23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[321: 匿名さん]

>>319
どこにも低リスクハイリターンだなんて書いてないでしょ。
失敗しなきゃ、投資なんて学べないよ。失敗して立ち直れる額
かどうか大切なんじゃないの？
投資ノウハウや節税ノウハウは普通は無料で手にはいらない
ものだよ。仮に教えても、できない奴には無意味だし。ケチつけ
られるのは目に見えているから教えない。

[322: 匿名さん]

>>318
少子高齢化は進むけど、東京の人口増加は加速度的。加えて外資系企業が相次いでアジアの拠点を東京に
持ってきている。東京一極集中は加速し、子育て費用の要らないDINKSが増加する。子供がいないので、
子育てや通学を考える必要も無く、都心のニーズは益々高まる。
一方、都心のマンション用地はあまり残っていないので、都心に近づけば近づくほど、中古を含めても
供給が少なくなる。格差が拡大する今後、東京都心とそれ以外の経済について、同列に論じても駄目と
いったはず。

>>319
別に、ローリスクローリターンでも、返せとも言われていないお金を銀行に繰り上げ返済しちゃうより
いいということを言っているんじゃないの？毎年の収入もあるんだし、十分キャッシュフローは回るで
しょ。金利が１％切っているなら、貯蓄で繰上げ返済せずに、手元に置いたまま定期で運用しても、
ローン金利負担は相殺されて実質的にコストはなくなる。それを商品にしたのが東京スター銀行。

[323: 匿名さん]

>>318
＞ウルトラＣ・・・死語？・・・はさておいて。

＞人口減少
23区の人口推計では、23区は2030年まで800万人程度は維持だと言われてます。
これってバブル崩壊後の1995年と同数。７％程度の減。
それも多くは足立区、葛飾区、江戸川区。
だから、葛飾も、足立もどんどん価格下がってますよ。

各区の人口推計値はこの資料に出てます。ちょっと前の資料ですが
http://statwb.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/chousa-s/C1.pdf

＞経済縮小
我が国全体の経済をみるか、東京の「地域経済」を見るかです。
将来も経済縮小なら、全員均等に貧しくなるのでなく底辺が広がると
見る方が正しいのでは？
経済の楽観、悲観はご自由にお選びいただいて結構です。

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

[324: 匿名さん]

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

↑
業界の作為的な煽りで上げただけでしたね。

[325: 匿名さん]

>>319
貴方には郵便貯金をお奨めします。

[326: 匿名さん]

>>324
90年バブルがなぜ起きて、なぜとまったのか。
いちどしっかり勉強してみる必要がありますね。
http://www.kanteishi.net/kantei/paper/001bubble.pdf
野口さんや西村さんの本が参考になりますよ。
業界が煽れば上がり、業界が逝けば下がるほど単純じゃないです。
少なくとも、金融の世界でお金の蛇口を握っているわけだし。
株高も大いに影響したと思います。
3500万円の生前贈与の特例の普及や事業用資産買換え特例の
適用期限が2006年売却2007年購入までだったことなど、あらゆる
要因が重なっています。
http://www.nikko.co.jp/corporate/news_liner/pdf/news_liner093.pdf

2005年～2007年の上昇の背景には、外資ファンドや国内不動産
ファンドの都心の土地の高値買いがあったというのも「通説」だけど
実際、それで世田谷の住宅地が上がったわけではないです。
デべ各社が競って用地取得に走ったのが原因でしょう。
資金力のあるところが高値で土地を落札。
それを煽りだの愚かだというのは自由だが、上がった地価「相場」
がどうなれば下がるかの方が重要なんじゃないですか？

実際、周辺にいくらでも供給のある足立区など上がってもすぐもどった。
家賃との収益還元価格で考えても高すぎたんです。
一方、世田谷、目黒、文京などの駅近の500坪以上の土地は希少性は
変わらないと思いますが。

[327: 匿名さん]

楽観or悲観はご自由に、だとさ。笑


きっぱり上がるって言ってたわりに、自分じゃ言い切れないのか？爆笑

[328: 匿名さん]

>>314
公共用地は2002年までに売却促進が図られ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/kokuyuzaisan/index.html
それらがいっきに放出されてマンション供給過剰になって
2004年底値を創出したのではないでしょうか。
今、300坪などというケチな土地を不景気のさなかに小出しに
だされてどうやって土地価格が下がるのでしょう？

