23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[281: 匿名さん]

>>279
港区は、住民全員の所得の平均が1000万を超えている。そのなかで、1000万以上毎年納税している人も
全住民の2％もいる。千代田区と港区は、住んでいる人も存在する不動産も東京の中でも別格。
もちろん、東京以外とは比較にならないし、社会一般と同列に論じることはとても出来ない。
260氏の主張には非の打ち所が無いが、260氏はネガが想定しているレベルとは全く違う人種であり、
この不況時に、思いっきりレバレッジ効かせて（高額物件をレバレッジを効かせて買えることが、まず
もって一般的な状況とは違う）港区に物件を買えるような恵まれた人は、日本全体からするとごく少数。

[283: 匿名さん]

おれは、マンションの頭金を５割まで用意できたが、２割に抑えて借りられるだけ借りて、余ったキャッシュは
日経平均7200円のときに、日経225連動投信に全部ぶち込んだｗ　この好機に、借入もせずにキャッシュを運用
もせずに低金利で溜め込んでいるなんて愚の骨頂だと思う。1000万近い利益出たので、一旦利益確定しようかな。
でも、金利が爆上げしない限り繰上げ返済なんて馬鹿なことはしない。

[284: 匿名さん]

>借りられるだけ借りて、余ったキャッシュは
日経平均7200円のときに、日経225連動投信に全部ぶち込んだｗ

人様から借りた金で、賭け事やるな。
早くリグって借金返せ。

[285: 匿名はん]

わざわざ価格の高い今買わなくても
誰も買わず売れなきゃ下がるんだからしょうがなかんべな

[286: 匿名さん]

ネガさんたちの非論理性は理解不能。
○○の壁なのか。

[287: 匿名さん]

>>284
住宅ローンって他の借り入れに比べてめちゃ金利低いから、借りられるだけ借りて自分の余った
キャッシュを間接的に運用に回すというのは、賢いかもしれない。結局、借りた金を目的外運用
していることと結果は同じになるが、法的にも契約上も問題ないね。

[288: 匿名さん]

状況判断できないから、不動○やってるんだろうなｗ

[289: 匿名さん]

＞＞２８７
本当にそれが賢いと思っているのか？
運用が万が一にも、元本割れたらこんどはどこから借りるの？

幸せすぎないか？

[290: 匿名さん]

＞誰も買わず売れなきゃ下がるんだからしょうがなかんべな

　それをデフレと言います　負のスパイラルに突入です

[291: 匿名さん]

だから、バブルが善くないのは、ひどいデフレをまねいたからだろ？
今どきデフレ礼賛して、てめえだけ安く住まいを買おうって了見が間違ってないか？

[292: 匿名さん]

289
自己資金を運用するんだから元本割れしようが借入はいらんよ。
それより、一旦繰り上げ返済すると、もうそんな低金利で貸してもらえないんだよ。

[293: 匿名さん]

日経平均15000円の時に借りるだけ借りて、今地獄見ているヤツもいるけどな。
結局、結果論により自慢話でしかないよ。
貯蓄しないでポートフォリオがどうだの、貨幣価値がどうだの言われて色々なものに
投資した人の多くは損してる人多いみたいだよ。
人間の欲は限りないから、儲かればまた絶対に手を出す。
大損するまではやめられないよな。

[294: 匿名さん]

現実を受け入れられない夢見心地のマンション脳ってけっこういるんだな

[295: 匿名さん]

↑意味がわからん。思考停止してる？

[296: 匿名さん]

90年以降のデフレ政策のおかげで、ここにいる手のつけようのない連中が増えていることが日本の不幸なのかもね。ここでネガスレ書き込んでいる方々が本気で書いてるとしたら相当、重いね。てか、その人たちの社会コストでちょっと先の将来にヤバイことが起こるのかもね。今回はいったん回復したあとね。

[297: 匿名さん]

人口減少経済縮小で需要が先細る今後、どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？


ちゃんと説明できた買え買え君はゼロ！

[298: 匿名さん]

ヒント
一極集中。格差。
誰も、足立区が上がると言ってない。
限りある有益な土地が際限なく下がると考える方が不自然。

[299: 匿名さん]

下がらないと書くと「買え、買え」と言われていると感じる癖は、なんとかならんか？
デベだってローン組めそうな客しか相手にしてないだろう。
こんなところで煽ってあんたのローン枠が広がるわけでもなし。

[300: 匿名さん]

有益な土地って？
まさかマンション用地なんていわないよね？

ところで、質問はスルーだね。

[301: 匿名さん]

千葉ニュータウン中央なら坪90万だよ。下がるところはとことん下がってる。君の言い分は、一部で実現してる。

[302: 匿名さん]

買え買えは不都合なカキコミはとことんスット＊＊通すよ。

[303: 匿名さん]

