パークホームズ武蔵小山

[武蔵小山]

東急目黒線　武蔵小山再開発地区に建つ、パークホームズ武蔵小山について語りましょう。

[62: 匿名さん]

説明会行きました。予定価格坪単価300万〜350万のようです。
強気の価格設定ですね。

[63: 物件比較中さん]

>62さん
ブリリアよりはまともですかね。
もう少し具体的に価格教えて下さい。また、共用施設とかはどうでした？

[64: 物件比較中さん]

共用施設はゲストルーム二つ　サンクンガーデンもあるらしい。

[65: 物件比較中さん]

ありがとうございます。
〉サンクンガーデン
って何ですか？

[66: 匿名さん]

正式価格ではありませんが、予定価格は坪単価310〜350万円です。
82㎡南西角3LDKで8300〜8900万円。
低層階北向き3LDKで6400万円程度。
南東向き3LDK、75㎡クラスで、7300〜7700万円程度。
南西向き3LDK、78㎡クラスで、7400〜8000万円程度。
エアコン2台（リビングと主寝室）、食器棚、食洗機、ミストサウナ、IHコンロが標準装備。
ディスポーザーなし、耐震構造（免震・制振ではない）。
内廊下、ペアガラス、二重床・二重天井、カラーセレクト4色。
管理費＋修繕積立で、月額470〜500円程度/㎡です。

[67: 匿名さん]

さすが三井は良心的な価格だなぁ

[68: 匿名さん]

ⅠＨコンロが標準、ではなくてピピットコンロ２タイプ含め３種からセレクトできるとの
ことです。
三井の物件にしては、竣工まで１年ちょいなのに色々選べるのにはびっくりです（2年前で
もカラーすら選べない物件が多いのに）。
けど「これもまだ選べます」「これも標準装備です」「こんなのまでついてます」という
のりで、価格も高く設定しているのにはちょっと不快です。

[69: 匿名さん]

　低層部分が非分譲でほとんどワンルームタイプで、なんかいろんな人は住みそうな感じ。

[70: 匿名さん]

意外と安いというのが第一印象。あの街の（というか物件の周りの）雰囲気が好きな人にはいいかも）。北向き、南向き、中層階、上層階の価格差があまりなく、容積率緩和規制対象外の南側に向いた上層階の倍率が高そう。
営業の人は知らないかもしれないけど、目黒（ここの住所は品川区だけど）は地盤がいいと地元では有名で銀行のシステムセンターなどが多い。確かに砂礫層までが近いみたい。

[71: 匿名さん]

非分譲ということは地権者ということでしょうか？

[72: 匿名さん]

>>71
非分譲は地権者分で120戸程ですが、地権者数は20名位だそうです。一階の店舗を中心に一部を自用する他は、ワンルーム賃貸になるのではないでしょうか。
地権者住戸は７階以下で、分譲住戸は８階以上がここの特徴です。眺望の抜ける８階以上が分譲住戸でこの平均価格なら、今時まあまあの価格だと思います。

[73: 購入検討中さん]

ブリリア中延を見送って武蔵小山を検討してきましたが、ブリリア武蔵小山は
顰蹙価格で、ようやく始まったこちらも新価格。三茶や下北よりも山手線から
近い、と強調しているけど町を歩いていると“目蒲線”の雰囲気。こんな高い
マンションを買う住民とはあわなそう。
気に入ってましたがあきらめます。

[74: 匿名さん]

換気は熱交換式でしょうか？

[75: 物件比較中さん]

ブリリア武蔵小山の値付けにもたまげたけど、ここも凄いね。そりゃブリリアと比べれば多少は安いけど、この価格で、今時ディスポーザーも無く、たいした共用設備もなく、管理費＋修繕費で４万円弱と云うのを「良心的」というのかね？世の中、相当変わってきたよね。

[76: 匿名さん]

管理費＋修繕積立で、共用施設やフロントサービスのあるところでも、だいたい月額350〜400円/㎡が最近は多いと思いますが、ここは、免震でもなく、ディスポーザーもなく、共用設備も目立ったものがない中で、管理費＋修繕積立が高いと感じました。低層階の非分譲は、事業協力者住戸とありますが、確かに各階平面図を見ると、やたらと小部屋が多いですね。地権者が賃貸に出すのですかね。換気は図面の仕様表を見ると、『温水式浴室乾燥機による24時間微風量換気システム』とありますから、熱交換ではないですね。

