パークホームズ目黒中町

[物件比較中さん]

専有面積　　　　　　　41.25m2〜92.24m2
間取り　　　　　　　　1LDK〜3LDK
所在地　　　　　　　　東京都目黒区中町1丁目960番18他（地番）
交通　　　　　　　　　山手線 「目黒」駅 徒歩20分
　　　　　　　　　　　山手線 「目黒」駅 バス7分 「目黒消防署」バス停から 徒歩5分 （大岡山小学校行）

三井から発表されましたね。
Googleマップで見たところ、建築予定地が広いグラウンドのように見受けられるのですが、何なのでしょう？？

[2: 匿名さん]

現在は更地になっているので、グラウンドのように見えるのでしょうか？
以前の地図では建物が２棟ほど建っていたようですが、
どこかの企業の社宅でもあったのでしょうか？
まわりは目黒区の中ではかなり庶民的な雰囲気の場所ですよね。
目黒どおりからは少し離れているので静かですね。
ここはどこの駅からもかなり遠いので、基本はバス便ですが、バスは本数が多いので不便ではなさそうですね。
売出しは夏頃のようですが、果たしていくらくらいになるんでしょうね。
これからの相場の動きでずいぶん変わってきそうですね。

[3: 物件比較中さん]

週末散歩がてら建設予定地を見てきました。
思ったより土地が広かったです。元社宅だったのですか。
近所にスーパーがないのでちょっと不便そうでしたね。でもバス停には近いので
通勤は問題なさそうでした。

[4: 匿名さん]

古い狭小住宅の多いエリアですね
道が狭く交通量も少ないので、ネコがのんびりしてるイメージです

[5: 匿名さん]

あの狭小住宅のごちゃごちゃした感じは好き嫌いが別れそうですね。

[6: 周辺住民さん]

近所に住んでます。
ここはバス必須ですが、
・行き着く先は山手線の駅
・本数めちゃ多し
・朝も目黒通りはそんなに渋滞しない
・終バス遅い（大岡山小学校行きが鬼のように遅い時間まであったはず）
・最悪、目黒からタクろうとしても、終バス後にタクシー待ちの
　長蛇の列ができるようなことは絶対ない
てことで、正直言ってバス便ならではの不便さはありません。
この辺の目黒通りはこじゃれた店が多くて散歩も楽しいです。

[7: 物件比較中さん]

中町は下町感たっぷりで目黒とはいえアドレス的には微妙ですよね…。
目黒通りのインテリアショップもそうそう毎週行くわけではないし。
とっても微妙ですね。

[8: 匿名さん]

私も近所住まいです。
06さんが言うように、バス便だからという不便さはほぼないと思います。本数も多いし乗車時間も短いので慣れればどうってことありません。私は疲れた日にはタクシーをよく使います。ワンメーターそこそこですし。
ただ07さんが言うアドレス的なネームバリューは中町にはありませんね。以前から三井が建てるらしいと目をつけていて、パークコートだったら買えないかも、なんて思っていましたが、やっぱりパークホームズでしたね。苦笑　そんな土地柄です。目黒区の中でもネームバリューがほしい人にはちょっと向かないですかね。
近所住まいの人や、目黒区でそこそこ山手線に近い場所に住みたい、とにかく目黒区に住みたい、という人向けでしょうか？
価格が気になります。夏くらいにはマンション相場はどうなっているのでしょう？中目黒や五反田の駅近タワーが坪400だの420だの450だのと言っているので、さすがにバス便とは言え目黒区だし、350より安いなんてことはないですかね？これすら希望的観測ですかね？

[9: 物件比較中さん]

以前近所に住んでいました。
終バス後のタクシー待ちは結構な列になってることも少なくなかったですけどね・・・。
近所のコスモス物件は350より安かったみたいだからありえるんじゃないですかね？？

[10: あき]

さ

[11: 匿名さん]