むしろ政府は高く売りたいからこそ小出しにするのではないで
しょうかね。

>>327
また誰かと勘違いしてますね。

[329: 匿名さん]

運用運用って、まだ懲りて無いのか？
ここにいる三流の半可通が、たいした運用なんてできるわけないし。

万にひとつ、マグレで儲かってたとしたら、念仏みたいにマンション下がれ下がれ
とか言う必要ないし。

笑わせてくれる。

[330: 匿名さん]

笑ってください。笑う角には福きたるってねｗ

[331: 匿名さん]

プチバブル期と比べれば、一等地といわれるような場所でも、かなり地下下がってるよね。
マンションに関しても、新築供給ない場所でも、中古物件はかなり下がった。

バブル期高騰した分は、場所に関わらず、
いずれにしても下がらざるをえないんじゃないですかね。

[332: 匿名さん]

>>327
上がる、下がるなんて期間を決めないで言っていても意味が
ないんだよ。巷には威勢のいい暴落本が出ていて3年以内に
半値になる・・・なんてのがある。
だいたい、ここの暴落派は「2005年3月暴落説」の残党なんだから
いい加減期限を決めずに下落説を唱えるなら簡単なんだってば。

どうせなら、あと30年は年率３％で下落し続ける・・・くらい言ってみろ。

多くの人はあと15年以内には必ずインフレになると思っているんじゃ
ないのかなー。

[333: 匿名さん]

売れない奴、買っちまった奴よりは、買えなかった買わなかったほうが、精神衛生は良好なようだ。

[334: 匿名さん]

買った時期、価格によるよ。

[335: 匿名さん]

そう思いたいんだね。。。

[336: 匿名さん]

貧しい者は、幸いなれ。心の平和は汝のものなり。

[337: 匿名さん]

それこそインフレ期待のほうが、ず～っと前から念仏唱えつづけてると思いますが。
インフレになっちゃうから、金利上がっちゃうから早くマンション買いましょう！
っていいつづけて、
結果銀行預金のほうがハイパフォーマンスという結果。
待ったおかげで、検討可能物件が城東や湾岸から、
まともな区まで広がった方も多い事でしょう。

国債の利率のことがあるから、インフレにはできないと思いますよ。

[338: サラリーマンさん]

昔は右肩上がりで給料上がるという、前提でローン組まされてたね＾＾

[340: サラリーマンさん]

住宅ローンだけ４％に上がりどうしましょ・・・

[341: 匿名さん]

少子化世代は、最後は実家があるからいいよね。

[342: サラリーマンさん]

て、事は新築マンションは要らないという事？

[343: 匿名さん]

どこまで下げるかという以前にプチバブルで上がった物件ってほんの一部だけじゃないですか？2006年・2007年売り出した物件の割高感が2008年後半から解消されただけでこの時期は都心の用地不足もあって分譲は非常に少なかったと記憶しています（豊洲・郊外は除く）。その時期以外の購入者で最近下がったなあという実感はあまりないのでは？
またマンション購入のボリュームゾーンである20代後半から30代の人たちの背伸びしない地味な生き方（地に足がついているとも言えますが・・）をみると、お金がじゃぶじゃぶ回ったとしても今後都心といえど大きく反転することは考えにくいと思いますが。

[344: 匿名さん]

２００２年レベル以下に下がらないと売れませんよ＾＾

[345: 匿名さん]

で、スレ主の年収はいくらなんだ？

[346: 匿名さん]

スレ主は年収や職業をきかれて逃亡中です。

[347: 匿名さん]

職業は、元ノンリコレンダーとか言っていた。
意味がわからなかったけどおそらくは、リコールされた車を集めて
レンタカーでもやっていたに違いない。

[348: 匿名さん]

それで、昔の同僚に聞いた、ちょっと遅れ気味の情報を関西から書きこんでいるわけですか。

[349: 匿名さん]

関西で土壌汚染発覚して以来の三菱地所シンパなんだそうです。

[350: 匿名さん]

給料が下がるのと同じように、修繕積み立て・管理費も下がって行くのでしょうか？

[351: 匿名さん]

ここの「下がる論者」「購入者揶揄専門」の皆さんは、アパマン
仲介業者さんなんですか？
マンション買うな・・・で、賃貸の客が減るのを防ぎ
下がってる下がってるで、査定価格を低くして早く売却仲介物件の売却決めたい。
そんなところですかね。

