パークホームズ目黒中町

[物件比較中さん]

専有面積　　　　　　　41.25m2〜92.24m2
間取り　　　　　　　　1LDK〜3LDK
所在地　　　　　　　　東京都目黒区中町1丁目960番18他（地番）
交通　　　　　　　　　山手線 「目黒」駅 徒歩20分
　　　　　　　　　　　山手線 「目黒」駅 バス7分 「目黒消防署」バス停から 徒歩5分 （大岡山小学校行）

三井から発表されましたね。
Googleマップで見たところ、建築予定地が広いグラウンドのように見受けられるのですが、何なのでしょう？？

[2: 匿名さん]

現在は更地になっているので、グラウンドのように見えるのでしょうか？
以前の地図では建物が２棟ほど建っていたようですが、
どこかの企業の社宅でもあったのでしょうか？
まわりは目黒区の中ではかなり庶民的な雰囲気の場所ですよね。
目黒どおりからは少し離れているので静かですね。
ここはどこの駅からもかなり遠いので、基本はバス便ですが、バスは本数が多いので不便ではなさそうですね。
売出しは夏頃のようですが、果たしていくらくらいになるんでしょうね。
これからの相場の動きでずいぶん変わってきそうですね。

[3: 物件比較中さん]

週末散歩がてら建設予定地を見てきました。
思ったより土地が広かったです。元社宅だったのですか。
近所にスーパーがないのでちょっと不便そうでしたね。でもバス停には近いので
通勤は問題なさそうでした。

[4: 匿名さん]

古い狭小住宅の多いエリアですね
道が狭く交通量も少ないので、ネコがのんびりしてるイメージです

[5: 匿名さん]

あの狭小住宅のごちゃごちゃした感じは好き嫌いが別れそうですね。

[6: 周辺住民さん]

近所に住んでます。
ここはバス必須ですが、
・行き着く先は山手線の駅
・本数めちゃ多し
・朝も目黒通りはそんなに渋滞しない
・終バス遅い（大岡山小学校行きが鬼のように遅い時間まであったはず）
・最悪、目黒からタクろうとしても、終バス後にタクシー待ちの
　長蛇の列ができるようなことは絶対ない
てことで、正直言ってバス便ならではの不便さはありません。
この辺の目黒通りはこじゃれた店が多くて散歩も楽しいです。

[7: 物件比較中さん]

中町は下町感たっぷりで目黒とはいえアドレス的には微妙ですよね…。
目黒通りのインテリアショップもそうそう毎週行くわけではないし。
とっても微妙ですね。

[8: 匿名さん]

私も近所住まいです。
06さんが言うように、バス便だからという不便さはほぼないと思います。本数も多いし乗車時間も短いので慣れればどうってことありません。私は疲れた日にはタクシーをよく使います。ワンメーターそこそこですし。
ただ07さんが言うアドレス的なネームバリューは中町にはありませんね。以前から三井が建てるらしいと目をつけていて、パークコートだったら買えないかも、なんて思っていましたが、やっぱりパークホームズでしたね。苦笑　そんな土地柄です。目黒区の中でもネームバリューがほしい人にはちょっと向かないですかね。
近所住まいの人や、目黒区でそこそこ山手線に近い場所に住みたい、とにかく目黒区に住みたい、という人向けでしょうか？
価格が気になります。夏くらいにはマンション相場はどうなっているのでしょう？中目黒や五反田の駅近タワーが坪400だの420だの450だのと言っているので、さすがにバス便とは言え目黒区だし、350より安いなんてことはないですかね？これすら希望的観測ですかね？

[9: 物件比較中さん]

以前近所に住んでいました。
終バス後のタクシー待ちは結構な列になってることも少なくなかったですけどね・・・。
近所のコスモス物件は350より安かったみたいだからありえるんじゃないですかね？？

[10: あき]

さ

[11: 匿名さん]

古い狭小住宅の多いエリアとのことですが、戸建てが多いのでしょうか。
日当たりとか望めそうですか？

それから近くに食品とか日用品など買い物するところはありますか？

質問ばかりすみません。
なかなか現地に行くことができないので、もし周辺に詳しい方が
いらっしゃいましたら教えてください。よろしくお願いします。

[12: 匿名さん]

今のご時世、池尻大橋駅前でさえ環境のせいか売れ行き悪いのに、
駅遠のマンション価格を高く設定するとは思えません。
タワーじゃないし。

[13: 匿名さん]

うーん、、外観が団地みたいでガッカリ

[14: 匿名さん]

300万くらいにはならないですかね。駅から遠いと言っても、目黒ですものね。

[15: 物件比較中さん]

