23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[42: 匿名さん]

収支計算は、空室率10％、想定家賃相場の85％て利回り計算してないと銀行が貸さないよ。

[43: 匿名さん]

素人賃貸で涙の海って話はしらんが、事実としたらセカンドハウスローンとかで内緒で貸してたりするやつじゃないの？

[44: 匿名さん]

自分の借りてるアパートローン金利は短プラ＋１％、
高いか低いか判らないが、住宅ローン金利と大して変わらないのでは。

[45: 匿名さん]

アバマンローンの金利が問題でなく、収支計算が甘いという話。

[46: 匿名さん]

凍死マンションは利益があることにしないとね！
もしかしたら儲からない？なんて疑われたら地方の情弱釣れなくなるもんな

[47: 匿名さん]

>>34

バブルのころのマンションね。例えばドムス南麻布なんて中古で坪４００万くらいは
すると思うが分譲時価格は坪２５００万だよ確か。

あと六本木ヒルズの再開発では坪１７０万で権利変換できたはず。保留床は坪３４０万
で森ビルが取得したので地権者は相場の半額でレジデンスを手に入れられたわけだ。
ま、地権者用レジはかなりしょぼいけどね。

まあ都心の一等地でもタイミングによって損得が著しくかわるよね

[48: 匿名さん]

>>47

バブルになる前に分譲されたマンションね。
バブルのころに１０倍になったのは。

[49: 元祖匿名はん]

>>37

EXITの時点でキャピタルロスが出たら期中の利回りなんて吹っ飛ぶケース大いにありますけどね。
今償還迎えてるファンド物件なんか大半がそう。

投資用のアパートローンの話が出てますが、投資と自用の決定的な違いは償却の有る無しでしょう。

[50: 匿名さん]

>>41

オレの知り合いにも同じやつがいた。
資産運用の結果は言うまでもない。
近々、安い賃貸に引っ越すそうだ。
オレは安いマンションだったけど取りあえず買ったよ。

[51: 元祖匿名はん]

>>28
>価値は主観的なもの。価格は相対的なもの。

うーん、全く逆だと思いますが、、、

価値こそ換金可能な価値として客観的なもの。
価格など（主に売手の）主観そのものでしょう。

特に戸建と違い、マンションは賃貸も売買も相場感が掴み易いので、
ある程度マーケットが読めて土地勘があれば大怪我しにくいと思いますが。

>>50

そんな三文話聞いて、んじゃ俺もマンション買おうとか、誰も思いませんよ。

[52: 匿名さん]

〉51
誰もが同じように換金できるなら、価値の客観性も言えるでしょうね。不動産鑑定士ならそれを定めるのが仕事になります。
金や株と不動産の相違は、市場価値の客観性の差にあるて思います。
マンションの特定の一戸が中古で売られるとき、価格根拠は示せても、実際には売り手買い手の価値観の折り合うところで価格が決まるのだと思います。
工業製品でさえ、流通課程で価格が変わるくらいです。一品ごとに代替性のない不動産の価値を客観評価するのは、職業として必要なのは認めますが、それで世の中動けば、楽でいいです。

[53: 元祖匿名はん]

鑑定士ならずとも、収益評価や積算評価、土地勘や相場観が判ればある程度の精度で妥当な水準の
価値評価は可能なものです。その結論まで至らないとすれば、単に誤差が大きいだけの話であって
例えば成約価格もレインズや東京カンテイのデータを見るだけでも大体の予測はつくものです。

それが価値だと申し上げています。価値は通常大きくはブレません。
そこに売り急ぎ、買い進み等双方の個別事情が出てきたときにブレが生じているだけです。
ある程度の都市部、特に都内など市場性、換金性はかなり高い方かと思います。
マンション一戸なんて価値認識に誤差があってもたかが知れてます。
価格の値札の付け間違いだけはどうしようもありませんが。
多くの場合、妥当な価格水準に下げれば売れます。新築でも全く同じことです。

[54: マンション投資家さん]

