パークホームズ武蔵小山

[武蔵小山]

東急目黒線　武蔵小山再開発地区に建つ、パークホームズ武蔵小山について語りましょう。

[101: 匿名さん]

私も聞きたいです。是非お願いします。

[102: 匿名さん]

>>100
>>101

99です。全ては立地に関することですね。

1．駅までの道。
2．目黒通り沿い。微妙に駅遠。
3．ホテル クラ○カ。

1ですが、交通量が多い割に歩道が無く危険に感じました。子供に歩かせるのは避けたい。武蔵小山へ向かう26号なら歩道は綺麗だけど、結構遠いですね。
2は好き嫌いですね。車の便は良さそうですが、大きな幹線道路沿いは嫌われる事があります。
3、古いホテルをリノベーションした、綺麗な若者向けのホテルが近くにあります。オシャレなのはいいんですが、週末によくイベントをやってます。クラブ系の。爆音＆HIPHOP系の若者達が明け方まで徘徊。

ただ、MRはお洒落で綺麗な造りだし、値段の割にイイ建物だなと思いました。
ターゲットもシングル〜DINKSで、私が問題だと思った『道路が云々で子供が心配』ってのは当てはまらないのかもしれません。
立地条件が合えば買ってたかも。

ただ、パークホームズ武蔵小山も問題が少なからずあるわけで、そういう意味で『どちらを選ぶかはライフスタイル次第』と書かせて頂きました。

[103: 匿名さん]

98です。少々火をつけてしまったようで恐縮です。
イニシアは目の前のバス停から通勤時は1.8分に1本目黒駅行きが出ているようで、駅が遠い
点を逆手にとって便利さを強調しています。危うく納得しかけましたが、さすがに終バスは
早いようでした。
ただ、西隣の風呂屋が等価交換で立て替えるらしく、そうなるとここはどうかなぁ。

まあそれでも「東横線」と「目蒲線」の絶対的な差は地元民には解消しがたい差があるので
しょうね。地元じゃないとなんだか同等に思えますが。
武蔵小山は学芸大学より戸越とか中延に近い感じじゃないかな？
どうでしょう？

[104: 匿名さん]

103さん>
イニシアの近隣に住む者です。目黒駅からイニシアの目の前のバス停に向うバスは、普通料金だと23時くらいまでですが、その後も深夜バス（料金2倍：420円）で結構遅い時間まで走ってますよ。私は、420円はもったいないので、夜遅くなった時は目黒駅から歩くことがあります。歩くと成人男性の足で30分位です。（メタボ予備軍には良い運動）

>西隣の風呂屋が等価交換で立て替えるらしく
これは初めて聞きました。マンションが建つということでしょうか？どこのデベかなど情報お持ちでしたら是非教えてください。

だいぶスレ違いでしょうか？すみません。

[105: 匿名さん]

西隣のデベはまだ未定。コスモスイニシアも名乗り出るようですが。
あと深夜バスもそれ程深夜まではやっていないようでした（営業の資料によると）。
確かにスレ違いでしたね。
今日むさこで飲みましたが、いい街ですね。やはり東横線とは違います。
だから、むさこ価格に早く是正して欲しいもんですね。あっもちろんパークホームズ
のことですよ。

[106: 匿名さん]

104です。スレ違いすみません。
これで最後にします。

イニシアの目の前のバス停は「清水」と言いますが、目黒駅前発清水行きのバスは、目黒駅前発24:21が終バスです。一応念のため。
ソース：http://www.tokyubus.co.jp/jikoku070601/dia/timechart/663101_2_17358010...

[107: 近所をよく知る人]

イニシアのスレがたったようですので、そちらへ移動してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43880/

[108: 匿名さん]

＞「東横線」と「目蒲線」の絶対的な差は地元民には解消しがたい差が

良い悪いはともかく昔から土地勘のある人から見ると
沿線の雰囲気は違いますね。103さんのおっしゃる通りで
学大より戸越・中延の方が近いと思います。

[109: 匿名さん]

103です。

＞学大より戸越・中延の方が近いと思います。

やっぱりそう思います？
最初中延の東建みて「買えそうな価格だな」と思ったけど、暗い、道狭い、物件に魅力ない、駐車場が高い・・・等で「ならば東建の武蔵小山の方が」と思って狙ってたけど、あんな馬鹿高価格になったので「同じようなエリアなのに」理解不能でした。

