大崎ウエストシティタワーズ パート3

[匿名はん]

1000に到達したので、パート3を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[721: 匿名さん]

お客に対して営業が足らないらしいですよ！毎週行っても席は確かに埋まってますしね

[722: 購入検討中さん]

こんなに引き戸が多い物件はそうそう無い。仕様が上と言うのには疑問です。
詰め込み物件だからリビングからやたらに部屋へ行く仕様です。しかも、引き戸で。
グランスカイは変な場所だからもともと興味はありません。
間取りを考えたとき９０００万円以上用意できれば買いだと思います。
あと、ここのペントハウスは素晴らしいとおもいます。メゾネットで２億、３億ですよね。

[723: 匿名さん]

>>708
管理費は全て所有者が負担します。

売れるまでの間、売れてない部屋の所有者はデベロッパーです。
つまり、売れてない部屋の管理費は住友不動産が払います。

[724: 匿名さん]

>>708
というか、「売れてない部屋の管理費が入居者に上乗せされる」
なんて発想がどこから出てくるのやら。

売れてない部屋の所有者はデベロッパーで、管理費を請求するのは管理組合。
デベロッパーだけが、管理費の支払いを免除されるわけないでしょ。

[725: 匿名さん]

眺望と開放感が売りのＤＷと閉塞感たっぷりのこの立地が
噛み合わないんだよね。
どうしても一度部屋から外を見てみないと検討できない。
ソニーさえ無ければ売れ行きも変わったろうに。

[726: ＞78]

そう、ここの最大のネックはソニーなんだよね。やはりタワーで眺望ないのは寂しいね。

[727: 匿名さん]

>>725
おっしゃるとおり、ＤＷは出来れば周囲数百ｍ以内くらいに高層建物がないことが必要ですね。
ＭＲに何回か行って現地も見ましたし、建設中の棟内に入った営業さんの話も聴きましたが、
Ｓｏｎｙ云々は別にしてもツインタワーの近接している部分の住戸は、やはりかなりの見合い
になるようです。昼夜ともに、レースカーテン島きりの生活になるかもしれません。
２面開口のＤＷの見合いは結構きついのではないかと想像しますね。長期に自分で住むことを
考えるなら、見合いのない方向を選ぶべきでしょうね。
ＤＷ見合いの懸念される向きは、ＷＣＴのように通常のロングバルコニー型にすればよかったのでは
ないかと思いますけど。

[728: 匿名さん]

708
余裕のなさや切羽つまった感まるだし
購入者や希望者が疑心暗鬼になるのは当然だね

[729: 匿名さん]

>>708さん
売れない間は、管理費は売主の負担、売れれば買主の負担。賃貸に出されようが出されなかろうが、
管理費は所有者が払わなければなりません。なので、心配は無用です。ちなみに、貴方が買った
部屋を賃貸に出した場合も、管理費はオーナーであるあなたがが払います。
グラスカのスレのNo.467に、管理費一覧分析が載っています。

[730: 匿名さん]

そうですよね。
で、どちらの棟のどの向きなら皆さんは買いたいと思いますか？

[731: 通りすがりさん]

しかし最近やたらとスレが伸びてるねー！完成間近だから？

[732: 匿名さん]

たしかに管理費はデベ負担だけど、余った駐車場料金の負担は当然ない。
いきなり初年度会計が赤字になって、管理費の値上げは十分想定されるな。

[733: 匿名さん]

>>730さん
自分なら眺望に抜けがある南西ですかね。
夏の西日もLow-Eペアガラスなら何とかなるかも？
甘いですかね？

[734: 匿名さん]

ファイナンスの観点上ルックスルーすると、表面的には売れてない部屋は住友が管理費負担ですが、それを見越してマンション価格を設定をしますので、間接的に転化されてます
世の中そんなものです

[735: 匿名さん]

>>729
確かに管理費や修繕積立金は所有者が払う必要がありますが
新築マンションで売れていない場合は保存登記が出来ていませんので
登記簿上の所有者は確定していませんよね。
その期間の管理費や修繕積立金を払うかどうかはデベ次第です。

[736: 匿名さん]

分割金利手数料はジャパネット負担ということですね。

[737: 匿名さん]

そういった問題について是非とも住友さんの考えをお聞きしたいですね

[738: 匿名さん]