>>47
>六本木ヒルズの・・・地権者用レジはかなりしょぼいけどね。

確かに、あのレジデンスの仕様の安っぽさは退くよ。
レヂデンスと言っても、所詮は、賃貸なんだよ。
ペンキを塗ったムラムラで汚い壁。低い天井。頭をぶつける狭いキッチン。。。

42～43階のメゾネットのパーティルームと、地下の住民専用食堂くらいは使えたがね。

[55: 匿名さん]

マンションの価値は、買い手が認知した時点で、価値たりうるものだと思います。タワーマンションの41階角部屋の価値を高く評価する人もいれば、高級住宅地の中層が価値ありと考える人もいます。
価値感の多様化から、様々なタイプのマンションが作られました。
価格が評価されるのは、類似物件との比較によります。Aがいくらで、Bがいくらとわかれば、それぞれの価値との兼ね合いを評価するのは、買い手の主観による部分が大きいでしょう。
価格が主観的なのでなく、価格評価が主観的なのでしょう。

[56: 元祖匿名はん]

あまり長々と議論する必要は感じていないのですが、あなたも書いておられるとおり、
類似の取引事例なりで売却可能価値はかなりの程度把握可能だと申しているのです。
マンション区分一室など、当該マンション事例は勿論、近隣事例がゴロゴロあります。
大げさに言うほど個別性が高いとは当方は思いません。

なのに、無駄に高い値段を付けている売主がいたとすれば、不勉強か無知なだけです。

[57: 元祖匿名はん]

ごめんなさい。無恥なケースもありますね。

[58: 匿名さん]

これだけの価値があるからこれだけで買うべきだと言っても、無駄なように、これだけの価値しかないから、もっと下げるべきだといっても無理なこともあります。
地価や工事原価の変動もあったりします。
消費者の価値観は、市場に出回る商品によって変化します。マンションは、必要性から買う商品でなく、買う理由が明確でないといけない商品なんだと思います。
通勤時間短縮、開けた眺望、広い間取り、将来の転売でも価格が目減りしない、地域の将来性等々。
そのなかに、価格評価も当然含まれます。
価格が相対的な性格を持つというのは、将来安値の物件がどれだけ出そうか、その見通し次第だということです。
規制緩和、企業の土地放出、建設費下落、地価下落、大量在庫の大量値引き、そういう可能性があれば価格は下落に向かうでしょう。
それは、ある場所とない場所に分かれ、地域の相対的価格差になっていくのだと思います。

[59: 匿名さん]

不動産に関しては、無知なデベと、詳しいプロ(鑑定士など)無知な客のほかに詳しい客というのもいます。
投資用で償却できるのは、建物部分だけですが、定率法でかつ割り増し償却可能というのは、収益性の低い物件であっても、節税の観点からは、利用価値がたかいものだといえます。
リタイア後年金生活でも所得税住民税はかかります。償却資産があれば、家賃収入に加え税金へらせますね。

[60: 匿名さん]

スレ主のような事業主は、法人名義で借りて社宅経費で損金扱いできるから、一生賃貸でいくんでしょうか。
あるいは、法人名義で買って償却してもいいし、何でもありでいいですね。

[61: 匿名さん]

個人で買う、あるいは会社で買う。
共通点は償却されるという点でしょう。
これから先、少なくとも、大衆向けのマンションの資産価値が上がるということはあり得ないと断言してよいでしょうね。
一等地のマンションでもかなり怪しい。

[62: 匿名さん]

大衆向けとそうでないものの境界は、とのあたり？

[63: 匿名さん]

ここで買い煽ってるのが大衆。

[64: 匿名さん]

今後三十年くらい資産デフレが続くんでしょうか？

[65: 匿名さん]

63
坪単価でいくらくらい？

[66: 匿名さん]

人口増にならない限りは、経済も膨らむことはない。
贅沢品や不動産に余計なカネ遣うのはバカらしいとみんな気づいてしまったわけだ。
若年層がまったく興味を示さないのはその証拠。
消えて無くなる泡に余分な出費してもね…。

[67: 匿名さん]

