パークホームズ武蔵小山

[武蔵小山]

東急目黒線　武蔵小山再開発地区に建つ、パークホームズ武蔵小山について語りましょう。

[51: 銀行関係者さん]

ちょっと誤解があるので一言。
＞48
意図的に感情的な表現をしたつもりではありません。そう思われたのなら失礼しました。
＞49
説明不足ですみませんね。掲示板歴が短いのでご容赦を。
アレンジャー=証券会社や不動産ファンドと勘違いなされているのですね。
それに私はT建を担当しておりませんので悪しからず。
また、ムサコで市場調査とありますが、ムサコに限った話ではありません。前回コメントした通り、いろんな情報をさまざまな角度から収集しているだけです（賃貸住宅のバルク案件もあるので、賃貸市場と分譲市場は都内全部チェックしています）。
再開発ビルの具体的な計画ですが、皮肉で質問しているのですよね。本当に聞きたいのであれば、理由を示して、またコメント下さい。

それでは、PH武蔵小山を本当に検討している人たちに迷惑なので、我々は退散しましょう。

[52: 匿名さん]

現地行って見てきました…。
確かに、すごいガラ悪い土地ですね。あの飲屋街…。ホントにすぐ横にラブホだし…。
昼間でも駅からの行き帰りは、商店街の中通ったほうがよさそう。ちょっとショックでした。
大人だけならいいけど、うちはチビがいるのであの土地柄はちょっと、だなぁ。

最近、「即日完売御礼」って出しておいて「急遽キャンセルがでました！」っていうのが
あたりまえになってるらしいですよ。売れ残ってると思われると値段叩かれちゃうから。
最近のでホントに「即日完売」の物件なんかほとんどない、って不動産関係の友人に聞きました。
とりあえず表向き完売にしておいて、問い合わせあった人に順番に「急遽キャンセルが」と
やるんだそうです。「キャンセル出たら教えてください」と電話すると
「実はたった今キャンセルが…お客様ラッキーですね」と言われるらしい。
ブリリアどーなのか、電話してみよっかな。

[53: 匿名さん]

場所は仕方ないですね。
けどそんなの無視して「山手線へ2駅」の「駅近」を前面に出して高い根付けに
するんでしょうね。
それにしても早くもう少し詳しい概要を公表して欲しいですね。

[54: 匿名さん]

この物件の近くに住んでいるものです。
武蔵小山は確かに実際すんでみても雑多な感じは否めないし、売りに
している商店街もあまり役に立ちません。薬局と本屋だけで十分。
ただ、みなさんが気にしている飲み屋街やラブホテルのあたりは、
みなさんが想像しているより治安としては悪くなく、夜でも中の細い道を
ファミリーマートや東急ストアへの近道としてみんな通っています。

ところでこの物件って、もともと三井の物件だったのでしょうか？
前までは工事現場に出している看板（なんていうのでしょう？）にも、事業主として
三井の名前は入っていなく、ある日突然三井の名前が上から貼られ
工事現場の囲いにもパークホームズのシールが貼らた感じでした。

[55: 匿名さん]

最近考えていること。
この地域は東京都の『東京のしゃれた街並みづくり推進条例』の第一号案件になっており、本物件もそのひとつです。都としても一号案件は成功させたいですよね。2月には都市再生機構もプランに参加しました。該当地区は、容積率も緩和されており、ここもそうですが、最高60mまでの高さで建物建てられるようになっています。ただし、低層が事務所・商業施設、中高層が住居となる必要あり。
地権者は、条例による不動産価値の上昇を実物（現金または広い床面積）で実感したいので、割と進むのではないかと思っています。
また、住居需要は問題ないとして、事務所・商業施設ですが、最近の都心部のオフィス空室率の動向を見れば、この辺でもしっかりしたものを造れば地権者以外でもいいところが入るのでは‥と。うわさの域を出ませんが、康斉会病院は移転、北隣のマンションは建替えを既に決定していると最近聞きました。
そうすれは、ラブホや雑多な感じはなくなる。でも先10年位は、周りで工事が続き、終わればビルで囲まれますが。

[56: ご近所さん]

ラブホのあたりも再開発地区なので、そのうちなくなります。
飲食街も多分すっきりするんじゃないかと思います。
何年かかるか、わかりませんが・・・。

私はこのマンション建設現場のすぐそばに住んでいます。
武蔵小山は一度住んでしまうと、住み心地がよくてなかなか他へ移る気がなくなってしまいます。
なので、中古物件もあまり出てきません。
私はずっと便利で住みよいこの街に居たいと思っています。

