パークコート赤坂 ザ タワー Part4

[購入検討中さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。




【物件データ】
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米

その3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43896/

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[381: 匿名さん]

>>379
そうは言っても、赤坂TRは全戸完売した後に売りに出ているわけですから、やはり天井の高いマンションは人気がある、というのは間違いないですね。
管理組合の許可が取れれば、太い配管の通っていない所の天井を上げる事は可能ですよ。
このマンションではありませんが、私は折り上げ天井が大嫌いなので、玄関ホールは中央部分だけでなく、全体を高くしてもらいました。
やはりタワーマンションですから、こちらでも可能と思います。

[382: 契約済みさん]

内覧会での第一印象は、天井が低い・・・でした。
人を呼んでも低いと思われるんじゃないですか。

日本人のわたしでそうですから、背の高い外人には辛いでしょうね。
ＴＲもホテルが共用施設かのように立っていて、売れていく価格帯は、坪３００台まで値下げした部屋だそうな。
ここも厳しいでしょう。

含み損覚悟で残代金払うかは迷うなぁ

[383: 契約済みさん]

>>380
今出ているかどうかは知りませんが、実績としてお話しますと私が昨年夏に見た11階は、当初1億4千万ぐらいででていたのが今年に入ってようやく9,100万で成約しています。分譲は9,700万です。28階でも今年に入って分譲価格割れがあります。

どうでもいいのでそろそろやめます。

[384: 匿名さん]

私も赤坂TRの中古動向は今後の首都圏マンションの先行指標と考え、結構みてるのですが、売り物件数については、昨年９月に約60戸ほどでていたのが、直近では17戸に減少しています。
383さんの情報も含め、この半年間に転売された価格帯は分譲価格比で-5から+30%のレンジで、3月以降は下げ止まっているとの認識です。
赤坂TRが分譲時価格で今、買えればこちらよりも１割程度割安にゲットできることになりますが、さすがに、もう無理ではないでしょうか。特に向きや間取りがいい部屋については。

[385: 契約済みさん]

＞このマンションではありませんが、私は折り上げ天井が大嫌いなので、玄関ホールは中央部分だけでなく、
＞全体を高くしてもらいました。
＞やはりタワーマンションですから、こちらでも可能と思います。

実は、ＰＣ赤坂の図面によりますと、ＰＣ赤坂は、天井が下がっているというよりは、
むしろ、床が持ち上がっているのです。

内覧会の時に水道メーターのＥＰＳを開けてみた人は、底の深さに気づいたと思います。
体裁上の逆張りのカウンター高を低く見せる為です。
なので、床を下げると天井が高く見えます。　

玄関から階段を下りるイメージになりますが・・・　
って書いていてＰＣ赤坂の使えない作りに、含み損抱えるのが欝になってきた。

順張りで階高のあるマンション買いたい。

[386: 匿名さん]

384さん、中古物件は一般的に安売りするのを嫌って
一旦市場から売りを引っ込めた物件が多いそうですが、
TRに関しては実際に転売できた戸数はお分かりになってるのでしょうか？

[387: 匿名さん]

30-40件と聞いていますが、なにか。

[388: 匿名さん]

>>383様
ありがとうございます。

私もお話しの部屋は知っていますが現在は既に無いようです。
間取りが好みの部屋と違ったのでもっと下がるかなと思っていましたが、さすがに無くなりますね。
今年初めから３月頃はさすがに安い部屋があったですね。
購入された方は羨ましいです。
角部屋が良いのですが、今は購入可能で気に入る部屋は無いようです。
三井さんにお聞きしても以前に比べ中古がだいぶはけたようです。（現在９件）
住んでいる友人に聞いても、今春に新しく入居された方がずいぶん多かったようですから。

売れ残りがあったパークコート虎ノ門ですが、当初は中古物件が少なかったのですが
現在は赤坂ＴＲよりむしろ多く出ています。
やはり３Ａですので虎ノ門より赤坂の方が人気があるのですかね。

植栽が入りこちらの完成ももう直ぐですね。

[389: 購入検討中さん]

やはり、我々もそうですがTRと比較している人が多い様ですね。
TRの検討版がない以上、ここでTRの事も議論するしかないのでしょうか？
わたくし、田舎者でTR販売時のことや工法についてはよく知りません。
過去の検討版は読みましたが、ここが出来る前の事で直接比較は出来ていません。

