パークコート千代田富士見ザ タワー Part３

[賃借希望者さん]

不動産会社に問い合わせてみました。外堀側70平米強の3LDKで40〜45万円程度で募集がかかるのではとのこと。タワマンではないが、近隣の住不高級賃貸ラトゥール千代田富士見の賃料が参考になるとか。至近のプラウドタワー千代田富士見より格段に評価は高まると予測も。当地で立地＆居住性がナンバーワンの超高級マンションと力説されました。

[42: 契約済みさん]

日経にどんな記事が？

[43: 入居予定さん]

>38
内覧会では気にしていませんでした。入居後確認してみますが、継目あったかな？ パンフレットの写真では、側面には継目がありますね。天板には継目は無いようにも見えますが、モデルルームでは上手につないであったかもしれません。今となっては確認できないので、気になる方にはやりきれないですね。

[44: 内覧済みさん]

私はプロですが、専有部の仕上がりは驚きました。とてもきちんと細部まで作られてます。天井ウラの仕上げも見ましたが、
電線固定、ボードの張り方などとても丁寧に作りこまれていました。施工者の意気込みを感じてうれしく思いました。こういう施工はお金でどうこうなるものではありません。作り手の技術と誠意です。共用部は難しいところが多かったと思うのですが、難なくきれいに仕上げてました。脱帽です。クロスのはがれや傷はいつでもどうにでもなります。（これは若干気になるところは共用部でありました。聞いたら、入居後でも直してくれるとの事。）見えない裏側や、収まりの難しいところを誤魔化さず、手間をかけて地道に作りこんでいます。職人不足の影響を心配していましたが、杞憂でした。前田建設さんはこれからお隣ですが、感謝しつつ暮らしたいと思います。前田建設社員で、このスレを読んでる方がいるかわかりませんが・・・「ありがとう！」

[45: 内覧済みさん]

内覧業者に同行願いましたが、何百と言うマンションを見て来た中でもとても素晴らしい仕上りで、前田建設さんの意気込みと三井さんの成功に向けた思いを感じられるマンションとの事でした。二流だ三流だと揶揄されてましたが、一流ゼネコンのエース社員はこんな小さなプロジェクトには関わらないでしょうから、本社社屋を含む再開発に本気で対応して下さった前田建設さんで良かったと心から思ってます。

[46: 入居前さん]

No.43様

そうなんです。側面でしたら気にならないのですが、リビング側の
門構えの「面」ですので、気になってしまって。

他の部分の手直し確認日に改善策を試してみることになっていますが、
金額も大きかったし、他の部分と違って、「貼り直し」とかは
不可能と思われますので心配なのです。

レス、ありがとうございました。

[47: 契約済みさん]

グランブルーム関連の日経記事内容を教えていただけませんか。

[48: 賃貸検討中]

日経の記事はたいした内容ではないですよ。都心のオフィスの空室率が低下していて、飯田橋グランブルームが移転先として人気だと写真つきで掲載されていました。

[49: 入居予定さん]

>46
修正してもらえるんですね。きれいになると良いですね。
44さんや45さんも言うように全体の出来は相当良いですからね。

[50: 契約済みさん]

Google Mapでグラン・ブルームとパークコートが認識されました。
名実ともに完成間近ですね。

[51: 契約済みさん]

47です。48さん、ありがとうございました。

[52: 契約済みさん]

元々、投資目的で購入しました。リサーチを重ね、敢えて高層階ではなくても眺望の優れた外濠側の70平米超の住戸を選び、賃貸仲介業者曰く45万円程度の賃料想定でした。先日、内覧を無事済ませたのですが、予想をはるかに凌ぐグレードの高さと仕上がりの良さに驚きました。そして今、自分の中で思いもよらなかった気持ちの変化が起きています。賃貸に出すことをやめ、自己居住にしようかと大いに悩んでいるところです。皆さんおっしゃるように、何もかもが揃った贅沢すぎる生活環境は言うに及ばず、本当に素晴らしいマンションですね。

