パークホームズ武蔵小山

[武蔵小山]

東急目黒線　武蔵小山再開発地区に建つ、パークホームズ武蔵小山について語りましょう。

[2: 匿名さん]

278戸のうち、事業協力者住戸が127戸ってのはどんなもんかね

[3: 匿名さん]

>02
ですよね。私も何となく気になります。
私自身はここまで大規模な事業協力住戸数の物件は見たことがないのですが、一般によくある話なのでしょうかね。

[4: 匿名さん]

こういうのって、後々何かに関係してくるものなのでしょうか？
たとえば、なんかの当番が事業協力者分以外でまわさないといけない、とか・・・
他のマンションと比べて、広い敷地ってわけでもないだろうに、この協力者住居数の多さが気になります。

[5: 匿名さん]

DM届きました。
82㎡の部屋、図面を見る限り何だか小さく感じました。
外観もまだリリースされてないし、、、、、
坪単価いくらくらいになるんでしょうね？

[6: 匿名さん]

82m2の部屋が一番大きいみたいだね。
事業協力者の人はもうマンション全体の形状や坪単価もご存知だろうから、
この板にもどんどん書き込みに来て欲しいなぁ。

[7: 匿名さん]

127戸ということは、もともとはマンションも建ってたのでしょうね。

[8: 匿名さん]

小さいマンション(4階建て)やアパートとかは建っていたけれど、殆どは民家だったよ。
地元の大地主さんが何戸も権利持っているんだと思うけど。

[9: 匿名さん]

地元の大地主さんが何戸も権利持っているんだと思うけど。

のパーセンテージが少ないといいですね。２０％超だとしんどいと思いますよ。

[10: 匿名さん]

どういうところがしんどいんですか？やっぱり人間関係・・・？

[11: 匿名さん]

ブリリアみたいなアホな根付けがされねいことを祈ります。

[12: 匿名さん]

同感。アホな根付け反対！天下の三井を信じたい。

[13: 匿名さん]

ブリリアの売れ行き見ながら値付けすると思うけど、
ブリリア、売れないでしょ、あれじゃ。
掲示板でここまでアホ呼ばわりされる物件も珍しい。
期待していた人も多かった分、たくさん敵を作っちゃた
みたいだね。

[14: 匿名さん]

しかし、今日、現地いったら、隣に普通にラブホがたっているのには
ちょっとびっくりした。あれは厳しいよなあ。

[15: 匿名さん]

駅前とか錆びれたスナック多いし。あなへんも再開発の対象に
なるのかな？新築マンションとあのごちゃごちゃ感はギャップ
ありすぎだ。

[16: 匿名さん]

事業協力者住戸が多いと、良い間取り・向きなんかは既に押さえられて
しまってる気がしますが。
管理組合も上手くいかないことがあると聞きます。

[17: 匿名さん]

武蔵小山ブリリア高いね。あれじゃ、フツーの人（含む小生）には手が出ないでしょ。中延の物件板は土壌汚染と住民反対で荒れているし、東京建物たいへんだね。

[18: 匿名さん]

パークホームズ武蔵小山のＨＰなかなか更新されないね。物件の判断には情報が少なすぎる。

[19: 匿名さん]

＞１４
その通り。
＞１５
再開発の対象でも、恐らく２０年以上かかります。僕も不動産に少し関係する仕事していますので、再開発が難しいことは知っているつもりです。今日行って見て、武蔵小山は絶対に変わらないと実感しました。

＜実査所見＞

あのラブホや駅前のスナック、風俗は相当厳しいですね。周りの汚い自転車屋、古いマンション、野良猫、鳩など相当気になります。売りにしているパルム商店街も単にごちゃごちゃしているだけ、老人や外人が多すぎるのも気になる。ファミリータイプのエリアではない。まあこのマンションはファミリータイプが少ないから問題ないかもしれません。
パークホームズですと、それなりの所得層をターゲットにしているかと思いますが、その人たちが住むのでしょうか？ファミリータイプだったら有り得ませんね。１Ｋや２ＬＤＫなど、シングル、ディンクスなら有り得るかもしれません。但し、坪３００万円切ることが条件でしょう。それ以上出すのであれば、もっといいエリアに十分いい物件が購入できます。
近くのブリリアも根付けに気が狂っているし、三井不もプライドがあるからブリリアよりは高い根付けするでしょう。販売開始される４月が楽しみです。私はモデルルームすらもう行きません。やっぱ、むさこはむさこ、大手デベが進出するエリアではないですね。

[20: 匿名さん]

あまり注目されず、圏外となってしまいましたので復活させます。皆様忌憚の無いご発言お願い致します。

[21: 匿名さん]

