BELISTA(ベリスタ)目黒不動前ってどうですか？

[申込予定さん]

BELISTA(ベリスタ)目黒不動前が本当に楽しみです。
価格次第でば初日に契約しても良いと思うぐらい期待しています。

ただ物件のHPが当初はATypeとBTypeを見せていたのが、
最近CとDTypeに変わったのがちょっと気がかりです。


物件データ：
所在地：東京都品川区西五反田3-439-1
価格：未定
間取：1LDK-2LDK
面積：41.3平米-60.05平米

一体どうなることやら・・・。

設計・監理：アーキフォルム
施工：日本国土開発
売主：藤和不動産
販売提携：りそな銀行

[2: 匿名さん]

住宅情報ナビはAタイプとBタイプが載っていますね。
公式ホームページは、今見たところCとEが載っております。
全タイプ載せてほしいなあ。

価格は、住まいサーフィンのプチバブル前相場によると、
目黒・五反田・不動前の徒歩８分では
坪単価268万・275万・251万が相場とのことです。

しかし、当初はプチバブルが忘れられないデベ都合の価格が
提示されるのではないでしょうか。

[3: 申込予定さん]

02様＞アドバイスありがとうございます。

A typeだと専有面積が18.16坪で、それと別にバルコニーが6.49坪なのですが、この場合は約25坪にこの坪単価をかけるのでしょうか？

坪単価を一声270万とした場合、6750万は高すぎる気がしますし、一方で、専有面積だけかけると4860万で安すぎる感じがします。

バルコニーを半額？（根拠ありませんが）にした、21.5坪x270=5800ぐらいのイメージですかね？

[4: 匿名]

普通は、占有部だけじゃない

[5: 匿名さん]

18.16坪×300＝5448万円ぐらいかと

[6: 匿名さん]

> 専有面積だけかけると4860万で安すぎる感じ

ここ半年だけ見るとそう感じますよね。
BELISTA（ベリスタ）二子玉川だと70m2の3LDKが5000万円以上から4000万円以下に
価格改定されましたが、バブル崩壊というのはそういったものかと思います。

この物件は小さめのマンションなので単身・DINKS向けかと思います。
当面近所に良い競合物件も無いので気に入ったら買ってしまって良いのでは。

一方、この物件を検討している方はあまりチェックしていないであろう戸建てですが、
値下がり具合の参考までに周辺の新築一戸建て物件を調べてみると、
不動前から徒歩６分建物95.31m2で5780万円、
武蔵小山から徒歩７分建物93.74m2で5980万円ということです。

[7: 申込予定さん]

04様,05様,06様

アドバイスありがとうございます。
価格的にはもちろん相場ありきですが、大体イメージ分かりました。

06様

住宅購入を検討し始めて、同一エリアの新築マンション・中古マンション・新築戸建て・中古戸建てを2件づつ見ましたが、時代遅れながら、新築以外はいまいち好きになれず、戸建ては確かに割安で広さや駐車場、土地に魅力に感じるのですが、DINKSである当方にとってはやはり完全に無人になるセキュリティ面やゴミだしなどの利便性が捨てがたく、新築マンションに絞りました。

BELISTA二子玉川みたいな値付けしてくれたら、死ぬほどうれしいのですが、そうもいかないでしょうね。

[8: 匿名さん]

興味はあるのですが、準工業地帯であることが少し気になりますね。いくらぐらいになることやら・・。

[9: 匿名さん]

事前販売会見てきました。バルコニー広いし、外観、内装ともに、都会的でおしゃれな印象。湾岸沿いの物件が好きな人にはいいかも。
ちなみに価格は、まぁそんなかんじかなと。子供が二人ほしい我が家は買い換え前提になってしまうため、ちょっと厳しい。かな。

[10: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行ってきました。値付けですが60平米のAタイプで6000～6400万とのこと。グランスカイ（低層階）と比較検討していますが、小規模の物件ということもあるのでしょうが価格的にグランスカイのほうが
魅力を感じます。（共有施設は比較になりませんし。。）確かに間取り的には居室効率も高く両面バルコニー（Aタイプ）など惹かれる点もありますがいかんせん60平米で6000超はちょっと。。。バルコニーの面積を考えても価格設定は１０％程度高いかと思った次第です。