[53: 契約済みさん]

私は住居用に購入しました。確かにいいマンションですが4５万は厳しいと考えています。
その面積だと、お隣のプラウドでも4０万弱なのでよくて4０万程度ではないでしょうか。
私も今後賃貸を検討しているので、高ければ嬉しいのですが。

[54: 入居予定さん]

16階北西向きの角部屋が賃貸情報に載りましたね。
Yahoo不動産で見ると共用部の写真などが以前出ていた1LDKと同じで、
トイレの写真に「ジム」、洗面台に「パーティールーム」とかなかなかシュールなことになってますがｗ

78㎡で39.5万円。

角部屋のダイレクトウィンドウは開放感が有って素敵ですね。

[55: 住民でない人さん]

５４さんへ

賃料安過ぎでは？ガセ情報では？意図は何？

[56: 匿名さん]

確かに３９．５万で出ていますね。お安いですね。

[57: 入居前さん]

北側だし相応でしょう^_^

[58: 内覧済みさん]

北向きとは言え、西角なので、逓信病院側の抜け感も有りますね。洗面所の鏡下がデザインタイルじゃなくて、またもや鏡なので、地権者住戸の賃貸でしょうか。

[59: 賃貸予定]

今、出してる人は完全に投資の人ですね。
多少安目でも1日でも早く貸した方が利回りが取れます。
引き渡しと同時に賃貸にだすのでしょう。

私は秋まで様子を見ます。新築プレミアムは一回切りなので、安く貸すなら暫く空き家でいいかなと。
需給を見ながら。

[60: 地権者チェック！]

この3ldkも地権者住戸ですよ。
みなさん、物権パンフの箱に、マンションの立体の模型見たいのがついていましたよね。
その中でグレーに塗られて入るのが地権者用です。
最初から賃貸用に部屋を複数分けてもらっているので、早く埋めたいのでしょう。
仕様が分譲用と異なるので比較される前にという思惑もあるのだと推測します。
利回りが決まっているサブリースの可能性もありますね。
惑わされないように。

[61: 契約済みさん]

地権者住戸はせっかくの角部屋でも
トイレに手洗いカウンター無いんですね

[62: 地権者]

現在、賃貸に出ているのはすべて地権者物件だと思います。
仕様は、オリジナルはたしかに分譲用とは異なりますが、オプションで分譲用仕様にグレードアップすることができますのでほとんど分譲仕様と変わりません。
もちろん、トイレには手洗いカウンターはついております。
地権者は投資を目的としませんから、比較的安く賃貸に出すことができます（現在の賃貸価格が適切だそうです）。

[63: 入居予定さん]

利回りにすると表面何％くらいですかね？

[64: 内覧済みさん]

オプションで分譲仕様に出来る割には、今の所、市場に出た賃貸は全て一般販売用の普通仕様とは違いますよね。

[65: 地権者]

1年以上前に地権者仕様と分譲仕様の違いを教えてもらいました。
そして、設備でけでなく、間取り変更も行うことができます。
今回の物件では、その中で一部を除いて、分譲仕様に変えてありますので写真じゃわかりずらいですけど、ほとんど分譲仕様と変わらりません。

[66: 契約済みさん]

話題の３９．５ 万円のお部屋が見当たらないのですが。。。
どなたかURLを貼って頂けませんか。

[67: 入居前さん]

新築プレミアムでこの家賃！
うちは70平米強の3LDK上層階南だが30-35万円では貸したい！

[68: 入居前さん]

現在掲載されているお部屋は神楽坂にあるニューハウスさんというところが仲介しているみたいですね。

http://www.n-house.co.jp/index.html

我が家は5年ほど住んだ賃貸から引っ越すのですが、既に次の借り手が決まっているようです。
しかも賃料が5年前に比べて25%増し。

いやー時代の流れはスゴイです。

[69: 不動産屋さん]

その条件なら、50万円で貸せますよ。焦らず、自信をお持ちなさい！いい加減な情報に惑わされてはいけません。

[70: 入居前さん]