都営浅草≒目蒲線（しつこいか）＜東横線であって、
都営浅草＜目蒲線≒東横線　じゃないですよね。

そんな私は東横線に魅力を感じず（買えないし）、通勤便でむさこ狙いで三井が都営浅草価格になるように祈っていたのに裏切られたので（仕方ないですね）、結局価格のやさしいアトラスにしました。
結論＝都営浅草＜目蒲線≪東横線　っちゅう感じですかね？

[110: 購入検討中さん]

＞103
釣りか？アトラスねぇ。

[111: 匿名さん]

んーまあ、「価格が」っていうならアトラスも
良いんじゃないでしょうか。立地も悪くないし。

南向きじゃないとイヤ。って人なら特に。

[112: 近所をよく知る人]

>>103
武蔵小山＝品川区の荏原地区(武蔵小山・戸越銀座・中延・荏原町の辺り)ですからね

[113: 匿名さん]

住んでいる人、自転車の数、物価、商店街・・・確かに！

[114: 匿名さん]

６／２，３正式価格発表会、のお知らせ葉書が今日届きました。
今日、です…。皆さんのところはどうですか。
そして正式価格ご存じの方いらっしゃいますか？

[115: 匿名さん]

マンションズにも価格帯出てますね。
第一期で112戸販売とは少し驚きです。

[116: 匿名さん]

正式価格は予定価格と比べてどうだったのでしょう？

[117: 匿名さん]

ホームページに登録期間と価格帯が掲載されています。3940万円（1戸）〜8860万円（1戸）
最多販売価格帯 6900万円台（8戸）・7000万円台（8戸）

[118: 匿名さん]

結局、割高感の強い予定価格のままなんですね。望ましくない隣接環境、異様な下駄履き等のさまざまな難題を抱えた物件なのに。
将来のことを考えると、検討対象から外したほうが良さそうですね。

[119: 匿名さん]

私はここが本命でしたがあまりにも高いので駅の反対側の物件に決めました。
できればこの価格帯で順調に販売して頂ければ嬉しいような（＝売る時に有利
になる）悲しいような（＝ムサコにいない人種が増える）。

[120: 匿名さん]

本当に売り手市場になってしまった。
みんなが「欲しい！」と思う価格ではもはや出てこないですね。
大人気で倍率がつく必要はないので、ギリギリ売り切るくらいの
高値をつけてきますねやっぱり。

[121: 匿名さん]

超難題山積物件。うちも検討対象から外しました。
資産価値としても問題だけど、自分達の住み心地も期待できなさそう。

[122: 周辺住民さん]

そうですか。
対象から外しただけでわざわざ報告しなくても良いですよ。

[123: 購入検討中さん]

仕様がどうたら、人によってプライオリティ違うんだし。
結局金が出せないんでしょ？説得力ないよ（笑

どうもここは最初から買いたいのに金がない奴が粘着してるっぽいんだよな。
現実を受け止めなよ。

[124: 匿名さん]

価格も割高ですが、毎月払い続ける管理費も、他の物件と比べて異常に高くないですか？
豪華共用施設を備えコンシェルジェサービスなども行っている都心のデラックスな物件の管理費と金額がほとんど変わらないなんて、どうなっているんでしょう？
管理費を含めた総コスト、あまりに高すぎです。

[125: 匿名さん]

ここは、インターネット回線使用料が管理費に含まれていないので、管理費＋修繕積立金とは別に毎月支払う必要があるそうです。

[126: 大手企業サラリーマンさん]

目黒線沿線検討者です。
品川区と目黒区ってどちらがいい区ですか？イメージとかではなく
「区」としての優位性は？
目黒区は企業が少ないので財政的にどうなのでしょう？

[127: 匿名さん]

＞126さん
財政状況については、各区とも同一の基準で「財政力分析」を公表していますから、比較は簡単、一目瞭然です。
主要指標である財政力指数では目黒区が圧倒的に上位に位置しています。
一方、品川区は起債が少ないため公債費比率では上位につけています。
ネットでも簡単に調べられると思います。

[128: 匿名さん]

営業に確認したところ、インターネット回線使用料は月5000円程度になるそうです。

[129: ご近所さん]

