大崎ウエストシティタワーズ パート3

[匿名はん]

1000に到達したので、パート3を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[907: 匿名さん]

あはは。そりゃそうですよ。私はあともうちょっと飲食店が増えてくれれば満足です。

[908: 申込予定さん]

お子さんがいらっしゃる方、芳水小と三木小はどちらにしますか？
それとも日野でしょうか。抽選に当たればですが。

[909: 匿名さん]

品川と大崎じゃ駅の集客力が相当違うからね。

[910: 匿名さん]

芳水小は昔ながらの伝統校で、小学校らしさがあります。
日野学園は、制服もあるし（可愛い制帽もできたそうですよ）、小中一貫のマンモス校です。（中学受験で抜けるのは自由ですが）
また、日野学園まで足を延ばすなら、すぐ近くの御殿山小もいいですよ。
校舎はボロボロですが、もうすぐ建て替えとの噂もありますし、中学受験しやすい環境かもしれません。

品川は自由ですので、どうぞご自分の目で確かめて選んでください。
WCTからだと芳水の方が近いでしょうね。
三木小は残念ながらお友達がいないので、存じ上げません。

[911: 匿名さん]

大崎が品川になる必要もないし、集客力も必要ないです。
それを望むのなら品川で探せばいいんですよ。
ここの土日のマッタリ感は貴重です。

[912: 匿名さん]

そのとおりです！

[913: 匿名さん]

デッキ工事もかなり進んでいますよ。竣工までには繋がりそうですね。

[914: 入居予定さん]

写真ＵＰありがとうございます。
ペデストリアンデッキはソニーができたら、もっと駅寄りから繋がるらしいですね。
楽しみです。

ところでみなさん、ローン本審査はしました？
8月の内覧会までに間に合えば良いのですが。

[915: ビギナーさん]

ここで質問です。
Wは39階建てなのに、Eは38階建てなのは、何故でしょうか？

[916: 匿名さん]

本審査申し込みですが、私は来週です。来週土日は各行がモデルルームに来るそうですよ。

[917: 匿名さん]

竣工したら、現地見て購入可能でしょうか？そこそこ残っているって聞きましたが。雲を掴むような買い方は苦手なんです…

[918: 買い換え検討中]

自分もいつから現地見て購入できるのか知りたいです。
ご存知の方いらっしゃいますか？

[919: 契約済みさん]

芳水小は明電舎の創業者の妻(=二代目の社長)の私財で創設された学校ですよね。
その後大崎村へ寄贈。昔の人はすごいなぁ。

[920: 入居予定さん]

現地が確認できるのは、早くても年末位じゃないですか？もっと遅いかも。
現在の購入者が入居し始めるのが10月ですから、落ち着くまでしばらくは
現地（実際の部屋等）確認は不可だと思います。

豊洲もとっくに入居開始してますが、現地確認は不可な感じですよね。

詳しくは分からないので、営業に聞いてみましょう。

[921: 申し込み予定]

販売済みと契約済みの違いがよくわかりませんが、営業さんが持っていた全体の販売状況表をみるかぎり、売れてるのは５割くらいですね。（事業協力者取得住戸も入れて）二期の価格改訂で大幅にプライスダウンしたスーペリアクラスの物件に限っては八割くらいは完売してるようでした。
プレミアムクラスも改訂で価格が大きく下がった箇所が好調なよう。特に北側

7000万後半あたりからの住戸がまたまだ残っている（65m2以上）

[922: 匿名さん]

東洋経済7月4日号で、主要駅力格付けで大崎が主要303駅中18位になっていましたね。
東京、新宿、池袋、渋谷は除くランキングですけど、山手線の中では品川・恵比寿・秋葉原に続いています。
自分が住もうとしている駅が、高評価だと嬉しいもんですね。

[923: 匿名さん]

私鉄との乗換えがない分、駅の周りが整然としているのがいいですよね。
数年前の工場や空き地だらけの頃とは随分変貌を遂げたものです。

[924: 物件比較中さん]