こちらはいつから販売開始でしょうか？？

[16: 匿名さん]

確かにちょっと団地っぽいかも・・・
バルコニーの隣戸との境が壁ではなく薄いボード（昔のマンションみたいなやつ）
に見えるのは私だけでしょうか。
せっかく三井なんだし、せっかく目黒アドレスなんだし、
もう少し気合の入れた外観にしてほしかったな。
中の仕様はどうなんだろう。
やはりマンション業界に厳しいこのご時世、そういうところで費用を削っていくんですかね。

[17: 物件比較中さん]

目黒区アドレス格付け（丁目は無視）

S　：青葉台
A　：三田・上目黒・駒場
A- ：東山・中目黒・目黒・碑文谷・自由が丘・八雲
B+ ：緑ヶ丘・柿の木坂・洗足・平町・原町
B　：中根・下目黒・南・五本木・大岡山
B- ：中央町・鷹番・東が丘・中町・祐天寺・大橋
C ：目黒本町

[18: 匿名さん]

基準は何？

[19: 匿名さん]

>No16さん

送付された資料を見ると、もう完全に石膏ボードだとわかりますよ。
久しぶりに見ましたねえ、こんな仕様。
なぜ目黒の三井物件でこんななんでしょうか…。

[20: 匿名さん]

今日駒沢通り走っていたら看板がチラホラ。
気にはなっていたのですが、そんなに低仕様なんですか？ガッカリ。

[21: 匿名さん]

>>19さん
やっぱり石膏ボード（って言うのですね）ですか・・・。
うーん、がっかりです。
これで内装仕様まで低かったら、まったく購買意欲がわきませんね。
楽しみにしていただけに残念です。（まだ内装はわかりませんが・・・）

確かに目黒区の中では決していいアドレスではないけれど、
せめてもう少し何とかならないものですかね。

[22: ケンジ]

昨日の日経朝刊に宅配や新聞配達などの特定の者だけにIDカードを渡し、その者だけはメインゲートのロックを解除して棟内への入館を許し、部屋の前まで新聞とかを届けられるサービスを、このマンションに適用すると書いてあったのを見てゾッとした。
うちの奥さんはこのマンションに興味を持ってたんだが「エエーッ、ヤダあ」と言っていた。子供や若い女性のいる部屋の住人は不安にかられるだろうと。新聞をメイン玄関まで取りに行くのが億劫なお年寄りに配慮したのだろうが、そもそも新聞配達員や宅配の人達をマンション住人が選べるわけでもないし、最初いい人でもいつ変な人に代わるかもしれない。新聞が配達される早朝の時間に限って許可する機能ありと書いてあったが、寝てる間に部外者に侵入されたら怖いよね。管理人いない時間帯だろうから。10分後に退去しない場合は警報が鳴るとかの機能を付加すればまだ安心だけど、早朝に鳴られても困るから管理人がいる時間帯のみ稼動とかの仕組が欲しいね。ただそうだと新聞はムリ。又、夜の配達もムリ。となるとサービス自体成立たない。であれば野放しで実施されかねない・・・。ハッキリ言って朝の新聞配達と宅配だけはヤメて欲しいね。誰が来るか分からないから。昼間の出前のみ許可するならいいかな。出前は地域の店からだから。
総括すると、こういう事は買う前に絶対こうするとういう保証はないから、このサービスが付く限りセキュリティの不安を常に抱えて住む事になる。マンションというのは買った時は若い入居者が多いが時と共に皆老人になるので、このサービスを歓迎する者が増えて多数決で負け野放しになる可能性が高い。こんなサービスを設けるより、老人部屋まで管理人が届けてあげる有料サービスを作った方がゼッタイ安心だと思うけど。三井さんには是非そちらの方を検討いただきたい。

[23: 匿名さん]

>No21さん

ちょっと調べてみたのですが石膏ボードは間違いのようです…。すみません。
でも、パネルみたいなものですよねえ。
まあ、”パークホームズ”なので仕方ないのかもですが。。

[24: 匿名さん]

まあ安く見積もって坪450からだろう。場所が良いし、なんと言っても住居表示は目黒本町だからね。ステイタス及び認知度は抜群に高い。内装なんかは期待しないほうが身のため。早速６月７日の先行ＭＲ優先案内パンフが来たので当日見極めるつもりだが。

[25: 匿名さん]

失礼、本町ではなく中町。

[26: 匿名さん]

安く見積もって坪450！？
どう試算したらその金額…。

[27: 住まいに詳しい人]

>>24
何かものすごく勘違いしていませんか？
現時点の相場は＠330万円、半年後には＠280万円という場所ですよ

[28: ご近所さん]

