23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[877: 匿名さん]

政府「月例報告」　選挙意識、明るさ演出　「底打ち」実感なし
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090618-00000117-san-bus_all

企業の業績不振を背景に完全失業率は５％の大台に乗り、夏のボーナスも軒並み減額。
雇用・賃金情勢の悪化から個人消費の持ち直しも力強さに欠け、庶民の景気実感は「底打ち」にはほど遠い。

「派遣切り」に端を発した雇用調整は今や正社員に及び、４月の完全失業率は５年半ぶりに５％台を記録した。
所得環境も急激に悪化しており、大手企業の今夏のボーナスは前年比で平均１９・４％減と過去最大の下落率を記録。
中小企業ではボーナス自体を支給できないケースも増えている。

マンション市況回復は、少なくとも雇用と所得の不安が無くなってからでしょう。

[878: 匿名さん]

>>876
ローン減税は、500万ですよ。
それに分割した方が、毎年の税金対策に使えるのでローンを組むことがあります。
私もそれは知らなかったのですが、勤め先で多額の金額を手に入れる人がいて知りました。

[879: 匿名さん]

最大通算500万円ね。所得税毎年自分がいくらはらっているか考えよう。

[880: 匿名さん]

因みに35年、5000万円1．5％で10年間の元利均等の利払いがいくらになるかわかる？

[881: 匿名さん]

878ではないけど、毎年所得税150万以上払ってる。結構重たい。毎年50万キャッシュバックはでかいよ。

[882: 匿名さん]

それ、税金払いすぎ。扶養家族増やして賃貸マンションかうべき。ローン控除なんて、金利と固定資産税とローン保証料を補助する程度のもの。2000万円以上の所得があると対象外だし。

[883: 匿名さん]

>>880
貧乏人の思考から脱却しないと･･･。
金もっていれば、そのときに一番有利な方法を選ぶということだよ。

[884: 匿名さん]

所得税で150万円というのは基礎控除後で800万円以上の共働きならいくらもいるが、かんがえたら哀れだな。

[885: 匿名さん]

与謝野大臣の「景気底打ち宣言」に大ブーイング！
「自作自演のパフォーマンスだ」
http://www.zakzak.co.jp/top/200906/t2009061809_all.html

政府が「底打ち宣言」を急いだのは、解散・総選挙を意識して国民に景気の明るさを強調し、
「経済に強い麻生政権」を演出したい思惑がうかがえる。

与謝野氏はこれまでの発言をみると、景気のピークが２００７年１０月だったのに０８年９月にようやく悪化を認めたり、リーマン・ショックについて『ハチが刺した程度』と影響を見誤ったりと、経済を分かっているようでそうでもないようだ。

[886: 匿名さん]

>>884
1600万もらっているけど、来年から1800万に増える。けど手取りはあまり増えない。子無し。
控除、激少ない。ボーナス明細見るたびに、60型大画面テレビ一台買えるくらいの税額にガックリする。
ローン6500万借りた。500万フルに獲得する予定。金利1％切ってるから、実質言って来いで金利上昇
しなければ超低金利で家買えると思って、せめてもの慰め。

[887: 匿名さん]

人口横ばいで金利あがらす、だからより人口が集まるとこに家を買えば、リスクを抑えて低金利をエンジョイできるのでは

[888: 匿名さん]

そう思って、買うのは港区にしたよ。このスレタイの通り不安は無いわけじゃないが、港区のハイグレード
なら、ある程度の買い安心感はある。でも、ショックを受けないように値引いて買った買値から最悪、２割
下がることは折り込んでる。そのときは、家賃を払い続けたと思って、都心の仕様のよい家に住めたと
思って諦めるつもり。

[889: 匿名さん]

まあ確かに家賃分ぐらいをリスクバッファーとして考え、確実に賃貸つきそうな物件をしっかり価格交渉してゲットするのが定石やね

[890: 匿名さん]

下がれ下がれ信者の叫びがピッタリ止んだ。
話について来れなくなったんだね
いつクビになるかわかんないとか言ってたし
やっぱビンボー君なんだ！

[891: 匿名さん]

886
うちは扶養家族多くローン控除も、30万くらいあった。年収1500万円あたりで所得税は100万円超えたのを覚えている。あわてて節税して、いまは、毎年還付請求で全額もどってくるよ。

[892: 匿名さん]

>>891
どうやったら、全額戻るのか教えてほしい。うちはローン控除以外は、
医療費控除ですずめの涙ほど取り戻すだけ。

[893: 匿名さん]