[57: 匿名はん]

ゼクスが単独で事業ができないから三井不に声かけたんでしょう。

[58: いつか買いたいさん]

でしょうね。事業協力者住居というのがあるみたいですから。

[59: 住まいに詳しい人]

この立地でよくぞこの広さの土地が確保できたと思います。事業協力者なくしてこの事業は成り立たないでしょう。工場跡地でもなく、埋立地でもなく都心からこの近さです。事業協力者がネックになると思う方はこのマンションはやめたほうが良いでしょう。高級感やステイタスを求める人たちは他の都心物件を探しましょう。武蔵小山の人間くささ、昭和レトロ、を楽しめる人にはお勧め物件だと思います。

[60: ご近所さん]

事前案内会、「おかげさまで4月の事前案内会は全てご予約で満席となりました」だって。
結構購買意欲のある人、多いんだね。
すぐに完売してしまうかもね。

[61: 匿名さん]

事前案内会に行かれた方はいますか？
予定価格はいかがでした？

[62: 匿名さん]

説明会行きました。予定価格坪単価300万〜350万のようです。
強気の価格設定ですね。

[63: 物件比較中さん]

>62さん
ブリリアよりはまともですかね。
もう少し具体的に価格教えて下さい。また、共用施設とかはどうでした？

[64: 物件比較中さん]

共用施設はゲストルーム二つ　サンクンガーデンもあるらしい。

[65: 物件比較中さん]

ありがとうございます。
〉サンクンガーデン
って何ですか？

[66: 匿名さん]

正式価格ではありませんが、予定価格は坪単価310〜350万円です。
82㎡南西角3LDKで8300〜8900万円。
低層階北向き3LDKで6400万円程度。
南東向き3LDK、75㎡クラスで、7300〜7700万円程度。
南西向き3LDK、78㎡クラスで、7400〜8000万円程度。
エアコン2台（リビングと主寝室）、食器棚、食洗機、ミストサウナ、IHコンロが標準装備。
ディスポーザーなし、耐震構造（免震・制振ではない）。
内廊下、ペアガラス、二重床・二重天井、カラーセレクト4色。
管理費＋修繕積立で、月額470〜500円程度/㎡です。

[67: 匿名さん]

さすが三井は良心的な価格だなぁ

[68: 匿名さん]

ⅠＨコンロが標準、ではなくてピピットコンロ２タイプ含め３種からセレクトできるとの
ことです。
三井の物件にしては、竣工まで１年ちょいなのに色々選べるのにはびっくりです（2年前で
もカラーすら選べない物件が多いのに）。
けど「これもまだ選べます」「これも標準装備です」「こんなのまでついてます」という
のりで、価格も高く設定しているのにはちょっと不快です。

[69: 匿名さん]

　低層部分が非分譲でほとんどワンルームタイプで、なんかいろんな人は住みそうな感じ。

[70: 匿名さん]

意外と安いというのが第一印象。あの街の（というか物件の周りの）雰囲気が好きな人にはいいかも）。北向き、南向き、中層階、上層階の価格差があまりなく、容積率緩和規制対象外の南側に向いた上層階の倍率が高そう。
営業の人は知らないかもしれないけど、目黒（ここの住所は品川区だけど）は地盤がいいと地元では有名で銀行のシステムセンターなどが多い。確かに砂礫層までが近いみたい。

[71: 匿名さん]

非分譲ということは地権者ということでしょうか？

[72: 匿名さん]

>>71
非分譲は地権者分で120戸程ですが、地権者数は20名位だそうです。一階の店舗を中心に一部を自用する他は、ワンルーム賃貸になるのではないでしょうか。
地権者住戸は７階以下で、分譲住戸は８階以上がここの特徴です。眺望の抜ける８階以上が分譲住戸でこの平均価格なら、今時まあまあの価格だと思います。

[73: 購入検討中さん]

ブリリア中延を見送って武蔵小山を検討してきましたが、ブリリア武蔵小山は
顰蹙価格で、ようやく始まったこちらも新価格。三茶や下北よりも山手線から
近い、と強調しているけど町を歩いていると“目蒲線”の雰囲気。こんな高い
マンションを買う住民とはあわなそう。
気に入ってましたがあきらめます。