どう考えても450ってことはないでしょうね。
中目黒の駅前タワーでそれくらいですから。
最寄が目黒駅とは言え、一応バス便ですし。
27さんの330くらいが妥当かと。
半年後に280まで下がるかどうかはわかりませんが・・・。
個人的には数年のスパンで下がり続ければ280ってこともあるかもしれないけど、
半年のスパンで280になるってことはないと思うのだけど。

[29: 匿名さん]

楽観視するのんき人間がいるようだが、現実を直視したまえ。一年後でも当該地簿価は変わらないからね。希望的観測レスは惨めだからやめたほうがよいのでは？？確かに450は辛辣だが380から400が適正価格。
半年後には相場が280？？笑って鼻が出た。
その根拠は？？

[30: 住まいに詳しい人]

>>29
山手線駅の物件は五反田や大崎のタワーが現在＠400
非タワー物件に換算すると-10％で＠360〜370程度
目黒駅バス便物件として測れば、さらに-10％で＠330〜340あたりが
現在の基準となりますよね

ところがこの夏に二子玉川のタワーが平均＠350で出てきます
低層階は＠280程度です

田園都市線、東横線沿線の小規模中規模は
スポット立地が高級住宅地としてふさわしい物件以外は
直接的、間接的に二子玉川の低層階との競合になります

ココは目黒駅物件といってもバス便で、山の手線最寄のベネフィットは最小です
そのためこの競合に巻き込まれてしまいますので秋には＠280が適正基準になります

ココも『大塚山』と称せるスポットなら何とかなったのでしょうけど・・・

[31: 匿名さん]

本物件よりもまだ学芸大学駅に近いイニシアイオ目黒学芸大学が最終的には平均300強
だったのですよ。いくらなんでも400は強気すぎではないですか？？

価格付けはデベの勝手ですが、セキュリティや仕様面で納得できない意見がありますし、
そんな価格で売りだされてもすぐ申し込む人は少なそうですね・・・。

[32: 匿名さん]

>>29は近隣住民さん？
ここで400越えはナンセンスですよ。
逆に根拠を教えて下さい。

330でも売れないと私も思います。

[33: 匿名さん]

400っていうこともないでしょうが、280ってこともないのでは。
私は最近不動産購入を検討し始めたので聞いた話ですが、
この辺りは底値時代でも300は切らなかったと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？
もちろん財閥系大手テベ分譲の物件でです。

まだ案内会が始まらないので何とも言えませんが、送られてきた資料等々見ていると
割と小さ目のお部屋が多そうですし、ファミリー向け3LDKも70平米台が
中心のようにも見えるので、坪単価にすると300〜330くらいだだして、
販売価格としてはそこそこ抑えた感を出すのかなと勝手に考えています。
まあ、そろそろ電話をすれば大体の価格帯は教えてもらえる時期でしょうね。

[34: 匿名さん]

皆さんどうも三井を甘く見ていますね・・・・

24さんの坪単価¥450万は一年前の話ですね。

さすがにいくら三井でも、この時期に坪単価¥450万ありえないです。

昨今の都心のＭＳ相場と一年後の物価上昇率から判断すると、

坪単価¥350万〜¥370万平均で結局落ち着くのが普通の考え方です。

70㎡で¥8000万前後住戸が大多数を占めるでしょう。

ここのようなファミリーターゲットマンションでは、間取りが重要視されます。

南向き住戸は価格もそれだけ高いということです。

[35: 住まいに詳しい人]

>この辺りは底値時代でも300は切らなかったと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？
>もちろん財閥系大手テベ分譲の物件でです。

元々このあたりは駅から遠いので
優良用地を取得できる財閥系大手デベは手を付けなかったところとです

ちなみに底値は2000年発売の『目黒大塚山ローレルコート』近鉄不動産＠222万円で
＠300を超えるのは山手通りに近い立地で1997年の『ベルク目黒』まで遡る必要があります

[36: 33]

>>35
なるほど、この辺りには財閥系デベの物件はないんですね。
あまり魅力的な場所ではないということなのでしょうね。
勉強になりました。
でも、逆に今までなかった財閥系デベの物件ということで、
今までの周辺物件よりは一段高い値段設定できそうな感じがしますね。
（財閥系はここに限らず一段高いですね。笑）
個人的には城南地区の高級路線ではない物件価格が大体平米100万前後かなと
言う感じがしていたので、ここもそれくらいかなと思った次第です。
一応ほとんどが南向きですし、目黒アドレスを強調しているので
300を切ることはないのかなと。
個人的には300を切ってくれれば万々歳ですけどね。