それから東南正面の区立の児童施設（プリスクール）は3階建て程度の低層施設ですが、かなり古いようなので建て替えの話とがは出ないのか心配です。土地は区の所有とのことなので民間の準工業地域とはいえ無節操な高層物件が立つ可能性は小さいとは思いますが、5～6階あたりだと近い将来はどうなのか一抹の不安はありますね。

当日聞き忘れましたが目黒川の増水対応とかは大丈夫なのだろうか？プラウド東五反田なんかは防水パネル（？）が
準備されているそうです。

[11: 匿名さん]

ここの売り出し価格きまったのかな？

[12: 匿名さん]

モデルルーム見に行ったあと「要望書」というのを出しましたが、そのときはまだ最終価格は決まってないとのことでした。
立地、部屋の感じ共に結構気に入ったのですが、当初考えられてた価格はちょっと高いかな～って感じだったので、最終的にいくらになるのか気になるところです。

[13: 匿名さん]

私も要望書出しました。先週末に留守電に「価格もだいたい決まった」という内容で連絡あったようです。
（家人が勝手に消去しちゃったので詳細不明です。）情報お持ちの方いらしたら教えていただけるとあり
がたいです。

[14: 匿名さん]

同じく、この物件（Aタイプ）を検討していたものです。
5FのAタイプで6000万、10FのAタイプで6300万程度。
まだ本決まりではないようでした。
5Fと6F（Aタイプ）は、既に要望書を提出した方がいらっしゃる、とのことで、
「売れる」と思ったのでしょうね、これ以上の値引きはないみたい。
1LDKについては、見学者の反応が思わしくないため、多少値引きの可能性もあり、ということでした。

ウチも要望書提出を検討しましたが、
・管理人不在（通勤の清掃員のみ）
・約40％の議決権を持つワンマン地権者の存在
と照らし合わせ、6000は出せない、ということで断念しました。

立地や仕様は良かったんですけどね・・・。

[15: 匿名さん]

地権者って太●工業さんですか？最上階の特別仕様の区画にご自身は居住して4階以下を賃貸に出す、という
ことでしょうね。プラウド東五反田でも同様に賃貸経営者になる大地権者を管理組合でコントロールできない
のじゃないか、という議論があります。

Aタイプ5Fは金額の見直し無し、ですか。ヨミが外れました。私もその条件だとちょっと検討中止かな。。。

[16: 匿名さん]

一応１ＬＤＫで要望書を出してたのですが、日曜の晩、価格が変更になるので今週末来て欲しいとのことでした。
いくらかは教えてもらえませんでしたが。
やはり他の部屋は価格変更にならないんでしょうか？
本当は１ＬＤＫ＋Ｄｅｎの部屋に惹かれてたのですが、４５㎡で４６００万はさすがに高すぎですよね。。。。

[17: 匿名さん]

上層階のみの販売だし、45㎡の部屋が仮に4200万円になったら即完すると思う。

[18: 迷いっこ]

確かに、目黒川の増水がとても不安です。品川区の洪水ハザードマップには、実績表にも予想表にも２ｍを超える浸水水域の真ん中に載っていました。
上層階に住んでいたとしても、周辺が水浸しでは帰宅できない、出かけられないといったことがおこりますよね。
10年に1度か2度のことかもしれませんが、そういうリスクを考えると、やっぱりこの価格は高いか。。。

[19: 匿名さん]

＞確かに、目黒川の増水がとても不安です。品川区の洪水ハザードマップには、実績表にも予想表にも２ｍを超える＞浸水水域の真ん中に載っていました。

建設地の前に土嚢が積んでます（「大切に使いましょう」という趣旨の注意書きも。。）
確か96.7年以来水害はないって別のMRで聞きましたが、ちょっとヒキますね。。。


＞上層階のみの販売だし、45㎡の部屋が仮に4200万円になったら即完すると思う。

ここは３００万/坪レベルの物件なんでしょうか。勝手に２５０～２７０ぐらいのお手頃物件かと
想像してたので、これだと正直手が出ないなぁ。

[20: 匿名さん]

ということは、４１㎡の部屋は３８００万くらいが妥当？
立地はいいのに、おしいですね。

[21: 購入検討中さん]

先日、価格が決まったとのことで行ってきました。
５－６階には要望書が出てるって言ってたけど、本当でしょうか？
迷ってたのですが、そう聞いてけっこう買う気になってきました。藤和の作戦？