[74: 匿名さん]

換気は熱交換式でしょうか？

[75: 物件比較中さん]

ブリリア武蔵小山の値付けにもたまげたけど、ここも凄いね。そりゃブリリアと比べれば多少は安いけど、この価格で、今時ディスポーザーも無く、たいした共用設備もなく、管理費＋修繕費で４万円弱と云うのを「良心的」というのかね？世の中、相当変わってきたよね。

[76: 匿名さん]

管理費＋修繕積立で、共用施設やフロントサービスのあるところでも、だいたい月額350〜400円/㎡が最近は多いと思いますが、ここは、免震でもなく、ディスポーザーもなく、共用設備も目立ったものがない中で、管理費＋修繕積立が高いと感じました。低層階の非分譲は、事業協力者住戸とありますが、確かに各階平面図を見ると、やたらと小部屋が多いですね。地権者が賃貸に出すのですかね。換気は図面の仕様表を見ると、『温水式浴室乾燥機による24時間微風量換気システム』とありますから、熱交換ではないですね。

[77: 物件比較中さん]

希少価値物件だ！２００戸超、坪３００万円超、管理費＋修繕費３万５千円超、ディスポーザー無し、目の前ラブホ、という条件のＭＳを探すのは至難。あっ、間違えた。価値稀小物件だった！

[78: 匿名さん]

ＭＲの入り口が現地に隣接してますが、ラブホと逆側になってました。
それにしてもこれだけ豪華なのにディスポーザー無しは？です。また、
静音シンクという割には音が響くシンクが気になりました。
この地区にはもうこの規模のＭＳは建たないと力説してましたが、店舗
も不動産屋と米屋と鳶職の事務所だそうで（他は未定）、ランドマーク
としての魅力は薄いですね。共用施設も自分らでは使わないゲストルーム
程度だし。

[79: ご近所さん]

地権者も老人が多かっただろうから、権利売っちゃって、自分は民間の安い部屋か老人ホームに入るための資金にしたとか。
なので、地権者の数が少ないんじゃないかと思った。

てか、一人で権利いっぱい持ってる人がいるのよ。
ここらでは有名な地主さんが。

[80: 購入検討中さん]

モデルルーム見学しました。お風呂と洗面はいかがでしたか？私はＮＧですね。
お風呂はシャワー水栓が随分低い位置にあり、床に座らないと使えないかも？
小さいプランの洗面化粧台はボウルが、笑っちゃうくらい変な形でした。
説明員は「有名な方がいずれもデザインしたので・・」と言い訳されてました。
洗面器はＯＰで普通の形状に出来るとの事でしたが、２つしかない貴重なモデルルームをデザイナーの我がままで遊ばないで欲しいですね。売主のセンスも疑いたくなります。
お風呂と洗面は以前に見たブリリア武蔵小山の方が良かったですね。ちょっと残念。

[81: 買い換え検討中]

80さん>
あの洗面化粧台はないですよね。私も、あれには萎えました。

ところで一昨日、深夜0時近くに現地に行ってみました。
武蔵小山駅から線路沿いを歩かずに飲み屋街の方に入ってみたのですが、マンションの近くにあって欲しくない後景でしたね。

さらに極めつけはあの○●ホテル。
あのマンション正面入り口は○●ホテル側ということで、小さな子供を抱える身としてはやはり厳しい。私自身は自分の気持ちをごまかそうと少し思いましたが、妻はあのホテルで完全にアウト。
今週末もＭＲ予約入れてましたが、検討打ち止めすることにしました。

[82: 匿名さん]

ラブホがあるのはマイナス点ですよね。普通はその分が価格に反映されてお買い得感は
でるのですが。ここはあんまり価格が下がっている感じはないですね。
それでも売れちゃうということなんでしょうね。

[83: 購入検討中さん]

そうですね。○●ホテルがあってもこの価格で売れるのは、
ブリリアのケースからも予想はつきますよね。

No.81 さんのように、実際に夜遅く下見に行く経験は貴重ですよね、感じ方いろいろですから。

過去、このスレで周辺の環境について話したときも、
容認派は、「再開発で雰囲気も変わる（いや変える）」・「別に気にならない」・「これはこれでいい雰囲気」、でしたし、
否定派は、「そんなにすぐ変わるものではない」・「子供のことを考えると許容できない」、でしたね。