なぜ千葉ニュータウン中央は、坪90万で、田園都市線青葉台は250万で赤坂は、450万なのか。
土地価格の差。地価はデベが決めた訳じゃない。
総人口が減っても東京の人口はさほど減らない。
田舎で食えない人が都会に集まる。

[304: 匿名さん]

買えなんて誰がいってる？もう手遅れだとは思うが。

[305: 匿名さん]

2004年の物件が買えなかった時点で、諦めたほうがいい。

[306: 匿名さん]

>>235　＝260さん

コメント、ありがとうございます！私は235です。おっしゃることは非常によく分かるので、私も一応、悩んでいるのです。。

逆に言うと、一度しかない人生なので。逆にマンションとローンに縛られたくない、とも考えられます。私は不動産の所有自体が一つの大きなリスクテイクだと考えているので、それなりの値下がりの可能性でも天秤にかけて躊躇してしまうのです。30代に新築の豪華なマンションで過ごす代わりに、60代になって築30年のマンションの修繕やら住人の高齢化やらで苦労するというのも気が進みません。

もしかしたら、私の場合は世帯年収が数年前の最大値2700万円から現在1700万円程度に下がっており、おまけに留学の際にバブル感覚で貯金を使い込んで残額が非常に目減りしているので、発想が守りに入っているのかもしれません。ただ、自分の年収2000万円のころでも坪370万円のマンションを買うという発想は全くなかったので、そもそものリスク受容度に違いがあるのかもしれませんね。

ところで中央三井ってそんなに金利安いのですか？

[307: 匿名さん]

ポジ派とネガ派が全く噛み合わない状況になってきましたね。

[308: 匿名さん]

>>306
260です。30代で豪華なマンションに住める人が30年後の死ぬまでカウントダウンに入ったときの、
心配までしてもしょうがないです。30年後に修繕費に苦労するくらい困窮していたらなら、
マンション買わなくても結果は同じでしょう。大手デベロッパーから分譲マンション購入したら、
三井住友は借り入れがある程度高額であれば、優遇は最後まで1.6％です。短プラ連動の変動は、
3月から2.475％になっているので、0.875％で借りられます。
仮に6500万借りると、最初のうち金利はは概算で年57万円ですが、ローン減税50万受け取れるので、
金利は実質0.1％です。
墓場までお金は持っていけませんけど、借金もついてきません。リスク避けたいなら、年収2000万で
住宅ローンを0.875で思いっきり借りて、余剰資金を元本保証で0.875以上で運用すればよいのです。

[309: 匿名さん]

２６０さんのような人は少なくはなかったろう。私も都心完成物件をこの３月に購入した。
私の場合は、自分から値引きを要求したというよりは、向こうからどんどんいい条件を出してくれたけどね。
担当者は「申込者はいるけどローンが通らない」ってこぼしてたよ。

まあ自分で永住するつもりなんで、満足だね。仕様を考えるとお買い得だったんじゃないかな。

[310: 匿名さん]

>>309
ほんと、面白いくらい。初めて行って、安くしろとは一言も言っていないのに、年収と
頭金があることがわかると、向こうからほいほい値下げしてきた。
二回目の訪問なかったら、逃したと思うからだと思うけど、「今はこの状況なので、
出来るだけご希望に添えるようにする用意はあります」くらいのことは、みんな言って
きた。結局14％引きで手を打ったけど、早まったかな？

[311: 匿名さん]

>>308
余剰資金を元本保証で0.875以上で運用ですか。
余剰資金って、幾らを想定してるのかな？そしてどの金融機関を想定？
例えば１０００万円を年1.2％のＡ銀行定期で運用しても、利子は９万６千円ですよ。
0.875を引いて旨味があると言えますか？

更に１０００万円を超えて元本保証されたいなら、1.2％で別な金融機関を探さなくてはいけません。
Ｓ銀行やＯ銀行の1.1％では意味がない。

[312: 匿名さん]

不動産の所有も外貨の所有も株式の所有も現金を自宅に溜め込むのも現金を金利ほぼゼロで銀行に預けとくのも実はみんなリスクがあるんです。
ポイントは今後、多くの人がどの方向へ動きそうなのかと一歩先に動けるかで、逆に二歩遅れると地獄を見るということだけなんですよ。
例えていえば、このスレで先行して渋谷区のマンション買った人の話しを見て、１年間、まわりの人がみんな動くまで待って、値上がりしはじめた足立区へ行くようなこと。
残念ながら、今、この段階で一生懸命ネガスレ書いてる方はその分類かと。

[313: 匿名さん]

>>311
旨味がないと思うなら別の運用をすればいいだけでしょ

[314: 住まいに詳しい人]

