大崎ウエストシティタワーズ パート3

[匿名はん]

1000に到達したので、パート3を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[469: 契約済みさん]

直結！
(まだデッキ床面工事中ですが)

[470: 匿名さん]

ところで購入者のみなさん、駐車場はどうされますか？
駐車場レイアウトを見ると、エレベーター式機械駐車場が
駐車場出入り口へのアクセスが一番良さそうに見えます。

エレベーター式って出入庫でかなり待たされるのでしょうか？

[471: 買い換え検討中]

デメリット
・単価が高すぎ　昨年の資材高騰分が価格転嫁されているんでしょうが、たぶん短期的には下落率が価格の減価償却分では済まない（近辺で現在取引されている２～５年落ちの中古と比較すると）
・長期的にも都心の区画整理がすすみ土地在庫が過剰になっているなか、人口減少中の日本で20年後これが人気物件の地位を保っているとはとても思えない（この頃団塊の世代が一斉に持ち家を処分し始める）
・短期的には、背伸びしすぎてローンを払えなくなった人の築浅物件が秋以降出てくるとさらに受給関係が悪くなる
・来年以降、長期優良200年住宅が標準になると、耐震基準変更の前後で価格に大きな開きができるような現象が見られるかもしれない
・次世代省エネ技術がここれから続々と実用化され、エコ住宅が主流になってくるけど、この物件現時点でもそれほどエコじゃない（省エネ電球とか、人感センサとか、割と低価格でローテクなものももついてないし）
・窓が開かないし、間取りが悪く、実際の生活がしにくそう

これって心配しすぎでしょうか？　駅から近いので飛びつきたくもなるのですが、毎日日経読んでると本当にそうなるかもしれないってまじめに感じるんですが。

[472: 匿名さん]

契約しちゃいました

[473: 匿名さん]

完売しない間にも住民の総会はあると思うのですが、
規約改正などのもとになる、住民(住戸）の総数はどうなるんでしょうか。
しばらくの間完売はなさそうな気がするのですが、
地権者や理事さんの希望がある程度通りやすいような状況って、あり得ますか？

[474: 匿名さん]

>>471さん

一番最後のデメリット以外は、どのマンションにもほぼ共通して言えることですよね。
これらが心配なら新築マンションを買わない。

最後の窓・間取りに関しては、人好き好きでどうしても許せないようならこのマンションを検討から外し、駅直結という立地に魅かれこれらが許せる範囲なら検討する。

でよいのではないでしょうか？

[475: 匿名さん]

ＦＩＸ窓、おまけのようなバルコニー、柱が食い込んだ上に入り組んだジグソーパズルのような間取りは確かにマイナス要素。
ところでペデストリアンデッキは１００％つくるという事でいいんでしょうか。
このご時世だけに気になるところです。

[476: 匿名さん]

>>475さん
＞＞469さんの写真を見てください。ほぼできていますよ。

[477: 匿名さん]

昨年の原油高、鉄鋼高の真っ只中で建設スタートした物件と、今年から建設開始した物件では
やはり費用は格段に変わってくるでしょう。

あと修繕積立金も年数経過で結構な額になってましたよね。
ぎりぎりローンが払えると思って買ってる人は、十年以降の管理費＋修繕積立金もチェックして
おかないと危険だよね。

[478: 購入検討中さん]

ペデストリアンデッキはソニー側にもできるはずです。

[479: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは重説にも載っていたのでいたので出来るのではないでしょうか。

[480: 申込予定さん]

ペデストリアンデッキは469さんの写真どおり、もう繋がってますし、
478 さんおっしゃるように、ソニー側にもできる感じですね。
シンクパークH.P.からの開発計画だとソニーが出来たらそちらにも繋がるみたいなので、
　　　　↓
http://www.thinkpark.jp/about/reproduce.html

通勤時にソニー社員との鉢合わせは、ある程度避けられるのかもしれませんね。
この図だとソニーが小さくて、東側にしたワタシは万々歳なんですが（笑）・・・
まあ、東向きの方は、ソニーがセリ上がってくるまでの間に
せいぜい友人でも呼んで眺望を自慢（って程でもないか）しておきましょう！

[481: 契約済みさん]

私も東側を契約しました。
ソニーができたら以外に小さかったりしたら万々歳ですね　笑

[482: いつか買いたいさん]

>>No.474　さん
>>No.477　さん

なるほど。その通りですね。なんか胸のつかえがすーっとしました。ありがとうございます。
たしかこの物件だけの話じゃないですね。自分はあまり背伸びをせず、自己資金の貯金に励みます。私自身500万円ローン減税に踊らされていましたが、これは実は購入者のためというよりも、資材価格の転嫁にあえぐデベロッパー救済のためだったのね。

でも、駅近ロケーションはすばらしいです。そんなところで生活できる方々はうらやましいです。

[483: 契約済みさん]