個人的意見ですが、私は、容認派です。武蔵小山は好きな町ですから。

[84: 匿名さん]

○●ホテル自体は結構地味なので、まだ違和感がないかな（街道沿いの派手なのに
比べれば）。但し、その奥のスナックやら風俗店やらの一角は、とても坪300万超の
物件がある隣の区画とは思えない。

[85: 購入検討中さん]

８０さん＞
「風呂のシャワー水栓が低い」の指摘は鋭いですね。
私のモデルルーム見学は混雑していましたので、そこまで気付かず、
改めてパンフを見るとかなり低いみたいですね。
私は腰痛持ちなので低い水栓はつらいかもしれません。
浴槽は選べる様に聞いていますが、内装は選べないのでしょうか？

有名な方のデザインと聞いて安心していましたが、キチンと確かめないといけませんね。
そのうちにモデルルームに行くので、実物で確認したいと思います。

[86: 近所をよく知る人]

街の好き嫌いは人それぞれだけど、居住地至近の環境は要考慮でしょ。特に、子供さんのいる方はラブホやフーゾクなんかが身近にある環境は原則、回避すできだと思います。転売時にも売り難いでしょう、きっと。

[87: 物件比較中さん]

物件周辺の再開発の詳細をＭＲで聞きましたが、具体的なものは無く、
周辺は「建換わる見込」のレベルのようです。
再開発で歓楽街は無くなるかもしれませんが、視界を遮る建物が建つ事もありそう。
ちょっとリスキーかな・・・

[88: 匿名さん]

しかしあれだけ多くの夜のお店が撤退できるのだろうか・・・・。
かなり先でしょうね。
「駅から帰るときは線路沿いで帰りましょう」
「パルムに行く時は遠回りしましょう」
って感じかな。

[89: 匿名さん]

私も、MRの営業の人からは、『マンションの南西側の飲み屋街は、小規模の店舗が多く、権利調整が難しいのと、お寺の境内の墓地もあるので、再開発は難しいのではと説明を受けました。

[90: 匿名さん]

えっ？墓地もあるの？

[91: 匿名さん]

武蔵小山に今は風俗店はないですよ。
それと、飲み屋街の飲み屋はたまに行きますけど、料理のおいしいいい店もありますよ。
少なくとも夜の街は、危険とか騒がしいとかいうことはないです。
駅からここに来る途中の「じらいや」のラーメンはおいしいです。

[92: 近所をよく知る人]

墓地・お寺は再開発地域の外だったと思いますよ。

[93: 物件比較中さん]

　お風呂の低い水栓はシャワーを浴びながら足で操作できるものらしいですよ。

[94: 購入検討中さん]

シャワーヘッドのボタンで止水できるのが一般的と思ってましたが、
わざわざ足ですか・・・「有名なデザイナー」さんは考える事が違いますね。
でも、風呂イスに座りながらの操作は大変になったよね。
話題になったので、自宅のお風呂で「水栓はこの辺り・・」と実験してみた私の実感です。

私は風呂で購入の可否は決めないけど、変なこだわりは「心配の元」を増やすだけです。
他に気付いていない「デザイナー」のわがままポイントはないかな？
皆さん、何かあります？

※５／２０が内覧組の申込み期限ですね。

[95: 匿名]

内覧組の申し込み期限ってどういう意味ですか？
２０日は先にモデルルーム見ていた人たちの要望書の締め切りだと思っていたのですが。
要望書って結局あまり意味がないと思うのは間違いですか？
人気のある部屋はどうやったって倍率がつくし、早く出そうがぎりぎりまで待って倍率見てから申し込みしようが、結局抽選なら同じだと思うのですが？
まあ噂によると野村は抽選に作為があるので、早くから絶対この部屋が欲しいと頑張ることに多少は意味があるのかもしれませんが、、、。
要望書について皆さんのご意見をお聞かせ願えますか？

[96: 申込予定さん]

発売前なのに話題が無くなってしまいましたか？
取り合えず、上げ！！

[97: 匿名さん]

早めに要望書を出しておくと、他の客への牽制になります。
営業も、抽選で外れて買えない客を減らすために、他の部屋に割り振る営業努力をします。

まあ人気があれば倍率がつく、というのはその通りですので、『出さないよりはマシ』くらいですかね？

[98: 匿名さん]

