新日本建設の「（仮称）目白御留山プロジェクト」はどうですか？

[匿名さん]

目白の奥座敷とも言える、下落合４丁目「野鳥の森公園」隣接。
由緒ある屋敷跡に誕生する「（仮称）目白御留山プロジェクト」のスレッドです。

マンションでもタウンハウスでもない、全戸メゾネットプランの「重層長屋」という構造を採用。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都新宿区下落合4-9（以下未定）
地域地区：第１種低層住居専用地域・第１種高度地区
交通：西武新宿線「下落合」駅徒歩8分、山手線「目白」駅徒歩14分
構造：鉄筋コンクリート造　地上３階地下１階
規模：重層長屋住宅　29戸
面積：70平米台-120平米台
価格：未定

[307: 匿名さん]

>>304
崖線の開発であることがよくわかります
http://plus.google.com/116561071363988372436/posts/M6AMLtNpzKx

[308: 匿名さん]

建築規制のあり方 マンションの建築確認取消判決を見て
http://blog.goo.ne.jp/bakkushougyou/d/20161228

鎌倉市岡本2丁目マンション問題に係わった方が書かれたようです。

[309: 匿名さん]

>>308
崖地は緑地のまま残しておくのがいいですね。

[310: 匿名さん]

ここを解体して再度開発しようとしている業者も微妙ですね。

「協議会は昨年10月、ブレンディが計9件の違反広告を行ったとして違約金80万円を科し、悪質性が高いとして社名も公表。同社はネットでの集客が難しくなり、今年7月、賃貸仲介業から撤退した」

http://seibuhanbai.com/column/17%e6%97%a5%e3%80%80%e3%80%8c%e3%81%8a%e...

[311: 匿名さん]

事例：新宿区のたぬきの森のマンション
http://yageta-law.jp/001/

紹介されています。

[312: 匿名さん]

>>311
（仮称）目白御留山プロジェクト
竣工直前だったにもかかわらず、建設が中止された東京都新宿区のマンションが16年12月に解体されました。
写真は17年6月時点の敷地です。
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/1530091347065478

[313: マンション掲示板さん]

>>312 匿名さん
このブレンディていう会社の規模で、この土地が購入できる訳がないので、迂回融資と思われる。

[314: 匿名さん]

急増 求められる規制

「重層長屋」は東京都では足立区のほか、世田谷、練馬など７行政区に広がっています。
こうした安全性を考慮しない大規模長屋の建設計画が各地で持ち上がり急増しているにもかかわらず、「東京都建築安全条例」では、準耐火建築物の長屋に対する戸数制限がありません。
足立区議会は2016年12月22日の本会議で「東京都建築安全条例を見直し、重層長屋の規制を強化する意見書」を全会一致で可決しました。
「重層長屋」を放置すると各地に広がるおそれがあります。早急に建築基準法や自治体条例による規制強化が求められています。

http://blog.goo.ne.jp/uo4/e/633dc4b698c62dbfbf7378e02e0b2a44

[315: 匿名さん]

>>314
マンション建設反対運動（行政訴訟を勉強しておこう）
http://archive.is/WD1g4

[316: 匿名さん]

RETIO 77号
http://www.retio.or.jp/member/retio.php?level=2_1024

「新宿マンション事件について」の記事で紹介されています。

[317: 匿名さん]

＞316
業界や法曹界では「新宿マンション事件」として事例化するのでしょうかね。
デベのお名前を入れてほしいものですけど。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん
日経アーキテクチュアの記事にはマンション業者が明記されています。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090121/529831/?...
↑の記事のコメント欄に書込みされている建築関係者のコメントが酷いですね。
マンション業者が行政に損害賠償を求めて敗訴したことも知らないのかな。

[319: 匿名さん]

トラスト基金のHPに新情報が出ています。

「新日本建設より(株)ブレンディに売却され、（中略）ブレンディが新たに周辺土地を追加購入したことで、マンション建設などの土地開発が可能になってしまっている状態です」

どの土地を地上げしたのか気になる。
結局マンションになるとしたら、騒動はなんだったのか。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

容易に予想される結末ですよね笑
無闇矢鱈に反対するだけでは、ちょっと是正して改めます、となるわけで。

[321: 匿名さん]

ここと似た、ル・サンク小石川後楽園の事件は、どうですかね。
デベロッパーが周辺の敷地を購入すればいいですか？

[322: 匿名さん]

>>319 匿名さん

東京高等裁判所は完成間近なマンションの建築工事について執行停止の決定を出した。最高裁判所も東京高等裁判所の判断を支持した。これは、違法建築物の建築が止まることがあることを示すものであり、画期的であった。