[77: 物件比較中さん]

希少価値物件だ！２００戸超、坪３００万円超、管理費＋修繕費３万５千円超、ディスポーザー無し、目の前ラブホ、という条件のＭＳを探すのは至難。あっ、間違えた。価値稀小物件だった！

[78: 匿名さん]

ＭＲの入り口が現地に隣接してますが、ラブホと逆側になってました。
それにしてもこれだけ豪華なのにディスポーザー無しは？です。また、
静音シンクという割には音が響くシンクが気になりました。
この地区にはもうこの規模のＭＳは建たないと力説してましたが、店舗
も不動産屋と米屋と鳶職の事務所だそうで（他は未定）、ランドマーク
としての魅力は薄いですね。共用施設も自分らでは使わないゲストルーム
程度だし。

[79: ご近所さん]

地権者も老人が多かっただろうから、権利売っちゃって、自分は民間の安い部屋か老人ホームに入るための資金にしたとか。
なので、地権者の数が少ないんじゃないかと思った。

てか、一人で権利いっぱい持ってる人がいるのよ。
ここらでは有名な地主さんが。

[80: 購入検討中さん]

モデルルーム見学しました。お風呂と洗面はいかがでしたか？私はＮＧですね。
お風呂はシャワー水栓が随分低い位置にあり、床に座らないと使えないかも？
小さいプランの洗面化粧台はボウルが、笑っちゃうくらい変な形でした。
説明員は「有名な方がいずれもデザインしたので・・」と言い訳されてました。
洗面器はＯＰで普通の形状に出来るとの事でしたが、２つしかない貴重なモデルルームをデザイナーの我がままで遊ばないで欲しいですね。売主のセンスも疑いたくなります。
お風呂と洗面は以前に見たブリリア武蔵小山の方が良かったですね。ちょっと残念。

[81: 買い換え検討中]

80さん>
あの洗面化粧台はないですよね。私も、あれには萎えました。

ところで一昨日、深夜0時近くに現地に行ってみました。
武蔵小山駅から線路沿いを歩かずに飲み屋街の方に入ってみたのですが、マンションの近くにあって欲しくない後景でしたね。

さらに極めつけはあの○●ホテル。
あのマンション正面入り口は○●ホテル側ということで、小さな子供を抱える身としてはやはり厳しい。私自身は自分の気持ちをごまかそうと少し思いましたが、妻はあのホテルで完全にアウト。
今週末もＭＲ予約入れてましたが、検討打ち止めすることにしました。

[82: 匿名さん]

ラブホがあるのはマイナス点ですよね。普通はその分が価格に反映されてお買い得感は
でるのですが。ここはあんまり価格が下がっている感じはないですね。
それでも売れちゃうということなんでしょうね。

[83: 購入検討中さん]

そうですね。○●ホテルがあってもこの価格で売れるのは、
ブリリアのケースからも予想はつきますよね。

No.81 さんのように、実際に夜遅く下見に行く経験は貴重ですよね、感じ方いろいろですから。

過去、このスレで周辺の環境について話したときも、
容認派は、「再開発で雰囲気も変わる（いや変える）」・「別に気にならない」・「これはこれでいい雰囲気」、でしたし、
否定派は、「そんなにすぐ変わるものではない」・「子供のことを考えると許容できない」、でしたね。

個人的意見ですが、私は、容認派です。武蔵小山は好きな町ですから。

[84: 匿名さん]

○●ホテル自体は結構地味なので、まだ違和感がないかな（街道沿いの派手なのに
比べれば）。但し、その奥のスナックやら風俗店やらの一角は、とても坪300万超の
物件がある隣の区画とは思えない。

[85: 購入検討中さん]

８０さん＞
「風呂のシャワー水栓が低い」の指摘は鋭いですね。
私のモデルルーム見学は混雑していましたので、そこまで気付かず、
改めてパンフを見るとかなり低いみたいですね。
私は腰痛持ちなので低い水栓はつらいかもしれません。
浴槽は選べる様に聞いていますが、内装は選べないのでしょうか？

有名な方のデザインと聞いて安心していましたが、キチンと確かめないといけませんね。
そのうちにモデルルームに行くので、実物で確認したいと思います。

[86: 近所をよく知る人]

街の好き嫌いは人それぞれだけど、居住地至近の環境は要考慮でしょ。特に、子供さんのいる方はラブホやフーゾクなんかが身近にある環境は原則、回避すできだと思います。転売時にも売り難いでしょう、きっと。