今日目黒通り沿いのイニシア学芸大学のＭＲ行きましたが、「東横線は目黒線より上」と
強調していた。でもここより安かったです（まあ駅近ですしね）。
「武蔵小山はごみごみしている」「駅前に昼間から酔っ払いが焼き鳥食っている」「ラブ
ホがある」と酷評でしたね。
やっぱりここはちょっと高いような気がする。

[99: 匿名さん]

私もイニシア学芸大学行きました。
向こうは向こうで色々と問題がありましたが・・・（笑）
どちらを選ぶかはライフスタイルの差なんでしょうね。

イニシアの問題点に関してはスレ違い気味なので、ご要望があれば書きます。

[100: 匿名さん]

聞きたいです。よろしければ書いてください。

[101: 匿名さん]

私も聞きたいです。是非お願いします。

[102: 匿名さん]

>>100
>>101

99です。全ては立地に関することですね。

1．駅までの道。
2．目黒通り沿い。微妙に駅遠。
3．ホテル クラ○カ。

1ですが、交通量が多い割に歩道が無く危険に感じました。子供に歩かせるのは避けたい。武蔵小山へ向かう26号なら歩道は綺麗だけど、結構遠いですね。
2は好き嫌いですね。車の便は良さそうですが、大きな幹線道路沿いは嫌われる事があります。
3、古いホテルをリノベーションした、綺麗な若者向けのホテルが近くにあります。オシャレなのはいいんですが、週末によくイベントをやってます。クラブ系の。爆音＆HIPHOP系の若者達が明け方まで徘徊。

ただ、MRはお洒落で綺麗な造りだし、値段の割にイイ建物だなと思いました。
ターゲットもシングル〜DINKSで、私が問題だと思った『道路が云々で子供が心配』ってのは当てはまらないのかもしれません。
立地条件が合えば買ってたかも。

ただ、パークホームズ武蔵小山も問題が少なからずあるわけで、そういう意味で『どちらを選ぶかはライフスタイル次第』と書かせて頂きました。

[103: 匿名さん]

98です。少々火をつけてしまったようで恐縮です。
イニシアは目の前のバス停から通勤時は1.8分に1本目黒駅行きが出ているようで、駅が遠い
点を逆手にとって便利さを強調しています。危うく納得しかけましたが、さすがに終バスは
早いようでした。
ただ、西隣の風呂屋が等価交換で立て替えるらしく、そうなるとここはどうかなぁ。

まあそれでも「東横線」と「目蒲線」の絶対的な差は地元民には解消しがたい差があるので
しょうね。地元じゃないとなんだか同等に思えますが。
武蔵小山は学芸大学より戸越とか中延に近い感じじゃないかな？
どうでしょう？

[104: 匿名さん]

103さん>
イニシアの近隣に住む者です。目黒駅からイニシアの目の前のバス停に向うバスは、普通料金だと23時くらいまでですが、その後も深夜バス（料金2倍：420円）で結構遅い時間まで走ってますよ。私は、420円はもったいないので、夜遅くなった時は目黒駅から歩くことがあります。歩くと成人男性の足で30分位です。（メタボ予備軍には良い運動）

>西隣の風呂屋が等価交換で立て替えるらしく
これは初めて聞きました。マンションが建つということでしょうか？どこのデベかなど情報お持ちでしたら是非教えてください。

だいぶスレ違いでしょうか？すみません。

[105: 匿名さん]

西隣のデベはまだ未定。コスモスイニシアも名乗り出るようですが。
あと深夜バスもそれ程深夜まではやっていないようでした（営業の資料によると）。
確かにスレ違いでしたね。
今日むさこで飲みましたが、いい街ですね。やはり東横線とは違います。
だから、むさこ価格に早く是正して欲しいもんですね。あっもちろんパークホームズ
のことですよ。

[106: 匿名さん]

104です。スレ違いすみません。
これで最後にします。

イニシアの目の前のバス停は「清水」と言いますが、目黒駅前発清水行きのバスは、目黒駅前発24:21が終バスです。一応念のため。
ソース：http://www.tokyubus.co.jp/jikoku070601/dia/timechart/663101_2_17358010...