上の写真にあった現状のペデストリアンデッキはソニー側のが出来るまでの仮設
だと思っていましたが、シンクパークＨＰの計画図だと、両方残る感じなんですね。

480さんが言うように、ソニー社員との動線が分かれるので非常に嬉しいんですが。

[484: 匿名さん]

>>476さん、そして>>469さん
ありがとうございます。
住友不動産担当分は作るのは当然として、あとはソニー側がどうなるかですね。
ソニー側の着工時期、完成時期（仮設で使用可能時期）はいつか。
そしてソニー担当分が１００％つくられる保証があるかどうか。
（予定）の表記がいつまでも外れないと気になりますね。
この物件の生命線とも言えるだけに･･･。

[485: 匿名さん]

ご存じのとおりソニーの建物そのものは今年の2月に着工しています。竣工
は再来年(H23)の3月です。
デッキ部分は完全に建物の一部として計画･設計されているものなのでほぼ
100％作られると言って良いと思います。
それと、現在工事中の西側デッキはその一部は仮設ですが、道路を横切る部
分まではソニー完成後も残され、ソニーからこのマンションに連なるデッキ
に接続されます。
因みに、ソニーの東側と西側にはデッキ上から出入りできる店舗が一店舗ず
つは予定され、東が物販、西は飲食店のようです。
ところでここを契約された方々には、デベからソニーが周辺住民に対して
行った説明会の資料が配られていませんか。
検討中の方も、申し出れば見せてはもらえるのではないでしょうか。
そちらの方に平面図、立面図、CGで書き起こした完成予想図がありますから
イメージもしやすいと思います。

[486: 匿名さん]

>>485
営業さん、３期の売れ行きを教えて。
１，２期のはまだ売れ残ってる？

[487: 匿名さん]

営業じゃないです。
ご近所さんです。
ホントの営業さんに聞いてください。
で、結果報告もよろしく。

[488: 匿名さん]

まだうれのこってますよ

[489: 匿名さん]

大規模の割には管理費が高いように感じますが、入居時に空きがかなりある状態を見越して管理費に転嫁されてるのでしょうか？それとも価値相応なんでしょうか？

[490: 匿名さん]

家電量販店のポイントと一緒で価格もしくは管理費といった何かしらに転嫁されていて販売元は商売なんで損しないようにされているはずです。なので住居が埋まらず足らない分は当然暗黙的に住居者で折半するのがファイナンス的な考えかと。

[491: 匿名さん]

マンションブログが更新されていたが、
「大崎はホーム数で８番線と、隣の品川駅と比べて規模で3分の１とコンパクトな駅の為
駅構内の移動も｢時間的ストレスも少なく｣快適に移動が可能です。」
だそうな。
無理矢理なところがちょっと楽しい。

[492: 匿名さん]

大崎は、山手線ホームと、りんかい線&湘南新宿ラインのホームの乗り換えが本当に不便です。
南も北もコンコースがクランクしているのでいちいち階段までぐるっとまわりこまないといけません。
スペースはありそうなのになんでこんな作りにしたのか疑問です。
まあ、このマンションは大崎が下車駅なんで関係ないことですが。スミフの説明はちと苦しいですね。

[493: 匿名さん]

反対側のプラウドは駐車場が埋まらない分、管理費に上乗せらしいです。売り手の販売戦略の悪さを転嫁されても困りますよね!!

[494: 匿名さん]

駐車場が埋まらないので、ピンチに陥ってるのは、
ブリリアタワー大崎もそうだ。

駅近で電車が便利だこうなるよ。

ここは地権者とかスミフの強気価格を受け入れる、
リッチな人が多く車所有率も高いか？

ルサンクとかどうだろ。

[495: 匿名さん]

W155ATタイプの部屋ってまだ残ってるかご存知の方いらっしゃいませんか？

[496: 匿名さん]

>>485さん
ソニー側のデッキについて有難うございます。
竣工がＨ２３年３月となると入居開始日から約１年半後ですか。
結構、待たされますね。
問題は竣工前にソニー敷地のデッキ部分が使えるようになるかですね。
使えるとして何時からか･･･。
それまではシンクパーク側みたいにエレベーターか階段で地上に降りる事になるのかな。

契約された方はそれも含めて納得されて買われたんでしょうけど
その辺りのスケジュール情報があればお願いしたいです。

[497: 匿名さん]

駐車場代はどうやって決めているのでしょうね。
駐車場余って管理費に転化するくらいなら少しでも安くし稼働率を上げればいいだけのようが気がします。
ちなみにプラウドの購入を止めた理由の一つに駐車場代が高すぎたこともありました。
ここの駐車場は抽選となってますが駅近マンションは車所有が少ない説を踏まえればあまり配なさそうですね。

[498: 契約済みさん]

マンション竣工時には暫定のデッキがつながると聞きましたよ。
ソニーの完成時にちゃんとしたのが出来るらしいです。

恐らく今作ってるのが暫定のやつじゃないすか？

[499: 匿名さん]

今作っているのが間違いなく暫定のデッキです。
この時期でほとんど出来上がってますから、ちゃんと間に合いますよ。

[500: 契約済みさん]