[37: 匿名さん]

そもそも、「BALS　TOKYO」とのコラボってのがショボい。
BALSってあのフランフランとかいう安物インテリアの格安ショップのことでしょ？
あのショップってどこでもあるよね？
そんな誰でも手に入るインテリアデザイン・・・オリジナリティーが無いと思うのは私だけ？
なのに上記のような金額って？

「BALS　TOKYO」とのコラボって時点で明らかになったのは、
２０歳代のヤング＆３０歳前半のファミリー、ＤＩＮＫＳがターゲットだよね。
金を持っていないにもかかわらず背伸びしたい連中が住むようにターゲット戦略してんじゃないでしょうか？ってことはそんなに高くないと予測。
まぁ４０歳代でBALSインテリアなんて安っぽくて、
先ず見向きもしないだろうから、ましてや老夫婦が住むこともないでしょ。
壁も内装もペラペラ。薄っぺらくて内容が浅いただの四角い白い空間だとおもうけどなぁぁぁ・。。

[38: 匿名さん]

うーん
FrancFrancは確かにグレード低いですよね。
いかなる理由で三井たる大手デベロッパが、
バルスなどという安売りショップのデザインを採用するのか明確に説明すべきです。
安かろう悪かろうでは本末転倒だと思います。
せめてAfternoonかイデーに変更すべきでしょう。

[39: 近所をよく知る人]

かつて昭和２８年から専売公社の社宅が２棟仲良く並んでいたこの広大な土地を、
二束三文の破格値で三井不動産が政府から買い上げたのが今を遡ること５年。
ずいぶん長い間寝かしていたと思います。
私が育った昭和３５年ごろは、敷地南側道路も今の３倍ほど広く、車も通らないからよく親父と野球をしました。夏はセミが鳴き交わす高い木があり森みたいでしたよ。

時代の流れには逆らえませんね。
周辺環境で聞きたいことがあればわかる範囲でお答えします。

[40: 近所をよく知る人]

えっ？内装はフランフランみたくなっちゃうの？
ちょっと幻滅、がっかり。
なんで知名度が高いデザイナーを使わないのかな〜。
三井らしくないなぁー。
三井もそこは割り切ってるね。パークホームズごときに、虎の子予算で著名デザイナーなんて使えねぇ ってか？

バルス？って初めてきいたけど、恥ずかしくて友達に言えねー。当マンションの建設担当の多田建設の社内設計者のほうがよっぽどましだよね。

[41: 匿名さん]

BALSってフランフランと関係があるの？
知らなかった。
私の知る限りBALSってそんな感じのお店じゃないけど・・・。
ここがBALSとコラボするのも、中目黒にSHOPがあるからだとばかり思ってました。
がっかりしてる人、BALSのSHOP行ったことあります？

http://www.balstokyo.com/jp/

[42: 購入検討中さん]

バルスとはフランフランなど廉価インテリア雑貨屋の運営会社ですよ。

カッシーナやコンランショップなどの高級インテリアの家具を真似て作って安売りしていますよね？あれってそのうち訴えられるんじゃないかと思ってヒヤヒヤしています。デザインをパクるのは商標権のもと犯罪ですが、うまく真似て取り入れるのはぎりぎり犯罪じゃないんだって？

[43: サラリーマンさん]

３９さん

差し支えなければ教えてください。

周辺住民による建設反対運動などは大丈夫でしょうか。

あと、夜の周辺の雰囲気はどのようなイメージでしょうか。

[44: 匿名さん]

そうなんだ、知りませんでした。
BALS TOKYOっていうのは、フランフランよい少し高級路線のブランド展開ってだけなんですかね。

>カッシーナやコンランショップなどの高級インテリアの家具を真似て作って安売りしていますよね？
大塚家具なんかでもやってますよね。
なんかいかにも偽物って感じで引きますよね。
そういうものを持っているほうがかえって恥ずかしい気がします。

[45: 申込予定さん]

インテリアなんて、後からどうにでもなるので私は気にしていませんが、

それより建築の設計士が気になります。

聞いたことのない事務所、しかも有限会社で果たして大丈夫でしょうか。
私は不安です。

何か情報をご存知のかた、いませんか？

[47: 近所をよく知る人]