[107: 近所をよく知る人]

イニシアのスレがたったようですので、そちらへ移動してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43880/

[108: 匿名さん]

＞「東横線」と「目蒲線」の絶対的な差は地元民には解消しがたい差が

良い悪いはともかく昔から土地勘のある人から見ると
沿線の雰囲気は違いますね。103さんのおっしゃる通りで
学大より戸越・中延の方が近いと思います。

[109: 匿名さん]

103です。

＞学大より戸越・中延の方が近いと思います。

やっぱりそう思います？
最初中延の東建みて「買えそうな価格だな」と思ったけど、暗い、道狭い、物件に魅力ない、駐車場が高い・・・等で「ならば東建の武蔵小山の方が」と思って狙ってたけど、あんな馬鹿高価格になったので「同じようなエリアなのに」理解不能でした。

都営浅草≒目蒲線（しつこいか）＜東横線であって、
都営浅草＜目蒲線≒東横線　じゃないですよね。

そんな私は東横線に魅力を感じず（買えないし）、通勤便でむさこ狙いで三井が都営浅草価格になるように祈っていたのに裏切られたので（仕方ないですね）、結局価格のやさしいアトラスにしました。
結論＝都営浅草＜目蒲線≪東横線　っちゅう感じですかね？

[110: 購入検討中さん]

＞103
釣りか？アトラスねぇ。

[111: 匿名さん]

んーまあ、「価格が」っていうならアトラスも
良いんじゃないでしょうか。立地も悪くないし。

南向きじゃないとイヤ。って人なら特に。

[112: 近所をよく知る人]

>>103
武蔵小山＝品川区の荏原地区(武蔵小山・戸越銀座・中延・荏原町の辺り)ですからね

[113: 匿名さん]

住んでいる人、自転車の数、物価、商店街・・・確かに！

[114: 匿名さん]

６／２，３正式価格発表会、のお知らせ葉書が今日届きました。
今日、です…。皆さんのところはどうですか。
そして正式価格ご存じの方いらっしゃいますか？

[115: 匿名さん]

マンションズにも価格帯出てますね。
第一期で112戸販売とは少し驚きです。

[116: 匿名さん]

正式価格は予定価格と比べてどうだったのでしょう？

[117: 匿名さん]

ホームページに登録期間と価格帯が掲載されています。3940万円（1戸）〜8860万円（1戸）
最多販売価格帯 6900万円台（8戸）・7000万円台（8戸）

[118: 匿名さん]

結局、割高感の強い予定価格のままなんですね。望ましくない隣接環境、異様な下駄履き等のさまざまな難題を抱えた物件なのに。
将来のことを考えると、検討対象から外したほうが良さそうですね。

[119: 匿名さん]

私はここが本命でしたがあまりにも高いので駅の反対側の物件に決めました。
できればこの価格帯で順調に販売して頂ければ嬉しいような（＝売る時に有利
になる）悲しいような（＝ムサコにいない人種が増える）。

[120: 匿名さん]

本当に売り手市場になってしまった。
みんなが「欲しい！」と思う価格ではもはや出てこないですね。
大人気で倍率がつく必要はないので、ギリギリ売り切るくらいの
高値をつけてきますねやっぱり。

[121: 匿名さん]

超難題山積物件。うちも検討対象から外しました。
資産価値としても問題だけど、自分達の住み心地も期待できなさそう。

[122: 周辺住民さん]

そうですか。
対象から外しただけでわざわざ報告しなくても良いですよ。

[123: 購入検討中さん]

仕様がどうたら、人によってプライオリティ違うんだし。
結局金が出せないんでしょ？説得力ないよ（笑

どうもここは最初から買いたいのに金がない奴が粘着してるっぽいんだよな。
現実を受け止めなよ。

[124: 匿名さん]

価格も割高ですが、毎月払い続ける管理費も、他の物件と比べて異常に高くないですか？
豪華共用施設を備えコンシェルジェサービスなども行っている都心のデラックスな物件の管理費と金額がほとんど変わらないなんて、どうなっているんでしょう？
管理費を含めた総コスト、あまりに高すぎです。

[125: 匿名さん]

ここは、インターネット回線使用料が管理費に含まれていないので、管理費＋修繕積立金とは別に毎月支払う必要があるそうです。

[126: 大手企業サラリーマンさん]

目黒線沿線検討者です。
品川区と目黒区ってどちらがいい区ですか？イメージとかではなく
「区」としての優位性は？
目黒区は企業が少ないので財政的にどうなのでしょう？

[127: 匿名さん]