区としての優位性って・・・。
いいよわざわざ引っ越してこなくて。

[130: 匿名さん]

回線使用料が月5,000円なんですか？！
うかつにも、この点は確認していませんでした。情報提供ありがとうございます。
他物件では管理費に含まれているところも多いので、この金額を管理費に加えて比較しないといけない訳ですね。
そうすると、部屋にもよりますが、実質的な管理費＋修繕積立金の負担は年間で約50万円にもなるのですか！
高い・・・高過ぎです。

[131: 匿名さん]

私も月5,000円程度と聞きました。
それまでギリギリ手が届くかなと計算していたのですが、諦めました・・・。

[132: 匿名さん]

>123 最初から買いたいのに金がない奴

もしくは、
1．アトラス関係者
2．ココの申し込み予定者で、抽選倍率を下げるための工作

こんなところかな。

[133: 大手企業サラリーマンさん]

＞127さん

126です。ありがとうございます。
いずれにせよどちらもいい区ですよね。

[134: 匿名さん]

126さん
事業税収益では品川に軍配が上がります。
定住世帯当りの課税所得額（住民税収益）では目黒に軍配が上がります。
品川は開発区画が目黒より多い分、将来的な宅地の坪単価は目黒よりも割安感は期待できます。
教育の分野では防犯や英語教育など公立機関でも品川は革新的な試みを進めています。
公園や緑の多さに鑑みる情操環境は目黒の方が良いかもしれません。
道路、鉄道等の公共交通機関は居を構える地点によって千差万別です。
何を最上位に求めるかによって検討された方が良いかと思います。

[135: 匿名さん]

＞132さん
「一生のうち何度もない大きな買い物をする上で、いくつかの物件を真剣に比較検討し、自分ではわからない、あるいは気付かない点がないかと、ネット上で情報交換を望んでいる人」がほとんどではないでしょうか？

[136: 匿名さん]

ネット環境に関して、営業は「Bフレッツです」
としか言ってなかったなあ。
Bフレッツのみで5000円/月なら確かに高すぎ。
ボッタクリもいい所だね。

しかし貰ったパンフレットは何故かスカパー光。
ちょっと考え難いけど、スカパー光に加入済み
ということで5000円/月なのかな？
Bフレッツ＋スカパー光なら少し割安な気もするけど、
加入はしてなくて単に「スカパー光対応」って事なら、
これまた割高な金額かな。

どちらにしろ、支払いが5000円/月増えた程度で
マンション諦めますっていうのは、元から厳しかった
んじゃないの？諦めて正解かと。

[137: 匿名さん]

諦めるっていうか、他のマンションにすんじゃない？
うちもここ見に行って、この部屋かなって目星もつけてたけど、
他にいいのが見つかったからこっちは見送りかな〜。
ちなみに武蔵小山他物件ではないよ。あと三井不のでもないよ。
むさこは良いとこだね、好きです。みんな頑張ってここ買ってね〜。

[138: 匿名さん]

申し込み登録開始が近づいてきましたが、迷っています。
価格やエントランス正面のラブホテルのような誰にでも一見して発見できるマイナス点以外に、未だこのスレに書かれていない隠れたマイナス点をご存知の方がいらっしゃったら、教えてください。
たとえば、１階の店舗９軒には何が入るのでしょうか？
隣のブロックのようなスナックや、あやしい喫茶店、あるいはラブホの隣のマンション１階テナントに入っている下品な看板を掲げたレンタル・トランクルームのようなものが入ることはないのでしょうか？
どなたかご存知の方はいらっしゃいませんか？
他のスレでは、１階テナントによってマンションの雰囲気や資産価値が大きく損なわれたという書き込みが続いているので、ここがどうなるのか気になります。
よろしくお願いします。

[139: 申込予定さん]

地元の方ならご存知かもしれませんが・・
総合企画で入っている「アメニティ」って会社は何なんでしょう？

[140: 匿名さん]

