リビオタワー板橋

[匿名さん]

板橋の中枢に生まれる超高層タワーレジデンス
いかがでしょう？


□所在地　　　　東京都板橋区板橋三丁目3-24（地番）
□交通　　　　　都営三田線「板橋区役所前」駅　徒歩4分
　　　　　　　　東武鉄道東上線「下板橋」駅　徒歩9分
　　　　　　　　埼京線「板橋」駅　徒歩12分
□専有面積　　　37.56〜100.67平米
□間取り　　　　1LDK〜3LDK
□総戸数　　　　139戸
□構造・規模　　鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造　地上23階／地下1階建
□入居時期　　　平成22年11月上旬（予定）
□施工　　　　　戸田建設株式会社

[22: 匿名さん]

でも公表してる間取りはファミリー向けばかりだね

[23: 購入検討中さん]

あまり期待せずにモデルルームに行きましたが、基本仕様の良さと、その割りに抑えられた価格が意外だったです。
２ＬＤＫ以上の住戸は、みなリビングが天井カセットエアコンですし、それもほとんどが２機以上。
フローリングは本木、二重床の中には吸音材がしっかり入っているし、壁紙もおしゃれな布風、機器類も全て「中の上」以上のものは使われていました。
こんな場所によくもここまでと思いましたが(売主の一つである不燃公社の基準？)、問題は地域特性に合っているのか、それと、絶対的な価格水準の点なのでしょうね。

悩ましいです。

[24: 通りすがり]

通りすがりの別物件入居済みの者ですがHPパラパラ眺めた感想を。

0.仕様と広さ、複数路線利用可な割に安いですね。
　価格見てちょっと驚きました。
　とりあえず騒音や排気ガス、夏に窓を開けて生活できるか等は他の人が
　色々書いてるのでここでは触れません。

1.75m^2クラスで管理費2万、修繕積み立て5000円ちょいくらい
　管理費が高めなので内訳確認。改善余地は無いか？
　修繕積み立ては基金も含めて明らかに少ない。
　今後の上昇度と一時金を予定していないかチェック。築30年時点で500%以上になってないか？
　駐車場とエレベータの交換が修繕計画に入ってるかも気になる。
　出来たら別物件の管理予算案・長期修繕計画と比較してみた方がいいでしょう。

2.駐輪場装備率約150％、駐車場装備率約50％
　駐車場はともかく、この立地だと駐輪場は不足するでしょう。
　自転車をエレベータであげてアルコーブに駐輪って問題がたぶん出る。
　２台目の自転車の抽選に外れてもいいように自転車台数考えといたほうがいいね。

3.売り主・設計・施工・管理会社・販売代理が全部別
　三ヶ月アフター、構造に瑕疵が出た場合、内覧会で誰がどういう立場で立ち会うのか
　責任の所在とトラブル時の連携ルートとかを聞いておきたい。

4.地権者を除く住居が86戸で販売戸数は69。残の17戸はもう売れたのか次期販売か？
　旧地権者の年齢層がずいぶん高かったりすると、相続による中古販売や
　賃貸化が完全新規より早めに起きてくるかもしれない。
　何か手が打てるわけじゃないけど、買うなら意識しておいてもいいかも。

5.スロップシンク無し、トランクルーム無し？
　これは他の仕様が良いから残念だな。

6.間取りの傾向(HPに公開されているのもを見た感想)
　・キッチン出入り口が２本確保されているケースが多くて、使いやすそう
　・各部屋同士が壁一枚で収納等がはさまれていないから寝室と子供部屋の音的分離が弱い可能性あり。
　　住居内の部屋同士の仕切り壁の防音仕様をチェックしたい。
　・P-P分離をそれほど重視していない間取りが多い
　　そもそも来客中に居室からトイレ・パウダールームへの出入りがリビングを通過するとか、
　　リビング-トイレの来客動線と寝室-パウダールーム(浴室)の生活動線がクロスしてる例も多い。
　　使い方・住み方で納得するか確認。

[25: 匿名さん]

これってもっともそうで違うような。
０、１は分かりますが。
２、駐輪場の数は１LDKが１台と考えればどうでしょ。
３、保証は売り主の１０年保証になってましたが。
４、地権者と言うよりタワーマンションは立地良いからそんな人が買うのでは？
５、タワーにこれは作らないでしょ！
６、廊下が短く良いかと。来客導線？クロス？どんな方が来た前提？

良く知らないのにいい加減な事言わないで通りすぎましょう。

[26: 通りすがり]