＞126さん
財政状況については、各区とも同一の基準で「財政力分析」を公表していますから、比較は簡単、一目瞭然です。
主要指標である財政力指数では目黒区が圧倒的に上位に位置しています。
一方、品川区は起債が少ないため公債費比率では上位につけています。
ネットでも簡単に調べられると思います。

[128: 匿名さん]

営業に確認したところ、インターネット回線使用料は月5000円程度になるそうです。

[129: ご近所さん]

区としての優位性って・・・。
いいよわざわざ引っ越してこなくて。

[130: 匿名さん]

回線使用料が月5,000円なんですか？！
うかつにも、この点は確認していませんでした。情報提供ありがとうございます。
他物件では管理費に含まれているところも多いので、この金額を管理費に加えて比較しないといけない訳ですね。
そうすると、部屋にもよりますが、実質的な管理費＋修繕積立金の負担は年間で約50万円にもなるのですか！
高い・・・高過ぎです。

[131: 匿名さん]

私も月5,000円程度と聞きました。
それまでギリギリ手が届くかなと計算していたのですが、諦めました・・・。

[132: 匿名さん]

>123 最初から買いたいのに金がない奴

もしくは、
1．アトラス関係者
2．ココの申し込み予定者で、抽選倍率を下げるための工作

こんなところかな。

[133: 大手企業サラリーマンさん]

＞127さん

126です。ありがとうございます。
いずれにせよどちらもいい区ですよね。

[134: 匿名さん]

126さん
事業税収益では品川に軍配が上がります。
定住世帯当りの課税所得額（住民税収益）では目黒に軍配が上がります。
品川は開発区画が目黒より多い分、将来的な宅地の坪単価は目黒よりも割安感は期待できます。
教育の分野では防犯や英語教育など公立機関でも品川は革新的な試みを進めています。
公園や緑の多さに鑑みる情操環境は目黒の方が良いかもしれません。
道路、鉄道等の公共交通機関は居を構える地点によって千差万別です。
何を最上位に求めるかによって検討された方が良いかと思います。

[135: 匿名さん]

＞132さん
「一生のうち何度もない大きな買い物をする上で、いくつかの物件を真剣に比較検討し、自分ではわからない、あるいは気付かない点がないかと、ネット上で情報交換を望んでいる人」がほとんどではないでしょうか？

[136: 匿名さん]

ネット環境に関して、営業は「Bフレッツです」
としか言ってなかったなあ。
Bフレッツのみで5000円/月なら確かに高すぎ。
ボッタクリもいい所だね。

しかし貰ったパンフレットは何故かスカパー光。
ちょっと考え難いけど、スカパー光に加入済み
ということで5000円/月なのかな？
Bフレッツ＋スカパー光なら少し割安な気もするけど、
加入はしてなくて単に「スカパー光対応」って事なら、
これまた割高な金額かな。

どちらにしろ、支払いが5000円/月増えた程度で
マンション諦めますっていうのは、元から厳しかった
んじゃないの？諦めて正解かと。

[137: 匿名さん]

諦めるっていうか、他のマンションにすんじゃない？
うちもここ見に行って、この部屋かなって目星もつけてたけど、
他にいいのが見つかったからこっちは見送りかな〜。
ちなみに武蔵小山他物件ではないよ。あと三井不のでもないよ。
むさこは良いとこだね、好きです。みんな頑張ってここ買ってね〜。

[138: 匿名さん]

申し込み登録開始が近づいてきましたが、迷っています。
価格やエントランス正面のラブホテルのような誰にでも一見して発見できるマイナス点以外に、未だこのスレに書かれていない隠れたマイナス点をご存知の方がいらっしゃったら、教えてください。
たとえば、１階の店舗９軒には何が入るのでしょうか？
隣のブロックのようなスナックや、あやしい喫茶店、あるいはラブホの隣のマンション１階テナントに入っている下品な看板を掲げたレンタル・トランクルームのようなものが入ることはないのでしょうか？
どなたかご存知の方はいらっしゃいませんか？
他のスレでは、１階テナントによってマンションの雰囲気や資産価値が大きく損なわれたという書き込みが続いているので、ここがどうなるのか気になります。
よろしくお願いします。

[139: 申込予定さん]

地元の方ならご存知かもしれませんが・・
総合企画で入っている「アメニティ」って会社は何なんでしょう？

[140: 匿名さん]