[352: 匿名さん]

そろそろ株価も１００００円超えてくる感じだね。

早く景気が良くなってマンションが売れるようになるといいですね。

[353: 匿名さん]

>>351
自分が業者だとそんな妄想が浮かぶのか？

[354: 匿名さん]

今はスーパーにしても、洋服屋にしても値下げ合戦だからね
一時スタンドでも、安売り合戦で持ちこたえられない所は潰れたし
不動産も同じように、今までと同じ様に考えてたら生き残れないなｗ
　老舗百貨店も潰れてるし、不動産も値下げ合戦で生き残りだろな

[355: 匿名さん]

>>353
がはは。図星なんだｗごまかしてもわかるぞ。

[356: 匿名さん]

修繕積み立て費と管理費も年間にしたら相当な出費でしょ

[357: 匿名さん]

①買った物件の資産価値が下がったショック
②買わないでいて物件価格もローン金利も上昇して、買えた物件が一生買えなくなったショック

①は前にも出ているが、ローンは低金利なので賃貸に住みつづけた場合と払うコストは大差ない。
ある程度、頭金入れて余裕資産も残せれば、債務超過に陥る心配もない。
自分的には②のほうがショックは大きいと思う。

[358: 匿名さん]

買え買え必死だなぁ。(笑)

[359: 匿名さん]

無理にローン組まされて、数年で払えなくなり競売で自宅取られて
あげくのはて、ローン払いながら安アパート住まいなら辞めたほうがいいんじゃないかい？

[360: 匿名さん]

>>356
①買った場合のコスト＝ローン金利＋管理費＋修繕費（±物件の資産価値変動）
②買わない場合のコスト＝賃借料

自分の場合、向こう２０年で比較したところ物件価値が２割下がっても、
②のほうがコストが大きかった。物件価値が３割下がると、①のほうが
コストが大きかった。何となくではなくて、ちゃんと計算しようね。

ちなみに、価値は流動性、換金性も加味しなきゃダメ。都心の人気物件や駅近
物件でないと、計算は成り立たない。

[361: 匿名さん]

年収が大幅に減る事も頭に入れましょう＾＾

[362: 匿名さん]

>>359
ギリギリのローン組んだらそうなるリスクが高くなるよね。借入額－残る貯蓄額＝正味借入金で計算しないと。
自分は、返済負担率は１６％で、ローン組んだ直後に収入ゼロでも、５年間はローン返済が続けられる。

[363: サラリーマンさん]

買わない場合のコスト＝自宅なので０
買い替え希望です＾＾

[364: 匿名さん]

あのね、２３区の城東以外に住もうというなら
自己資金が最低でも２０００万、ローンの月払いは１０万円くらいにして
固定資産税、管理費・修繕積立金あわせて月額５万円くらいのところに住めば
いいんだよ。
駐車場代だってかかるし
本当は４割ローン６割キャッシュってのがいいとおもうけどね。
買い替えでもないとむりだけど。
問題は、賃貸の大家に住居費貢ぐか、銀行に貢ぐかだけ。
銀行の方が利子安いから貢いでも知れてる。
もちろん値下がりするようなら、だらだら持ってないで損切りする。
そのためにも、自己資金は多めに。
どうせ２０年以内には住み替え。その時点で自己資金分残って
いたら、デフレなら上出来。

[365: サラリーマンさん]

わざわざ割高物件買う必要もないしね

[366: 匿名さん]

どうせ安売り合戦が始まるでしょうｗ

[367: 匿名さん]

新築バリバリのカッコいいマンションに住み、借金と将来の不安を抱えてネット掲示板から離れられないパパ。


片や…


地味で慎ましいが、万一に備えて貯蓄が多いパパ。


子供はどちらを尊敬するかな？

[368: 匿名さん]

いつも暇そうで時代に取り残された
不動〇屋が嫌だってさｗ

[369: 匿名さん]

ローンもあるが流動資産も多いパパがいいな。

[370: 匿名さん]

>>367
どちらも尊敬しない。新築バリバリのカッコいいマンションに住み、信用格付けＡＡＡの企業の優秀な幹部で
年収が2000万を超えていて、２割・３割の自宅の資産価値下落など折り込み済みで、不況など何処吹く風の
余裕たっぷりのパパなら尊敬。