いろいろ、方法はあります。兼業で事業者になるとか。私はふつうに、アバマンローンでローン金利と減価償却費、その他経費と賃貸収入との差で生じた損金を給与所得と通算するやりかた。いくつか持てばかのうです。
キャッシュフローがマイナスにはらないていどに、自己資金をいれ、いまだと定率法で割り増し償却ができます。仮に5000万円の償却資産があり、家賃収入が500万円くらいでも、課税所得は250万円くらいはさがります。あとは、親に仕送りして、税扶養親族にするとか。

[894: 匿名さん]

なるほど、認められてる範囲で無理やり割り増し償却していくわけね。でも、家を賃貸に出して、自分は
賃貸に住むってのもどうだかなあ？親の仕送りは無理だ。親も資産たくさん持ってるから、仕送りする
意味が無いと税務署に言われるかも。自分で住みながら、家の減価償却認めてほしい。

[895: 匿名さん]

自宅は、住んでます。ローン控除も、うけてます。
それとは別に賃貸物件を幾つか持つのです。
年収1600万円なら、8000万円のローン枠がある。これに3000万円くらいの自己資金があればかんたんですよ。

[896: 匿名さん]

>>895
なるほどね。キャッシュフローには影響を与えないで、償却を稼げる手ごろな賃貸物件
を見つけなきゃいけないね。でも、借り手付き安そうな物件探すのは結構、大変かも。
でも参考になりました。ありがとうございました。

[897: 匿名さん]

>>896
いえ、いえ。言葉足らずの説明にもかかわらず、ご理解くださり幸甚です。
私の親しい友人は、自宅の住み替えで、元の家を売らずに賃貸にまわして
新たなマンションでローン控除、元のマンションの減価償却費を節税に
使ってますよ。リフォーム費用も全部経費になるわけです。
所得は３０００万超えるまではまでは、ローン控除適用。２０００万円の
給与収入に、賃貸収入が加わっても、「まだまだいける」のだそう。
彼の場合、元の物件のローンは完済。売れば自己資金は増えるけど、新居で
目いっぱいローン借りて安い金利とローン控除をとったのですね。
賃貸の収入－減価償却費－諸経費はマイナスになりますが中央区の物件からは
年３００万以上のキャッシュが期待できます。
実際はそれを自宅ローンにまわしローン負担を低くするねらい。

いろんなスタイルがあります。

[898: 匿名さん]

中高生のセック○話と同じで、みんなが「やってる」「うまくやってる」って言ってても、みんながそうとは限らない。ほとんどの人はやった事無いって感じだと思うけどね。。。
不毛なのでやめませんか？

[899: 匿名さん]

税金の過払いを気にしないでいい人には関係ないない話でしたね。

[900: 匿名さん]

で、結局、景気は貧民層でも回復しだしたんかい？

[901: 匿名さん]

景気判断の上方修正を景気回復だと錯覚する人は、
回復しだしたと思うんじゃない。
実際は悪化が鈍っただけなのに。

[902: 匿名さん]

今の所得が１８００万円だろうが、いずれは所得も下がるし
老後の収入も考えなくてはいけません。流動資産の運用はもちろん
大切です。

年収８００万円の人もただ、家があれば安心というのでなく、
老後も年金以外に一定の収入が必要です。

さらには、年金にさえ所得税がかかるわけですから、たかだか
年収４００万くらいの老後の生活でさえ、償却資産を持つことで
可処分所得を増やしていかないと大変だと思うのです。


いろんな意味で、お金の余裕のある人は不動産を買うのではないでしょうか。

ちなみに、土地は償却資産でないので節税には使えません。
土地に木造・軽鉄アパートを立てると償却年数が短いから効果的かも
しれません。しかし老後の節税まで考えるとマンションのほうが安心
だと私は思います。

１５００万円クラスの年収でも、まず物件の半額の自己資金をためて
都心の２Ｌくらいの物件を買って、２０年くらいでローン完済して
それを貸しながら次の物件を買う。

一方、８００万円クラスの年収の人が、４０００万のローン組んだ
日には、繰上げ返済もできず、生活も苦しくなるだけ。
かといって郊外の３０００万クラスの戸建に手をだせば、１０年後は
半値。

ですから、こういう時代は、貧富の価格差が広がるのだと思います。
かつて団塊の世代が、遠方の郊外の戸建を買って莫大な含み損をかかえ
所得の多くを無駄なローン返済に費やしたのは記憶に新しいです。
バブルの時代に原因が生じ、結果は不景気の「失われた１３年」の時代に
起きたのです。

不景気が富の格差を拡大する。そんな気がしてなりません。
富は蓄えるものであって、借金でつくるものではない。

こういう時代くれぐれも安物買いはなさらぬよう。

[903: 匿名さん]

２年前の７月頃のスレ主「俺はえんどゆーざーの味方」とか息巻いて
威勢がよかった。消えてから半月過ぎたね。
金に困っているのなら、本でも書いて稼げばいいのに
しょせんこの類の人だったのか？
http://www.amazon.co.jp/gp/reader/4334035027/ref=sib_rdr_zmout?ie=UTF8...