南か南西しかないでしょ。
ただタワーの南や西は地獄の暑さだからなぁ。
低層なら緑化が感じられるぐらいまで下の方がいいと思う。

[739: 匿名さん]

売れ残りの分の管理費は売り主。修繕積み立ては、払わない。これが一般的。

[740: 匿名さん]

地獄の暑さはきついね。
w棟の北なんていいとおもう。

[741: 購入検討中さん]

E60CPはどうですか？？

スカイラウンジと同じ列にあるということは眺望がよいのでしょうか？！

[742: 匿名さん]

Ｅ60ＣＰ間取りも、眺望も良さそう！
ただ西日はどうなんでしょう？？？

[743: 匿名さん]

アウトフレームで柱が外にかぶっていたりバルコニーがあれば庇の役目をするだろうけど、それでも西は直接差し込んでくるからキツイよ。
ふつうのマンションでそうなんだから柱も庇もないここはカナリ日差しは差し込んでくるでしょ。
でもここのガラスって熱線対策されているんじゃなかったっけ？
それがどこまで効果あるんだろうね？

[744: 匿名さん]

確かに西日の厚さが気になりますね。
実際にLow-eペアガラスを使用している物件にお住まいだった方、教えてください。

ここのアクティブタグって便利そうですね。

[745: サラリーマンさん]

W棟の西側が欲しかったんだけど、良い間取りがなかったのでE-60CPを買っちゃいました。

最大の欠点は洋室の柱だけど、壁をたたんでリビングとつなげて使えばいいやと思いました。

シミュレーションによると、うまい具合に夏至では16時頃にはW棟に陽がさえぎられるので、
少しは暑さはしのげるかなと期待しています。

[746: 匿名さん]

６０平米を購入する方はどういう家族構成なのですか？
やはり夫婦二人で子供の予定なしとかなんでしょうか
うちは家族４人で最低でも８０平米できれば９０はほしいので
ここはちょっと予算オーバーです。

[747: 購入検討中さん]

W60APとE60CPが価格的には同じくらいなのでしょうか？？


確かに熱すぎるのは勘弁です…日中家にいなくてもペットが死んでしまいそうですね745さん
ちなみに20F台ですか30F台ですか？自分は西向きなら下の方でもよいのではないかと思っていますが

[748: 申込予定さん]

モデルルーム・スーペリアモダンのリビングに使っている
テレビ壁面収納がだいたい幾ら位か、ご存知の方はいらっしゃらないですよね～？
50万とかするのかな～？？
シスコンのお姉さんに聞いてみるかな～

[749: 匿名さん]

Low-eペアガラスって最新のものだから実績が分かりませんね。まあ、夏は基本的にどこでも暑いでしょうけど、
最近のマンションは気密性が高いだけに、余計に蓄熱効率も高いですから。どうしても気になるなら西側は
避けた方が良いかもしれませんね。

[750: 匿名さん]

第2期では同じ36階ですと、W60APが6900万、E60CPが6950万です。
ただ、Wは上階との差が50万、Eは下階との差が30万になっています。

[751: 匿名さん]

>>748さん
オプションなら100万はするんじゃないですかね。

[752: 匿名さん]

Low-Eっていってもいろいろあるんですね。
でも西日の暑さには効果ありそうですね。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/28547/

[753: 申込予定さん]

751さん、早速のお答えありがとうございます！
オプションだとやはり、それくらいするんでしょうね・・・
一応、担当のお姉さんに聞いてみて、値段分かったらまたご報告します～

[754: 匿名さん]

本物件のホームページを見る限りではここのLow-Eガラスは特殊金属膜が室外についているので、遮熱タイプだから夏の暑さには効果ありそうです。

[755: 匿名さん]

地権者取得が236戸か、これはヤバそうだ。
ここに限らないが、地権者が理事を占有するし、
新参者は窮屈に暮らす可能性大か？
しかしその分安い、けど全体的に間取りが悪い上に狭い。
3人以上では住めないね。
何でこんなに上位に来るほど皆が熱いのか。

[756: 匿名さん]

理事会のメンバーは何人？

[757: 匿名さん]