長期下落、いいですねぇ。15年もしないうちに、松戸の戸建ては、ただですね。武蔵小杉は、ベンツと交換できたりして。牛久は、もらうとカネくれたりして。

[68: 匿名さん]

>>65
坪単なんてただの言い値でしかないから指標にならんのでは？
少なくとも買え買え団地は大衆向け、と。

言い値だから、上げたように見せるギミックもありでしょうけど。

[69: 匿名さん]

戸建ても償却。
しかし土地は下がりつつも消滅しない。

[70: 匿名さん]

ええっ、マンションが下がるのに、地価が下がらないの？

[71: 匿名さん]

建物建てば、更地は「消滅」します。

[72: 匿名さん]

>70
…下がりつつも…

国語力がーw

[73: 匿名さん]

売れない土地なとのこっても仕方ないだろう？

[74: 匿名さん]

住めないタワマンならいいのか？

[75: 匿名さん]

で、地価下落はいつまでつづくんでしょうか？

[76: 匿名さん]

タワマンと戸建てどちらが売りやすいんですか？

[77: 匿名さん]

昭和のレベルまで下がっていくかもしれないね。
地下が下がれば、積み重なって住む理由がなくなるから、マンション需要も今の何分の1かに。
外国人流入すればって案もあるらしいが、富裕層が集まるはずもなく。
仮に外国人が入っても、円を稼いで祖国へ。
内需拡大とはならないのではないかい？

[78: 匿名さん]

>>76
売りやすさなんて漠然とした質問はなにか意味があるの？

[79: 匿名さん]

戸建ての方が売り難い。
ミニ戸のお古は人気ないし、高級住宅地なら上物が無い方が良かったり、とかく面倒臭い。大幅値引きすれば売れるけど。

[80: 匿名さん]

マンションは、長くて20年、早い人は10年で住み替えが多いらしいです。戸建ては、10年すぎたら建物評価はゼロに近い、だからみんな売らずに長く住むらしい。マンションは中古流通しやすいのだとおもいますが。

[81: 匿名さん]

注文戸建屋さんはまぁまぁだってさ。
マンションほどは落ち込みはないみたい。
大化けもないんだろうけど。

[82: 匿名さん]

耐用年数長い住宅は優遇される制度できたよね。
名前忘れた。

あれはマンションも対象なの？

[83: 匿名さん]

マンションは下落続きか、大変だな

23区内だけどこのあたりの戸建ては全然下がってないな

売る人がいないからだろうな

[84: 匿名さん]

売る人がいないのでなく、だれも買わないの間違いだろ？

[85: 匿名さん]

オレも戸建てが売れてるとは思ってないが。
宅地がさほど下がらないのはなぜ？

[86: 匿名さん]

85
マンションは在庫がたまり宅地は売りがないから。

[87: 匿名さん]

マンションはゴミ同然ということか・・・

[88: 匿名さん]

買えないやつには、ゴミ以下だろう。

[89: 匿名さん]

買えない


知りすぎてw

[90: 匿名さん]

賃貸でのんびりいきな。恥ずかしくないから。

[91: 匿名さん]

買う気ないのにマンション板に来る変な人ｗ

[92: 元祖匿名はん]

戸建も一緒だと思いますよ。戸建だけが違うという理由があるなら論理的に教えて欲しい。
自己満足や優越感を他人への理屈に変えるのは説得力がないし賢明とも思えないです。

あと私が賃貸に住んでて適当にグダ撒いてると勘違いしてる人が約1名いるみたいですね。
スレを最初から読めとも言いませんが。ずっと言ってることは一貫してるつもりですよ。

[93: 匿名さん]

スレ主関西在住ってことになってるらしいw

[94: 元祖匿名はん]

低俗かつ意味不明なレスですね。

そんなあなたにはこちらがお似合いでしょう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47327/

[95: 匿名さん]

おいおい、とぼけるなよ。それとも、同じハンドルネームがほかにいるんか？

[96: 匿名さん]

No.592 by 元祖匿名はん　2007/07/13(金) 10:43

俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）

高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。

いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。

ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/res/591-600

[97: 元祖匿名はん]