[371: 匿名さん]

買わない場合のコスト＝０
で、値下げ合戦はいつから？

[372: 匿名さん]

下がる派の選択肢は貯蓄な訳？そりゃ賛成。せっせと子供の学資と
住宅資金貯めてくださいな。
フルローンでマンション買っておまけに学資ローンと奨学金じゃ
哀れすぎる。

[373: 匿名さん]

いい加減時代の変化に気が付けよ・・
だから底辺の不動〇屋なんだろ？
〇友みたいにＫＹ（カカクヤスク）戦略とかしてみれば？
そーすれば多少売れるんじゃねーの　笑

[374: 匿名さん]

４０代半ばでローンを完済し５０代には新しいマンションへ住み替え。
定年後もローンは残るが、退職金は温存し、退職後は４０代で買った賃貸
物件の家賃で補てんというのが理想だが。
問題は酒好きの自分がいくつまで長生きするかだなｗ

[375: 匿名さん]

>>371
さすがに、完成前物件は無いけど、もうとっくに始まってるよ。私が、２月に都内完成済みマンションを
回ったときに、各デベ必ず出たトーク。まるでマニュアルトークのようだった。

「この経済状況で、買っていただける方もなかなか現れないので○○様のような方に、是非ご検討
いただきたいです。私どもとしても、ご期待、ご予算に沿えるように努力させていただきますので。。。」

ただし、「買える人」であることが必要だけどね。

[376: 匿名さん]

>>373
その無意味な伏字とー長音なんとかならんか？

[377: 匿名さん]

わざわざ割高な時期に買うかな？　笑
　ジックリ条件の良い物件探そう・・・・

[378: 匿名さん]

>ただし、「買える人」であることが必要だけどね。

そう。ここ重要。試験に出ます。線を引いときましょう。

[379: 匿名さん]

ゴメン！「底辺」が気に障ったかな　笑

[380: 匿名さん]

>>373
キミ、ひょっとしてスレ主の年収知ってたりしないか？

[381: 匿名さん]

>>375
俺はこういわれたな。

「もうこの物件も残り少なくなってきているので、我々としても販売費用を考えても、できるだけ早く
完売したいんです。上からもそう言われてるので、8500万円でお考えいただけませんでしょうか？」

「そうですね・・・・」

「奥様は、キッチン周りのオプションのご希望はありますか？ご希望でしたら、キッチン周りに全ての
オプションを付けます。諸費用も印紙代以外はサービスいたします。」

9200万円の物件を見に行った、訪問２回目で、安くしろと言っていないのに、こんな感じだよ。

[382: 匿名さん]

>>381

それ、どこどこ？

[383: 匿名さん]

>>382
安くしないと売れない、造船所の跡地のタワマン。埋め立て地でも、仕様、間取り、眺望がめちゃくちゃに
良ければ考えたけど、２回目に内見した段階で、話を聞く前に候補から完全に消えていたんだけどね。
やっぱり、安いのはそれなりだね。資産性も無いし。

[384: 匿名さん]

広さは？

[385: 匿名さん]

うろ覚えだけど、たしか９２㎡くらいだったんじゃないかな？

[387: 匿名さん]

>>375 は、港区の財閥系の話です。

[388: 匿名さん]

このスレにおける株の売買や不動産転売は、中高生のセ○クスに似ている。
何故ならば。。。

* みんな、そればっかり考えている
* みんな、その話ばかりしている
* みんな、他の人もやっていると考えている
* 実際にやっている奴はあまりいない
* やっている少数の人々は:
o 下手
o 次はもうちょっと上手になってるだろう
o 安全にやってるわけじゃない
* 成功体験を言いふらしてるけど、実際にやったことがある奴は少ない

[389: 匿名さん]

388はチラシの裏にでも書いとけば
ってレベル。

[390: 匿名さん]

まぁ、よく表してると思うよ。
実際そうだろうし。うまい。

[391: 匿名さん]

>>388
マルチ　やめろ

[392: 匿名さん]

買え買え蝿
落ち着きない
ﾌﾞｰﾝ

[393: 匿名さん]

スレ主、ほんとにどうしちゃったの？

[394: 匿名さん]

その３８にもなって
スレ主どうこうもないもんだが

[395: 匿名さん]

年収や職業をきかれたスレ主は顔真っ赤にして卒倒中です。

しばらくお待ちください。

[396: 匿名さん]