2.1LDKの比率は2LDK以上にくらべてどれくらいあるの？
　1LDKを含んでて駐輪場が200％確保されてるマンションでも自転車問題なんて
　よくある事なんだから
　ここも起きると思っといたほうが良いよ。
3.そのコメント、なにもこの指摘事項と対応してないね・・
　・販売代理のしゃべった**ですよって内容が購入後違った場合
　　だれに追求するの？別会社の売り主に主張したとして、それは
　　販売代理が居ない場合にくらべて対応される可能性は高いの？
　・内覧会で購入者がこれは問題だ！と主張するもそれが認定されるか
　　曖昧な点だった場合、通常の売り主なら設計・施工会社に押し付けて
　　終わりだからやれって言って終われるようなことも、設計・施工が別
　　だと押し付け合いが始まるため、売り主も認定を渋る可能性が高まらないか？
　　内覧会にそもそも施工会社意外に設計担当も来るのか？
　　それに関連する質問や課題指摘しても対応してもらえるのか？
　　とか気にならない？
　　だから「問題だ！」ではなく「聞いておきたい」なんだが。

　関係者が必要以上に多い場合、モメた時に責任の押し付け合い等で苦労するリスクを
　あらかじめ見ておくなんて普通だろ？

4.立地良い所は高齢購入者の比率が高いから、地権者の高齢者比率が
　高かろうがどっちにしても賃貸化/中古販売化が
　通常の住居より早いって主張してるの？
　じゃ、どっちにしても要注意だって25は言ってるんだね。

5.タワータイプって事も込みで、無い物は無いんだよ。

6.とりあえずあなたがそういう事を重視しないのはわかった。
　「使い方・住み方で納得するか確認」なんだから納得してりゃ十分

0-6だから買っちゃいけないとかどこにも無くて
買うならこういう点も納得して買おうって話。

>良く知らないのにいい加減な事言わないで通りすぎましょう。

って事でよく知っている25による裏づけのある確かなコメントをどうぞ↓

[27: 匿名さん]

お前らどこの評論家だよ

[28: 匿名さん]

>>25は営業さんだよ＾＾

[29: 匿名さん]

営業さんご苦労様

[30: 匿名さん]

>>24
「３」には違和感。

つまり、いわゆる「設計施工物件」の方が何かと安心だという事？
できれば管理会社や売主も組織として同体である事が望ましい、と。
販売も、販社による委託や代理よりは売主による直販の方が良いと。


正直、今時珍しい考え方だと思う。

[31: 匿名さん]

>30

30の考える今時の考え方に従えば
26の2に書いてある事についてこうなるから大丈夫で
しかもこんな（買主にとっての）メリットがある！
という点を具体的にどうぞ。

[32: 匿名さん]

直販がいいに決まってます 代理でなんか責任とれるの 売ったらおしまい以上

[33: 匿名さん]

直販直販てあやしい通信販売じゃないんだから。

自転車問題など田舎いかないと解決出来ないのだから言うだけナンセンス。

売主、設計会社、施工会社は一般的にはゼネコンの施工し易い設計や節約設計など売主や施工側に偏る傾向にあるので別が良いでしょう。もちろん設計会社の質にもよりますが。

販売代理についてはメリットデメリットがあります。

メリットは責任の所在が判りやすいです。

デメリットは高く売りたい売主、早く売りたい販売代理でもみ合い価格設定が安めになるかと。悪い例がＳやＮ不動産ですね！どこも高いでしょ相場より。中でもＳ不動産は１年以上残ってる物件がワンサカです、それだけ高いと言うこと。あとは潰れそうなデベとか？かな？三井、三菱、東京建物も販売代理でしたよね？
こんな感じですがどう？

[34: 匿名さん]

さすが販売員さん
お疲れ様

野村の直販営業まんは素晴らしいんだけどなぁ

[35: 匿名さん]

すいません↑でメリットとデメリットの使い方が変でした。

売主だけのメリットは責任の所在が判りやすい。デメリットは高い価格設定になりがちだったり販売代理が受けたくない売主物件Ｃ不動産やＴ不動産など橋渡りデベ。

販売代理物件のメリットは高く売りたい売主、早く売りたい販売代理でもみ合い価格設定が安めになるかと。悪い例がＳやＮ不動産ですね！どこも高いでしょ相場より。中でもＳ不動産は１年以上残ってる物件がワンサカです、それだけ高いと言うこと。あとは潰れそうなデベとか？かな？三井、三菱、東京建物も販売代理でしたよね？
デメリットは責任問題言った言わないなどの時ですか？ただその為に重要事項説明があるのでは？

[36: 通りすがり]

>>33さん

＞自転車問題など田舎いかないと解決出来ないのだから言うだけナンセンス
200%あったらポイントに挙げなかったんですけどね。

＞売主、設計会社、施工会社
私のコメントもわかりづらかったのですが、売り主と設計・施工会社は明らかに
利益相反するので、別でないとダメでしょう。
設計と施工も分かれるべきか？についてはケースバイケースでしょうけど、
買主からするとモメた時にクレームを受けた売主が交渉する相手が増える＝
こちらの要望が通りにくくなるので挙げてます。