古い狭小住宅の多いエリアとのことですが、戸建てが多いのでしょうか。
日当たりとか望めそうですか？

それから近くに食品とか日用品など買い物するところはありますか？

質問ばかりすみません。
なかなか現地に行くことができないので、もし周辺に詳しい方が
いらっしゃいましたら教えてください。よろしくお願いします。

[12: 匿名さん]

今のご時世、池尻大橋駅前でさえ環境のせいか売れ行き悪いのに、
駅遠のマンション価格を高く設定するとは思えません。
タワーじゃないし。

[13: 匿名さん]

うーん、、外観が団地みたいでガッカリ

[14: 匿名さん]

300万くらいにはならないですかね。駅から遠いと言っても、目黒ですものね。

[15: 物件比較中さん]

こちらはいつから販売開始でしょうか？？

[16: 匿名さん]

確かにちょっと団地っぽいかも・・・
バルコニーの隣戸との境が壁ではなく薄いボード（昔のマンションみたいなやつ）
に見えるのは私だけでしょうか。
せっかく三井なんだし、せっかく目黒アドレスなんだし、
もう少し気合の入れた外観にしてほしかったな。
中の仕様はどうなんだろう。
やはりマンション業界に厳しいこのご時世、そういうところで費用を削っていくんですかね。

[17: 物件比較中さん]

目黒区アドレス格付け（丁目は無視）

S　：青葉台
A　：三田・上目黒・駒場
A- ：東山・中目黒・目黒・碑文谷・自由が丘・八雲
B+ ：緑ヶ丘・柿の木坂・洗足・平町・原町
B　：中根・下目黒・南・五本木・大岡山
B- ：中央町・鷹番・東が丘・中町・祐天寺・大橋
C ：目黒本町

[18: 匿名さん]

基準は何？

[19: 匿名さん]

>No16さん

送付された資料を見ると、もう完全に石膏ボードだとわかりますよ。
久しぶりに見ましたねえ、こんな仕様。
なぜ目黒の三井物件でこんななんでしょうか…。

[20: 匿名さん]

今日駒沢通り走っていたら看板がチラホラ。
気にはなっていたのですが、そんなに低仕様なんですか？ガッカリ。

[21: 匿名さん]

>>19さん
やっぱり石膏ボード（って言うのですね）ですか・・・。
うーん、がっかりです。
これで内装仕様まで低かったら、まったく購買意欲がわきませんね。
楽しみにしていただけに残念です。（まだ内装はわかりませんが・・・）

確かに目黒区の中では決していいアドレスではないけれど、
せめてもう少し何とかならないものですかね。

[22: ケンジ]

昨日の日経朝刊に宅配や新聞配達などの特定の者だけにIDカードを渡し、その者だけはメインゲートのロックを解除して棟内への入館を許し、部屋の前まで新聞とかを届けられるサービスを、このマンションに適用すると書いてあったのを見てゾッとした。
うちの奥さんはこのマンションに興味を持ってたんだが「エエーッ、ヤダあ」と言っていた。子供や若い女性のいる部屋の住人は不安にかられるだろうと。新聞をメイン玄関まで取りに行くのが億劫なお年寄りに配慮したのだろうが、そもそも新聞配達員や宅配の人達をマンション住人が選べるわけでもないし、最初いい人でもいつ変な人に代わるかもしれない。新聞が配達される早朝の時間に限って許可する機能ありと書いてあったが、寝てる間に部外者に侵入されたら怖いよね。管理人いない時間帯だろうから。10分後に退去しない場合は警報が鳴るとかの機能を付加すればまだ安心だけど、早朝に鳴られても困るから管理人がいる時間帯のみ稼動とかの仕組が欲しいね。ただそうだと新聞はムリ。又、夜の配達もムリ。となるとサービス自体成立たない。であれば野放しで実施されかねない・・・。ハッキリ言って朝の新聞配達と宅配だけはヤメて欲しいね。誰が来るか分からないから。昼間の出前のみ許可するならいいかな。出前は地域の店からだから。
総括すると、こういう事は買う前に絶対こうするとういう保証はないから、このサービスが付く限りセキュリティの不安を常に抱えて住む事になる。マンションというのは買った時は若い入居者が多いが時と共に皆老人になるので、このサービスを歓迎する者が増えて多数決で負け野放しになる可能性が高い。こんなサービスを設けるより、老人部屋まで管理人が届けてあげる有料サービスを作った方がゼッタイ安心だと思うけど。三井さんには是非そちらの方を検討いただきたい。

