23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[186: 匿名さん]

そのうち、カボチャが騰がったからマンションも騰がるとか言い出すかもw

[187: 匿名さん]

団塊Jｒです。

買ってから後悔することはあっても
買わずに後悔することはないと思い購入しませんでした。

今は分譲仕様の賃貸もたくさんあるし、
都心でさえ賃貸がありあまっている状態、
プラス「持ち家」思考ではないのであまり悲壮感はありません。

キャッシュで買える、もしくは負担にならないほどの
ローン額で買えるようになるまでは気楽な賃貸暮らしを満喫します。

[188: 匿名さん]

これからの時代。
集合住宅を買ってまで住むのは…。

[189: 匿名さん]

借りてすめば？

[190: 匿名さん]

在庫があるから下がるってのは、短絡的。供給過剰で下がると言った過去の誤りと同じ。

[191: 匿名さん]

ま、ここでどんだけ喚いても下がる一方だわな。

[192: 匿名さん]

マンション価格の先行指標は何か。
土地の仕入れ値。土地が安値で放出されたら、マンション価格は下がる。
土地の供給が減って売り手市場ならマンション価格は上がる。
上がって売れないのは、結果論。マンション用地の少ないエリアは、土地が安値で出る可能性が長期に渡って低い。

[193: 匿名さん]

需要が下り坂なんだから、売り手市場もクソもないでしょう。

[194: 匿名さん]

売り手不在になるんじゃないの

[195: 匿名さん]

土地は、ずっと売り手市場なんだけど。
入札以外で買えるのは、郊外だけ。

[196: 匿名さん]

んじゃ買うなら、郊外に一戸建てのセオリーは正しいということ。
世田谷の外れとか。
狛江あたりとか。

[197: 匿名さん]

東急沿線の世田谷のはずれは高いですよ。
高さでは、港区の次だと思います。

[198: 匿名さん]

戸建てと違って、
世田谷の駅遠マンションだと中古在庫がいくらでもありますよ。
内覧客は多いけど買い叩き客ばかりで転売に苦労した私。

[199: 匿名さん]

戸建て宅地は、マンション不適地を小割りにした、末端価格。
そうじゃなくて、マンション用地になるまとまった広さの土地がないんだってば。

[200: 匿名さん]

大規模を規制してるような閑静な住宅地がやはりいちばんかな。
基本、大型車通行止め。

[201: 匿名さん]

大規模が建たないような密集住宅地が広域災害でいちばんやばい。
基本、大型消防車通行止め。

[202: 匿名さん]

密集地のことを指してるわけではないと思うがね。苦笑

[203: 匿名さん]

エレベーター動かない
ハシゴ車届かない
火災旋風でヘリ来ない

ケバブみたいな感じになるんすか？

[204: 匿名さん]

上がる上がるって掲示板で騒ぐくらい許してやれよーw

[206: 匿名さん]

はいはい(笑)

[207: 匿名さん]

下がらないし、上がらない。市場が消滅。これ正解。

[208: 匿名さん]

同意

[209: 近所をよく知る人]

株価は回復
不動産も回復準備オーケー
乗り遅れるな

[210: 匿名さん]

どこが回復? 脳内?

[211: 匿名さん]

よしんば株価が戻したところで、マンション需要には無関係。

[212: 匿名さん]

マンションならば
よしんば地震ばきたとて、余震ば恐れんとよかとよ。

[213: 匿名さん]

完全に下げ止まったね。
上がるのは来年くらいから？

[214: 匿名さん]

踊場っつーんだよそれ。
また夏からガタガタ下がりだして秋から倒産パレード！

[215: 匿名さん]

秋の保証制度開始までは誰も買わないね。

[216: 匿名さん]

誰も買わないなら価格も維持だな。

[217: 匿名さん]

一万円冊を九千円で売ってくれとうのは、物乞いに近いな。

[218: 匿名さん]

耐久消費財に大金貢ぐおめでたい人が減ったということ。

[219: 匿名さん]

一万円冊ってなに?

