23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況の低迷はもはや
疑う余地がなく、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊・見直しが今なお起こっています。

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが最も高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その37）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/

[309: 匿名さん]

２６０さんのような人は少なくはなかったろう。私も都心完成物件をこの３月に購入した。
私の場合は、自分から値引きを要求したというよりは、向こうからどんどんいい条件を出してくれたけどね。
担当者は「申込者はいるけどローンが通らない」ってこぼしてたよ。

まあ自分で永住するつもりなんで、満足だね。仕様を考えるとお買い得だったんじゃないかな。

[310: 匿名さん]

>>309
ほんと、面白いくらい。初めて行って、安くしろとは一言も言っていないのに、年収と
頭金があることがわかると、向こうからほいほい値下げしてきた。
二回目の訪問なかったら、逃したと思うからだと思うけど、「今はこの状況なので、
出来るだけご希望に添えるようにする用意はあります」くらいのことは、みんな言って
きた。結局14％引きで手を打ったけど、早まったかな？

[311: 匿名さん]

>>308
余剰資金を元本保証で0.875以上で運用ですか。
余剰資金って、幾らを想定してるのかな？そしてどの金融機関を想定？
例えば１０００万円を年1.2％のＡ銀行定期で運用しても、利子は９万６千円ですよ。
0.875を引いて旨味があると言えますか？

更に１０００万円を超えて元本保証されたいなら、1.2％で別な金融機関を探さなくてはいけません。
Ｓ銀行やＯ銀行の1.1％では意味がない。

[312: 匿名さん]

不動産の所有も外貨の所有も株式の所有も現金を自宅に溜め込むのも現金を金利ほぼゼロで銀行に預けとくのも実はみんなリスクがあるんです。
ポイントは今後、多くの人がどの方向へ動きそうなのかと一歩先に動けるかで、逆に二歩遅れると地獄を見るということだけなんですよ。
例えていえば、このスレで先行して渋谷区のマンション買った人の話しを見て、１年間、まわりの人がみんな動くまで待って、値上がりしはじめた足立区へ行くようなこと。
残念ながら、今、この段階で一生懸命ネガスレ書いてる方はその分類かと。

[313: 匿名さん]

>>311
旨味がないと思うなら別の運用をすればいいだけでしょ

[314: 住まいに詳しい人]

このところ販売さんに話を伺っても、都心の高額物件も郊外の廉価物件でも
あまりいい話はない
この板でも一時は「潮目が変わった」なんて威勢の良い書き込みが
結構ありましたが、最近はすっかり見ませんね

その代わりに見かけるのは、アンカーがないので誰に話しかけているのか
分からないし、何について書いているのか説明を省いているため
どー解釈していいのか判断が難しい不可思議な１行レスの応酬

これが何故か日中の書き込みが多いんですけど・・・
　
　
それはさておき
シナ人富裕層が東京の不動産を買い集めているなんて話もありますが
これも割安で値上がりが期待出来るから彼らは購入するわけで
相場を押し上げるほど強い“買い”なのかは今のところは良く見えません
　
この不況の下で積極的に買いに動いている勢力がいるのか/いないのか
判断はホントに難しいです
　
　
で、丁度いま、こんな入札をやっているんですが
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090522/532764/
いい目安になるかなぁと思っています

場所は日赤広尾病院にも近くで、周囲は有名高級マンションや
大企業オーナー邸もあるところ
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF8&ll=35.657034,139.719665&spn=0.0006,0.000815&t=h&z=20

南隣の『ヴェルス西麻布』は2005年に分譲され坪単価は＠539万円でした
売値が＠600なら、＠900ぐらいの土地値になるかと
都心の高額物件が下げ止まってホントに買われているなら
ここも当然＠1000万円以上の落札になるはず
　
　
新エネルギー・産業技術総合開発機構が昨年10月に入札したの白金台は
応札が全然なかったそーですが、今回はどーですかね？
個人的には、たぶん最低売却価格に達せず流れてしまうのかな？
と予想しています

[315: 値下がり賛成さん]

>>314
高額物件が伸びるとは思えないけど、中古価格が新築時より高値で
取引されている間は、２００４年底値を割る気配もないでしょう。

所得の市場調査というのは、家計調査とかみないとつかみ
にくいｋが、住宅情報誌でも世帯年収別の購入者調査を
している。今週号に掲載されていて面白いです。
それによると１２００万以上の世帯年収は全体の８％。
そのうち３割が６０００万以上を購入。約６割が４０代以上。

思考実験です。

仮に年収が１２００万以上あって
６０００万～の物件を希望している場合
①自己資金ゼロ
②自己資金１０００万
③自己資金３０００万
④自己資金５０００万
のケースを考えると
①は、フルローンで６０００万の物件を買う
ことは考えにくい。
とりあえず、自己資金を増やすだろう。
②はやはり今買わず、１０００万を運用するはず。
③は、３０００万のローン組めば余裕で返済可能だが
　教育費や老後資金などのキャッシュを手元に残したい
　と考えるはず。
④ではじめて、４割運用にまわし、６割マンション資金に
　するという選択肢がでてくる。
ちなみに、アンケートでの自己資金の平均値は
１７００万円。

今はストックが減っているから高額物件は売りにくい
のでしょうね。株価が１００００円台回復して上向けば
（２年後かもしれませんが）変わるかもしれません。

いずれにしろ、２．５％の市場ですからきわめてニッチですよ。
それをみて、マスボリュームの市場を判断してもはじまりません。

[316: 匿名さん]

>314
西麻布４丁目であれば、一昨年のピーク時であれば、坪1200万ぐらいついていて、昨秋から今春までの底値時は400万ぐらいまで買い叩かれていたと思います。

ですので1000万はおおげさだと考えますが、600万以上で入札されれば、完全に底打ちして上昇基調に転じたといえるでしょうし、500万前後であれば、まだ底値圏で下げ止まったレベルの表現になるんじゃないでしょうか。