別にとぼけてもいない。サルベージご苦労様。そんなことに興味があるのか？ヒマだな。

[98: 匿名さん]

野村が大好きなのはなぜなんですか？

[99: 匿名さん]

黒カード解約しましたか？

[100: 匿名さん]

横浜山手とか千代田富士見検討していたのは見え見えなんだが・・・とぼけるのが、かわいいねぇ

[101: 匿名さん]

>>97
サルベージだってｗ　ただあんたのＨＮとテキトーなキーワードでググっただけだろ？

[102: 元祖匿名はん]

>>98
他が酷いので野村が相対的にましなほうかなと感じるだけです。個人的には地所派です。

>>99
黒鯛に変えました。

>>100
全く検討していません。

迷惑なので質問コーナーはここまで。

[103: 匿名さん]

興味もってくれたらうれしいくせにｗ

[104: 匿名さん]

で、関西に住んでるのは嘘なのか？

[105: 元祖匿名はん]

そのｗはきっと家計簿の人でしょうが、生理的に受け付けづらいですね。お互いそうなら絡まないで下さい。

[106: 匿名さん]

ごめんなさい。もうしませんずら
・・・で、関西はどうなんだ？おい、ええ加減にとぼけんと白状せいや（爆）

[107: 元祖匿名はん]

わざわざウソなんか書くかよ。ホントくだらないね、あなた。絡むなって。

[108: 匿名さん]

関西にいてどうして、東京２３区のマンション価格動向にそこまで執着するのかな？

[109: 元祖匿名はん]

スレタイをお読み下さい。

[110: 匿名さん]

読んだよ（笑）答えになっとらんがね。あほちゃうか？

[111: 元祖匿名はん]

学校でも行ったら？

[112: 匿名さん]

おちょくっとんのか？われ。

[113: 匿名さん]

時限的延命的な金融支援の効果が切れてきて、
再度デベロッパーの破綻が生じているようです。
同時に破綻して身軽になったデベロッパーの残党が、
新たな会社を興すなど蠢動している兆候もあります。
また、価格破壊的な行為に出てくるのか注目ですね。

それにともない在庫の投売りに近い事態も生じているようです。
まだまだマンションは値下がりし続けそうな情勢ですね。

[114: 匿名さん]

私は関西出身ですが(都内在住)、あまり品の無い、方言(関西弁)を使うのは、やめてください。見苦しいです。

[115: マンコミュファンさん]

本当に。盛り上がらない別スレ（＝デベの溜まり場）にでもいけばいいのに。それか学校行くかだな（笑）

[116: 匿名さん]

ネットが社会の弱者のガス抜き装置になっていることが
まさまざとわかるスレだな。
だいたい、不動産大暴落ってタイトルの本は、定期的に出てきて
必ずそうならないというのが通り相場。
経済誌も部数のばすには「マンション大暴落」と書けば売れる。
でもその通りになったためしはない。

[117: マンコミュファンさん]

>社会の弱者のガス抜き装置

まさにデベのことでは？　掲示板でガス抜きしても物件は売れん。

[118: 匿名さん]

そうですか、デベがこのスレで憂さ晴らししていたとは知りませんでした。
憂さ晴らしできるだけ余裕のデベなんでしょうねぇ。

[119: 匿名さん]

sageで何をエラそうに語ってんだか・・・
アンタ浜田山で「我々」とか言ってる人？アレは頭悪いな。痛々しい。
まあ、憂さ晴らしというより、もう八つ当たりだな。恥を知ってほしいよ。

[120: 匿名さん]

そうですか、浜田山にそういう人がいたんですか
その人が頭が悪いんですね。八つ当たりってよくないですね。
私も恥を知ってほしいなと思いますよ。

[121: 匿名さん]

みなさんお詳しいようなんでお聞きします。
本当に、今後マンション価格が下がるのなら、青山一丁目と
赤坂の間あたりに、マンション買いたいのですが、だいたい１０年後で
いくらぐらいで買えると思いますか？