[904: 匿名さん]

今は「中高生のセック○君」がスレ主代行なの？
つまんないわぁ。

[905: 匿名さん]

２年前だと、
マンションは新価格新新価格でどんどん上がる上がるって熱狂してたころの話？

[906: 匿名さん]

>>902

大丈夫です。
金持ち優遇の自民党政権は終わる可能性が大。
代わりに民主党と庶民の味方社民党の政権になる可能性が大。
金持ちが不動産を買えば儲る税制が、いつまで続くやら…

[907: 匿名さん]

キャッシュがある人はこういう時代に動き出すということ。
バブル弾けた後に土地を仕込んだところもすくないけどあった。

[908: 匿名さん]

投資なんて口にする人間が、これからの時代にマンションなんて言ってるならよほど胡散臭い。
経済縮小、少子高齢化のこれからに、マンションの将来性なんか皆無。

[909: 匿名さん]

だからー、別に儲けなくていい。せっかく稼いだ金、何もしないと累進課税の罠に絡め取られる。
相続税しかり。増やしたくて不動産取得するんじゃないですよ。
売ることなんて、鼻から考えてないし、住民税とあわせて毎年300万円も取られるくらいなら、相続で、土地売って納税するくらいなら、ということで防御的に不動産を使う人も世の中には少なからずいます。

[910: 匿名さん]

>>906
政権交代で景気回復
政権交代でお金持ち
政権交代で恋人ができる
政権交代で家内円満
政権交代で宝くじが

[911: 匿名さん]

>>902
また、長文会話調が出て来たか。
この偏屈妄想ジジイは懲りないね、全く。

[912: 匿名さん]

そういうお前も変態。

[913: 匿名さん]

>>909
オレも納税320万。でもあまった金の使い道無いから都心のマンション買った。毎年、金が600万も余って
現金でためて流動資産ばかり増やしてもおいても仕方が無いと思った。買った方が税金減るし、景気対策に貢献。

[914: 匿名さん]

偽りの景気回復宣言に惑わされてはいけません。

主要企業の国内工場、閉鎖100カ所超　08年度下期、上期の４倍
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090418AT1D1701U17042009.html
電機や機械、食品など幅広い業種が不採算事業を縮小。中国など新興国を中心とする成長市場
の開拓に軸足を移し、事業構造を転換する。

製造業は国内から逃げ出す動きが止まりません。
雇用は悪化し、失業率は高まるばかりです。

自動車もプリウスやインサイトが売れてると言っても、他が売れてない。
（他のクルマのシェアを奪っているだけで全体のパイの拡大にはなっていない）
エコ減税が始まったけど、需要の先食いに過ぎません。
減税終われば反動で大幅落ち込みが待っています。

景気回復論者は楽観的すぎる
今（一瞬）を乗り越えるための政策だから、後のことを考えていない。
漠然とした不安は解消されない。
こんな政策じゃ余計に不安になりますね。

[915: 匿名さん]

このスレでも、所得格差が浮き彫りになってきたね。書き込むのは、暇人なのはわかるが、どうやら二種類いるらしい。
金のない暇人は、ネットストーカーでもしてたらいいよ。

[916: 匿名さん]

金がある人はこんなとこ見てないよw

[917: 匿名さん]

確かに見ていないかもしれないですよね

[918: 匿名さん]

この不景気に金持ってる人は事情通。
マンションなんか間違っても手出さない。

[919: 匿名さん]

そうかんがえるのは、勝手だが、少なくとも年収1600万円は金持ちに入るぞ。

[920: 匿名さん]

金って持つだけじゃ駄目で使って初めて価値や、意味がわかるものだから、経済感覚を知らない人に、伝えるのは、難しいよ。

[921: 住まいに詳しい人]

>少なくとも年収1600万円は金持ちに入るぞ。

ナイスジョークだね

[922: 匿名さん]

見栄張るな。営業の俺から見たら上客だぞ。

[923: 匿名さん]

で、住まいに詳しい人の年収いくらなの。

[924: 匿名さん]

取区部の家計調査で年収1000万円以上の世帯って何％か知ってますか？

[925: 匿名さん]

マンション買いたいと思ってる金持ちがたくさんいる!そう信じてる買え買えクンw

[926: 匿名さん]

恥ずかしくなって話題ずらしてやんのww