>>43
>周辺住民による建設反対運動などは大丈夫でしょうか。あと、夜の周辺の雰囲気はどのようなイメージでしょうか。

３９です。
私の知る限りでは反対運動はありません。
すぐ横の油面商店街など狭小の昭和の街並みで古臭い雰囲気の町ですが、いい商店街ですよ。
ご近所のみなさんも古くからここに住んでいる人ばかりで人間関係はいたって良好ですよ。
私の印象では中町には特に高齢者がとても多く住んでいます。油面の住区センターとシルバー年金センターがあるので東側道路はいつも多くの老人たちで賑わいを見せています。新しい賃貸マンションもなかにはあることはありますますがほとんどが昭和の中期から建っているような時代に取り残されたようなレトロな風情アル古い建物が多いです。ですのでそういうこともあり夜の雰囲気といっても街灯はちらほらありますが、夜は人はほとんど歩いていませんね。暗いので怖い感じも多少します。停留所から小道に入ってすぐのクランクしている細い路地は特に暗いです。（このクランク通路一体は昔、一面にネギ畑や、井戸がありました）しかし、大通りの車の騒音はほとんど聞こえないですよ。静かないい街ですよ。

[48: 匿名さん]

財閥の三井らしいやりかただな

そっかぁ 専売公社の社宅だったのですね

殿様商売確実で平均坪単価は間違いなく350以上でしょう

それでも即完売してしまうのでしょうね

価格は需要と供給のバランスでできています。

[49: 匿名さん]

350では即完売しないでしょう
道がとにかく狭い。駅遠い。昨今の冷えきった市場を見ると、低仕様だったら300でも…

[51: 匿名さん]

280なら売れそうですね。私も350はありえないと思うよ。

[53: 匿名さん]

街に活気がないような気がします。
電線だらけのあまり綺麗ではない街並みなので
そこをどう判断するのか・・・・
あとは駅から遠すぎますわよ
碑文谷のダイエーまで徒歩１５分

うーん、もし坪３３０以上ならあきらめたいですわよ

[55: 匿名さん]

たまに意地の悪い方がいらっしゃいますね。。
どの方も２８０に固執してませんし、２８０と仰った方も根拠を述べられてましたよね。
三井物件ですし、３５０以上で値付けしてくるのも予想はできますけど、
マイナス要因が多すぎて売れないだろうという意見の方が大半なだけです。
実際現地で確認されたら宜しいのでは？？
３５０以上出せる人はこの土地でこの物件は選ばない気がします。

[56: ご近所さん]

ありえないとか言ってないでとっとと他にいきなよ。
別に３５０とか普通でしょ。

[57: 匿名さん]

350ありえないですねー

[58: 申込予定さん]

気持ちはわかります。
ただ、平均坪単価３００万以下を必死でこの掲示板で懇願していないで
他を当たったほうが時間を有効に使えると思います。

ここは転んでも目黒。
ＮＶと地ぐらいで少なくとも１００は乗るので
結局平均坪単価３５０万円前後であることは間違いないわけだから。

あくまでも世間一般の常識的な予測なので悪しからず。
恨まないように。

相場感ある普通の感覚を持ち合わせているなら
３００以下などといつまでも夢を見ていないで、自分たちの身の丈にあった物件を頑張ってさがしてください。

[59: 匿名さん]

なんだかなー。
丁寧な口調にしただけで言ってることは５６の時と変わらないですよね。
”お金持ってる”人は攻撃的ですね…。

３５０前後ってとこだけで良くないですか？
わかりますよ、言ってること。

[60: 匿名さん]

>>58
いろいろ名前変えて大変ですね。近隣住民で地価下がると不愉快なんですかね？
心労察します。

でも、この市況でこの場所では300くらいでしょう。
せいぜい330。350なんて夢見すぎではないでしょうか？

市況の冷えた今、転んだ目黒なんてそんなところです。
ここみていないで、去年あたりの過去ログでも読んでほくそえんでいれば？

あなたには残酷かもしれませんが、時代は動いていますよ。

[61: 申込予定さん]

６０

あなたにとっても残酷ですね（笑）
３００は。

[62: 匿名さん]

>>60

私は58さんでは無いですが、
あなたこそ3年ほど前の旧価格時代の掲示板見て苦虫噛み潰していればどうですか？

[63: 申込予定さん]

三井の恐ろしさを甘く見ている人がほとんどですな。
いづれしっぽを巻くことになりかねませんよ。

私の書き込みは５８が誓って初めてですよ。
他人と混同しないでいただきたい。
私は率直に自分の意見を述べているだけですので、
決して他人を中傷するものではありません。

[64: 匿名さん]

第三者ですが私からも。
ここは、駅からの距離云々というより地位先行物件です。
目黒で三井と言うだけで330なんて事実いたって普通ですが・・・。
まだ300以下になるほど市況は疲弊していませんし、建築資材費用そのものが２割以上上昇していますので、330でも安いくらいですよ。
それでも売れるのだから、三井は強気の価格で350というの可能性も十分に高いですよ。
300以下なんて、まず出ないでしょ。
もしあるとしてもメディア・宣伝用に１戸か２戸。
それも競争率が３０倍くらいの抽選になる北側狭小住戸。
販売戦略とはそういうものなんですよ。