そして、最高裁判所は、建築確認を取り消した東京高等裁判所の判断を支持した。違法建築物の建築はストップすることとなった。最高裁判所のこの英断は高く評価される。

[323: 匿名さん]

また新日本建設がマンション建てたら笑える。

まあさすがにソレはないだろうから、誰が何を建てるか注目ですね。
マンションなら新スレ立てなきゃです。

[324: 匿名さん]

>>321 匿名さん
最終的には取り壊して似たような物件が建てられる。
何年後になるかはわからないが、それまではあの巨大廃墟が残る。
住民としては、抵抗すればするほど、廃墟ビルの横に住み続けることになる。

[325: 匿名さん]

>>324 匿名さん
そして結論に関わらず、得するのは弁護士だけであった。

[326: 匿名さん]

施工者も儲けてます。デベは大損です。

[327: 匿名さん]

下落合緑トラストのHPによると、
この土地は不動産業者から老人ホーム運営会社に所有権が渡ったとのこと。

駅から遠く不便なのでマンションより向いてますね。
静かで緑が多いのでお年寄りには良い環境だと思います。

高級マンションの夢が潰えて高級有料老人ホームとなる。
これも時代でしょうか・・・。

[328: 匿名さん]

そういえば、横須賀市の「ランドシティ湘南鷹取ヒルステージ」も建築確認が取り消されてマンションは取り壊され、そのあとに老人ホーム「ネクサスコート湘南鷹取」ができているみたいですね。

[329: 匿名さん]

ちょっと前まではお屋敷跡はマンションって相場が決まってたけど、
最近は老人ホームですね。
20～30年後に老人が減りはじめたら次の用途は何でしょう。。。

[330: 匿名さん]

>>328 匿名さん
ランドシティ湘南鷹取ヒルステージ

横浜地方裁判所
平成13年（ワ）第4520号事件
平成15年9月24日判決
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail4?id=5967

マンション業者が崖地の危険を主張した周辺住民を訴えて敗訴している。
ここと似ていて、崖地に無理して地下室マンションを建設しようとして頓挫した事件。

[331: 匿名さん]

老人ホームなら新日本建設の計画みたいな「地下1階地上3階塔屋1階」なんてことはなく、普通の地上3階建てでしょう。


というわけで、そろそろこのスレも終わりにしませんか？

　

[332: 匿名さん]

老人ホーム建築計画の標識が出るまではまだどうなるかわからないと思います。
再び地下室マンション計画かも。

[333: 匿名さん]

まあ、たしかにね。
「高サ住の予定で建てましたが予定変更でワンルームマンションにします」とか有り得る話。

以前文京区の新目白坂で、社員寮名目で建てた後にスカイコートとして分譲された例もあるし。

[334: 匿名さん]

老人ホームは区が建ててもらいたい建物だろうから、審査や指導が緩くならないか心配。

[335: 匿名さん]

>>334
このマンションの建築許可で新宿区の建築課が非難されたから、
今度は慎重にいくと思いますよ。

ただ懸念するのは、
買い増しした隣接地が野鳥の森公園に接していて、

元々の土地
　　　　　買い増した土地
　　　　　　　　　　　　野鳥の森公園

という標高差があること。
傾斜地マンションならぬ傾斜地老人ホーム誕生？

[336: 匿名さん]

>>335

中野区建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...

東京都建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170918151234/bengoshi.la.coocan.jp/kennti...

2件とも2005年の裁決。

新宿区ももっと早い時点で接道が適合していないと判断していればよかったのにね。

[337: 匿名さん]

下落合みどりトラストのHPによれば、
ここは傾斜地マンションならぬ傾斜地老人ホームになるようですね。
3階までしか建てられないけど地上3階地下1階みたい。

[338: 匿名さん]

まあ当然の話ですが、地裁は棄却。「ル・サンク小石川後楽園」の話です。

建築確認白紙の裁決「判断に誤りなし」
http://suzuki.seesaa.net/archives/20180525.html

[339: 匿名さん]

西武新宿線下落合駅にも山手線目白駅も簡単に利用できるのは大きいと思います。
通勤や通学の際に本当に便利で、都心への移動もスムーズに行える環境ですね。
駅から自宅に帰るまでの道で、安心できる道とかってあるのでしょうか。

[340: 匿名さん]

道が狭くて坂になってます。現地を見て来るとわかりますよ。

[341: 匿名さん]

何をねぼけたことを。

このプロジェクトは建築基準法違反の判決が出て中止。
土地は有料老人ホームに売却されてますよ。

[342: 匿名さん]

>>341

これな
http://pic.twitter.com/0Ff6LslCiJ

[343: 匿名さん]

旗竿地の長屋建築計画で
マンション反対運動が勃発しようとしているそうです
https://ja-jp.facebook.com/t.nagatani/posts/1466859673446106

