大崎ウエストシティタワーズ パート3

[匿名はん]

1000に到達したので、パート3を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/

パート１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43434/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　NIPPO　住友商事　東急不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売　販売代理／住商建物　販売代理／東急リバブル
設計：ＵＧ都市建築　
施工：清水・フジタ建設共同企業体

[2: 購入検討中さん]

値段さえ安ければ買うのに。

[3: 物件比較中さん]

自分はこのアクセス良さと、この仕様なら安いと思いました。
グランスカイと色々比較検討しましたが、立地（アドレス）で決めました。
柱とか梁はDWの開放感と引き換えにあきらめました。

モデルルームで聞きましたが、来年当たりに景気上向き出したら値段上げるらしいですよ。
まあ営業トークなんで信じてはいませんが・・。
２期の売れ行きは以外に順調らしいです（値段見直ししてから）
これは本当っぽかったです。

値下げはまずしないんじゃないかな～。
豊洲も三茶も全く値下げしてないみたいですし。

[4: 匿名さん]

仮定とはいえ、値上げするかもなんて話をなお営業トークに使ってるんですか？
スミフ、気はたしかなんですかね…。

[5: 匿名さん]

第二期販売って１６戸だけじゃないですか。

[6: 匿名さん]

16戸も　です。

[7: 物件比較中さん]

実際は100戸以上売り出してますよ。
モデルルーム行きましょうね。

[8: 匿名さん]

100戸売り出したいけれど、16戸位しか売る自信がないと
理解しました。

場所とデザインは素晴らしいですが、家ですから居住性が
最も重要です。

ＤＷのシティタワーのつくりは、ベランダ減らして、柱を
専有面積に組み込めるので、総床面積に占める専有部分の
割合を大きくできるというデベにとってのメリット（専有
面積当たりの建設費が安い）が大きなつくりだと思います。

　資産として抱えて賃貸にされる方にも、同じメリットが
ある（専有面積当たりの購入価格は安い）でしょうから、
景気が戻ればそこそこ売れるでしょうけれど。

[9: 匿名さん]

マンションの契約率が上がっているという発表を見たことありますか？

1000戸の物件では、300戸売り出したら100戸売れても契約率が33％です。

1000戸の物件でも100戸しか売り出さなければ100戸売れたら契約率100％です。

これが期分け販売と契約率のからくり。08さんの御指摘当たってるでしょうね。

今回も16戸だけ売れれば契約率100％で売れ行き好調、2期完売御礼と公式発表が打てるのです。
それ以外の販売分はまず1期の売れ残り、これをさばく必要があります。2期の販売時期5月下旬ですよね、2期の契約時期にそれを守ればいいだけ。今はまだ2期開始前だからまず、1期の売れ残り分があるわけで当然売り物たくさんありますよ。その上状況見ながら販売物件の最終決定するわけで、今の時点ではほぼ全部売りものと言ってよいでしょうね。

　それから住友はどうしても欲しいといえばどこでも売るんじゃないですか？　2期2次みたい広告を2日間ぐらいだして。少なくとも他の物件で私は値段がまだ書いてない様なとこでも売れると言われました。金持ってる証拠見せれば、売りものを売らない売主なんていないんだよ。

[10: 匿名さん]

販売戸数１６戸とはっきり告知されているのに、実際１００戸以上売り出してる？

第一期分も販売してるなら先着受付の告知もあって当然だが。

意味が分かりません。

[11: 匿名さん]

>>10
販売戸数１６戸とはっきり告知されているのに、実際１００戸以上売り出してる？

誰もそんなこと言ってないよ

[12: 物件比較中さん]

>>1026

>「あなたが買う可能性はないから、書き込むだけ無駄だ」

根本的に間違ってしまっています。
物を今から変えるのは難しいのですが、購入者の評価基準は変わる可能性があります。

住友が嫌いな人が他者の書き込みをみて考え直したり。
西日が許せない人が、西部屋居住経験者の話を聞いて検討をはじめたり。
そもそも間違った認識をしていて、他者が指摘することで購入につながったり。

[13: 物件比較中さん]

※販売開始まで契約または予約の申込みおよび申込み順位につながる行為は一切できません。
と記載されていますが、現状は以下のようになっているようです。

広告等だけで判断せず早めの営業担当者とのコンタクトをお勧めします。

1. 販売予定外の住戸について販売予定価格はきまっている。

2. 販売予定外の住戸についても購入の意思を示して要望書を提出できる。

3. 要望書とは？
　・原則１部屋 １要望書まで
　・提出すると次期の販売住戸としてでてくる
　・登録時に抽選となった場合３倍の権利がある。

4.さらに
　以前の期で売り出されれ残っている住戸以外についても、
　売主判断で登録開始前に契約する交渉をすることが可能。

[15: 匿名さん]