現在検討している物件が、ほぼ同じ金額でTRが面積は少し広いです。
周辺環境はこちらが良い。
駅からは、TRの方が近い。（何回も歩いて比べました。）
共用施設は、TRが魅力的。
テナントに良いスーパーが入ればこちらが便利。

勝手にしろと言われそうですが、敢えて皆さんのご意見をうかがいます。

[390: 契約済みさん]

>>385さん

カウンター高を低く見せるために床を持ち上げているということですが、どんな意味があるのでしょうか？カウンター高が高くなっても、天井まで窓がある状況が変わらなければ別にかまいませんよね。むしろ天井高が高くなって、少なくとも損はないですよね。「体裁上の逆張りのカウンター高を低く見せる為」と結論付ける根拠を教えてください。
あと、ここの二重床は基本的に250mmでタワーマンションではきわめて標準的なのですが、なぜ床が持ち上がっていることになるのですか？
質問ばかりですみません。
まだキャンセルできるので、教えていただけると助かります。

[391: 匿名さん]

>>389>>387>>386

公表されているだけでも、転売された部屋は40軒よりは多いようです。
売却中止になった部屋はその半分くらいでしょうか。

分譲価格を割ると言っても、仲介料などを入れれば変わらないレベルですから、検討中の方はPCでもTRでも気に入った部屋を買われた方が良いかと。

TRで今残っている部屋は、法外に値付けの高い物やなまじな設計変更をしたばかりに、買い手がつかない物ばかりのようで、戸数も僅少です。

個人的には11階の10フィートエクセレンスはオススメしません。
TRは東側を除けば20階以上ならどの面もかなり眺望が良いのに、何もわざわざ…という感じです。

[392: 契約済みさん]

>>389さん
大きな違いは、こちらが赤坂御所や神宮外苑のエリアにも含まれるということだと思います。

[393: 匿名さん]

どちらも良いタワーマンションなので迷いますね。（笑）
どちらも選べる部屋が限られている訳ですから・・・

赤坂ＴＲは利便性とスカイラウンジ？等でお茶を出して頂けるのは来客時に重宝しそうです。
私的には家に入れないで済むと楽な場合も多いので。

こちらも１階にスーパーか喫茶店が入って頂けると助かります。

[394: 契約済みさん]

なんかシャビーな話しになっちゃってるな、、、

[395: 検討中]

床の高さは単に床下配管や、ビユーバス配管の傾斜確保のための懐と理解しています。梁と関係あるように思いませんでした。

[396: 匿名さん]

そうですね。
ＴＲと違ってラウンジで飲み物サービスがないのが残念でしたが、
テナントにカフェテラスが入ってくれると便利かもしれません。
焼きたてパンなんかも個人的に嬉しいです♪

[397: 匿名さん]

天井高より、まずは間取り、次に周辺環境、その次に窓からの景色を重視するなぁ

[398: 匿名さん]

逆梁のカウンターをあんな中途半端な高さに設定するならば、フルベランダにすれば良かったのに。
花や焼き物を置くには低すぎるし、皆さんはどのように使われますか？

[399: 匿名さん]

周辺環境や景色は住んでれば変化するが、天井高は変わらない。

[400: 匿名さん]

ウェリス高輪でも買っとけ

[401: 匿名さん]

逆梁であること自体が階高が低いしるし。

梁を上に付ける階高がないから下に降りてきている。

家具配置が制限され、邪魔なだけで収納もできない。

なのに、面積に含まれる。

[402: 匿名さん]

部屋の仕様として
逆張りのカウンターの幅と天井高（階高）は
最重要視してます。

その部分ではここは残念ですね
TRに完敗です。
三田のパークコートも大同小異ですが

[403: 契約済みさん]

>>401
何故昔のマンションは階高が低いのに梁が上に付いているのでしょうか？

[404: 匿名さん]

403さん

低層で梁が細いからでしょう。

[405: 契約済みさん]

何を重視するかは人によって違うので、一応逆梁の長所も。
逆梁は、天井まで窓が上がるので空が広く見え採光も良くなります。眺望をより楽しみ、開放感を満喫することを目的とした新しい技術です。今では多くのタワーマンションでわりと普通に採用されています。