[65: 匿名さん]

>>63
それを言うなら中傷ではなくて誹謗ですね〜。
どちらにせよ
63(=58)さんの言ってることは意見よりも他の方への誹謗の割合の方が多いですよ。

あなたが初カキコでも＊＊＊＊でも別に良いですが、ぱっと見論調が同じなんですよ・・。
64さんみたくちゃんとに話せばよいのに。

[66: 匿名さん]

３３０は安い！！
ブッチャケそう思います。
６５平米で６５００万円ってことですよね。
目黒でこれだけの価格なら即完売でしょうね、、、。
本当は２ＬＤＫで７５平米は欲しいところですが
目黒なので７０以下でもいいです。
３００になればそりゃ嬉しいですけど、それならそれで抽選倍率が恐ろしく高くなりそうですね。

[67: 匿名さん]

バス停留所を降りてから目黒通りを渡る信号までが、やたら時間がかかるし信号が長すぎですね。
目黒行きはラクかもしれませんが、帰りは大変だということが今日わかりました。周辺環境は過去のレスの近所をよく知る人の言う通りでした。平和でのんびりした感じがしました。ただ、氏のおっしゃるように夜は暗いかもしれませんね。目黒通りから北へ入る細い道は道幅２メートルそこそこでした。街頭も少ないです。セキュリティーは大丈夫かとは思いますが夜道は不安でしょう。老人が多いのも事実でした。センターがあるのがその理由でしょう。現地を見られた方、印象をきかせてください。特筆ありますか？

[68: 匿名さん]

この物件の良いところ
・目黒区にあること
・デベが一流であること
この物件の悪いところ
・駅から遠いこと
・買い物不便なこと
・公園がないこと
・自然がないこと
・建物仕様が公団とかわらないこと
・友人を呼ぶには不便だし、呼んだとしても建物仕様が恥ずかしいこと
・そんな条件にもかかわらず坪＠350もすること

冷静に考えれば検討するに値しません。
あ、私は坪250で環境の良いところを探している＊＊＊です。
私には不相応な場所のようですので、別を探します。

[69: 匿名さん]

坪２５０で検討してたとは、太いやつ。目黒区なんだから、最初から気付けよ。
坪２５０なら、都心から１時間離れたらあるから。環境もいいぞ。

[70: 匿名さん]

２週間ほど前に現地見に行きました。
目黒通りの騒音は気になりませんでしたね。やはり一本入ると静かです。
油面商店街は色々個人商店がありましたが、正直あまり買わないだろうな…と思いました。

徒歩で一番近い祐天寺にも歩いていきましたが坂の上り下りがきつかったです。やはり
通勤はバスで目黒でしょうね。

下町っぽさの受け取りは人それぞれでしょうが、友人等呼ぶのはちょっと気が引けます
かね…。やはり「目黒」と聞くと高級邸宅地を想像するでしょうから…。
でももともとここに住んでたなら、そんなこと関係なく居心地良いと感じてた気はしますね。

[71: 匿名さん]

>>69
ここ、大手町への通勤に1時間近くかかるじゃないですか。
利便性だけを考えれば、川崎、横浜の方がずっといいんですけどね。
ここを坪３５０で買う人の頭の中が私には理解できません。

あ、私ですけど、この辺の社宅に５年前まで住んでいました。
その当時は坪２５０で比較的新しい中古が結構あったんですけど、最近の相場は異常ですね。

今は安くなるのをもうしばらく待つか、大田区の多摩川あたりで妥協するのか、思案中です。

[72: 匿名さん]

いずれにせよ駅から遠いのは事実
住所は目黒区というだけで他は何もメリットがない
つまり利便性が極端に低い。
これで３００以上の高値を付けると消費者は敬遠するのは当たり前の心境。
ですので、総合的に判断すると坪単価２７０万円と予測します。これ以上だと難しいと思います。
これだけ多くの戸数をさばくのはいくら三井といえキツいと思います。
７０㎡だと５０００万以上は世間は出せないと思います。

ということは、６８さんや７１さんの考え方は最も普通で一般的な正しい意見と言えます。

これを見ているみなさんも、実際の周辺環境を目の当たりにすれば私の言っていることが何となく理解できると思います。

”目黒”という言葉のイメージだけで、自分の主観で脳内にイメージが出来上がってはいませんか？
百聞は・・・。
誰でも、”イメージ”というものは美化されるものです。

[73: 匿名さん]