このところ販売さんに話を伺っても、都心の高額物件も郊外の廉価物件でも
あまりいい話はない
この板でも一時は「潮目が変わった」なんて威勢の良い書き込みが
結構ありましたが、最近はすっかり見ませんね

その代わりに見かけるのは、アンカーがないので誰に話しかけているのか
分からないし、何について書いているのか説明を省いているため
どー解釈していいのか判断が難しい不可思議な１行レスの応酬

これが何故か日中の書き込みが多いんですけど・・・
　
　
それはさておき
シナ人富裕層が東京の不動産を買い集めているなんて話もありますが
これも割安で値上がりが期待出来るから彼らは購入するわけで
相場を押し上げるほど強い“買い”なのかは今のところは良く見えません
　
この不況の下で積極的に買いに動いている勢力がいるのか/いないのか
判断はホントに難しいです
　
　
で、丁度いま、こんな入札をやっているんですが
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090522/532764/
いい目安になるかなぁと思っています

場所は日赤広尾病院にも近くで、周囲は有名高級マンションや
大企業オーナー邸もあるところ
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF8&ll=35.657034,139.719665&spn=0.0006,0.000815&t=h&z=20

南隣の『ヴェルス西麻布』は2005年に分譲され坪単価は＠539万円でした
売値が＠600なら、＠900ぐらいの土地値になるかと
都心の高額物件が下げ止まってホントに買われているなら
ここも当然＠1000万円以上の落札になるはず
　
　
新エネルギー・産業技術総合開発機構が昨年10月に入札したの白金台は
応札が全然なかったそーですが、今回はどーですかね？
個人的には、たぶん最低売却価格に達せず流れてしまうのかな？
と予想しています

[315: 値下がり賛成さん]

>>314
高額物件が伸びるとは思えないけど、中古価格が新築時より高値で
取引されている間は、２００４年底値を割る気配もないでしょう。

所得の市場調査というのは、家計調査とかみないとつかみ
にくいｋが、住宅情報誌でも世帯年収別の購入者調査を
している。今週号に掲載されていて面白いです。
それによると１２００万以上の世帯年収は全体の８％。
そのうち３割が６０００万以上を購入。約６割が４０代以上。

思考実験です。

仮に年収が１２００万以上あって
６０００万～の物件を希望している場合
①自己資金ゼロ
②自己資金１０００万
③自己資金３０００万
④自己資金５０００万
のケースを考えると
①は、フルローンで６０００万の物件を買う
ことは考えにくい。
とりあえず、自己資金を増やすだろう。
②はやはり今買わず、１０００万を運用するはず。
③は、３０００万のローン組めば余裕で返済可能だが
　教育費や老後資金などのキャッシュを手元に残したい
　と考えるはず。
④ではじめて、４割運用にまわし、６割マンション資金に
　するという選択肢がでてくる。
ちなみに、アンケートでの自己資金の平均値は
１７００万円。

今はストックが減っているから高額物件は売りにくい
のでしょうね。株価が１００００円台回復して上向けば
（２年後かもしれませんが）変わるかもしれません。

いずれにしろ、２．５％の市場ですからきわめてニッチですよ。
それをみて、マスボリュームの市場を判断してもはじまりません。

[316: 匿名さん]

>314
西麻布４丁目であれば、一昨年のピーク時であれば、坪1200万ぐらいついていて、昨秋から今春までの底値時は400万ぐらいまで買い叩かれていたと思います。

ですので1000万はおおげさだと考えますが、600万以上で入札されれば、完全に底打ちして上昇基調に転じたといえるでしょうし、500万前後であれば、まだ底値圏で下げ止まったレベルの表現になるんじゃないでしょうか。

400万以下なら、ネガ派のみなさんのおしゃるとおり、下げ続けていて、銀行も不良債権の嵐にみまわれ、来月には大恐慌突入の”祭り”といったとこじゃないですか。

[317: 匿名さん]

>>314
土地560万円／坪
入札価格17億6千万

販売戸数37戸
戸当たり1億2000万
平均30坪

というのが妥当かと
斜線制限次第ですけどね。

[318: 匿名さん]

>>297さんに明答できる買え買えはいなかった。

[319: 匿名さん]

運用、運用、って抽象的に書かずに運用の具体的中身を書いてください。

どうやって、ローリスクでミドルかハイリターンを手にするのか。

[320: 匿名さん]

年収２０００万超えたら、減税の恩恵無し。
２０００万超える収入で、住宅購入しないメリットは
①損金計上できる
②将来にわたって保障しがたい給与体系のリスク回避
かな・・・
自営業で持ち家が無いと、やはり社会的信用がない。

３０代で２０００万稼ぐ能力があるなら、ちまちま運用などに期待せず本業に投資すべきだろうな。

[321: 匿名さん]