何か注目されてないですね。本命物件なので寂しいような、安心したようなで複雑です。
今日夕方車で近くに行っていたので現地を見ようとしたら、歩行者天国中で近くに行けなかった。北側から近づくしかないのでしょうか？近くに車で買出しに行けるスーパーはありますか？何だか車で活動するには不便そうですね。
誰か教えて下さい。

[22: 匿名さん]

ここの周辺は、移動手段は徒歩か自転車ですね。
確かに車だと逆に不便かも。

駐車場のスーパーは、碑文谷のダイエーぐらいかな。

[23: 匿名さん]

昨日、別の三井不のMRでここの話をしましたが、
やはり坪単価は300を越えるのでは、とのことでした。

[24: 匿名さん]

70ｍを切ると皆北向きになってしまうのですね。残念。

[25: 匿名さん]

今日パンフが送られてきました。
内廊下なんですね〜。
隣のユニホーとコンニチハになってしまいますね。
あまり距離がないので、結構気まずいんじゃないでしょうか。

上でスーパーのことが出ていますが、
食料品は東急ストアがすぐ近くにあります。
食料品と日用品もすぐ近くのライフが便利です。
車で買出しとなると、シーサイド品川のジャスコとか、大井町あたりでしょうか？
>22さんのおっしゃるように、碑文谷のダイエーもありますね。
碑文谷のダイエーくらいなら、自転車でもすぐに行けますよ。

[26: 匿名さん]

碑文谷のダイエーに自転車は、
自転車に慣れている人なら、すぐいける感覚でしょうが、
車がもっぱら足の人はちょっと遠く感じるのでは。

シーサイド品川、大井町は車で行くのは、
郊外にいくのと大差ないような気がします。

東急ストアとライフは生活圏としてあってますね。

[27: 匿名さん]

現地視察は、特に夜の街も見ておいたほうがよいと思います。
商店街側はにぎやかですが、ちょっと狭い路地を入ると雰囲気がちがってきます。
それをどう取るかは、各自の感じ方ですが。

[28: 匿名さん]

ＤＭ見ました。ミストサウナ付きかと喜んだらオプションでした（笑）。けど最近オプションでも設置できない物件が多いのでオプションでも嬉しいです。
けど共用施設がゲストルーム以外特にないの？？
駐車場も78/278台しかないか・・・。

[29: 匿名さん]

ブリリア武蔵小山の価格がかわいく見えるほどの値づけですね……。
びっくりでした。正式ではないとは言っていたけど。
高くても平米100万くらいかと思っていたら、とんでもなかったです。

[30: 匿名さん]

DM来ましたが間取りとか概要で価格表はなかったと思います。
値付け情報はどこで知ることができるんでしょうか？

[31: 匿名さん]

ブリリア３５０以上ですよ。全然かわいくないんですが。

[32: 匿名さん]

電話するとある程度教えてくれますよ。
ブリリアが350以上だとすると、それよりは安いかもしれません。
（坪単価で345くらい）
ただPHのほうはファミリー向けということで、
平均面積がブリリアidより広いので、平均価格はずっと高いですね。

[33: 匿名さん]

予定価格でましたか。価格設定はどうであれ、三井不なら許しましょう。

[34: 匿名さん]

意味わからん

[35: 立地いいですよね]

聞きました！！
思ってたよりダイブ安かったです！！！

一番小さな１LDKで3000万円台後半だそうです。
（多分42平米のものだと思いますので、3980万円とかですかね？？）
それでも坪300いっちゃってますけど。。。苦笑。

あとは仕様と付帯設備がどんなものか、、、興味しんしんです！！

[36: 匿名さん]

>34
言葉足らずで失礼。
予定価格がでたかどうか？聞いたまで。
価格設定については、ブリリアが高い設定をするのは許せないが、三井不なら一流デベなので我慢しようということです。トップが殿様商売するのは理解できますが、東建ごときで同じことするなんて、生意気過ぎます。
僕はムサコの現地を見に行って、とても住める気になりませんでしたので、対象外としました。

[37: 匿名さん]

小山３−１−６って地図で見ると、小山台高校の隣の一角のようですけど
あそこのゴチャゴチャしたとこに建つんですかね？

[38: 匿名さん]

＞37

小山3-1-6というのは地番です。
現地は線路挟んで反対側です。
大きな看板があり、工事も始まっているのでわかると思います。

[39: 匿名さん]

東建も一流デベだと思いますが．．．

[40: 匿名さん]

一流？
三流とまでは言わないけど。各ブリリアのスレみれは一目瞭然。

[41: 匿名さん]

ブリリア即日完売、HPにでています。
高いと思っても、即完の値付であったということは、売り側としてはベストプライス。不動産業者としては一流なのでしょう。1年ちょっと前の藤和の物件は、新築分譲直後に転売されて転売益が出ていました。これは、結果的に安すぎたミスプライス（藤和の株主怒ります）。
さてここは、1階から７階が非分譲、８階から19階が分譲住戸です。南西8階ラブホテル電飾看板正面で300万円/坪、最上階東南プレミア住戸で420万円/坪位でしょうか。
因みにブリリアは最低300万円/坪、最高385万円/坪、平均345万円/坪でした。

