パークホームズ武蔵小山

[武蔵小山]

東急目黒線　武蔵小山再開発地区に建つ、パークホームズ武蔵小山について語りましょう。

[21: 匿名さん]

何か注目されてないですね。本命物件なので寂しいような、安心したようなで複雑です。
今日夕方車で近くに行っていたので現地を見ようとしたら、歩行者天国中で近くに行けなかった。北側から近づくしかないのでしょうか？近くに車で買出しに行けるスーパーはありますか？何だか車で活動するには不便そうですね。
誰か教えて下さい。

[22: 匿名さん]

ここの周辺は、移動手段は徒歩か自転車ですね。
確かに車だと逆に不便かも。

駐車場のスーパーは、碑文谷のダイエーぐらいかな。

[23: 匿名さん]

昨日、別の三井不のMRでここの話をしましたが、
やはり坪単価は300を越えるのでは、とのことでした。

[24: 匿名さん]

70ｍを切ると皆北向きになってしまうのですね。残念。

[25: 匿名さん]

今日パンフが送られてきました。
内廊下なんですね〜。
隣のユニホーとコンニチハになってしまいますね。
あまり距離がないので、結構気まずいんじゃないでしょうか。

上でスーパーのことが出ていますが、
食料品は東急ストアがすぐ近くにあります。
食料品と日用品もすぐ近くのライフが便利です。
車で買出しとなると、シーサイド品川のジャスコとか、大井町あたりでしょうか？
>22さんのおっしゃるように、碑文谷のダイエーもありますね。
碑文谷のダイエーくらいなら、自転車でもすぐに行けますよ。

[26: 匿名さん]

碑文谷のダイエーに自転車は、
自転車に慣れている人なら、すぐいける感覚でしょうが、
車がもっぱら足の人はちょっと遠く感じるのでは。

シーサイド品川、大井町は車で行くのは、
郊外にいくのと大差ないような気がします。

東急ストアとライフは生活圏としてあってますね。

[27: 匿名さん]

現地視察は、特に夜の街も見ておいたほうがよいと思います。
商店街側はにぎやかですが、ちょっと狭い路地を入ると雰囲気がちがってきます。
それをどう取るかは、各自の感じ方ですが。

[28: 匿名さん]

ＤＭ見ました。ミストサウナ付きかと喜んだらオプションでした（笑）。けど最近オプションでも設置できない物件が多いのでオプションでも嬉しいです。
けど共用施設がゲストルーム以外特にないの？？
駐車場も78/278台しかないか・・・。

[29: 匿名さん]

ブリリア武蔵小山の価格がかわいく見えるほどの値づけですね……。
びっくりでした。正式ではないとは言っていたけど。
高くても平米100万くらいかと思っていたら、とんでもなかったです。

[30: 匿名さん]

DM来ましたが間取りとか概要で価格表はなかったと思います。
値付け情報はどこで知ることができるんでしょうか？

[31: 匿名さん]

ブリリア３５０以上ですよ。全然かわいくないんですが。

[32: 匿名さん]

電話するとある程度教えてくれますよ。
ブリリアが350以上だとすると、それよりは安いかもしれません。
（坪単価で345くらい）
ただPHのほうはファミリー向けということで、
平均面積がブリリアidより広いので、平均価格はずっと高いですね。

[33: 匿名さん]

予定価格でましたか。価格設定はどうであれ、三井不なら許しましょう。

[34: 匿名さん]

意味わからん

[35: 立地いいですよね]

聞きました！！
思ってたよりダイブ安かったです！！！

一番小さな１LDKで3000万円台後半だそうです。
（多分42平米のものだと思いますので、3980万円とかですかね？？）
それでも坪300いっちゃってますけど。。。苦笑。

あとは仕様と付帯設備がどんなものか、、、興味しんしんです！！

[36: 匿名さん]

>34
言葉足らずで失礼。
予定価格がでたかどうか？聞いたまで。
価格設定については、ブリリアが高い設定をするのは許せないが、三井不なら一流デベなので我慢しようということです。トップが殿様商売するのは理解できますが、東建ごときで同じことするなんて、生意気過ぎます。
僕はムサコの現地を見に行って、とても住める気になりませんでしたので、対象外としました。