>>319
どこにも低リスクハイリターンだなんて書いてないでしょ。
失敗しなきゃ、投資なんて学べないよ。失敗して立ち直れる額
かどうか大切なんじゃないの？
投資ノウハウや節税ノウハウは普通は無料で手にはいらない
ものだよ。仮に教えても、できない奴には無意味だし。ケチつけ
られるのは目に見えているから教えない。

[322: 匿名さん]

>>318
少子高齢化は進むけど、東京の人口増加は加速度的。加えて外資系企業が相次いでアジアの拠点を東京に
持ってきている。東京一極集中は加速し、子育て費用の要らないDINKSが増加する。子供がいないので、
子育てや通学を考える必要も無く、都心のニーズは益々高まる。
一方、都心のマンション用地はあまり残っていないので、都心に近づけば近づくほど、中古を含めても
供給が少なくなる。格差が拡大する今後、東京都心とそれ以外の経済について、同列に論じても駄目と
いったはず。

>>319
別に、ローリスクローリターンでも、返せとも言われていないお金を銀行に繰り上げ返済しちゃうより
いいということを言っているんじゃないの？毎年の収入もあるんだし、十分キャッシュフローは回るで
しょ。金利が１％切っているなら、貯蓄で繰上げ返済せずに、手元に置いたまま定期で運用しても、
ローン金利負担は相殺されて実質的にコストはなくなる。それを商品にしたのが東京スター銀行。

[323: 匿名さん]

>>318
＞ウルトラＣ・・・死語？・・・はさておいて。

＞人口減少
23区の人口推計では、23区は2030年まで800万人程度は維持だと言われてます。
これってバブル崩壊後の1995年と同数。７％程度の減。
それも多くは足立区、葛飾区、江戸川区。
だから、葛飾も、足立もどんどん価格下がってますよ。

各区の人口推計値はこの資料に出てます。ちょっと前の資料ですが
http://statwb.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/chousa-s/C1.pdf

＞経済縮小
我が国全体の経済をみるか、東京の「地域経済」を見るかです。
将来も経済縮小なら、全員均等に貧しくなるのでなく底辺が広がると
見る方が正しいのでは？
経済の楽観、悲観はご自由にお選びいただいて結構です。

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

[324: 匿名さん]

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

↑
業界の作為的な煽りで上げただけでしたね。

[325: 匿名さん]

>>319
貴方には郵便貯金をお奨めします。

[326: 匿名さん]

>>324
90年バブルがなぜ起きて、なぜとまったのか。
いちどしっかり勉強してみる必要がありますね。
http://www.kanteishi.net/kantei/paper/001bubble.pdf
野口さんや西村さんの本が参考になりますよ。
業界が煽れば上がり、業界が逝けば下がるほど単純じゃないです。
少なくとも、金融の世界でお金の蛇口を握っているわけだし。
株高も大いに影響したと思います。
3500万円の生前贈与の特例の普及や事業用資産買換え特例の
適用期限が2006年売却2007年購入までだったことなど、あらゆる
要因が重なっています。
http://www.nikko.co.jp/corporate/news_liner/pdf/news_liner093.pdf

2005年～2007年の上昇の背景には、外資ファンドや国内不動産
ファンドの都心の土地の高値買いがあったというのも「通説」だけど
実際、それで世田谷の住宅地が上がったわけではないです。
デべ各社が競って用地取得に走ったのが原因でしょう。
資金力のあるところが高値で土地を落札。
それを煽りだの愚かだというのは自由だが、上がった地価「相場」
がどうなれば下がるかの方が重要なんじゃないですか？

実際、周辺にいくらでも供給のある足立区など上がってもすぐもどった。
家賃との収益還元価格で考えても高すぎたんです。
一方、世田谷、目黒、文京などの駅近の500坪以上の土地は希少性は
変わらないと思いますが。

[327: 匿名さん]

楽観or悲観はご自由に、だとさ。笑


きっぱり上がるって言ってたわりに、自分じゃ言い切れないのか？爆笑

[328: 匿名さん]

>>314
公共用地は2002年までに売却促進が図られ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/kokuyuzaisan/index.html
それらがいっきに放出されてマンション供給過剰になって
2004年底値を創出したのではないでしょうか。
今、300坪などというケチな土地を不景気のさなかに小出しに
だされてどうやって土地価格が下がるのでしょう？

むしろ政府は高く売りたいからこそ小出しにするのではないで
しょうかね。

>>327
また誰かと勘違いしてますね。

[329: 匿名さん]

運用運用って、まだ懲りて無いのか？
ここにいる三流の半可通が、たいした運用なんてできるわけないし。

万にひとつ、マグレで儲かってたとしたら、念仏みたいにマンション下がれ下がれ
とか言う必要ないし。

笑わせてくれる。

[330: 匿名さん]

笑ってください。笑う角には福きたるってねｗ