目黒なのにパークコートではなくパークハウス。
多田建設。よくわからないデザイナー。
適度なファミリー向けの広さ。
戸数多め。なのにエレベータ少な目。
三井も安く設定して一気に売り切りたいんじゃないですか？

それでも目黒のNV主張したい気もわかるので、
とりあえず＠３５０で様子見て、価格決定時には＠３３０になり、
全然売れず＠３００、一部の売れ残りは＠２９０以下って
感じでしょうか。
ま、どちらにせよ＠３００でも悩みそうな気がしてきましたよ。

[74: 住まいに詳しい人]

このあたりに住んでいる方は、日頃「目黒ですか、いい所にお住まいですねぇ」なんて
言われることも多いのか、なんか自信を持っているよーですが
実は不動産の世界じゃ「目黒」というだけじゃ価値はないんですよ

価値があるのは「目黒駅駅近」とか「目黒駅徒歩圏高級住宅街＝花房山、長者丸」
「目黒区内の高級住宅地＝青葉台、諏訪山、松風園、平町・・・」ということで
住所が目黒区だということはあまり問題になりません

高級住宅街と認められる街区以外は○○駅徒歩△分という物差しで評価されますので
ココも祐天寺徒歩17分もしくは目黒駅バス便という条件で判断します

まぁ三井は＠330ぐらいで出すのでしょうが、適正は＠280ですから
角住戸とかは直ぐに客がつくでしょうが低層階とかは竣工まで引きずるんでしょーねぇ
経過は『クラッシィハウス下馬』住友商事＠340みたいになるのかな？

　
　
貶してばっかりに見えるとイヤなので多少ポジティブなことを書くと
テレビドラマの脚本家として有名だった向田邦子が子供の頃、ココの近くに住んでおり
油面小学校に通っていたんですよ

つまりこのヘンというのは『あ・うん』で描かれていた街なんですよ
昭和初期には医師とか教師、官僚、ホワイトカラーなどの中産階級が住む新興住宅地だったわけで
駅がないためその後発展はしなかったけど、コミュニティの成り立ちとしては悪くない
現在住んでいる人もそれなりの人が多いしね

＠270〜300ぐらいなら、ゆったり暮らすのに悪い地域ではないと思うよ

[75: 匿名さん]

結局需要と供給バランスで価格は決まるので
我々ゆエンドユーザーが３００で高いと感じたなら
おそらく３００は下回るでしょ。
売り手と書いての気持ちがシンクロしなければ
いつまで経ったって折り合いがつかないね。
僕個人の所感では
低層階北東２５０〜高層階南西３４０

平均で２８０といったところでしょ。
なにしろこの戸数ですから。

[76: 購入検討中さん]

そっかー、まぁ皆さんお気づきのようにこの中町って特に普通の古い街なわけで
高級やおしゃれなどとはほど遠いよ
それは、実際に現地に行ってみれば必ず感じるものがあるはず、、

車所有者は特に困らないが自家用車で出勤する人間がどのくらいここに居を構えるか些か疑問符

バスってそうなの？
友達を気軽に呼べますか？？
ちょっと恥ずかしい気持ちがします、、、
すみません、悪口ぢゃなくホントに素直な私の気持ちなんですー。。。

もっと言わせていただくと、７０㎡で５０００万以上は私は正直、出せないです。それくらいが妥当だと真剣におもいました。

[77: 匿名さん]

↑
だから、郊外に住めって。その程度の予算しかないんだから。
検討が不可能なやつがあれこれ言ってもしかたがない。

[78: 匿名さん]

営業さんに聞いたら、70平米台が7000万くらいからとのことでした。
やっぱり坪330前後みたいですね。

[79: 匿名さん]

法外な価格設定ですね

それが本当だとしたら
かなり売れ残るでしょ。

[80: 匿名さん]

そうですか？色々な物件見てますが、妥当かと。
これを法外と言う方々はほしくてネガキャンしてる人たちなんですかね？
何だかんだ売れると思いますけど。

[81: 匿名さん]

まずもって３００越えはありゃせん

うすいね

２５０せいっぱいでねぇか？

[82: 元周辺住民さん]

先週末アド街で祐天寺特集でこのあたりも取り上げられていたので、購入希望者に参考になると思います

[83: 匿名さん]

平米100万前後ですかあ。
一般的に考えると確かに妥当と思えなくもないですが、他の人も書かれてるように
平米100万出す程の魅力があるのかというと、正直ないと思うのですよねえ・・ここ。

まあ今や建築資材の高騰だ、新価格だと追い立てられる状況ではないですし、
MRに足を運んでゆっくり検討しますよ。

[84: 匿名さん]