[23: 匿名さん]

>No21さん

ちょっと調べてみたのですが石膏ボードは間違いのようです…。すみません。
でも、パネルみたいなものですよねえ。
まあ、”パークホームズ”なので仕方ないのかもですが。。

[24: 匿名さん]

まあ安く見積もって坪450からだろう。場所が良いし、なんと言っても住居表示は目黒本町だからね。ステイタス及び認知度は抜群に高い。内装なんかは期待しないほうが身のため。早速６月７日の先行ＭＲ優先案内パンフが来たので当日見極めるつもりだが。

[25: 匿名さん]

失礼、本町ではなく中町。

[26: 匿名さん]

安く見積もって坪450！？
どう試算したらその金額…。

[27: 住まいに詳しい人]

>>24
何かものすごく勘違いしていませんか？
現時点の相場は＠330万円、半年後には＠280万円という場所ですよ

[28: ご近所さん]

どう考えても450ってことはないでしょうね。
中目黒の駅前タワーでそれくらいですから。
最寄が目黒駅とは言え、一応バス便ですし。
27さんの330くらいが妥当かと。
半年後に280まで下がるかどうかはわかりませんが・・・。
個人的には数年のスパンで下がり続ければ280ってこともあるかもしれないけど、
半年のスパンで280になるってことはないと思うのだけど。

[29: 匿名さん]

楽観視するのんき人間がいるようだが、現実を直視したまえ。一年後でも当該地簿価は変わらないからね。希望的観測レスは惨めだからやめたほうがよいのでは？？確かに450は辛辣だが380から400が適正価格。
半年後には相場が280？？笑って鼻が出た。
その根拠は？？

[30: 住まいに詳しい人]

>>29
山手線駅の物件は五反田や大崎のタワーが現在＠400
非タワー物件に換算すると-10％で＠360〜370程度
目黒駅バス便物件として測れば、さらに-10％で＠330〜340あたりが
現在の基準となりますよね

ところがこの夏に二子玉川のタワーが平均＠350で出てきます
低層階は＠280程度です

田園都市線、東横線沿線の小規模中規模は
スポット立地が高級住宅地としてふさわしい物件以外は
直接的、間接的に二子玉川の低層階との競合になります

ココは目黒駅物件といってもバス便で、山の手線最寄のベネフィットは最小です
そのためこの競合に巻き込まれてしまいますので秋には＠280が適正基準になります

ココも『大塚山』と称せるスポットなら何とかなったのでしょうけど・・・

[31: 匿名さん]

本物件よりもまだ学芸大学駅に近いイニシアイオ目黒学芸大学が最終的には平均300強
だったのですよ。いくらなんでも400は強気すぎではないですか？？

価格付けはデベの勝手ですが、セキュリティや仕様面で納得できない意見がありますし、
そんな価格で売りだされてもすぐ申し込む人は少なそうですね・・・。

[32: 匿名さん]

>>29は近隣住民さん？
ここで400越えはナンセンスですよ。
逆に根拠を教えて下さい。

330でも売れないと私も思います。

[33: 匿名さん]

400っていうこともないでしょうが、280ってこともないのでは。
私は最近不動産購入を検討し始めたので聞いた話ですが、
この辺りは底値時代でも300は切らなかったと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？
もちろん財閥系大手テベ分譲の物件でです。