[37: 匿名さん]

小山３−１−６って地図で見ると、小山台高校の隣の一角のようですけど
あそこのゴチャゴチャしたとこに建つんですかね？

[38: 匿名さん]

＞37

小山3-1-6というのは地番です。
現地は線路挟んで反対側です。
大きな看板があり、工事も始まっているのでわかると思います。

[39: 匿名さん]

東建も一流デベだと思いますが．．．

[40: 匿名さん]

一流？
三流とまでは言わないけど。各ブリリアのスレみれは一目瞭然。

[41: 匿名さん]

ブリリア即日完売、HPにでています。
高いと思っても、即完の値付であったということは、売り側としてはベストプライス。不動産業者としては一流なのでしょう。1年ちょっと前の藤和の物件は、新築分譲直後に転売されて転売益が出ていました。これは、結果的に安すぎたミスプライス（藤和の株主怒ります）。
さてここは、1階から７階が非分譲、８階から19階が分譲住戸です。南西8階ラブホテル電飾看板正面で300万円/坪、最上階東南プレミア住戸で420万円/坪位でしょうか。
因みにブリリアは最低300万円/坪、最高385万円/坪、平均345万円/坪でした。

[42: 匿名さん]

こことブリリアの板で、やれ高いだのなんだの騒いでた御仁にはブリの完売に対して
是非コメントして欲しいもんだな（失笑

[43: 匿名さん]

>42
たぶんこの価格で買うのは馬鹿というコメントをするでしょう。

[44: 匿名さん]

＞４２
デベの勝ち、消費者の負けですか（ムサコに消費者としては興味ないのでどっちでもいいですが）。
恐らくブリリア武蔵小山を購入した消費者は研究熱心な方ではなさそうですね。
それにしても、貴君が掲示版にコメントしている我々よりもデベサイドに立っているのに疑問を感じますね。あなたは、どの立場でものを言っているのかな？。営業さん、ムサコ大好きの消費者さん？

[45: 匿名さん]

>44
「ムサコに‥興味ない」と言っておきながら、このスレに何度も登場してるし、
なんだかな。
42は、市場の動きを知らない者を笑ってる立場におられる方なのでは？

[46: 匿名さん]

>44(36・33・19）
おたくひょっとして住まいサーフィンにも同じ論調で書き綴っているよね？
正直恥ずかしいよ。
しかも、ただの三井信者っぽいところが泣かせる(笑

[47: 匿名さん]

予想通り来ましたね。これじゃないと掲示板は楽しくないですよね。
スレに登場しているのは、別にここだけ限定して登場している訳ではありません。茲許のマーケットをいろんな人の情報を聞いて確認しているだけです（NRLレンダーですので職業上の知識を得るためです）。それにNO45さんのコメントが想定されたので、『消費者としては』同意レスする前に追記しました。それと三井不信者の件ですが、ちょっと東建を非難したかっただけです、誤解を与えてすみません。
まあ、このマンション完売するようですし、よかったじゃないですか。売買が成立すれば、それが市場価格ですよ。結果良かったか、悪かったかは後になってみないと分かりませんし、買った人は失敗したとしても住めば都ですから。

[48: 46]

＞47
意外に気づくものですよ。

もちろん立場が違えばモノの見方・意見が異なるのも当然でしょう。
ただ貴殿のあまりにemotionalな評論振りに疑問を感じたまで。結果を見る前からですがね。
結果が出た今となっては尚更ですが…。

ま、これもPH武蔵小山とは関係ない話。
検討中の皆様、大変お騒がせしました。

[49: 匿名さん]

「NRLレンダー」とはノンリコースローンのレンダー（貸出する人）のことですか？この板では説明が必要でしょう。
アレンジャーと書か（け）ないということは、メガバンク、外資ではないのでしょうね、きっと。
東建も結構ノンリコやってますので、お仕事上何かトラブルでもあったのですか？
それにしても武蔵小山でノンリコの市場調査とは驚きです。何件も案件見てますけど初めて聞きました。再開発ビルの具体的計画でもあればぜひここで紹介してください。

[50: 匿名さん]