>>393
自分とは年収レヴェルの違う人が多数登場して、自己嫌悪に陥り戦闘意欲をなくした。

[397: 匿名さん]

>>393
口では下がる下がる言ってても、マーケットの急激な回復で、都心物件を安く売ってくれる者など誰も
いない事に気づいて失踪した。

[398: 匿名さん]

関西だから、新型ウィルスに感染した疑いもあるな。

暇だから、ググッたら千里のタワマンに昨年１１月ごろ出没していたようだが

やはり関西人なのかね。おそらくは不動産株の空売りをしていたんだと思う。
追証が払えなくなってトンずらかな。

[399: 匿名さん]

嘘つくな
回復どころか、昨日もらったボーナスにみんな落胆してるぞ。

デタラメ書くなよ詐欺師！

[400: 匿名さん]

ＧＭ破綻に賭けてたからね。なにしろ。
来週日経平均がまた上昇したら
お線香の一本でもあげてやりましょうね。

[401: 匿名さん]

いるなら、コテハンでお願いします。・・・ていうか大手はボーナス２５日あたりでは？

[402: 匿名さん]

ボーナスを当てにしてローン組んでた購入者たちの一部。
どうするのかね〜

[403: 匿名さん]

買っちまった買え買えは嘘ばかり書くな。

[404: 匿名さん]

過去スレの40とかいうのもいたね。

[405: 匿名さん]

>>402
親から借金です。
それが尽きたら売却です。高く買ってください。

[406: 匿名さん]

もう必死でしょｗ

いくら何でも、吹けば飛ぶよなボーナスの
いつ無くなるかわからないようなペラッペラの会社にお勤めの
人にまで買えとは言わないよ
世間が自分と同じだと思わないと生きていけなんだろうが
君みたいなボンビー君に用は無い
しっしっ！

[407: 匿名さん]

営業の本音か。
買えない人に用は無し。

[408: 匿名さん]

>>406
やっぱり、このスレは年収２０００万以上か、なくてもベンツ（中古不可）持ってないと
参加できないのでしょうか？
実際のところ年収いくら、金融資産いくらまでならＯＫですか？

[409: 匿名さん]

>>407
そりゃ、どんな商売でも当然です。人件費はタダじゃない。営業は遊びじゃない。
買うほうは、ひまつぶしでも、客を見分けるのは不動産営業の基礎の基礎でしょ。

だいたい買えないひとに無理に押し付けたら犯罪みたいなものですからね。

[410: 匿名さん]

買わなくて良かった！
買えなくて良かった！


そんな思いがするスレだ。

[411: 匿名さん]

だから、高い家賃払うのも、高いローン払うのも皆さんの勝手ですから
人の書き込みの意図を邪推しないくださいね。

[412: 匿名さん]

買え買えが必死に上がった上がったってフカす意図を知りたい。

[413: 匿名さん]

マンションは割高でしょ。
中野、世田谷、杉並にたくさん良質な戸建てがあるのに。
駐車場付で駅近、4LDK,100㎡超の物件が5,000万円台でごろごろしてる。

[414: 匿名さん]

ペンシル建て売り乙

[415: 匿名さん]

>>413

セキュリティ問題、24時間ゴミ出し不可能・・多忙なDINKSは戸建など購入しない。

[416: 匿名さん]

>>415

戸建ては購入するものではなく、建てるものだよ。
中古はしょうがないとしても建売なんて買う意味がわからん

[417: 匿名さん]

日当たり悪い戸建は健康上よくない。木造３階建てなんて
住宅というよりフィールドアスレチックの器具か公園の児童遊具に近いぞ。

[418: 匿名さん]

バリアフリー

大事ですよ。
みな平等に年を取ります。
土地神話が復活しない限り
これからの高齢化社会では、
マンションのほうが有利なのでは？

自宅がバリアだらけで
すぐに家に帰れなかった経験からです・・・。

参考までに・・・。

団塊世代より

[419: 匿名さん]

確かに。戸建てに住む老夫婦は一階しか使っていないのが通例。連れ合いが亡くなれば、売ってマンション住まいなんだろう。同じ100平米ならフラットなほうがいい。

[420: 入居済みさん]

24時間セキュリティ、眺望抜群、便利な共用施設、
これ味わったらマンションしか住めない。