大井町のアリュールでは、第一期が灌漑した直後に第一期第２次が告知された。
締切は第一期の抽選の１週間後。第一期の落選者のみを対象としたような売り方。
さらに第一期第３次が一週間後にあった。（この３回で６割方売れたはず）

　正式に申し込んだ人には、手厚いフォローがあるものなのでは。

[16: 匿名さん]

Part3 に気づかず2に投稿してしまいました。
>>1018さま
わが家の場合、実際の部屋を見られるようになったら
残っているものが気に入れば買おう思っていたので、
図面も捨てちゃったんですが、
梁がひどいというのは具体的には下がり天井ということでしょうか。
柱の出っ張りは間取り図を見てすごーいと思ったので体感することにしたのですが。
天井の周辺にダウンライトがあってそれを隠すために天井が平ではないのかなと想像しました。
頓珍漢な質問ですみません。
よろしくお願いします。

[17: 物件比較中さん]

＞14

嘘ではないですよ。要望書出したら登録時３倍になります。
それと希望が重ならないように営業努力するようです。

[18: 購入検討中さん]

＞13さん

書かれていることは本当なのでしょうか？
販売予定外の住戸も予定価格が決まっていて、要望書が出せるのですか？

自分が以前聞いたところ、無理と言っていました。
（第二期の売れ行きを見てから、第三期の値段は決めるとのこと）
状況が変わったということなのでしょうか。

[20: 匿名さん]

モデルルーム行ったけど「要望」ってついてる部屋あったよ。
明らかに今売ってない部屋。

[22: 購入検討中さん]

なるほどですね。。

第三期はどのような値段設定でくるんでしょうかね。
第二期の売れ行きが分かりませんが、ほとんど下がらないような気がするのは
私だけでしょうか・・・。

[23: 購入検討中さん]

SUPERIORグレードと、PREMIUMグレードって
中低層階と高層階で分かれてると思うんですが、
主な仕様の違いとかあるんですかね。

分かる方いましたらお願いいたします。

[25: 申込予定さん]

SUPERIORとPREMIUMの違いは、内装のグレードだと思います。
たとえば、キッチンとか洗面所の床が、SUPERIORは大理石に見えるタイル、PREMIUMは本物の大理石です。フローリングの張り板？ドアー等も全て違います。
一番違うと思ったのは、キッチンの壁がSUPERIORはステンレス（たぶん）で鈍く光ってるのに対し、PREMIUMはキッチンカウンターと同じ大理石です。
それから、浴室のガラスドアは両方ともスケスケガラスですが、微妙に違いますし、トイレの手洗うトコもPREMIUMは、カウンターにボウルを乗せたみたいな・・・西麻布あたりの飲み屋のトイレみたいな、笑っちゃうやつです。
どちらが良いとも言えませんが、SUPERIORでもかなりグレード高く充分な感じ。浴室のお湯が出るあたりはSUPERIORの方が機能的で良さそう。
PREMIUMは面白いけど、ちょっとやりすぎでは？大理石も自分では選ばないかもみたいな結構大胆な柄です。
共用廊下は上層階が少し広いみたいですね。

[26: 購入検討中さん]

＞２５さん
大変参考になりました。ありがとうございます。
なかなか細かい点が異なるんですね。でも大理石をそこまで使われても
あんまり嬉しくもないような気がします・・・笑

廊下が広いのはちょっと嬉しいですね。

中低層階の広めの部屋と高層階の狭めの部屋で悩んでいましたので
グレードの違いが分かり助かりました。ありがとうございます。

[27: 申込予定さん]

内装の件ですが、大理石ではなく天然石ですね。（どう違うのかな？）
共用廊下が広いのは、最上階のみの様ですので、訂正します。失礼しました～

[28: サラリーマンさん]

ソニーのビル、思ってたよりもマンションより遠いですね。
実際に見てみるとそう思います。

自分は色々悩みましたが、申し込もうと思います。
やっぱり立地が良いですね。

[29: 匿名さん]

立地はよいですが皆さんの言う通り間取りがよくないですよね。金額も一期より下がったとは言えまだ高いですし。

[30: 匿名さん]

確かに図面上複雑に見える間取りもありますね。
契約の後、住友不動産シスコン㈱の方の話がありましたが、ここは窓面積が広いので
図面を見ながら、カーテンが必要な箇所の説明がありました。

フローリングワックスや洗面シンクのコーティングの宣伝はなかったので、
頼むかどうかは別として、内覧会後にでも検討してみようと思います。
（シスコンを無理に利用しなくても良いですからと、営業の人からも言われました。）

[31: 匿名さん]

もしかしてマンション買うの初めてですか？

[32: 匿名さん]