[220: 匿名さん]

マンションには土地代が半分以上入ってる。

[221: 匿名さん]

なのに土地は自分のものにならない

[222: 匿名さん]

所有権あるんじゃなかったっけ

[223: 匿名さん]

区分所有権な。
それで何ができるか。

[224: 匿名さん]

譲渡できない所有権なんて意味ない

[225: 元祖匿名はん]

恐ろしく低レベルな書き込みですね。

6000円の価値しかない、少なくとも粗方の客がそう判断しているお粗末なものを
間抜けにもコスト削減も創意工夫も大した魅力もなく「10000円冊」掛けて作って
9000円で売ろうとするのは、物乞いではないのですか？

で、実は7000円しか掛かってないのに10000円掛かってるふりも物乞いではない？


>No.216 by 匿名さん　2009/06/03(水) 19:17
>誰も買わないなら価格も維持だな。
>
>No.217 by 匿名さん　2009/06/03(水) 19:23
>一万円冊を九千円で売ってくれとうのは、物乞いに近いな。

[226: 匿名さん]

臭い印象操作や買い煽りより替え歌のほうがいいねw

[227: 匿名さん]

>>224

おいおい、、、区分所有権が譲渡できないって初耳なんだが。
じゃあ、デベはどうやって分譲マンションを売ってるのか教えてくれ。
リハウスのような仲介業者は中古マンションをどうやって媒介取引するんだ？

[228: 匿名さん]

土地が自由にならんということでしょ。
それじゃ意味ない。

[229: 匿名さん]

なんで意味ないの？

[230: 匿名さん]

区分所有権って、固定資産税とるための便宜上の権利だからね。
権利あるようにしておかないと課税できない。

[231: 匿名さん]

戸建で底地が売れることに一体どんだけの意味があるんだ？

区分所有法から勉強して無知を晒すのは止めたらどうだ。

[232: 匿名さん]

苦しいね、団地。

[233: 匿名さん]

土地持分と区分所有権の区別もつかないような奴は寝てていいよ。

[234: 匿名さん]

単独ではなく何棟か一緒に建つマンションは団地です。
高級物件でもね。

[235: 匿名さん]

>187さん

私も団塊Jr.ですが、考えていることがそっくりです！驚きました。

右肩上がりの今までの時代は、20年ローンなり30年ローンなりでドドーンとレバレッジかけて、高い不動産1点集中リスクを背負っても、それだけのリターンがあったと思うのです。しかし、これからの時代、怖くて踏み切れません…「自分で住める」という違いはあるにせよ、経済的な観点でみると、多額の借金で株式投資、と全然変わらないですからね。。

いろいろ考えたのですが、私の場合、さしあたり今は買わずに貯金2000万円弱をこのまま増やして、10年後の40代前半、貯金5000万円くらいになった時点で購入か賃貸かを再度検討しよう、という方向に傾きつつあります。今が底の時期かもしれない、という迷いはあるのですが・・・

[236: 匿名さん]

何の話してるの？
言ってる意味がまったく判りませんが。又、論理飛躍しましたか？
人に話すときは伝わるように、整理して話しましょう。
寝言なら寝てからご自由に。

[237: 236]

234へのレスです。

[238: 匿名さん]

不況のため住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを競売で失う人が増えている。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が０８年度に競売にかけた住宅は記録のある０２年度以降
で最多となり、東京、大阪、名古屋の各地裁の競売件数も急増。夏のボーナス大幅カットで
ローン破綻（はたん）が続出する「６月危機説」もささやかれている。

住宅金融支援機構が朝日新聞の取材に対して明らかにした０８年度の競売件数は、前年度より
３５％多い１万６５７７件だった。
とくに昨秋から競売件数は急増し、今年３月には昨年９月の約２倍の１８３０件になった。

担保不動産の価値が下落すれば、金融機関は少しでも多くの資金を回収しようとして、競売処分を
急ぐ。「競売物件の落札価格が低下し、これが地価下落にも波及して景気の足を引っ張るという
悪循環に陥っている。競売処分がさらに増加するのは確実だ」と話す。

[239: 匿名さん]

売ってる奴らと買っちまった奴らって同じベクトルなんだな。

[240: 匿名さん]

どちらも買え買え売れろ売れろ。

[241: 元祖匿名はん]

そのとおりです。

私はそのウイルスに毒されたエンドさんを気の毒ですが、「デベもどき病」だと思っています。

発言・発想が正直酷似してくるからです。無用な削除依頼とかしだしたらもはや末期症状ですね。。。

恐らくここにも少なからず発症者、重篤患者がいるかと。「是々非々」のクスリが効かない方々です。

[242: 匿名さん]

>236
自分の理解不足を、他人のせいにしちゃだめ。

[243: 匿名さん]

日本語のお粗末さをそれこそ他人のせいにしちゃだめでは？

[244: 匿名さん]

スレ主の唯我独尊こそ、心の病だぞ。

[245: 匿名さん]