今品川区在住で、駐車場　月３７０００円払ってます。ここの方が
かえって安くなるんじゃないかと喜んでおります。将来ＢＭＷのＸ５が
欲しいんですけど、そうすると今と同じ位になっちゃうんですよね。。。

[501: 匿名さん]

駐車場、安くなりませんかね。2万円代ぐらいに。。。

[502: 匿名さん]

一番安いところは2万円台じゃなかったですっけ？

[503: 匿名さん]

今品川区在住で近隣に住んでますが45000円です。
うちはたぶん安くなるんですが、それでも高いですねぇ。

[504: 契約済みさん]

渋谷や青山とか月６万７万とか平気でありますもんね。私は田舎出身ですが、
地元の友人なんかに言うと皆驚きますよ。１ルーム借りられるって。。。。
で、、何の話でしたっけ？

[505: 匿名さん]

女性歯科医師さんになるのですね。

http://blog.emachi.co.jp/priornet/diary_detail/00000372277/

[506: 匿名さん]

>>497
駅近マンションは車利用者少ないというのは、安いマンションの場合です。ここクラスのマンションで、
一定レベルの収入があって、車所有コストを苦にしない人は、必要の有無に関わらずＢＭＷやメルセデスを
保有するでしょう。駐車場設置率と駐車場代は大きな問題です。多くの都心マンションは駐車場が100％
確保されていないので、空き待ちが行列しています。ＴＴＴでは200人以上が並んでいます。
大規模マンションで駐車場が空いているのは、逆に駅から遠いワールドシティタワーズくらいでしょう。

[507: 匿名さん]

追記すると、都心でも高級物件なら駐車場は実績から分析すると、入居者数（戸数）の2/3は最低必要です。
それ以下だと、駐車場はかなり不足するでしょう。漏れた人は、近隣を借りることになります。
駐車場代は、管理会社で近隣相場、立地と比較して不満の出ない額を設定しているようです。

[508: 匿名さん]

ＨＰ見ましたが、522台の駐車場のうち、地権者に112台が優先的に充てられていますので、
一般購入者は、駐車場はかなり厳しい状況になると思われます。

[509: 匿名はん]

・一定レベルの収入があって
・車所有コストを苦にしない
・必要の有無に関わらずＢＭＷやメルセデスを保有

そもそも１期２期の物件が売れ残ってる状況で、地権者除いても400台分も駐車場の余裕があるんだよ。

[510: 匿名さん]

>>509
何を言いたいのか分からない無いけど、地権者を除いて410台分の駐車場を972世帯で分けるわけで、
設置率は42％。これは、都心の大規模マンションとしては極端に低い設置率だよ。駐車場不足で
大変なＴＴＴでも50％前後の設置率だったと思う。

１期２期の物件が売れ残ってる状況でって言うけど、完売した後は？それとも完売しない？または、
完売しても入居率は低い？それなら分かるけど。それに販売中は、早い者勝ちじゃなくて期ごとに
都度抽選だから、抽選に落ちれば駐車場は確保できない。

[511: 匿名さん]

駐車場の割り振りは早い者順？
それとも期ごとの契約者数に応じて抽選枠を割り付け？
そこまで気付かなかった。二期で申し込みましたので早い者順だと嬉しいですね。

[512: 匿名さん]

どうでもいい話ですがもう権利変換が終了しているので元地権者ですね。
事業協力者といいます

[513: 匿名さん]

>ここクラスのマンションで、一定レベルの収入があって、車所有コストを苦にしない人は、
>必要の有無に関わらずＢＭＷやメルセデスを保有するでしょう。

この辺が突っ込みどころかと思われ。

[514: 購入検討中さん]

雇われ歯医者って歩合で仕事してるんだ！　よく、削ってなんぼって言うしね。
やっぱり、便利でも雇われの歯科は行かないな。やればやるほど、金になるっていうことだもんな。
先生も若いのばかりだしね。開業までの練習代だよね。

[515: 匿名さん]

>>511
普通は、あとから販売する住戸用に出来るだけ公平に残しておくと思います。ただ、駐車場が無ければ
買わないなどと言えば臨機応変に操作するでしょう。結果的に早い者勝ちです。
でも、ここは駐車場少ない。最後には、空き待ちの行列ができることは確実です。

[516: 匿名さん]

外観ハッキリしてきたね。
ただバルコニーは外からみてもショボ過ぎだね。

[517: 匿名さん]

>>506

野村は五反田駅至近のため駐車場があきすぎで管理費値上げされる
かもしれないそうです。設置率は5割程度だったと記憶。

所得の高い低いにかかわらず車を所有（しかもBM、ﾍﾞﾝﾂって。。）
ってヨミ、ちょっと外してそう。（その理屈なら駐車場費用が多少高くて
も関係ないハズだし）

結論、そんなに心配はいらないでしょう。

[518: 匿名さん]

余った駐車場を利用して
>>420さん
が、情報提供してくれたカーシェアリングをしてくれればいいですね。