[87: 物件比較中さん]

物件周辺の再開発の詳細をＭＲで聞きましたが、具体的なものは無く、
周辺は「建換わる見込」のレベルのようです。
再開発で歓楽街は無くなるかもしれませんが、視界を遮る建物が建つ事もありそう。
ちょっとリスキーかな・・・

[88: 匿名さん]

しかしあれだけ多くの夜のお店が撤退できるのだろうか・・・・。
かなり先でしょうね。
「駅から帰るときは線路沿いで帰りましょう」
「パルムに行く時は遠回りしましょう」
って感じかな。

[89: 匿名さん]

私も、MRの営業の人からは、『マンションの南西側の飲み屋街は、小規模の店舗が多く、権利調整が難しいのと、お寺の境内の墓地もあるので、再開発は難しいのではと説明を受けました。

[90: 匿名さん]

えっ？墓地もあるの？

[91: 匿名さん]

武蔵小山に今は風俗店はないですよ。
それと、飲み屋街の飲み屋はたまに行きますけど、料理のおいしいいい店もありますよ。
少なくとも夜の街は、危険とか騒がしいとかいうことはないです。
駅からここに来る途中の「じらいや」のラーメンはおいしいです。

[92: 近所をよく知る人]

墓地・お寺は再開発地域の外だったと思いますよ。

[93: 物件比較中さん]

　お風呂の低い水栓はシャワーを浴びながら足で操作できるものらしいですよ。

[94: 購入検討中さん]

シャワーヘッドのボタンで止水できるのが一般的と思ってましたが、
わざわざ足ですか・・・「有名なデザイナー」さんは考える事が違いますね。
でも、風呂イスに座りながらの操作は大変になったよね。
話題になったので、自宅のお風呂で「水栓はこの辺り・・」と実験してみた私の実感です。

私は風呂で購入の可否は決めないけど、変なこだわりは「心配の元」を増やすだけです。
他に気付いていない「デザイナー」のわがままポイントはないかな？
皆さん、何かあります？

※５／２０が内覧組の申込み期限ですね。

[95: 匿名]

内覧組の申し込み期限ってどういう意味ですか？
２０日は先にモデルルーム見ていた人たちの要望書の締め切りだと思っていたのですが。
要望書って結局あまり意味がないと思うのは間違いですか？
人気のある部屋はどうやったって倍率がつくし、早く出そうがぎりぎりまで待って倍率見てから申し込みしようが、結局抽選なら同じだと思うのですが？
まあ噂によると野村は抽選に作為があるので、早くから絶対この部屋が欲しいと頑張ることに多少は意味があるのかもしれませんが、、、。
要望書について皆さんのご意見をお聞かせ願えますか？

[96: 申込予定さん]

発売前なのに話題が無くなってしまいましたか？
取り合えず、上げ！！

[97: 匿名さん]

早めに要望書を出しておくと、他の客への牽制になります。
営業も、抽選で外れて買えない客を減らすために、他の部屋に割り振る営業努力をします。

まあ人気があれば倍率がつく、というのはその通りですので、『出さないよりはマシ』くらいですかね？

[98: 匿名さん]

今日目黒通り沿いのイニシア学芸大学のＭＲ行きましたが、「東横線は目黒線より上」と
強調していた。でもここより安かったです（まあ駅近ですしね）。
「武蔵小山はごみごみしている」「駅前に昼間から酔っ払いが焼き鳥食っている」「ラブ
ホがある」と酷評でしたね。
やっぱりここはちょっと高いような気がする。

[99: 匿名さん]

私もイニシア学芸大学行きました。
向こうは向こうで色々と問題がありましたが・・・（笑）
どちらを選ぶかはライフスタイルの差なんでしょうね。

イニシアの問題点に関してはスレ違い気味なので、ご要望があれば書きます。

[100: 匿名さん]

聞きたいです。よろしければ書いてください。

[101: 匿名さん]

私も聞きたいです。是非お願いします。

[102: 匿名さん]

>>100
>>101

99です。全ては立地に関することですね。

1．駅までの道。
2．目黒通り沿い。微妙に駅遠。
3．ホテル クラ○カ。

1ですが、交通量が多い割に歩道が無く危険に感じました。子供に歩かせるのは避けたい。武蔵小山へ向かう26号なら歩道は綺麗だけど、結構遠いですね。
2は好き嫌いですね。車の便は良さそうですが、大きな幹線道路沿いは嫌われる事があります。
3、古いホテルをリノベーションした、綺麗な若者向けのホテルが近くにあります。オシャレなのはいいんですが、週末によくイベントをやってます。クラブ系の。爆音＆HIPHOP系の若者達が明け方まで徘徊。

