆どいなくなってしまったからです。

多くの人が出せる価格と多くの人が求める条件のバランスがとれたものが売れやすいのです。

中古になっても、価格と条件のバランスが取れたところで売れます。

シーサイドだって品川に近い立地なので、埼玉や千葉より値落ちしないと思います。

どこか特定の弱点をあげつらって全体を否定する人は、物事の本質のわからない、かなり頭の悪い人です。

[645: 購入検討中さん]

ここの物件貶している人のメンタリティは良くも悪くも分かるんだけど、擁護してる人って何なんだろ？この物件の住民？購入検討者？購入検討者なら値引きなんかないからさっさと買っちゃえば良いと思う。あ、住宅ローン減税の拡充待ちか。

[646: 匿名さん]

ここの物件を特に擁護するつもりはないのですが。

良いところも悪いところもあるし、人によっては、良いところのはずの利便性も求める水準が違ったりするので、悪いと言う。
そんな不毛な主張をする人が多くて、辟易としたので、反論したくなっただけです。

ここを腐すなら、騒音、嫌悪施設等、確かにあります。

でも選んだ人は、わかって買ってる部分です。買ってから気づいた、だまされたってアホな人はまずいないでしょう。

自分の気に入ったところと、自分の出せる金と、デメリットが許容範囲どうかという、バランスを考えて選択する、殆どの人が出せるお金に限界があるのだから当然です。

だから、一面だけとらえて批判する人には辟易とするのです。

[647: 匿名さん]

何処まで妥協できるかですね
１００％満足出来るマンションなど無いですから・・・
ここは建物完成してから１年位経ちますが入居率はどうなんでしょうか？

[648: 住人]

今度ドラマの撮影に使うって聞いたのですが、本当ですか？

[649: 住人]

自分もそう聞いてます。　撮影がそのうちあるみたいですね。

[650: 購入検討中さん]

入居率は７割ぐらいじゃない？営業に見せてもらった価格表が本当なら７−８割は埋まっていると思う。ジャスコと会社の往復しかしない人にはいいんじゃないでしょうか。地ぐらい的には八潮団地と同レベルですが、駅名は何となくかっこいいですし。

[651: 匿名さん]

撮影に使われだからなんだって？(笑)

そういえばこの間、港南の食肉祭りもなんかで流れてなかったっけ？

撮影してもいいんだ？と思った

撮影場所なんて、ちゃらちゃら決まるもんですよ

[652: 匿名さん]

ゴールドクレストの決算書を見て驚いた。
中間期の売上が377億円で、売上総利益が189億円だった。
そして販売管理費は、38億円。
「ボッタクリも、いい加減にしろ」と言いたい。

四季報によると、品川シーサイドは好採算物件のようだ。
現在の売価の半値でも利益が出るのかも。
安普請はあきらかかな。

[653: 匿名さん]

ゴールドクレストも、儲けられる物件で儲けないとね。
ここは儲けられて良かったね。

[654: 匿名さん]

昔から高利益率で評判の会社だったからね。
だから未だに空き家だらけのマンションも処分売りしないでいられる。

[655: 購入検討中さん]

>>652
決算内容を本当の表面しか見てないんだね・・。
ちゃんと見るとわかるけど、ここマンションの分譲ではほとんど利益出してないよ。
「ボッタクリも、いい加減にしろ」ってのはおかしいんじゃ？

[656: 購入検討中さん]

ここの物件が利益出てないって本当？元五洋の資材置き場で埋立地の高速脇という立地の悪さから相当安く土地を仕入れているはずだけど。で、値付けは品川区としては多少お得感があるも十分に利益がでるもの、という認識です。

もし利益出てないとすれば長期の契約率低迷による自社負担分がプロジェクトの利益を食ってるってことでしょうね。

上記のコメントで、ボッタクリという表現があったけど、そうは言い切れなくて他社に比べて筋肉質な企業体質（無駄な営業が少ない等）ってのが一つある。もう一つはこの品川の案件のように、従来は立てなかったような土地を安く仕入れ、デザイナーという高級感を演出するものと画一的に入れることによって限りなく企画面での原価を落とし、仕様を画一化し、粗利率を極大化してるのがこの会社の凄いところ。

長谷工的田の字+画一的デザイナーズ+従来有り得ない立地+少数精鋭？の筋肉質な企業体質＝丸儲けっていう図式ね。

これからマンション価格が下落していくであろう中で、数少ないまだまだ販売価格を下げられる優良企業ですね、株主から見たら。既存の契約者からするとどうか分からないけど。