[42: 匿名さん]

こことブリリアの板で、やれ高いだのなんだの騒いでた御仁にはブリの完売に対して
是非コメントして欲しいもんだな（失笑

[43: 匿名さん]

>42
たぶんこの価格で買うのは馬鹿というコメントをするでしょう。

[44: 匿名さん]

＞４２
デベの勝ち、消費者の負けですか（ムサコに消費者としては興味ないのでどっちでもいいですが）。
恐らくブリリア武蔵小山を購入した消費者は研究熱心な方ではなさそうですね。
それにしても、貴君が掲示版にコメントしている我々よりもデベサイドに立っているのに疑問を感じますね。あなたは、どの立場でものを言っているのかな？。営業さん、ムサコ大好きの消費者さん？

[45: 匿名さん]

>44
「ムサコに‥興味ない」と言っておきながら、このスレに何度も登場してるし、
なんだかな。
42は、市場の動きを知らない者を笑ってる立場におられる方なのでは？

[46: 匿名さん]

>44(36・33・19）
おたくひょっとして住まいサーフィンにも同じ論調で書き綴っているよね？
正直恥ずかしいよ。
しかも、ただの三井信者っぽいところが泣かせる(笑

[47: 匿名さん]

予想通り来ましたね。これじゃないと掲示板は楽しくないですよね。
スレに登場しているのは、別にここだけ限定して登場している訳ではありません。茲許のマーケットをいろんな人の情報を聞いて確認しているだけです（NRLレンダーですので職業上の知識を得るためです）。それにNO45さんのコメントが想定されたので、『消費者としては』同意レスする前に追記しました。それと三井不信者の件ですが、ちょっと東建を非難したかっただけです、誤解を与えてすみません。
まあ、このマンション完売するようですし、よかったじゃないですか。売買が成立すれば、それが市場価格ですよ。結果良かったか、悪かったかは後になってみないと分かりませんし、買った人は失敗したとしても住めば都ですから。

[48: 46]

＞47
意外に気づくものですよ。

もちろん立場が違えばモノの見方・意見が異なるのも当然でしょう。
ただ貴殿のあまりにemotionalな評論振りに疑問を感じたまで。結果を見る前からですがね。
結果が出た今となっては尚更ですが…。

ま、これもPH武蔵小山とは関係ない話。
検討中の皆様、大変お騒がせしました。

[49: 匿名さん]

「NRLレンダー」とはノンリコースローンのレンダー（貸出する人）のことですか？この板では説明が必要でしょう。
アレンジャーと書か（け）ないということは、メガバンク、外資ではないのでしょうね、きっと。
東建も結構ノンリコやってますので、お仕事上何かトラブルでもあったのですか？
それにしても武蔵小山でノンリコの市場調査とは驚きです。何件も案件見てますけど初めて聞きました。再開発ビルの具体的計画でもあればぜひここで紹介してください。

[50: 匿名さん]

目黒線はインフラが進みました。三田線/南北線につながったとき不動産市況が悪かったので目立ちませんでしたが、市況が活況になって一気に噴き上げました。その中でも、ここで書かれているように、やはり武蔵小山はランクとしては少し落ちるのでしょう。その落ちる単価が、350万円/坪というのが現実なのでしょう。
大岡山でペアシティ（分譲中）という物件がありますが遠いのに結構高いです（正確には忘れました）。
4月には、洗足でプラウド（旧三越跡）が価格を出すでしょう。ちょっと昔は後から少し安い価格をつけるなんてありましたけど、競合しない（と思う）のでそれはないでしょう。
洗足で高い価格がでると先に出るここの価格が安く感じるのでは。

[51: 銀行関係者さん]

ちょっと誤解があるので一言。
＞48
意図的に感情的な表現をしたつもりではありません。そう思われたのなら失礼しました。
＞49
説明不足ですみませんね。掲示板歴が短いのでご容赦を。
アレンジャー=証券会社や不動産ファンドと勘違いなされているのですね。
それに私はT建を担当しておりませんので悪しからず。
また、ムサコで市場調査とありますが、ムサコに限った話ではありません。前回コメントした通り、いろんな情報をさまざまな角度から収集しているだけです（賃貸住宅のバルク案件もあるので、賃貸市場と分譲市場は都内全部チェックしています）。
再開発ビルの具体的な計画ですが、皮肉で質問しているのですよね。本当に聞きたいのであれば、理由を示して、またコメント下さい。

それでは、PH武蔵小山を本当に検討している人たちに迷惑なので、我々は退散しましょう。