ただ、MRはお洒落で綺麗な造りだし、値段の割にイイ建物だなと思いました。
ターゲットもシングル〜DINKSで、私が問題だと思った『道路が云々で子供が心配』ってのは当てはまらないのかもしれません。
立地条件が合えば買ってたかも。

ただ、パークホームズ武蔵小山も問題が少なからずあるわけで、そういう意味で『どちらを選ぶかはライフスタイル次第』と書かせて頂きました。

[103: 匿名さん]

98です。少々火をつけてしまったようで恐縮です。
イニシアは目の前のバス停から通勤時は1.8分に1本目黒駅行きが出ているようで、駅が遠い
点を逆手にとって便利さを強調しています。危うく納得しかけましたが、さすがに終バスは
早いようでした。
ただ、西隣の風呂屋が等価交換で立て替えるらしく、そうなるとここはどうかなぁ。

まあそれでも「東横線」と「目蒲線」の絶対的な差は地元民には解消しがたい差があるので
しょうね。地元じゃないとなんだか同等に思えますが。
武蔵小山は学芸大学より戸越とか中延に近い感じじゃないかな？
どうでしょう？

[104: 匿名さん]

103さん>
イニシアの近隣に住む者です。目黒駅からイニシアの目の前のバス停に向うバスは、普通料金だと23時くらいまでですが、その後も深夜バス（料金2倍：420円）で結構遅い時間まで走ってますよ。私は、420円はもったいないので、夜遅くなった時は目黒駅から歩くことがあります。歩くと成人男性の足で30分位です。（メタボ予備軍には良い運動）

>西隣の風呂屋が等価交換で立て替えるらしく
これは初めて聞きました。マンションが建つということでしょうか？どこのデベかなど情報お持ちでしたら是非教えてください。

だいぶスレ違いでしょうか？すみません。

[105: 匿名さん]

西隣のデベはまだ未定。コスモスイニシアも名乗り出るようですが。
あと深夜バスもそれ程深夜まではやっていないようでした（営業の資料によると）。
確かにスレ違いでしたね。
今日むさこで飲みましたが、いい街ですね。やはり東横線とは違います。
だから、むさこ価格に早く是正して欲しいもんですね。あっもちろんパークホームズ
のことですよ。

[106: 匿名さん]

104です。スレ違いすみません。
これで最後にします。

イニシアの目の前のバス停は「清水」と言いますが、目黒駅前発清水行きのバスは、目黒駅前発24:21が終バスです。一応念のため。
ソース：http://www.tokyubus.co.jp/jikoku070601/dia/timechart/663101_2_17358010...

[107: 近所をよく知る人]

イニシアのスレがたったようですので、そちらへ移動してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43880/

[108: 匿名さん]

＞「東横線」と「目蒲線」の絶対的な差は地元民には解消しがたい差が

良い悪いはともかく昔から土地勘のある人から見ると
沿線の雰囲気は違いますね。103さんのおっしゃる通りで
学大より戸越・中延の方が近いと思います。

[109: 匿名さん]

103です。

＞学大より戸越・中延の方が近いと思います。

やっぱりそう思います？
最初中延の東建みて「買えそうな価格だな」と思ったけど、暗い、道狭い、物件に魅力ない、駐車場が高い・・・等で「ならば東建の武蔵小山の方が」と思って狙ってたけど、あんな馬鹿高価格になったので「同じようなエリアなのに」理解不能でした。

都営浅草≒目蒲線（しつこいか）＜東横線であって、
都営浅草＜目蒲線≒東横線　じゃないですよね。

そんな私は東横線に魅力を感じず（買えないし）、通勤便でむさこ狙いで三井が都営浅草価格になるように祈っていたのに裏切られたので（仕方ないですね）、結局価格のやさしいアトラスにしました。
結論＝都営浅草＜目蒲線≪東横線　っちゅう感じですかね？

[110: 購入検討中さん]

＞103
釣りか？アトラスねぇ。

[111: 匿名さん]

んーまあ、「価格が」っていうならアトラスも
良いんじゃないでしょうか。立地も悪くないし。

南向きじゃないとイヤ。って人なら特に。