ここは北向きより東向きのほうが価格改定での値下げが少ないですよね。
なんででしょうか。

[925: 匿名さん]

もともと低めに設定していたとか、ここにきて案外人気が出て下げ率が少ないのかも。
しばらくはダイナミックな建設現場の風景を楽しめるし、
ソニー完成後も、オフィスビルは大抵ブラインドを下げているから、
見合いもさほど気にならないような気がしてきました。

[926: 匿名さん]

東側は少なからず日照時間があるからじゃないでしょか。
あと、窓際から右斜め方向は一応、抜けているのも大きいと思います。

[927: 物件比較中さん]

なるほど。

スミフ的には東向きはソニーでマイナスイメージがあるけど、そんなに悪くないと
考えているのかもしれないですね。営業にもそんなこと言われました。

実際に竣工して東向きがそれほど悪くないとなれば、今の値段でも売れると判断してる
んでしょうね。

[928: 申込予定さん]

ですね。


実際に出来てだめだったらその時に下げれば良いと
そんな悠長なこと大手だからいえるんでしょうね…

[929: 匿名さん]

逆に、東は思ったより良く、人気がでて価格が上がることも考えられます。
ただ、ソニーが出来るのはまだ先なのでされまでに欲しいが部屋が残っているかどうかですが。

[930: 匿名さん]

未入居分の管理費はスミフ持ち。
竣工間近でこの売れ行きなら安売りもしょうがないか。
未入居分の修繕積立基金はどうなるのかな。

[931: 匿名さん]

スミフのことだから竣工後1～2年かけて売るつもりだろうから、値段下げてまで売ろうとしますかね？

[932: 匿名さん]

竣工して半年位たてば個別の値引き交渉するのではないでしょうか？
他の竣工済みスミフ物件で
電話では話せないけど金額はだいぶ相談にのれるから来て
と言われましたから。

[933: 匿名さん]

大崎物件に関してはそのようなことはないことを切に望みます。
本来、価格が適正な値付けなら値下げなんてあり得ないのですけどね。
頼みますよスミフさんという感じです。

[934: 匿名さん]

五反田の野村や三井の物件と比較して安いにも関わらず契約ペースの悪さは歴然としている。
大崎を選択する人は少数派と言っていい。
公然な値下げだけでなく、覚書による値下げも普通にあり得る。

[935: 物件比較中さん]

>934
「契約ペースの悪さは歴然としている。」「大崎を選択する人は少数派と言っていい。」「値下げも普通にあり得る。」

そこまで断定的に言い切れる根拠はなんでしょうか？一般の検討者の方なら凄い情報量ですね。

[936: 物件比較中さん]

>934
また根拠ないこと言ってるね。歴然の差って？
具体的な数値で示してよ。じゃないと説得力ゼロだわ。
どうせ、野村、三井、住友とも買えない人なんだろうけど。

[937: 物件比較中さん]

936です。935さんすいません、発言がかぶりました。
皆考えてることは同じですね。
根拠ないネガは無意味なだけですね。意味のある（ちゃんとした情報に則った）
ネガをお願いしたいものです。

[938: 匿名さん]

でも私も三井とこちらを検討していて
販売価格表みてると明らかにむこうの方がうまってる。
でも私はこちらの方が断然気にいってるのですけどね。

[939: 契約済みさん]

内覧会まで1ヶ月ちょっとですね。楽しみです。

個人的にはやはり山手線直結3分は最強です。
実家が横浜で、勤務地が東京なので中間地点です。

東京から定期買うときは、恵比寿まで同料金なので、恵比寿のしゃれたバーで飲んでから
さくっと帰る毎日になりそうです。

楽しみ楽しみ。

[940: 匿名さん]

実際には、改札まで三分ではつかないでしょうね。
部屋のドアを出てから改札まで１０分はいかない、くらいじゃない？

[941: 契約済みさん]