>>235
就職氷河期を乗り越えてきた、団塊ジュニアっぽい考え方だね。否定はしないけど、
一度しかない人生の半分以上を使って、そんなにキャッシュ溜め込んで何するの？
低金利に加えて減税もあるので、今は実質ゼロ金利。家賃いくらのところに住んでるか
しらんが、仮に買った物件が大きく値下がりしたって10年、20年払い続ける家賃と
大差ないと思うが。
おれは、ローン減税500万受け取れるところまで、貯金は使わずに最大限にレバレッジ
効かせて思いっきり借りたけどね。もちろん物件は、都心の完成済みに狙い定めて、
希望のラインに値段を下げるまで、何回も交渉した。

[246: 匿名さん]

そんなこと、社宅住まいの不動産嫌悪病の奴にといても聞く耳も知識もないから。

[247: 匿名さん]

245、あなたは団塊Jr.なの？

バブル後遺症&最大恩恵享受組？

[248: 匿名さん]

>>247
団塊ジュニアには245のような考えは無理だろうね。年収がしっかりあれば、この不景気の時期に、
逆に享受できる恩恵を全部使って、買い手市場で有利に不動産を取得するのはありだと思う。

[249: 匿名さん]

質問の答えに全くなっていませんが。らしい回答と受け止めればよいですか。

[250: 匿名さん]

>245が大バカだという話題のスレだな。

[251: 匿名さん]

どこが大馬鹿なのか、晒してくれよ

[252: 物件比較中さん]

一般的に言って、不動産市況が回復するとすれば、当然不動産価格も上がるし、景気も良くなり
金利も上昇する。
期間限定のローン減税も段階的に縮小される。と言うことを考えれば、買える人は今買うって選択
ありなんじゃ？

物件比較中なんだが、245のどの部分が大馬鹿なのか物件比較中の自分も参考に知りたいので、
教えてほしい。

[253: 匿名さん]

年収がしっかりあれば、が仮定。
不動産市況が回復、が仮定。
不動産価格が上る、が仮定。
景気が良くなる、が仮定。
金利も上昇する、が仮定。
ローン減税の縮小、は延長も有り得る。

つまり、買え買えと言ってる方が都合良く話を組み立てると
買え買えとの結論になる。

[254: 匿名さん]

買うなというのも、仮定に基づいているだろ。

[255: 匿名さん]

買わないほうが安全というのは世界的にデフォルトだろ。
マンション脳に付き合って勝てない博打する必要がどこに？

[256: 匿名さん]

変動金利で購入済みの俺からすると、これから先１０年景気が回復しないで欲しい。
いや５年でもいい。不景気続いてくれ。

[257: 匿名さん]

宝くじは必ず当たりがある。
今のマンションは全部ハズレくじ。
賭けにもならない。

[258: 匿名さん]

マンションなんて、相場じゃなく自分の人生設計で買うんだよ。

[259: 匿名さん]

女なんて、信用できない。家なんて借金の塊。自分の将来あてにならない。
信じられるのは、キャシュだけ。

[260: 匿名さん]

>>245ですが、いつのまにか「馬鹿」にされていました（笑）いちおう、状況をかきます。

年収がしっかりあれば、が仮定・・・年収は1800万。昇格で今年から300万昇給します。ちなみに、ローンの返済は、最悪年収が半分になっても組み立てられます。勤め先の格付けはAAAです。

不動産市況が回復、が仮定・・・少なくとも、今は天井に近いか底に近いかと言えば底に近いでしょう。最悪２割の下落は折り込み済みです。それでも家賃を払い続けるよりは安い。品川エリアの某物件（高輪側）を値引きさせて坪370万円で買いましたが、このへんの駅5分築浅物件が坪200万円台で買える日が来るでしょうか？

不動産価格が上る、が仮定・・・上がらなくても別にいいです。上がればローン金利も上がります。

景気が良くなる、が仮定・・・景気も良くならなくていいです。ローン金利が上がります。

金利も上昇する、が仮定・・・今、実行は中央三井で0.875％ですが、更に下がってゼロ近くになりますか？

ローン減税の縮小、は延長も有り得る・・・それこそ可能性の薄い仮定の話だと思いますが。

[261: 匿名さん]

家具屋に聴くとよーく知ってるね彼らは。
虚勢張ったマンションだけど、住んでるのは○○だの。
いやーおもしろい！

ちなみに今は、時が止まったようだと…。

でも倒産や夜逃げで、中古はスゴくいい物がやすく大量に出回ってるそうで､そのハンドリングだけで充分食えるってさ。

[262: 匿名さん]

260
いくら実体験語っても、下からは上の世界は見えない。上から眺めて判る世界もある。
立場をはっきりさせたら、マンション価格の価値観などそれほどもめる話でもない。

[263: 匿名さん]