＞「地権者が理事を占有するし、新参者は窮屈に暮らす可能性大か？」

⇒マンション生活は初めてですが、新参者は片身狭いとはどういうことなのでしょうか。

[758: 匿名さん]

情報共用ですが、モデルルーム105APの六畳建具は200万と聞いてます

[759: 匿名さん]

品川駅近くの○タワー、非常な暑さの為に西→南と売却が続きました<本当>。今の所有者は二代目以降が大半の模様です。あそこでそうなら、ここはもっとダイレクトかも。LowｰE にも過度な期待は持てないので、ウチは当初から西・南は検討から外しました。残念でしたが、眺望は間もなく飽きるという声もあったので…。今後とも地球温暖化は続くし、日光・暑さに弱い老齢世代の比率が増すことを考えれば、タワーのトレンドは西－南ではないだろう。家族でそう結論づけました<本当>。

[760: 匿名さん]

うちは奥さんが寒さに弱いため南～西にしようと思っています。

まぁ、いろんな考えがありますね。

[761: 匿名さん]

私は東向きの高層にしました。まあ眺望は飽きるからいいかなと思ってます。
ただ、ソニーが実際どのくらい離れているか、威圧感があるのかどうかは気になりますね。

[762: 匿名はん]

>寒さに弱いため南～西
ダイレクトに窓、カーテンで締め切る等の対処を
行わない場合、放っておくと、真冬でも室温が
３０～３５度に達することがあります。

かといってカーテンで締め切るわけにもいかず、
フィルムも宣伝ほどの遮熱効果がなく眺望も
相当程度落ちてしまいます。

南　西　方向の眺望に価値を置くタワー物件というのは
入居前の一時的な時間、眺望を楽しむことには適していますが、
入居後実際に住まうには不適切なのです。
その意味で、南　西　方向の眺望に価値を置くタワー物件は、
持続可能性が薄い価値に対する誤解を利用して、余剰な価格
を支払わされる可能性がある物件であることを理解しておく
必要があります。

[763: 760]

＞＞762さん

それは、Low-Eでの生活の実体験に基づくものですか？
それとも、ガラスのDWでのことですか？

[764: 匿名さん]

たしかにタワーの北向きは人気あるね
西向きはご愁傷さまとしか言いようがない

[765: 匿名さん]

さすがに年中30度近くはまずいでしょう。マンション室内で熱中症が増えているようですから、気を付けないと！

[766: 購入検討中さん]

去年完成の某タワー２７階に入居したものです。東向き中部屋８５㎡に住んでいます。
暑さの問題は夏はエアコンつけっぱなしで解決します。ただし、高性能最新式エアコンで
８月の電気代が１５万くらいでした。冬場はほとんどエアコン、床暖はほとんど使用していません。
ただし、異常にに乾燥します。高性能加湿器が必要です。お盆に帰省して１週間空けたら
温度計４５度、湿度７５パーセントをさしていました。
眺望が飽きるということはありません、慣れますけど。たまに外を見るときぶんいいですよ。

[767: 匿名さん]

ちょっと待ってください。日光の影響の少ない東でもそうでしょうか？強風で窓が開けれないことも要因ですか？

[768: 匿名さん]

という事は東、南、西はダメって事？
北なら大丈夫なんでしょうか？

[769: 匿名さん]

ソニーの建つことがマイナスだったけど
直射日光はいらなくなってよかったかもね！

[770: 匿名さん]

うちは某シティタワー北向き３０階前後なので、他の向きのことは分かりませんが、６月下旬から
エアコン稼動が始まりました。今日のように外が３０度を越えると、当たり前ですが日光の直射が
無くても室内は暑くなるので普通のマンションと同じようにエアコンが必要です。

ただ、エアコンを弱で軽くかければ室温は２６度くらいです。お日様がダイレクトに当たる向きは、
常に暖められますので、エアコンのパワーはかなり必要なんだろうなあと想像しています。

タワーは低層で周囲の建物が適度に日射をさえぎる物件と違って、日照時間が長いので北向きを
選択して正解だったと思っています。明るさは、ＤＷ＋掃きだしハイサッシ＋透明アクリルの
バルコニーなら、北向きでも問題ありません。

うちはＬｏｗ－Ｅガラスではないので、Ｌｏｗ－Ｅの威力は分かりませんので、レポートほしい
ですね。