23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[42: 匿名さん]

収支計算は、空室率10％、想定家賃相場の85％て利回り計算してないと銀行が貸さないよ。

[43: 匿名さん]

素人賃貸で涙の海って話はしらんが、事実としたらセカンドハウスローンとかで内緒で貸してたりするやつじゃないの？

[44: 匿名さん]

自分の借りてるアパートローン金利は短プラ＋１％、
高いか低いか判らないが、住宅ローン金利と大して変わらないのでは。

[45: 匿名さん]

アバマンローンの金利が問題でなく、収支計算が甘いという話。

[46: 匿名さん]

凍死マンションは利益があることにしないとね！
もしかしたら儲からない？なんて疑われたら地方の情弱釣れなくなるもんな

[47: 匿名さん]

>>34

バブルのころのマンションね。例えばドムス南麻布なんて中古で坪４００万くらいは
すると思うが分譲時価格は坪２５００万だよ確か。

あと六本木ヒルズの再開発では坪１７０万で権利変換できたはず。保留床は坪３４０万
で森ビルが取得したので地権者は相場の半額でレジデンスを手に入れられたわけだ。
ま、地権者用レジはかなりしょぼいけどね。

まあ都心の一等地でもタイミングによって損得が著しくかわるよね

[48: 匿名さん]

>>47

バブルになる前に分譲されたマンションね。
バブルのころに１０倍になったのは。

[49: 元祖匿名はん]

>>37

EXITの時点でキャピタルロスが出たら期中の利回りなんて吹っ飛ぶケース大いにありますけどね。
今償還迎えてるファンド物件なんか大半がそう。

投資用のアパートローンの話が出てますが、投資と自用の決定的な違いは償却の有る無しでしょう。

[50: 匿名さん]

>>41

オレの知り合いにも同じやつがいた。
資産運用の結果は言うまでもない。
近々、安い賃貸に引っ越すそうだ。
オレは安いマンションだったけど取りあえず買ったよ。

[51: 元祖匿名はん]

>>28
>価値は主観的なもの。価格は相対的なもの。

うーん、全く逆だと思いますが、、、

価値こそ換金可能な価値として客観的なもの。
価格など（主に売手の）主観そのものでしょう。

特に戸建と違い、マンションは賃貸も売買も相場感が掴み易いので、
ある程度マーケットが読めて土地勘があれば大怪我しにくいと思いますが。

>>50

そんな三文話聞いて、んじゃ俺もマンション買おうとか、誰も思いませんよ。

[52: 匿名さん]

〉51
誰もが同じように換金できるなら、価値の客観性も言えるでしょうね。不動産鑑定士ならそれを定めるのが仕事になります。
金や株と不動産の相違は、市場価値の客観性の差にあるて思います。
マンションの特定の一戸が中古で売られるとき、価格根拠は示せても、実際には売り手買い手の価値観の折り合うところで価格が決まるのだと思います。
工業製品でさえ、流通課程で価格が変わるくらいです。一品ごとに代替性のない不動産の価値を客観評価するのは、職業として必要なのは認めますが、それで世の中動けば、楽でいいです。

[53: 元祖匿名はん]

鑑定士ならずとも、収益評価や積算評価、土地勘や相場観が判ればある程度の精度で妥当な水準の
価値評価は可能なものです。その結論まで至らないとすれば、単に誤差が大きいだけの話であって
例えば成約価格もレインズや東京カンテイのデータを見るだけでも大体の予測はつくものです。

それが価値だと申し上げています。価値は通常大きくはブレません。
そこに売り急ぎ、買い進み等双方の個別事情が出てきたときにブレが生じているだけです。
ある程度の都市部、特に都内など市場性、換金性はかなり高い方かと思います。
マンション一戸なんて価値認識に誤差があってもたかが知れてます。
価格の値札の付け間違いだけはどうしようもありませんが。
多くの場合、妥当な価格水準に下げれば売れます。新築でも全く同じことです。

[54: マンション投資家さん]

>>47
>六本木ヒルズの・・・地権者用レジはかなりしょぼいけどね。

確かに、あのレジデンスの仕様の安っぽさは退くよ。
レヂデンスと言っても、所詮は、賃貸なんだよ。
ペンキを塗ったムラムラで汚い壁。低い天井。頭をぶつける狭いキッチン。。。

42～43階のメゾネットのパーティルームと、地下の住民専用食堂くらいは使えたがね。

[55: 匿名さん]

マンションの価値は、買い手が認知した時点で、価値たりうるものだと思います。タワーマンションの41階角部屋の価値を高く評価する人もいれば、高級住宅地の中層が価値ありと考える人もいます。
価値感の多様化から、様々なタイプのマンションが作られました。
価格が評価されるのは、類似物件との比較によります。Aがいくらで、Bがいくらとわかれば、それぞれの価値との兼ね合いを評価するのは、買い手の主観による部分が大きいでしょう。
価格が主観的なのでなく、価格評価が主観的なのでしょう。

[56: 元祖匿名はん]

あまり長々と議論する必要は感じていないのですが、あなたも書いておられるとおり、
類似の取引事例なりで売却可能価値はかなりの程度把握可能だと申しているのです。
マンション区分一室など、当該マンション事例は勿論、近隣事例がゴロゴロあります。
大げさに言うほど個別性が高いとは当方は思いません。

なのに、無駄に高い値段を付けている売主がいたとすれば、不勉強か無知なだけです。

[57: 元祖匿名はん]

ごめんなさい。無恥なケースもありますね。

[58: 匿名さん]

これだけの価値があるからこれだけで買うべきだと言っても、無駄なように、これだけの価値しかないから、もっと下げるべきだといっても無理なこともあります。
地価や工事原価の変動もあったりします。
消費者の価値観は、市場に出回る商品によって変化します。マンションは、必要性から買う商品でなく、買う理由が明確でないといけない商品なんだと思います。
通勤時間短縮、開けた眺望、広い間取り、将来の転売でも価格が目減りしない、地域の将来性等々。
そのなかに、価格評価も当然含まれます。
価格が相対的な性格を持つというのは、将来安値の物件がどれだけ出そうか、その見通し次第だということです。
規制緩和、企業の土地放出、建設費下落、地価下落、大量在庫の大量値引き、そういう可能性があれば価格は下落に向かうでしょう。
それは、ある場所とない場所に分かれ、地域の相対的価格差になっていくのだと思います。

[59: 匿名さん]

不動産に関しては、無知なデベと、詳しいプロ(鑑定士など)無知な客のほかに詳しい客というのもいます。
投資用で償却できるのは、建物部分だけですが、定率法でかつ割り増し償却可能というのは、収益性の低い物件であっても、節税の観点からは、利用価値がたかいものだといえます。
リタイア後年金生活でも所得税住民税はかかります。償却資産があれば、家賃収入に加え税金へらせますね。

[60: 匿名さん]

スレ主のような事業主は、法人名義で借りて社宅経費で損金扱いできるから、一生賃貸でいくんでしょうか。
あるいは、法人名義で買って償却してもいいし、何でもありでいいですね。

[61: 匿名さん]

個人で買う、あるいは会社で買う。
共通点は償却されるという点でしょう。
これから先、少なくとも、大衆向けのマンションの資産価値が上がるということはあり得ないと断言してよいでしょうね。
一等地のマンションでもかなり怪しい。