[406: 匿名さん]

405さん

逆ですよ。

眺望を良くするには、窓を床まで下げなければダメですよ。

逆梁じゃ、空しか見えない。
（その通り、ご自身も書かれていますが）

[407: 匿名さん]

http://ct-azabujuban.com/view.html

ここの右下の比較を見て下さい。

バルコニーでもカウンターでも結果は同じです。

[408: 匿名さん]

時々間違いが散見されますが、｢逆張り｣ではなく｢逆梁｣です。

スケルトンインフィルの普及などに伴い、二重床二重天井の必要が生じた為、限られた階高の中で天井高を確保する為に増えた工法ではないかと、個人的には考えています。

重要な事は、逆梁でも梁が室内に食い込まず、ベランダの前壁になっていれば、(本来は、だからアウトフレームというのではないのですか？)部屋の有効面積は減りません。

特にここのように三角形のマンションの場合は、ベランダは斜めになっても部屋はプレーンな形にする為、室内には梁を入れない方が良かったと思いますが、表面上の面積を増やす為にこうしているのでしょう。

[409: 契約済みさん]

というか。
ここって一般人の友達呼んでも億ションって判ってもらえない気が・・・というのは

誰々さんの湾岸のマンションのほうが凄かったよー　って内見に友達連れて行ったらあとで言われて凹みました。

しかし、赤坂って本当に価値あるの？　
お向かいにある三井の最上グレードマンションの
赤坂パークマンションの中古成約価格は坪200万割っていて。１２０平米で8000万だったし。

皇居や御苑が見下ろせるが価格の安いマンションは、探せば意外と存在することも判って

と契約してから約一年悩みました。

[410: 匿名さん]

湾岸と違い赤坂は、土地代分が高いからでしょう。

[411: 匿名さん]

>>409
一般人の友達にわかってもらう意義は…？

[412: 匿名さん]

意味不明。自慢するためにマンション買うの？

[413: 地元不動産業者さん]

マンションに限らず、物品を購入するときは自分の価値観で決定すべきです。職場が郊外の方が赤坂にマンションを持つ意味はありません。セレブ気分で高価格の物品を購入すると満足感があるかもしれませんが、すぐに厭きてきます。

職業柄感じることですが、同じ価値観の方々が居住しているマンションはどこかいい感じのマンションになるものです。同じような価値観の方々がいるからマンションの雰囲気が醸し出されるのでしょうか（街の雰囲気もそうですよね）。

[414: 匿名さん]

湾岸は豪華であればあるほど滑稽だけどな。
建物より住民が貧相でハリボテ。
高級車をみんなで共有してますって感じ。

[415: 匿名さん]

湾岸とここを並べて比較する話ではないでしょ。
湾岸には湾岸の良いところがありますし、ここにはここにしかない魅力があるわけですから。

[416: 匿名さん]

＞４０９
＞一般人の友達？
契約済みとはよく言ったものだよ。
まさに馬脚をあらわすだな。
湾岸の話しは意味ないから取り合うのやめよう。

[417: 匿名さん]

逆梁だか逆張（株？）か知らんが、本当の購入者で内覧会に行った入居予定者の方々は
自分の部屋に入った瞬間、その眺望の良さに感動したよ。間違いなく。
まあ、工法の話し読むのも面白いからいいが、ネガレスはすればするほど自分が惨めに
なるからやめとけよ。
人に嘘つけても自分には嘘つけないからさ・・・

[418: 契約済みさん]

販売直前はネガレスが横行します。こればかりはどうしようもありません。
真剣に検討している方であれば、嘘八百であることにすぐ気づくと思いますが。

[419: ビギナーさん]

>>409

どちらにせよご契約するという壇上に上がれるのが羨ましいかぎりです。

私は未完成の別のタワー物件契約してみました。

湾岸どうのこうの言っている方は価値が分からない方なのでしょうから

気にしなくても良いでしょう。

高級時計にもそういう事ありがちですよね。

田舎生まれの見栄っ張りなんで

私も羨望の眼差しを浴びたいですし自慢するためにもここ欲しかったです。

[420: 匿名さん]