>138
隠れたマイナス点を知りたい・・・？どちらかと言うと諦めたいので背中を押して欲しいということですか？個人的には134さんの最後の一文を送りたいですね。


皮肉ばかり言っていても無益なので、情報を・・・。私が知っていると言う時点で隠れてないとは思いますが幾つか。

テナントに関しては過去ログ(No.78)にありますが、まだ全部確定してないのかな？

膨大な数の賃貸
今までさんざん書かれてますが一応。
管理費、修繕積立金などは所有者負担なので滞納とかは無いと思います。しかし賃貸入居者も管理組合加入対象なので運営はそれなりに大変そう。一応、分譲賃貸なので度の過ぎたアホが入居する可能性は低めかと思われますが・・・。

駐車場の料金が全額管理費組み込み
タワー式なので、そりゃ管理しなきゃならんとは思いますが、月3万x台数も管理費かかりますか？と言う話。もともと高めの管理費を含め、管理会社はどんだけ儲かるのかと。そして25年？30年？後の駐車場修繕費は入居者全員の修繕積立金から捻出しなければなりません。逆に言うと、駐車場利用者が少なくて修繕費が足りない！という事態が起きないのは安心と言えば安心。

エレベーターが3基
しかも1基は非常用&作業用優先。
80戸/1基が理想というのが一般的なようですが、ちょっとショートしてます。朝ラッシュ不可避。


私が気になったのはこんなところです。

[141: 周辺住民さん]

駐車場の料金の一部は他の部分の管理費に回されるのでは？
車に乗らない人も駐車場部分の土地代等を負担しているので、いたって普通の事だと思うのですが。

[142: 匿名さん]

>140
賃貸問題はかなり気になるよね。
しかも１R、１LDKタイプがぞろっと。
賃貸棟の独身リーマンさん達が下の飲み屋街で飲んで泥酔して
共用部分に粗相しないと良いが…

[143: 匿名さん]

ここは地権者のためのＭＳ。

[144: 周辺住民さん]

今日の新聞に折り込み広告が入りました。

[145: 匿名さん]

相場より高い管理費は、低層の賃貸用小部屋の分の管理費も一部、負担させられていたりして。賃貸の人は、分譲マンションで払うような高額の管理費は普通、払わないし、だからといって、所有する地権者が自分の所有する部屋分の管理費を全額負担するのですかね？管理組合できてから、ちゃんと確認した方が良いですね。でも管理組合も投票権はひと部屋一票で、地権者は圧倒的に複数の票を持つわけだから、運営も大変でしょう。重要事項説明書も事前に確認した方が良さそう。地権者だけの特別の権利が何かあるかもしれません。

[146: 匿名さん]

登録間近になって気になる重要情報が書き込まれるようになりましたね。
登録期間中も新しい情報が書き込まれる可能性もあるので、少なくとも、最終日まで様子を見たうえで登録するかどうかを決めた方がよさそう。

[147: 購入経験者さん]

＞でも管理組合も投票権はひと部屋一票で、地権者は圧倒的に複数の票を持つわけだから、運営も大変でしょう。

横レス失礼。
管理組合の議決権は、持ち分＆票数　で決まります。
所有者名義が同じであれば、何部屋持っていようと1票しかありません。
1部屋所有の人と票数では同じです。但し持ち分は違いますけど。

[148: 購入検討中さん]

ここって、例のラブホ前の物件？

[149: 物件比較中さん]

エントランス正面にラブホが鎮座する高額分譲マンションは他にないので、そればっかりが有名になってしまっている。
隣接ブロックの具体的再開発は見通せないとのことなので、ラブホとの長いお付き合いを前提としなければいけないのは動かしがたい事実だけれど・・・。
高い買い物なのに、これからも事あるごとに「ラブホマンション」とか言われ続けるのかなあ？
購入すべきか、見送るべきか。憂鬱。

[150: 匿名さん]

そんなに気になるのならやめたほうがいい。絶対後悔する。
検討段階で憂鬱になるような神経で、ラブホの前に住めますか？
そもそもマンションでの共同生活が出来るかすら危ういでしょ。
入居してから鬱になって自殺でもされたらいい迷惑でしょう。
そういう事が気にならない、優先順位を別に持つ人にとっては
最高のマンションだと思うけどね。

駅3分、目黒まで急行1駅、商店街も充実。
管理費が高いっていうのも、しっかり管理して貰えると取れば
将来的にも安心なんじゃ？

自分にとって何が大事なのか、何が譲れない条件なのか、
もう一度洗い出してみたら？