目黒線はインフラが進みました。三田線/南北線につながったとき不動産市況が悪かったので目立ちませんでしたが、市況が活況になって一気に噴き上げました。その中でも、ここで書かれているように、やはり武蔵小山はランクとしては少し落ちるのでしょう。その落ちる単価が、350万円/坪というのが現実なのでしょう。
大岡山でペアシティ（分譲中）という物件がありますが遠いのに結構高いです（正確には忘れました）。
4月には、洗足でプラウド（旧三越跡）が価格を出すでしょう。ちょっと昔は後から少し安い価格をつけるなんてありましたけど、競合しない（と思う）のでそれはないでしょう。
洗足で高い価格がでると先に出るここの価格が安く感じるのでは。

[51: 銀行関係者さん]

ちょっと誤解があるので一言。
＞48
意図的に感情的な表現をしたつもりではありません。そう思われたのなら失礼しました。
＞49
説明不足ですみませんね。掲示板歴が短いのでご容赦を。
アレンジャー=証券会社や不動産ファンドと勘違いなされているのですね。
それに私はT建を担当しておりませんので悪しからず。
また、ムサコで市場調査とありますが、ムサコに限った話ではありません。前回コメントした通り、いろんな情報をさまざまな角度から収集しているだけです（賃貸住宅のバルク案件もあるので、賃貸市場と分譲市場は都内全部チェックしています）。
再開発ビルの具体的な計画ですが、皮肉で質問しているのですよね。本当に聞きたいのであれば、理由を示して、またコメント下さい。

それでは、PH武蔵小山を本当に検討している人たちに迷惑なので、我々は退散しましょう。

[52: 匿名さん]

現地行って見てきました…。
確かに、すごいガラ悪い土地ですね。あの飲屋街…。ホントにすぐ横にラブホだし…。
昼間でも駅からの行き帰りは、商店街の中通ったほうがよさそう。ちょっとショックでした。
大人だけならいいけど、うちはチビがいるのであの土地柄はちょっと、だなぁ。

最近、「即日完売御礼」って出しておいて「急遽キャンセルがでました！」っていうのが
あたりまえになってるらしいですよ。売れ残ってると思われると値段叩かれちゃうから。
最近のでホントに「即日完売」の物件なんかほとんどない、って不動産関係の友人に聞きました。
とりあえず表向き完売にしておいて、問い合わせあった人に順番に「急遽キャンセルが」と
やるんだそうです。「キャンセル出たら教えてください」と電話すると
「実はたった今キャンセルが…お客様ラッキーですね」と言われるらしい。
ブリリアどーなのか、電話してみよっかな。

[53: 匿名さん]

場所は仕方ないですね。
けどそんなの無視して「山手線へ2駅」の「駅近」を前面に出して高い根付けに
するんでしょうね。
それにしても早くもう少し詳しい概要を公表して欲しいですね。

[54: 匿名さん]

この物件の近くに住んでいるものです。
武蔵小山は確かに実際すんでみても雑多な感じは否めないし、売りに
している商店街もあまり役に立ちません。薬局と本屋だけで十分。
ただ、みなさんが気にしている飲み屋街やラブホテルのあたりは、
みなさんが想像しているより治安としては悪くなく、夜でも中の細い道を
ファミリーマートや東急ストアへの近道としてみんな通っています。

ところでこの物件って、もともと三井の物件だったのでしょうか？
前までは工事現場に出している看板（なんていうのでしょう？）にも、事業主として
三井の名前は入っていなく、ある日突然三井の名前が上から貼られ
工事現場の囲いにもパークホームズのシールが貼らた感じでした。

[55: 匿名さん]

最近考えていること。
この地域は東京都の『東京のしゃれた街並みづくり推進条例』の第一号案件になっており、本物件もそのひとつです。都としても一号案件は成功させたいですよね。2月には都市再生機構もプランに参加しました。該当地区は、容積率も緩和されており、ここもそうですが、最高60mまでの高さで建物建てられるようになっています。ただし、低層が事務所・商業施設、中高層が住居となる必要あり。
地権者は、条例による不動産価値の上昇を実物（現金または広い床面積）で実感したいので、割と進むのではないかと思っています。
また、住居需要は問題ないとして、事務所・商業施設ですが、最近の都心部のオフィス空室率の動向を見れば、この辺でもしっかりしたものを造れば地権者以外でもいいところが入るのでは‥と。うわさの域を出ませんが、康斉会病院は移転、北隣のマンションは建替えを既に決定していると最近聞きました。
そうすれは、ラブホや雑多な感じはなくなる。でも先10年位は、周りで工事が続き、終わればビルで囲まれますが。