>販売代理についてはメリットデメリットがあります

三井や三菱を挙げられてますが、販売代理のメリットについて
同一資本の子会社の販売代理会社において
ちっとも「価格設定が安めになる」って話を聞かないんですが・・
さっきいくらか検索もしてみましたが見つけられず。

＞ただその為に重要事項説明があるのでは？

No26-2の場合に、重要事項説明書で(買主が納得する形で)全てカタがつくと？

他のケースでも別の掲示板なのでリンク切れちゃうかもしれませんが
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=7445

(一部抜粋)
”オプションや変更を、「販売代理」の会社の方にお願いすると、「それは売主さんの意向で難しい」とか、
「私たち販売代理の者は、売主さんには逆らえないんですよ」とか仰るのです
どうも、積極的に買主の希望を「売主」に伝える感じがしてきません。”

絶対こういうケースが出て来るんですよ。
販売代理がお金もらうのは売主なんだから、大事なのは売主。
買主のために売主へ交渉してねじ込むなんて事する訳もない。

買主の希望や都合にあわせて調整する権限もそれに伴う責任も売り主しか代表できないのに、
どの権限もなくて販売終了したら代理権すら消滅してはいそれまでよな販売代理が間に入ったら
買主が希望をきめ細かく実現するのは難しくなる。

買主は販売代理ではなく売主と契約し瑕疵等の責任を果たすのも売主なのに、
契約書にハンコを押すときですら販売代理がやる。
物件の引渡しや内覧会(買主による直接の検収)すらもう一方の契約者である
売主ではなく売買契約とは関係の無い販売代理が受ける形をとる。
これってどうなの？
そっちが”今時主流”と考えるなら、その今時は今後修正されて行くべき悪しき慣習と思いますね。

＃しかしすみません、通りすがるだけのはずが話をずらしてしまいました。
＃もともとの検討者の方によるお話をどうぞ。　失礼しました。

[37: 匿名さん]

もすこし分かり易く！
家電メーカーが直販するのはどうですか？
ヤマダ、ビック、コジマ販売店あってのメーカーでは？
システムが失敗というのはどうかと思います。
上記不動産販売会社は親会社の商品だけ販売してませんよ！他の売主も販売してます。
しかも今や子会社といえど株主がいますからあなたの思っているほど親は子をかばえません。
他業種でも自社製品を自分の販売網で販売してうまくいっている企業はかなり少ないと思います。
被害者意識からくる理想が現実になろうはずがありません。
もう少しまるくまるく見たらどうですか？かた面から見すぎかと思いますよ。

[38: 匿名さん]

売主
株式会社新日鉄都市開発
財団法人首都圏不燃建築公社

販売提携（代理）
野村不動産アーバンネット株式会社

設計
株式会社三菱地所設計

施工
戸田建設株式会社


売れ残りを転売屋が売るわけじゃあるまいし何も問題ないと思いますが。

[39: 匿名さん]

>>24

直販、スロップシンクに拘るあたり、野村不動産の方でしょうか？

[40: 通りすがり]

>>37
ヤマダ等の家電販売店は販売代理とは別物です。
ヤマダは自己資金で仕入れ(所有権を自分で保有し)
ユーザはヤマダにお金を払い、領収書(=契約書相当)もヤマダが発行。
設置工事手配もヤマダが行い、商品や設置行時に問題があった場合にもヤマダが第一窓口。
「TVとHDDレコーダ一緒に買うから安くしてよ」とユーザが交渉すれば
ヤマダは自社単独で売値を決定できます。
製品に問題があれば別の新品に交換する事もヤマダ単独で判断できます。
不動産の販売代理はこのどれもできません。

「システムが失敗」とまでは言いませんが、契約者(買い主)にとって直接交渉の窓口は
上に類する事を自社単独で決定できる裁量権限・責任を持った者であるのが望ましいって意見は変わりませんね。

>かた面から見すぎ
買主中心で、特定の見かたをコメントするのに何ら問題ないと思いますよ。
別の見方があればそういう意見の人がコメントすればいいんじゃないですか。

30＝33＝35＝37？さんが同一人物かどういう立場の方かはわからないですが、
どのコメントも買主というより提供サイドからの意見になっているのが
気になりますけどね。

>>38
そういう判断も全然有りでしょう。
私の書いた意見も
「三ヶ月アフター、構造に瑕疵が出た場合、内覧会で誰がどういう立場で立ち会うのか
　責任の所在とトラブル時の連携ルートとかを聞いておきたい。」
なので。

>>39
不動産業界関係者じゃないですよ。No24の通り"通りすがりの別物件入居済みの者"です。

では失礼しました。

[41: 匿名さん]

でも苦しいねー。
ヤマダ電機は仕入れ販売だけど、あなたの言っている瑕疵の責任はメーカーだし。
ヤマダ電機が何か責任とりますか？お金かかる保険はあるけど。