まだ案内会が始まらないので何とも言えませんが、送られてきた資料等々見ていると
割と小さ目のお部屋が多そうですし、ファミリー向け3LDKも70平米台が
中心のようにも見えるので、坪単価にすると300〜330くらいだだして、
販売価格としてはそこそこ抑えた感を出すのかなと勝手に考えています。
まあ、そろそろ電話をすれば大体の価格帯は教えてもらえる時期でしょうね。

[34: 匿名さん]

皆さんどうも三井を甘く見ていますね・・・・

24さんの坪単価¥450万は一年前の話ですね。

さすがにいくら三井でも、この時期に坪単価¥450万ありえないです。

昨今の都心のＭＳ相場と一年後の物価上昇率から判断すると、

坪単価¥350万〜¥370万平均で結局落ち着くのが普通の考え方です。

70㎡で¥8000万前後住戸が大多数を占めるでしょう。

ここのようなファミリーターゲットマンションでは、間取りが重要視されます。

南向き住戸は価格もそれだけ高いということです。

[35: 住まいに詳しい人]

>この辺りは底値時代でも300は切らなかったと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？
>もちろん財閥系大手テベ分譲の物件でです。

元々このあたりは駅から遠いので
優良用地を取得できる財閥系大手デベは手を付けなかったところとです

ちなみに底値は2000年発売の『目黒大塚山ローレルコート』近鉄不動産＠222万円で
＠300を超えるのは山手通りに近い立地で1997年の『ベルク目黒』まで遡る必要があります

[36: 33]

>>35
なるほど、この辺りには財閥系デベの物件はないんですね。
あまり魅力的な場所ではないということなのでしょうね。
勉強になりました。
でも、逆に今までなかった財閥系デベの物件ということで、
今までの周辺物件よりは一段高い値段設定できそうな感じがしますね。
（財閥系はここに限らず一段高いですね。笑）
個人的には城南地区の高級路線ではない物件価格が大体平米100万前後かなと
言う感じがしていたので、ここもそれくらいかなと思った次第です。
一応ほとんどが南向きですし、目黒アドレスを強調しているので
300を切ることはないのかなと。
個人的には300を切ってくれれば万々歳ですけどね。

[37: 匿名さん]

そもそも、「BALS　TOKYO」とのコラボってのがショボい。
BALSってあのフランフランとかいう安物インテリアの格安ショップのことでしょ？
あのショップってどこでもあるよね？
そんな誰でも手に入るインテリアデザイン・・・オリジナリティーが無いと思うのは私だけ？
なのに上記のような金額って？

「BALS　TOKYO」とのコラボって時点で明らかになったのは、
２０歳代のヤング＆３０歳前半のファミリー、ＤＩＮＫＳがターゲットだよね。
金を持っていないにもかかわらず背伸びしたい連中が住むようにターゲット戦略してんじゃないでしょうか？ってことはそんなに高くないと予測。
まぁ４０歳代でBALSインテリアなんて安っぽくて、
先ず見向きもしないだろうから、ましてや老夫婦が住むこともないでしょ。
壁も内装もペラペラ。薄っぺらくて内容が浅いただの四角い白い空間だとおもうけどなぁぁぁ・。。

[38: 匿名さん]

うーん
FrancFrancは確かにグレード低いですよね。
いかなる理由で三井たる大手デベロッパが、
バルスなどという安売りショップのデザインを採用するのか明確に説明すべきです。
安かろう悪かろうでは本末転倒だと思います。
せめてAfternoonかイデーに変更すべきでしょう。

[39: 近所をよく知る人]

かつて昭和２８年から専売公社の社宅が２棟仲良く並んでいたこの広大な土地を、
二束三文の破格値で三井不動産が政府から買い上げたのが今を遡ること５年。
ずいぶん長い間寝かしていたと思います。
私が育った昭和３５年ごろは、敷地南側道路も今の３倍ほど広く、車も通らないからよく親父と野球をしました。夏はセミが鳴き交わす高い木があり森みたいでしたよ。

時代の流れには逆らえませんね。
周辺環境で聞きたいことがあればわかる範囲でお答えします。

[40: 近所をよく知る人]