まあ、平米100万前後は妥当じゃないかと。相場は下落基調とは言え、駅前タワーや世田谷、目黒のブランドアドレスではまだまだかなりの高価格で販売してるんだし、ここを無理に低価格で販売することもないでしょ。販売時期が違うけど、同じ三井の目黒駅前の目黒パークタワーなんて平米100万なんかじゃ到底買えないんだし、バス便になる分安くなってると考える方が自然な気がするけど。五反田、大崎、中目黒辺りの駅近タワーは買えない人やタワーがやだと言う人にはそれなりに検討物件になるでしょう。バス便って言っても私鉄に何十分も乗ってさらにバスってわけでもなく、山手線目黒駅から乗るわけだし。そんなに恥ずかしくはないんじゃない？もちろんもっと条件のいい場所に買える人には恥ずかしいかもしれないけどね。ちなみに私は近くに住んでるので、この辺りの雰囲気は十分理解してます。

[85: 匿名さん]

↑
言い訳や能書きはもうたくさん。

周辺環境が良くない。

[86: 匿名さん]

言い訳や能書きのつもりはなかったんですけどね。
250だの280だのと言ってる人がたくさんいたので、客観的に考えてみただけなんですけど。
ちなみに近隣物件なので気になっていますが、今のところ我が家は購入の予定はありません。
なので言い訳でも能書きでもないつもりです。

[87: 匿名さん]

↑↑↑
検討していないって？？
だったら顔出すなよ
ばばこいて寝てな。

[88: 匿名さん]

「ばばこいて」ってどういう意味ですか？

[89: 匿名さん]

謙虚に　ってことですよ

[90: 匿名さん]

いやいや、ばばこいてとはお静かにという比喩的言い回しです。

[91: 匿名さん]

今朝の周辺写真です。
まずは南東から。

[92: 匿名さん]

そして北東から

[93: 匿名さん]

そして待望のモデルルーム。

しかし、外観はプレハブ風。
かなりみすぼらしいです。
安っぽい外壁は周辺環境に溶け込んでいた。

なんですか？これ？
我が目を疑いました。
お金をかけずに乗り切ろうと言う姿勢がアリアリと垣間見れました。
三井不動産レジデンシャルらしくありません。
これがかの三井のマンションを売る販売センター？

都内では、最低ランクのモデルルームと言えるでしょう。

一瞬どこかの倉庫か、工務店の事務所かと思た次第。
事実、壁も薄汚れていたので、せめてＯＰＥＮまでには壁を塗り直すとか掃除をしましょう。

モデルルームのお姉さんのグレードに期待しましょう。

[94: ビギナーさん２]

三井らしくごくごく普通の値段付けしてきましたね。
駅から徒歩だと遠いですが、何といっても目黒駅からタクシー十分使える距離ですからね。そんなには安く出ないと思います。
個人的には、実際にどんな仕様になっているかをよく見て検討したいと思います。

[95: 匿名さん]

>>94 三井らしくごくごく普通の値段付けしてきましたね。

100万単位概算予定価格がとうとう出ました。
61.9㎡　6400万円台
92.2㎡　11500万円台
うーん、やっぱり予想通り高かったです。
私はあきらめます。

[96: 匿名さん]

ありえないな、こんな場所で価格。
三井フリークのための物件だな。

[97: 匿名さん]

ありえないと思う人は買わなければいいだけです。

[98: 購入検討中さん]

我が家にも現地レジデンシャルサロン事前案内とともに価格表が送られてきました。
我が家にはちょっと無理です。現実はやはり甘くなかったというのが率直な気持ちです。
にしてもやはり高層階は高いと思いました。
しかも第一期販売戸数が55戸とは少ない気がしました。

みなさんはどうお考えですか？

[99: 匿名さん]

私も日曜日にモデルルームの前まで見に行きましたが駐車場もなく、狭い敷地に簡易プレハブでした。ゆとりのかけらもない狭い建物。アスファルトがデコボコ。上の写真のでもおわかりのように建物の前には庭さえ無いようなキツキツ空間。こりゃだめだーって直感したのを忘れません。
そしてこの価格ですか・・・・

はーー。

ため息しか出ません。高すぎてローンが組めないので次を探します。
残念です。

[100: 匿名さん]

>>91-93
何だかこの現地写真、実際よりも周囲との間隔が広く見えますね。
実際はもっとごちゃごちゃっとした感じですよね。
写真マジックでしょうか？笑

価格が出てきたのですね。
やはりそれなりの価格でしたねー。
２８０とか言ってた人もいましたが・・・。