[122: 匿名さん]

>>120

三井のパークシティ浜田山（５）の物件スレより

>No.1013 by 匿名さん　2009/06/01(月) 01:10
>
>そうそう、今回は行政裁判ですから三井不動産にはまったく関係のない裁判であります。
>被告は飽くまでも杉並区。
>しかし勝ち目がないことには変わりないと思います。
>
>ただ、関係ないとは言え三井に迷惑がかかってるのは事実。
>だから　我　々　は反対派住民に対して損害を賠償するように準備だけは可能。


また、「我々」とか頭悪いこと言い出したよ・・・これで三井はネタバレ２度目。恥を知れ。

[123: 匿名さん]

我々は宇宙人だ。

[124: 匿名さん]

そうなんですよ。このスレには、まだ下がると思う買い手と、デベしか
いないはずなんですがねぇ。まぎらわしいからそれ以外の人は出てきて
もらいたくないですね。

[125: 匿名さん]

１０年後に青山一丁目が坪２００万くらいで買えたら、１２０平米くらいの高層階の角部屋を買いたいなぁ。がんばったら２４０平米も買えるかもしれんなぁ。
下がってほしいなぁ。

[126: 匿名さん]

>>120

世の中的には三井が頭悪いってことでは。119の図星みたいだね。

[127: 匿名さん]

ここも、スレ主の精神年齢を反映したレベルの高さですね。

[128: 銀行関係者さん]

イニシア、ジョイントと中堅どころも逝きだして、格安整理がドンドン始まる。まだまだリビングデッド企業も腐るほど多いのに、価格が上がるなんてあり得るとでも思ってんのかね。

需要は不況で激減、供給サイドは勝手にコケてる、在庫はウジャウジャ、結果など火を見るより明らか。大手だからとか、大手だけはとか、眠たい反論も要らないぜ。同じ穴のムジナだ。

[129: 匿名さん]

たった今さぁ。
マンション建てるからって銀行から支援受けられるデベなんてあるかね？
三大財閥でさえ、身内のはずの銀行から冷遇されてるのに。

在庫捌けたとかウソつきすぎ！

[130: 匿名さん]

最近はパークリュクスシリーズばかりで金持ちのセカンドハウス購入を狙っている。でもあの賃貸仕様のレベルじゃ最悪！

[131: 匿名さん]

賃貸仕様の賃貸ってどんなの？
公団とか都営だけでしょ？
でも最新型はみんなヘタな凍死賃貸よりよかったよ
分譲型賃貸しか住んだことないからよくわからないけど

[132: 匿名さん]

日経平均大引け、４日続伸し連日で高値更新　9600円台回復

日の東京株式市場で日経平均株価は４日続伸。大引けは前週末比155円25銭（1.63％）高の9677円75銭と、連日で年初来高値を更新した。昨年10月７日（１万155円90銭）以来、約８カ月ぶりの高値。国際商品相場の上昇基調を背景に鉱業株、商社株、海運株などが買われたほか、業績底入れへの期待感も相場全体を押し上げた。米政府が米ゼネラル・モーターズ（ＧＭ）による米連邦破産法11条の適用申請を発表したことを受け、悪材料が出尽くしたとの受け止め方が広がった。
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/summary.aspx?id=AS3L01040%20010620...

[133: 匿名さん]

GM破綻したら日経平均6000円とか言ってた人はなんか弁解ないのかな？

[134: 匿名さん]

まだこれから先下がる・・のだそうだ。見せかけの夜明け？株価があがるとマンションが熟れるのか？とか奴のいうことは、いつも同じ。

[135: 匿名さん]

いっぱしのセリフは在庫売ってから言えよ。（笑）

[136: 匿名さん]

在庫は捌けてる！！ことになってる。

[137: 匿名さん]

マンション売れなくても株価が上がって景気がよくなればいいじゃない。

[138: 匿名さん]

ミニバブルの頃の株価は幾らだったと思ってんだ。
景気が良くなるなんてまだまだ。

[140: 匿名さん]

売り時の間違いだろ？w