はい、色々アドバイスをお願いします。
連絡はまだありませんが、契約時の予定では来月内覧会、10月上旬に引渡しです。

[33: 匿名さん]

来月内覧会ですか、内覧会の業者決めましょう。

住友のシスコンはお金が余っているのなら使いましょう。
自分で調べると、同じものが半額で購入可能なものも少なくありません。

家具はどうするのですか？、ここは窓の面積が広いため、逆に壁の面積が狭くなります。
つまり家具の置き方が難しい物件ともいえます。

[34: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。
内覧会前に業者を決めておく必要があるのですね。
シスコンの人は、内覧会後でも寸法など測りに部屋に入ることが
出来ると言っていました。系列会社のメリットでしょうか。
価格も気になるので、これから検討します。

家具は新規に購入します。インテリアショップめぐりも
あれこれ楽しみなのですが、のんびり考えていたので参考になりました。
どうもありがとうございます。

[35: 匿名さん]

今日行ったら２期の値付け間違えて安くしすぎたから大人気！時期以降は高くするとか言ってました！本当ですか？

[36: 匿名さん]

ハイハイ。

[37: ビギナーさん]

「今日行ったら２期の値付け間違えて安くしすぎたから大人気！時期以降は高くするとか言ってました！」　営業トークなので、真に受けないほうがよいと思います。

[38: 物件比較中さん]

自分もそれ言われました。
営業さんも上からそう言われてるみたいですね。
とりあえず２期より下がることはなさそう・・・。

[39: 購入検討中さん]

間違えるって・・・

どんだけ下手な仕事してるの？？？

[40: 匿名さん]

しょせん、営業トークですので乗せられ過ぎないようにしたほうがよいかと。もし営業が次の期で下げますと堂々と言ったら大変なことになりますよ。誰も第二期で購入しなくなるし。

もっと待ったほうが値下がりするかもと迷っている見込み客が多くいて、その対策トークなんでしょうね。

[41: 申込予定さん]

迷いましたが買います。自分が思ったのは次の点です。
まあ人それぞれあると思いますが、あくまで自分の意見ですので。

＜メリット＞
・山手線直結３分。頑張れば濡れずに駅まで行ける。
・仕様、内装のグレードが高い
・将来的にも値段は落ちなさそう（副都心＋再開発地域＋上記の理由。まあ落ちてもたかがしれてるかと）
・外観、ステータス、格好良い
・土日はかなり閑静な雰囲気（街並みも綺麗になってきており、静かに過ごせる）
・生活上必要なものは周辺にすべてそろっている（スーパーが微妙な距離か）
・戸越銀座商店街まですぐ近く
・共用設備が最低限（無駄に色々ない）

＜デメリット＞
・間取りが悪い。柱、梁が目立つ。が、まあまあの部屋もある。
・山手線の駅の中ではマイナー、不人気か。
・ソニーが目の前にたつ。ソニー側以外も大した眺望がない（住宅街が好きな方はよいかと）
・再開発により、人口が増加する（電車が混むか）
・スーパーが微妙な距離。

以上、メリット、デメリット色々考えましたが決めました。
既に決められたかた、今年後半からよろしくお願い致します。

[42: 物件比較中さん]

重要なデメリットで２つ忘れられている点が・・・

[43: 匿名さん]

それは何？？

[44: 匿名さん]

「将来的に値段は下がらなさそう」
→同時に、これ以上、上がることもないかなと思っています。

[45: 契約済みさん]

41さん。私も既に契約済みです。８月の内覧会楽しみですよね。
週末の大崎は本当静かでいいですよね。シンクパークの丸亀製麺、
美味い、安い、早いで最高です。

[46: 匿名さん]

内覧会は６月と聞いていますが、日付とか分かる方がいましたら教えてください。
８月と書かれた方がいるということは、月日を代えてするのでしょうか
またそのときは電気をつけることができるでしょうか
見学できる時間はどの程度でしょうか
パート３あたりから購入したという方が増えていますね
結構売れているんじゃないかしら

[47: 契約済みさん]

45です。内覧会は当初の予定だった６月から、８月に延びました。
何故かはわかりません。工事の進み具合の影響でしょうか？
時間や、詳しい内容は、まだ契約者の方々も解りません。現場を見れば
来月の内覧会は無理だろうと納得しますけどね。引渡しが１０月１日から
というのは、変わらずですね。電気はダウンライトはつくでしょうけど
懐中電灯持参でしょう。私は内覧業者に頼むつもりですけど。

[49: 匿名さん]

マイナーな売主・施工会社であれば心配ですが、
このような、金もかかっており、大手の物件でも
内覧業者は必要なのでしょうか。
そのぶん、家具にでもまわした方が有益だと思ってしまいます。

[50: 匿名さん]

市川タワーの例もあるから、「大手だから安心」ってことはないと思う。