>>260
ネガさんたちとはレヴェルが違いますね。（拍手）

[264: 匿名さん]

マーケティング的には、偏りのない標本が必要だが、噂やゴシッブは、特異な例しか拾えない。
買う立場こそ、情報と自分の位置を確認すべきだね。

[265: 匿名さん]

スレ主は、年収いくらなの？

[266: 匿名さん]

またコテ叩きか

[267: 匿名さん]

コテには、それくらいの覚悟がなくちゃ。

[268: 匿名さん]

過去のバブル時に大きな負債を負ってしまっていたり、現在、関西に住んでいる時点で、いくら今がチャンスだと頭でわかったとしても、実質的に動きがとれないという意味で相当なハンデということになりますね。
それが感情まじりのみょうちくりんなデベを批判する筋違いな書き込みにあらわれているのではないでしょうか。

[269: 匿名さん]

なるほど、まともに理解するなら、そいなりますね。

[270: 匿名さん]

タワマン住まいで授業料未納とか
恥ずかしいね

[271: 匿名さん]

でも、彼はかなりハッタリや誤魔化しが得意だから。是々非々という、埃かぶった言葉で、自分の立場を曖昧にしたがる。

[272: 匿名さん]

ケータイから必死に自作自演で何役もするもんだから、変換ミスが多いですね、デベのみなさん！

もう少し注意して買い煽りましょうねー♪

[273: 匿名さん]

追記、挙げ足とリで話題ずらしたつもり・・これもあいつの癖だから。

[274: 匿名さん]

スレ主は、　年収いくらなの？

[276: 匿名さん]

是非是非教えて。

[277: 匿名さん]

確かにスレ主の所得は大変興味があるな。


ここで下がる下がると言い続ける人は
所得が低いのか高いのか？
デべが煽って買わせるという発想も
的はずれじゃないのかな？

自分の考えに基づいて
買う買わないを云々できる立場は
一定の所得のある人だけ。

所得の低い人は、買うのは　無謀。

買わないないのはあたりまえ。
所得の低い人を煽って買わせられるほど
楽な商売でもないだろう。

[278: 匿名さん]

購入　　　　買う　　　　　買わない　　
所得　　　
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
高い　　　　　　　　あたりまえ　　　考えあり

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

低い　　　　　　　　無謀　　　　　　　あたりまえ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

[279: 匿名さん]

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news209.htm
23区自体が、「ボラティリティが最も高い」のでなく、物件の立地や条件格差が
激しい市場なんだと思います。
その背景は、所得格差。首都圏の縮図のような所得格差があるこのエリアを
ひとまとめに「上がる」「下がる」と言ってもはじまらない。

富裕層はますます富裕層であり続け、貧しい層は金を失う。そういう構図かも
しれません。

[280: 匿名さん]

バブルのときは押しなべて上がりましたけどね。足立でも北でも江戸川でも何でも。

バブル崩壊したら、やはり押しなべて下がるんじゃないですか？

下落の中で上がる物件のほうが、希少で特異でしょう。

[281: 匿名さん]

>>279
港区は、住民全員の所得の平均が1000万を超えている。そのなかで、1000万以上毎年納税している人も
全住民の2％もいる。千代田区と港区は、住んでいる人も存在する不動産も東京の中でも別格。
もちろん、東京以外とは比較にならないし、社会一般と同列に論じることはとても出来ない。
260氏の主張には非の打ち所が無いが、260氏はネガが想定しているレベルとは全く違う人種であり、
この不況時に、思いっきりレバレッジ効かせて（高額物件をレバレッジを効かせて買えることが、まず
もって一般的な状況とは違う）港区に物件を買えるような恵まれた人は、日本全体からするとごく少数。

[283: 匿名さん]

おれは、マンションの頭金を５割まで用意できたが、２割に抑えて借りられるだけ借りて、余ったキャッシュは
日経平均7200円のときに、日経225連動投信に全部ぶち込んだｗ　この好機に、借入もせずにキャッシュを運用
もせずに低金利で溜め込んでいるなんて愚の骨頂だと思う。1000万近い利益出たので、一旦利益確定しようかな。
でも、金利が爆上げしない限り繰上げ返済なんて馬鹿なことはしない。

[284: 匿名さん]

>借りられるだけ借りて、余ったキャッシュは
日経平均7200円のときに、日経225連動投信に全部ぶち込んだｗ

人様から借りた金で、賭け事やるな。
早くリグって借金返せ。

[285: 匿名はん]

わざわざ価格の高い今買わなくても
誰も買わず売れなきゃ下がるんだからしょうがなかんべな