まあ3分は無理ですけど、5分ではいけますよ。
さすが10分はないでしょう。
まあもちろんエレベータとかの待ち時間によりますけど。

信号がなくて、綺麗なペデストリアンデッキを真っ直ぐ行くだけなんで、
心理的にも全然ストレスを感じないのが良いですね。

[942: 匿名さん]

ユータカラヤって安くていいね。特に果物野菜類。
魚も生きたひらめとか売っているのがなかなかすごい

あと関係ないけど寄木神社ってなんだか和むね

[943: 契約済みさん]

大崎からやや五反田よりの在住者としての意見ですが、会社帰りは大崎のグルメシティか五反田の東急、
休日は散歩がてら戸越のライフには行きますが、ユータカラヤには行きません。
毎朝、この店の前を通るのですが、歩道や車道を占拠し、通勤者や立正大学通学者の迷惑を顧みない
納品スタイルや、日に照らされ野ざらしにされた商品の様子などを見てると、企業としての信頼感に乏しく、
ここでお金を落としたくない、という気持ちになってしまいます。確かに値付けは安いですので、価格最優先だと
ココになるので、個人的価値観ですが。。

[944: 契約済みさん]

ダイエーで十分かな。
多分買い物は週末ぐらいしか行けないし。
散歩がてらに戸越銀座なんてのも良いですね。

[945: 匿名さん]

スミフ的には赤坂辺りは田舎モンみたいなので、スミフの社員から大崎ってど田舎って思われてると思いますよ。みなさん、よく考えてね。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/tower-2000/

赤坂PCのスレも御参照下さい。

[946: 匿名さん]

>945

よく考えてみましたが「不動産会社の人からどう思われている物件か？」
というのは、物件を選ぶ上での優先順位としては高くないですね。
立地、価格、間取り等々、それ以外で考えることが一杯ありすぎるので。

[947: 匿名さん]

>>936さん
最近の三井と住友の販売価格表を見ても明らかに三井の方が埋まっている。
(937さんの情報や過去の書き込みからも同様の内容がいくつか見られる)
入居時期が9か月も早いにも関わらず三井より埋まってないとなると
入居時期を物差しにした契約ペースの悪さは歴然である。

野村は経済状況のタイミングもありキャンセル物件が多く比較しづらいが、
入居開始２ヶ月後で残り１戸の契約ペース。
販売戸数の規模から住友に換算すると入居開始２ヶ月後には残り７戸の契約ペースで売らなければならない。

[948: 匿名さん]

>>941さん

エントランス付近から南口改札までが350m程度となりそうです。
自宅扉から７分前後と考えておいた方がいいと思います。

[949: 匿名さん]

この物件不動産会社からはよく思われていないのですか？
素人なので分からないことも多いので、同じ業界の人の意見は参考になると思うのですが。。。

[950: 匿名さん]

ブログにあった丸亀製麺の「おろしぶっかけうどん」、食べてきました。
所詮セルフのお店なので店の雰囲気や清潔感は納得いかないのですが、
正直「うまい！」、「安い」でした。

ここの契約数は伸びが悪いらしいですが、ここ最近ローン審査がますます
厳しくなっているのも一因じゃないでしょうか？
詳しい人いましたらよろしく。

[951: 匿名]

>939さん

恵比寿まで同料金とはどういうことですか？
東京→大崎と東京→恵比寿は定期券の値段が違うと思いますが。

[952: 購入検討中さん]

939です。
>951さん、皆さん


申し訳ございません。勘違いしておりました。
料金は目黒から先は変わりますね。五反田までが同料金ですね。

ご指摘ありがとうございました。
失礼しました。

[953: 匿名さん]

もうそろそろ
契約者購入者限定スレも立てた方がいいのかなぁ。

[954: 匿名さん]

契約者いるの？

[955: 契約済みさん]

いますよー。

[956: 匿名さん]

地権者の方も含めれば４割ぐらい契約されていませんかね。
とすると約４００件。これだけでも結構な数かと。
あとたった２年ぐらいで完売です。