23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[321: 匿名さん]

>>319
どこにも低リスクハイリターンだなんて書いてないでしょ。
失敗しなきゃ、投資なんて学べないよ。失敗して立ち直れる額
かどうか大切なんじゃないの？
投資ノウハウや節税ノウハウは普通は無料で手にはいらない
ものだよ。仮に教えても、できない奴には無意味だし。ケチつけ
られるのは目に見えているから教えない。

[322: 匿名さん]

>>318
少子高齢化は進むけど、東京の人口増加は加速度的。加えて外資系企業が相次いでアジアの拠点を東京に
持ってきている。東京一極集中は加速し、子育て費用の要らないDINKSが増加する。子供がいないので、
子育てや通学を考える必要も無く、都心のニーズは益々高まる。
一方、都心のマンション用地はあまり残っていないので、都心に近づけば近づくほど、中古を含めても
供給が少なくなる。格差が拡大する今後、東京都心とそれ以外の経済について、同列に論じても駄目と
いったはず。

>>319
別に、ローリスクローリターンでも、返せとも言われていないお金を銀行に繰り上げ返済しちゃうより
いいということを言っているんじゃないの？毎年の収入もあるんだし、十分キャッシュフローは回るで
しょ。金利が１％切っているなら、貯蓄で繰上げ返済せずに、手元に置いたまま定期で運用しても、
ローン金利負担は相殺されて実質的にコストはなくなる。それを商品にしたのが東京スター銀行。

[323: 匿名さん]

>>318
＞ウルトラＣ・・・死語？・・・はさておいて。

＞人口減少
23区の人口推計では、23区は2030年まで800万人程度は維持だと言われてます。
これってバブル崩壊後の1995年と同数。７％程度の減。
それも多くは足立区、葛飾区、江戸川区。
だから、葛飾も、足立もどんどん価格下がってますよ。

各区の人口推計値はこの資料に出てます。ちょっと前の資料ですが
http://statwb.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/chousa-s/C1.pdf

＞経済縮小
我が国全体の経済をみるか、東京の「地域経済」を見るかです。
将来も経済縮小なら、全員均等に貧しくなるのでなく底辺が広がると
見る方が正しいのでは？
経済の楽観、悲観はご自由にお選びいただいて結構です。

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

[324: 匿名さん]

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

↑
業界の作為的な煽りで上げただけでしたね。

[325: 匿名さん]

>>319
貴方には郵便貯金をお奨めします。

[326: 匿名さん]

>>324
90年バブルがなぜ起きて、なぜとまったのか。
いちどしっかり勉強してみる必要がありますね。
http://www.kanteishi.net/kantei/paper/001bubble.pdf
野口さんや西村さんの本が参考になりますよ。
業界が煽れば上がり、業界が逝けば下がるほど単純じゃないです。
少なくとも、金融の世界でお金の蛇口を握っているわけだし。
株高も大いに影響したと思います。
3500万円の生前贈与の特例の普及や事業用資産買換え特例の
適用期限が2006年売却2007年購入までだったことなど、あらゆる
要因が重なっています。
http://www.nikko.co.jp/corporate/news_liner/pdf/news_liner093.pdf

2005年～2007年の上昇の背景には、外資ファンドや国内不動産
ファンドの都心の土地の高値買いがあったというのも「通説」だけど
実際、それで世田谷の住宅地が上がったわけではないです。
デべ各社が競って用地取得に走ったのが原因でしょう。
資金力のあるところが高値で土地を落札。
それを煽りだの愚かだというのは自由だが、上がった地価「相場」
がどうなれば下がるかの方が重要なんじゃないですか？

実際、周辺にいくらでも供給のある足立区など上がってもすぐもどった。
家賃との収益還元価格で考えても高すぎたんです。
一方、世田谷、目黒、文京などの駅近の500坪以上の土地は希少性は
変わらないと思いますが。

[327: 匿名さん]

楽観or悲観はご自由に、だとさ。笑


きっぱり上がるって言ってたわりに、自分じゃ言い切れないのか？爆笑

[328: 匿名さん]

>>314
公共用地は2002年までに売却促進が図られ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/kokuyuzaisan/index.html
それらがいっきに放出されてマンション供給過剰になって
2004年底値を創出したのではないでしょうか。
今、300坪などというケチな土地を不景気のさなかに小出しに
だされてどうやって土地価格が下がるのでしょう？

むしろ政府は高く売りたいからこそ小出しにするのではないで
しょうかね。

>>327
また誰かと勘違いしてますね。

[329: 匿名さん]

運用運用って、まだ懲りて無いのか？
ここにいる三流の半可通が、たいした運用なんてできるわけないし。

万にひとつ、マグレで儲かってたとしたら、念仏みたいにマンション下がれ下がれ
とか言う必要ないし。

笑わせてくれる。

[330: 匿名さん]

笑ってください。笑う角には福きたるってねｗ

[331: 匿名さん]

プチバブル期と比べれば、一等地といわれるような場所でも、かなり地下下がってるよね。
マンションに関しても、新築供給ない場所でも、中古物件はかなり下がった。

バブル期高騰した分は、場所に関わらず、
いずれにしても下がらざるをえないんじゃないですかね。

[332: 匿名さん]

>>327
上がる、下がるなんて期間を決めないで言っていても意味が
ないんだよ。巷には威勢のいい暴落本が出ていて3年以内に
半値になる・・・なんてのがある。
だいたい、ここの暴落派は「2005年3月暴落説」の残党なんだから
いい加減期限を決めずに下落説を唱えるなら簡単なんだってば。

どうせなら、あと30年は年率３％で下落し続ける・・・くらい言ってみろ。

多くの人はあと15年以内には必ずインフレになると思っているんじゃ
ないのかなー。

[333: 匿名さん]

売れない奴、買っちまった奴よりは、買えなかった買わなかったほうが、精神衛生は良好なようだ。

[334: 匿名さん]

買った時期、価格によるよ。

[335: 匿名さん]

そう思いたいんだね。。。

[336: 匿名さん]

貧しい者は、幸いなれ。心の平和は汝のものなり。

[337: 匿名さん]

それこそインフレ期待のほうが、ず～っと前から念仏唱えつづけてると思いますが。
インフレになっちゃうから、金利上がっちゃうから早くマンション買いましょう！
っていいつづけて、
結果銀行預金のほうがハイパフォーマンスという結果。
待ったおかげで、検討可能物件が城東や湾岸から、
まともな区まで広がった方も多い事でしょう。

国債の利率のことがあるから、インフレにはできないと思いますよ。

[338: サラリーマンさん]

昔は右肩上がりで給料上がるという、前提でローン組まされてたね＾＾

[340: サラリーマンさん]

住宅ローンだけ４％に上がりどうしましょ・・・