>417

天井低の圧迫感は嘘でもなんでもない事実でしょ？
背の高い人は内見すれば圧迫感に驚くはず。

天井を気にしないのは背の低い方か営業の人としか思えない。

確かに眺望は予想以上によかったけど、それよりも間取りが
狭く低く感じたのが大変気になったよ。

同じように思った人も多いのでは？

[421: 匿名さん]

>>420
廊下とか水廻りとかは2250で、LDは2500～2600。高くはないけど十分だと思うけどな。
いいかげん固執するのはやめろ。

[422: 匿名さん]

まあまあ、４２０はたまたまモデルルーム見に来た人だから言わしとけばいいよ。
入居者さん達は、なんたって御所さんのご近所さん。
小さい事は気にしないんだよ。

[423: 契約済みさん]

うん。
結局、個々のプライオリティの問題ですね。

逆梁アウトフレームもそこそこの天井高も
それがその人にとってのプライオリティ最上位で、
この物件で満足できないなら止めたらいい。

大多数の契約者は
立地、設備、その他色々な価値をざっと総合して、
検討した結果、他物件より良いと思って決めているのではないかな。
サンプルは少ないですが、私のまわりは全員そうだけどな。
プライオリティの違いから、麻布十番にした人もいるし、湾岸にした人もいるけどね。

前に議論されていたと思いますが、
このような都心の高級物件買える人って
せいぜい多くても数万人くらいでしょ。
都心に仕事場があって、
それなりに所得もあり、
プラベートもアクティブに活動して、
そんな方が、重箱の隅をつつくような理由で億単位の買い物を
決めたりしないでしょ。

[424: 契約済みさん]

>>385　
の投稿で、逆梁の話題を出した者です。

嘘つきとはどういうことですか。私はPC赤坂の床の下等、工事の図面を見た上で投稿しています。

本当の契約者の私に、納得できる根拠もなしに嘘つき呼ばわりするなら

どこが嘘なのか　根拠を提示しろ！！！！！！！！

根拠を提示できないなら、名誉毀損で訴えます。


湾岸のマンションのほうが高級感があるとか無いとかの投稿へも

その投稿に対して、「湾岸は豪華であればあるほど滑稽だけどな。建物より住民が貧相でハリボテ。」

とはどういう事なんだ？？？？？？

そんな発想の人間がここを契約しているのかい？

[425: 匿名さん]

>>423

重箱の隅って、、。
玄関はいってすぐ気づく部分。
天井低いのは全然重箱の隅などではない。

少し手を伸ばせば天井に届いてしまうあたり、
窮屈で正直設計への配慮がかけてるといわざるをえない。

大体億単位の買い物だからこそ拘るのでは？
それなりの金額払うんだからそれなりの物がほしいのは当たり前。

実物の部屋をみてから判断すべきだったと後悔。
満足できないからやめたいのだが、
手付け放棄無で契約破棄は無理だろうか？、、、

[426: 匿名さん]

359さん363さんと、他の方の投稿をあわせて読むと、このマンションは玄関ホールの方が廊下より天井が低いのでしょうか。
それとも26階以下は2200mmより低いとか？
それは｡｡｡さすがに厳しいかな。

[427: 匿名さん]

>>No.425
気に入らないなら転売したらどうですか？

[428: 入居予定さん]

いろいろと議論されていて面白く読んでいます。
確かに高い買い物ですが、郊外に住みたくない私にとって好条件であることには間違いありません。
（天井が高くても郊外には住みたくありません）

こんなことを言っては議論になりませんが、ご自分が気に入ったところに住めば良いだけのことですし、内金をうった方はご自分のフメイを恥じ売ればいいのでは（赤坂ならそれほどの損失にはならないのでは－投資目的なら損失も覚悟の上では？）

[429: 匿名さん]

郊外に住まないならば、何でも我慢できるとおっしゃっているようで、
それはちょっと違うでしょう。

428さんは赤坂ならここではなくてTRでも、良かったのだろうか。

[430: 匿名さん]

特にこれからの時代、万が一のときに、売ろうとして、買い手がいる可能性の高い物件にしておくことが、一番の安全策ですよ。買い手のつかないものを抱えて、借り手さえもつかず、銀行に追われることほどつらいことはないからね。
年配者でネガ派の方々はバブル時に郊外一戸建て物件でそんな痛い目にあってネガ根性が体中にしみついている現状を見るに、ことさら、そう確信します。