[56: ご近所さん]

ラブホのあたりも再開発地区なので、そのうちなくなります。
飲食街も多分すっきりするんじゃないかと思います。
何年かかるか、わかりませんが・・・。

私はこのマンション建設現場のすぐそばに住んでいます。
武蔵小山は一度住んでしまうと、住み心地がよくてなかなか他へ移る気がなくなってしまいます。
なので、中古物件もあまり出てきません。
私はずっと便利で住みよいこの街に居たいと思っています。

[57: 匿名はん]

ゼクスが単独で事業ができないから三井不に声かけたんでしょう。

[58: いつか買いたいさん]

でしょうね。事業協力者住居というのがあるみたいですから。

[59: 住まいに詳しい人]

この立地でよくぞこの広さの土地が確保できたと思います。事業協力者なくしてこの事業は成り立たないでしょう。工場跡地でもなく、埋立地でもなく都心からこの近さです。事業協力者がネックになると思う方はこのマンションはやめたほうが良いでしょう。高級感やステイタスを求める人たちは他の都心物件を探しましょう。武蔵小山の人間くささ、昭和レトロ、を楽しめる人にはお勧め物件だと思います。

[60: ご近所さん]

事前案内会、「おかげさまで4月の事前案内会は全てご予約で満席となりました」だって。
結構購買意欲のある人、多いんだね。
すぐに完売してしまうかもね。

[61: 匿名さん]

事前案内会に行かれた方はいますか？
予定価格はいかがでした？

[62: 匿名さん]

説明会行きました。予定価格坪単価300万〜350万のようです。
強気の価格設定ですね。

[63: 物件比較中さん]

>62さん
ブリリアよりはまともですかね。
もう少し具体的に価格教えて下さい。また、共用施設とかはどうでした？

[64: 物件比較中さん]

共用施設はゲストルーム二つ　サンクンガーデンもあるらしい。

[65: 物件比較中さん]

ありがとうございます。
〉サンクンガーデン
って何ですか？

[66: 匿名さん]

正式価格ではありませんが、予定価格は坪単価310〜350万円です。
82㎡南西角3LDKで8300〜8900万円。
低層階北向き3LDKで6400万円程度。
南東向き3LDK、75㎡クラスで、7300〜7700万円程度。
南西向き3LDK、78㎡クラスで、7400〜8000万円程度。
エアコン2台（リビングと主寝室）、食器棚、食洗機、ミストサウナ、IHコンロが標準装備。
ディスポーザーなし、耐震構造（免震・制振ではない）。
内廊下、ペアガラス、二重床・二重天井、カラーセレクト4色。
管理費＋修繕積立で、月額470〜500円程度/㎡です。

[67: 匿名さん]

さすが三井は良心的な価格だなぁ

[68: 匿名さん]

ⅠＨコンロが標準、ではなくてピピットコンロ２タイプ含め３種からセレクトできるとの
ことです。
三井の物件にしては、竣工まで１年ちょいなのに色々選べるのにはびっくりです（2年前で
もカラーすら選べない物件が多いのに）。
けど「これもまだ選べます」「これも標準装備です」「こんなのまでついてます」という
のりで、価格も高く設定しているのにはちょっと不快です。

[69: 匿名さん]

　低層部分が非分譲でほとんどワンルームタイプで、なんかいろんな人は住みそうな感じ。

[70: 匿名さん]

意外と安いというのが第一印象。あの街の（というか物件の周りの）雰囲気が好きな人にはいいかも）。北向き、南向き、中層階、上層階の価格差があまりなく、容積率緩和規制対象外の南側に向いた上層階の倍率が高そう。
営業の人は知らないかもしれないけど、目黒（ここの住所は品川区だけど）は地盤がいいと地元では有名で銀行のシステムセンターなどが多い。確かに砂礫層までが近いみたい。