[657: 匿名さん]

湧いてますねぇ 恒例の

[658: 匿名さん]

広告は竣工後1年経っても「完成予想CG」だしw。確かに営業経費少ないかも。

[659: 匿名さん]

完成しているのになぜＣＧ？と思ったけど確かにこの>>656さんの
コメントを読み深く納得しました。
違和感はありますが、広告やＷｅｂサイトのＣＧを完成写真と差し
替えたところで、その経費に見合った集客や効果があるとは思えま
せん。この会社はおそらくあらゆる場面で費用対効果について厳し
く見ているのでしょうね。

江副浩正さんの「不動産は値下がりする」という本にゴクレは
「土地の仕入れに関して独自のノウハウがある」と書いてあって
よく意味がわからなかったのですが、他のデベロッパーが到底
仕入れないような立地を安く購入して、小技を駆使してそれなり
に高級ぽく仕上げるということだったのですね。まあそうずばり
は書けないのでしょうけど。

この物件や他の湾岸物件を見て思うことは、マッチョな港湾施設
や高速道路などが林立する場所では、センスの良し悪しは別にし
てインパクトがあるデザイン・ボリュームがないと風景に負けて
しまうのだなと感じました。

[660: 購入検討中さん]

そういうことです。利益追求の仕方、株主のための会社という観点においてはかなり優秀な会社です。ただ買主にとってはどうだろうか？というのは気になります。今回のプチバブル以前は、大手に比べて価格優位性があったのですが、プチバブルに乗じて徐々に売価を吊り上げ、大手並みまで上がってます。このへんはプロパストやモリモト(故人ならぬ故社)とかも同様ですが。

ただ元が原価低く抑えてるので利益を削る余力がある点において、これからの下落局面でも生き延びるでしょうね。モリモトはリートと高い土地の勘違い仕入れで逝っちゃったけど、プロパストとここは相変わらず酷い、若しくは微妙な土地に限定してかつ、バブル局面での高値仕込はしてないからね。経営方針としては感心します。

上記のような理由で微妙な物件が多いので買う気にはならないけど。

[661: 匿名さん]

確かにマンションは買う気にならないが、株は買いたくなる。
通期の予想利益が９２億円に対して、中間での進捗は７９億円で、進捗率80％を超えている。
１０００円くらいまで、下押ししたら買おうかな。

品川シーサイドの利益率は、60%程度あるのかな。
ボッタクリだ。

[662: 購入検討中さん]

というわけで、良いマンションなので是非買ってください。値引きはないですが品川区としては割安感ありますし、ジャスコと駅は近いし、ただの田の字じゃなくてデザイナーズ田の字ですし。実際外観みると黒光りして存在感のあるかっこいいマンションだと思いますヨ

[663: 匿名さん]

＞＞６６２
営業はん必至やなー！！
まあー所詮ゴクレだからな！！
完成から１年、早く完売しないと
排気ガスで真っ黒に・・・あ！
だから壁面が最初から黒いのかー
これもデザインね（笑）
もうそろそろ中古の方に移動した方が・・・
ここは新築だから！！

[664: 匿名さん]

値引きは、ないでしょうけど他に比べたら今後相場は下がらないほうでしょうね。投資として購入する人なんかは、相対的に低い価格のものを購入しているみたいです。売るにしても貸すにしても、対応しやすいからでしょう。1LDKはもう殆どない！らしい・・というのも解るような気がします。
来年は、税制の優遇もあるし利下げも決定したところだし、株と同じく本当は買い時なのかもしれませんね。

数年後、景気があがれば金利もあがりますし、また住宅情勢も変わってくるでしょう。最近の世界情勢の悪化の話題が多いファンタメンタルの低下が今は問題な気がします。
ここは、いろいろ書かれてますが場所や外観・内装などからみて都心近くでは安い事は確かでしょう。
場所は、駅から3分くらいだし確かに便利かも。
住人さんが住みやすいというのも、解る気がします。

[665: 匿名さん]

駅から３分とはいえ、何の線の駅からか
は買う時に重要ですからね。有明を見れば分かるように。
都心近く、は都心じゃないし。

[666: 匿名さん]

都心にあこがれるミーハーなのはわかるが、だったらこんなスレみなけりゃいいじゃん。
所詮、自分も都心買えないパンピーなんでしょ。自分の資力をわきまえて考えましょうね。
小室君のようにならないようにね。

[667: 匿名さん]

都心にあこがれないならもっと郊外買えば。
こんな都心でも郊外でもない湾岸じゃなくて。
小室君？過去の人は知らんなぁ。