えっ？内装はフランフランみたくなっちゃうの？
ちょっと幻滅、がっかり。
なんで知名度が高いデザイナーを使わないのかな〜。
三井らしくないなぁー。
三井もそこは割り切ってるね。パークホームズごときに、虎の子予算で著名デザイナーなんて使えねぇ ってか？

バルス？って初めてきいたけど、恥ずかしくて友達に言えねー。当マンションの建設担当の多田建設の社内設計者のほうがよっぽどましだよね。

[41: 匿名さん]

BALSってフランフランと関係があるの？
知らなかった。
私の知る限りBALSってそんな感じのお店じゃないけど・・・。
ここがBALSとコラボするのも、中目黒にSHOPがあるからだとばかり思ってました。
がっかりしてる人、BALSのSHOP行ったことあります？

http://www.balstokyo.com/jp/

[42: 購入検討中さん]

バルスとはフランフランなど廉価インテリア雑貨屋の運営会社ですよ。

カッシーナやコンランショップなどの高級インテリアの家具を真似て作って安売りしていますよね？あれってそのうち訴えられるんじゃないかと思ってヒヤヒヤしています。デザインをパクるのは商標権のもと犯罪ですが、うまく真似て取り入れるのはぎりぎり犯罪じゃないんだって？

[43: サラリーマンさん]

３９さん

差し支えなければ教えてください。

周辺住民による建設反対運動などは大丈夫でしょうか。

あと、夜の周辺の雰囲気はどのようなイメージでしょうか。

[44: 匿名さん]

そうなんだ、知りませんでした。
BALS TOKYOっていうのは、フランフランよい少し高級路線のブランド展開ってだけなんですかね。

>カッシーナやコンランショップなどの高級インテリアの家具を真似て作って安売りしていますよね？
大塚家具なんかでもやってますよね。
なんかいかにも偽物って感じで引きますよね。
そういうものを持っているほうがかえって恥ずかしい気がします。

[45: 申込予定さん]

インテリアなんて、後からどうにでもなるので私は気にしていませんが、

それより建築の設計士が気になります。

聞いたことのない事務所、しかも有限会社で果たして大丈夫でしょうか。
私は不安です。

何か情報をご存知のかた、いませんか？

[47: 近所をよく知る人]

>>43
>周辺住民による建設反対運動などは大丈夫でしょうか。あと、夜の周辺の雰囲気はどのようなイメージでしょうか。

３９です。
私の知る限りでは反対運動はありません。
すぐ横の油面商店街など狭小の昭和の街並みで古臭い雰囲気の町ですが、いい商店街ですよ。
ご近所のみなさんも古くからここに住んでいる人ばかりで人間関係はいたって良好ですよ。
私の印象では中町には特に高齢者がとても多く住んでいます。油面の住区センターとシルバー年金センターがあるので東側道路はいつも多くの老人たちで賑わいを見せています。新しい賃貸マンションもなかにはあることはありますますがほとんどが昭和の中期から建っているような時代に取り残されたようなレトロな風情アル古い建物が多いです。ですのでそういうこともあり夜の雰囲気といっても街灯はちらほらありますが、夜は人はほとんど歩いていませんね。暗いので怖い感じも多少します。停留所から小道に入ってすぐのクランクしている細い路地は特に暗いです。（このクランク通路一体は昔、一面にネギ畑や、井戸がありました）しかし、大通りの車の騒音はほとんど聞こえないですよ。静かないい街ですよ。

[48: 匿名さん]

財閥の三井らしいやりかただな

そっかぁ 専売公社の社宅だったのですね

殿様商売確実で平均坪単価は間違いなく350以上でしょう

それでも即完売してしまうのでしょうね

価格は需要と供給のバランスでできています。

[49: 匿名さん]

350では即完売しないでしょう
道がとにかく狭い。駅遠い。昨今の冷えきった市場を見ると、低仕様だったら300でも…