今更なんですがグランブルームがお花見の時期に桜模様のウィンドウアートをやってましたが、
あれって部屋の照明をon/offではなく、ブラインドの開け閉めで表現していたのですね。

大手町とかだとたまにやってますが、ココでも何か行われるのかな？

[71: 入居前さん]

>69さん
それはふっかけすぎだと判断しています。笑

[72: 匿名さん]

管理費、修繕積立金、固定資産税など
こちらが負担するとはいえ、
それでも月々30万程度は残せる計算ですね。

16階北西角部屋
賃料:38.5万円
管理費:込
間取り:3LDK(S)
(LDK15.5/洋室6.1/洋室5/洋室5)
面積:78.05m2

[73: 契約済みさん]

>>65
大手不動産サイトに出ている16階の西角部屋の写真を見て
洗面はタイルじゃないし、トイレに手洗いカウンター無いし
「ほとんど分譲仕様と変わりない」とは言わないんじゃないかな、と見た人は思っているのでは

[74: 入居予定さん]

そうですね。
写真を見るかぎり、
・キッチンの蛇口の仕様
・トイレ そのものの仕様
・トイレのペーパーホルダーの仕様
・トイレにシンク無し
・洗面台の前がタイルでなく鏡
・洗面台の脇にリネン庫無し

など、分譲仕様とは違う部分が多そうですね。
分譲仕様なら、少しは高く貸せるものなのかわかりませんが。

[75: 地権者]

確かに、トイレ、洗面所の仕様は異なります。賃貸目的の場合、変えなくても価格にほとんど影響が無いと言われたからです。
ここは、立地と共用施設、管理体制の良さで、それなりの価格で貸せると言っておりました。実際、不動産仲介会社による、賃貸の問い合わせは多いようです。

[76: 入居前さん]

入居した瞬間、郵便受けに大量の「譲ってください」チラシが投函されそうですね。

グランブルームのオフィス関連ですが、臨床試験支援会社の名前とメガネ販売店の名前がブログで紹介されていました。
ショップ・レストランはまだ何もわからないですけどねｗ；

[77: 高級賃貸物件所有者さん]

３Aエリアに賃貸物件を複数所有しております。このマンションの賃貸情報はいずれも中小仲介業者によるものですが、海外法人など高級賃貸入居希望の依頼はケン・◯◯◯◯◯◯◯◯を始めとするほんの数社の大手に集中することが多いのです。当物件も高級賃貸のカテゴリーに入りますが、オーナーの方々は賃貸仲介の依頼は高級賃貸実績の豊富な業者にされた方がプラス要因が多いです。ちなみに私も当物件のオーナーです。

[78: 契約済みさん]

グランブルームの賃貸オフィスはネット上ではあと2つのようですよ。
オフィスが埋まればショップも自ずと埋まりますね。

[79: 契約済みさん]

地権者は購入時の費用負担がないので、コスト意識が希薄で、中小仲介業者の言い値で賃貸募集しているようですね。一般住戸購入者で賃貸に出される方は、今のネット上の安い賃料設定に惑わされず、落ち着いて腰を据えて、信頼できる大手仲介業者に依頼した方がいいですよ。これだけクオリティの高いマンションなのですから、同エリア他物件と比べ大いなる優位性があることをお忘れなく!一旦契約すると、その後の賃料値上げはそれほど簡単ではないので、賃料設定は慎重に行うことが重要です。自分自身の経験から一言言わせていただきました。

[80: 匿名さん]

募集をかけるときに、
地権者住戸ではないということを明記して、
高めに設定すればよいのではないでしょうか。
借りる側がどう判断するか難しいところですが。


by 匿名さん　2014-05-12 11:20:55 投稿する 削除依頼
賃貸に出される方，どうやって賃料を決めていますか？
新築プレミアがあるうちに高めに設定して出してしまう方がよいのか，しばらく様子見した方がよいのか……。
賃料も出す時期の設定も難しいと感じます。