400万以下なら、ネガ派のみなさんのおしゃるとおり、下げ続けていて、銀行も不良債権の嵐にみまわれ、来月には大恐慌突入の”祭り”といったとこじゃないですか。

[317: 匿名さん]

>>314
土地560万円／坪
入札価格17億6千万

販売戸数37戸
戸当たり1億2000万
平均30坪

というのが妥当かと
斜線制限次第ですけどね。

[318: 匿名さん]

>>297さんに明答できる買え買えはいなかった。

[319: 匿名さん]

運用、運用、って抽象的に書かずに運用の具体的中身を書いてください。

どうやって、ローリスクでミドルかハイリターンを手にするのか。

[320: 匿名さん]

年収２０００万超えたら、減税の恩恵無し。
２０００万超える収入で、住宅購入しないメリットは
①損金計上できる
②将来にわたって保障しがたい給与体系のリスク回避
かな・・・
自営業で持ち家が無いと、やはり社会的信用がない。

３０代で２０００万稼ぐ能力があるなら、ちまちま運用などに期待せず本業に投資すべきだろうな。

[321: 匿名さん]

>>319
どこにも低リスクハイリターンだなんて書いてないでしょ。
失敗しなきゃ、投資なんて学べないよ。失敗して立ち直れる額
かどうか大切なんじゃないの？
投資ノウハウや節税ノウハウは普通は無料で手にはいらない
ものだよ。仮に教えても、できない奴には無意味だし。ケチつけ
られるのは目に見えているから教えない。

[322: 匿名さん]

>>318
少子高齢化は進むけど、東京の人口増加は加速度的。加えて外資系企業が相次いでアジアの拠点を東京に
持ってきている。東京一極集中は加速し、子育て費用の要らないDINKSが増加する。子供がいないので、
子育てや通学を考える必要も無く、都心のニーズは益々高まる。
一方、都心のマンション用地はあまり残っていないので、都心に近づけば近づくほど、中古を含めても
供給が少なくなる。格差が拡大する今後、東京都心とそれ以外の経済について、同列に論じても駄目と
いったはず。

>>319
別に、ローリスクローリターンでも、返せとも言われていないお金を銀行に繰り上げ返済しちゃうより
いいということを言っているんじゃないの？毎年の収入もあるんだし、十分キャッシュフローは回るで
しょ。金利が１％切っているなら、貯蓄で繰上げ返済せずに、手元に置いたまま定期で運用しても、
ローン金利負担は相殺されて実質的にコストはなくなる。それを商品にしたのが東京スター銀行。

[323: 匿名さん]

>>318
＞ウルトラＣ・・・死語？・・・はさておいて。

＞人口減少
23区の人口推計では、23区は2030年まで800万人程度は維持だと言われてます。
これってバブル崩壊後の1995年と同数。７％程度の減。
それも多くは足立区、葛飾区、江戸川区。
だから、葛飾も、足立もどんどん価格下がってますよ。

各区の人口推計値はこの資料に出てます。ちょっと前の資料ですが
http://statwb.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/chousa-s/C1.pdf

＞経済縮小
我が国全体の経済をみるか、東京の「地域経済」を見るかです。
将来も経済縮小なら、全員均等に貧しくなるのでなく底辺が広がると
見る方が正しいのでは？
経済の楽観、悲観はご自由にお選びいただいて結構です。

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

[324: 匿名さん]

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

↑
業界の作為的な煽りで上げただけでしたね。

[325: 匿名さん]

>>319
貴方には郵便貯金をお奨めします。

[326: 匿名さん]

>>324
90年バブルがなぜ起きて、なぜとまったのか。
いちどしっかり勉強してみる必要がありますね。
http://www.kanteishi.net/kantei/paper/001bubble.pdf
野口さんや西村さんの本が参考になりますよ。
業界が煽れば上がり、業界が逝けば下がるほど単純じゃないです。
少なくとも、金融の世界でお金の蛇口を握っているわけだし。
株高も大いに影響したと思います。
3500万円の生前贈与の特例の普及や事業用資産買換え特例の
適用期限が2006年売却2007年購入までだったことなど、あらゆる
要因が重なっています。
http://www.nikko.co.jp/corporate/news_liner/pdf/news_liner093.pdf

2005年～2007年の上昇の背景には、外資ファンドや国内不動産
ファンドの都心の土地の高値買いがあったというのも「通説」だけど
実際、それで世田谷の住宅地が上がったわけではないです。
デべ各社が競って用地取得に走ったのが原因でしょう。
資金力のあるところが高値で土地を落札。
それを煽りだの愚かだというのは自由だが、上がった地価「相場」
がどうなれば下がるかの方が重要なんじゃないですか？

実際、周辺にいくらでも供給のある足立区など上がってもすぐもどった。
家賃との収益還元価格で考えても高すぎたんです。
一方、世田谷、目黒、文京などの駅近の500坪以上の土地は希少性は
変わらないと思いますが。

[327: 匿名さん]

楽観or悲観はご自由に、だとさ。笑


きっぱり上がるって言ってたわりに、自分じゃ言い切れないのか？爆笑

[328: 匿名さん]

>>314
公共用地は2002年までに売却促進が図られ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/kokuyuzaisan/index.html
それらがいっきに放出されてマンション供給過剰になって
2004年底値を創出したのではないでしょうか。
今、300坪などというケチな土地を不景気のさなかに小出しに
だされてどうやって土地価格が下がるのでしょう？

むしろ政府は高く売りたいからこそ小出しにするのではないで
しょうかね。

>>327
また誰かと勘違いしてますね。