>138
隠れたマイナス点を知りたい・・・？どちらかと言うと諦めたいので背中を押して欲しいということですか？個人的には134さんの最後の一文を送りたいですね。


皮肉ばかり言っていても無益なので、情報を・・・。私が知っていると言う時点で隠れてないとは思いますが幾つか。

テナントに関しては過去ログ(No.78)にありますが、まだ全部確定してないのかな？

膨大な数の賃貸
今までさんざん書かれてますが一応。
管理費、修繕積立金などは所有者負担なので滞納とかは無いと思います。しかし賃貸入居者も管理組合加入対象なので運営はそれなりに大変そう。一応、分譲賃貸なので度の過ぎたアホが入居する可能性は低めかと思われますが・・・。

駐車場の料金が全額管理費組み込み
タワー式なので、そりゃ管理しなきゃならんとは思いますが、月3万x台数も管理費かかりますか？と言う話。もともと高めの管理費を含め、管理会社はどんだけ儲かるのかと。そして25年？30年？後の駐車場修繕費は入居者全員の修繕積立金から捻出しなければなりません。逆に言うと、駐車場利用者が少なくて修繕費が足りない！という事態が起きないのは安心と言えば安心。

エレベーターが3基
しかも1基は非常用&作業用優先。
80戸/1基が理想というのが一般的なようですが、ちょっとショートしてます。朝ラッシュ不可避。


私が気になったのはこんなところです。

[141: 周辺住民さん]

駐車場の料金の一部は他の部分の管理費に回されるのでは？
車に乗らない人も駐車場部分の土地代等を負担しているので、いたって普通の事だと思うのですが。

[142: 匿名さん]

>140
賃貸問題はかなり気になるよね。
しかも１R、１LDKタイプがぞろっと。
賃貸棟の独身リーマンさん達が下の飲み屋街で飲んで泥酔して
共用部分に粗相しないと良いが…

[143: 匿名さん]

ここは地権者のためのＭＳ。

[144: 周辺住民さん]

今日の新聞に折り込み広告が入りました。

[145: 匿名さん]

相場より高い管理費は、低層の賃貸用小部屋の分の管理費も一部、負担させられていたりして。賃貸の人は、分譲マンションで払うような高額の管理費は普通、払わないし、だからといって、所有する地権者が自分の所有する部屋分の管理費を全額負担するのですかね？管理組合できてから、ちゃんと確認した方が良いですね。でも管理組合も投票権はひと部屋一票で、地権者は圧倒的に複数の票を持つわけだから、運営も大変でしょう。重要事項説明書も事前に確認した方が良さそう。地権者だけの特別の権利が何かあるかもしれません。

[146: 匿名さん]

登録間近になって気になる重要情報が書き込まれるようになりましたね。
登録期間中も新しい情報が書き込まれる可能性もあるので、少なくとも、最終日まで様子を見たうえで登録するかどうかを決めた方がよさそう。

[147: 購入経験者さん]

＞でも管理組合も投票権はひと部屋一票で、地権者は圧倒的に複数の票を持つわけだから、運営も大変でしょう。

横レス失礼。
管理組合の議決権は、持ち分＆票数　で決まります。
所有者名義が同じであれば、何部屋持っていようと1票しかありません。
1部屋所有の人と票数では同じです。但し持ち分は違いますけど。

[148: 購入検討中さん]

ここって、例のラブホ前の物件？

[149: 物件比較中さん]

エントランス正面にラブホが鎮座する高額分譲マンションは他にないので、そればっかりが有名になってしまっている。
隣接ブロックの具体的再開発は見通せないとのことなので、ラブホとの長いお付き合いを前提としなければいけないのは動かしがたい事実だけれど・・・。
高い買い物なのに、これからも事あるごとに「ラブホマンション」とか言われ続けるのかなあ？
購入すべきか、見送るべきか。憂鬱。

[150: 匿名さん]

そんなに気になるのならやめたほうがいい。絶対後悔する。
検討段階で憂鬱になるような神経で、ラブホの前に住めますか？
そもそもマンションでの共同生活が出来るかすら危ういでしょ。
入居してから鬱になって自殺でもされたらいい迷惑でしょう。
そういう事が気にならない、優先順位を別に持つ人にとっては
最高のマンションだと思うけどね。

駅3分、目黒まで急行1駅、商店街も充実。
管理費が高いっていうのも、しっかり管理して貰えると取れば
将来的にも安心なんじゃ？

自分にとって何が大事なのか、何が譲れない条件なのか、
もう一度洗い出してみたら？