ちなみに，現状で出ているのは以下の通りです。
25万3000円，7階2LDK北西向き中住戸，55.97㎡
25万3000円，8階2LDK北西向き中住戸，55.97㎡
22万5000円，9階1LDK北西向き中住戸，42.51㎡
22万5000円，13階1LDK北西向き中住戸，42.51㎡
27万0000円，15階2LDK北西向き中住戸，55.97㎡
22万5000円，16階1LDK北西向き中住戸，42.51㎡
38万5000円，16階3LDK北西向き角住戸，78.05㎡

[81: 契約済みさん]

当地はラトゥール千代田富士見等を見れば分かるように、3Aエリアの超高級マンションに遜色のない高額賃料が成立可能なエリアです。目先の利益のみに捉われずに、焦ることなく慎重な賃料設定をした方が良さそうですね。私を含め一般住戸購入者は特に、転売するにしろ、賃貸に出すにしろ、これだけの素晴らしいマンションを安売りしてはあまりに勿体ないと感じております。

[82: 匿名さん]

もともと投資用に購入していた方，具体的にはどれくらいで出されますか？
地権者住戸に１割程度上乗せする感じでしょうか。

物件サイトに地権者住戸と並べて掲載されると不利なので，はやく全室借り手がつくとよいですね。

[83: 賃貸希望さん]

飯田橋なのでもう少し下がるまで待ちます
大型物件なので、残った部屋が競争して相場が下がると信じてますので、オーナーの皆様宜しくお願いいたします

[84: 入居前さん]

70平米南33〜35のようですね。35でかせれば御の字と思ってます。

[85: 入居前さん]

角川横のラトゥールは全戸100㎡超えですから、ラグジュアリーのお部屋と比べるのはどうでしょうか。
御存知の通り、100㎡を超えますと希少性の点から賃貸の㎡あたりの価格がぐっと上がります。

さて、そろそろ手続き会ですね。
駐車場を一応確保したのですが、近隣で月額1.5万円ほど安い物件を見つけてしまったので悩み中です。
年間18万と考えると（笑）

[86: 契約済みさん]

オフィス賃料が3万/坪くらいだと思いますのでレジが1.5万/坪では安いと思います。1.8から2万/坪くらいが適性賃料だと思いますので貸される方は完成して物が見れるようになってから貸したほうが高く貸せると思いますよ。駅近、新築、高グレード、一部屋当たりの面積も大きくないのでグロス賃料も高過ぎないので貸しやすいと思いますので安い物件が無くなってからでいいんじゃないですか。

[87: 契約済みさん]

比較する対象として分かりやすいのがプラウドタワー千代田富士見でしょう。どう考えても、PCの方が圧倒的に優位性があります。大手高額賃貸仲介業者の話でも、成約を急ぎ過ぎるのはやめ、冷静に状況判断すべきとのこと。外濠側低層階70平米で40万円超という数字も十分可能ということでした。

[88: 入居前さん]

おはようございます。
先日内覧会を終えました。
この時期、屋上から見る皇居方面は緑が濃くて素晴らしいですね。

賃貸ですが、高層階のお部屋が出ています。
36階なので初めてのプレミア仕様ですかね？

88.21平米の2SLDKで50万円。
低層階に比べて1.2倍弱の平米数単価が付いているようです。

[89: 契約済みさん]

８８さんへ

人ごとながら、８８．２１平米高層階のお部屋が５０万円だなんて、ずいぶんお安く出ているのですね。私なら飛びついちゃうかも（笑）。自身は賃貸に出すことはこの先もずっとあり得ないのですが、いろいろな方がおっしゃっているように、状況をしっかり判断して、このマンションに相応しい賃料設定をされることをお勧めします。

[90: 入居前さん]

これは抽選外れても譲ってもらったり賃貸で住まう方が得だったな！！^_^
お得！！

[91: 入居予定さん]

あ、ここって契約者スレッドじゃないんですね。