[344: 匿名さん]

>>343
これはヒドい！ｗ
目白御留山の案件と同レベルだな。
文京区はこれを許可したのか？？？

[345: 匿名さん]

>>344
旗竿上用地内に路地状通路を作りそれを囲む長屋を建設する計画です。
http://b.hatena.ne.jp/entry/4664326729659457121

文京区では2012年にも長屋建築で紛争が起こり、建築審査会が執行停止をしています。
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=1608

[346: 匿名さん]

この「長屋式」ってのは本当に危険。必要なスペースが足りなくてマンションにできない土地なのだから。

どうして目白御留山プロジェクトの反省に学ばないのでしょうか。
業者も行政も。

[347: 検討板ユーザーさん]

小日向は建築紛争の多発地帯ですよ
http://b.hatena.ne.jp/entry/4663548097140121281

[348: 匿名さん]

>>343
用があって小日向の現地を見ましたが、消防車の通行するのが困難な狭隘な道の奥でした。下落合に似た場所でした。
4月に東京都建築安全条例の改正条例が発効する前に駆込みで着工しようとしていたようで…建設反対のポスターが町会の掲示板に貼られてました。
現地に行って見て酷い業者がいるものだと思いました。

[349: 周辺住民さん]

この土地は香港資本の投資会社・オライオン・パートナーズ・ジャパンの手に落ちました。
同社は日本で高齢者施設に特化したファンドを運営しており、2018年現在22棟2700室を運営しています。
こちらの土地にはファーストコーポレーションの施工で地上3階地下1階69室の建設が進んでいます。


新日本建設の計画が建築基準法違反だったため、隣接する土地を買い増しして違反を解消しました。
その結果、新宿区立野鳥の森公園に隣接する土地の大木が数多く伐採されてしまいました。
鬱蒼とした森の雰囲気は消え去り、明るくもやるせない光景が広がっています。

当初の新日本建設のままであればこの部分の緑が残ったであろうことを思うと、なんとも皮肉としか言い様がありません。森のタヌキたちはどこへ行ったのでしょう。


添付図説明：
赤線＝歩行者道路（公園と民有地の境界でもある）
青線＝新日本建設の事業範囲
緑線＝買い増しし樹木を伐採した部分（枝の範囲で示しています）

[350: 通りがかりさん]

>>349 周辺住民さん

だったら、隣のミニ戸建ての土地も買えばよいのに。

[351: 匿名さん]

公道の反対側の土地を買っても意味ないんじゃ？
接道を確保するのが目的だったんだから。

[352: 匿名さん]

>>349 周辺住民さん
これですか？
　http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/951.htm
　http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/959.htm
（事業主は「バリューアップパートナーズ株式会社」になっているようです。）
つまり、隣接する土地に住んでいた方々が土地の売却に応じて、他所に引っ越したのですね。
近隣住民の方々の対応は、一枚岩ではなかったようですね。

[353: 匿名さん]

>>352
そうです。

買収された3軒の家は狭い公道（赤い線）から奥まり、とくに東側2軒は崖の上にあり、狭くて急な階段を使って出入りする構造だったので住みづらそうでした。
今回の計画に乗って売却しなければ未来永劫買い手がつきそうもなかった土地。

リンク先の記事で
＞現状残されている樹木は、可能な限りそのまま残し、空き地にも植栽する方針であることが説明会で明らかになりました
とありますが、案の定、全て根こそぎ切り倒して丸坊主にしてしまいましたね。

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん
なるほど、そうですか。
せっかくトラスト基金に2億円寄付してくれた方がいるのに、残念ですね。
ちなみに、現在「ブランズシティ久が原」が建っている場所では、大田区が元の地主から土地を買い取ろうとしたのですが、価格が折り合わずデベロッパーの手に渡ってしまい、江戸時代からほぼ手つかずの「奇跡の森」がほとんど伐採されてしまったそうです。

[355: 関係者匿名さん]

なんか長々とスレが続いてたけど、本当のスキャンダルな事実は誰も知らないで終わったのね。
これ、単なる近隣のマンション反対運動に司法が味方したわけじゃない。
まず裏社会の動きますがあって初めて新宿区から特例の認可が降りたということを知らないとはね。
まあ、知らぬが仏だよ。
知らん方がいい。

[356: 匿名さん]

>>355 は何となく思わせぶりな言い方ですね。
思い起こせば、タヌキの森の件で建築確認取消しの高裁判決が出た時は、大反響でした。
それまでは、グレーな建築でも「建てた者勝ち」という感じで、建築確認を争っている間に建物が完成して開発業者が逃げ切れていたのですが、そのような風潮に警鐘を鳴らす画期的な判決でした。
結局、タヌキの森を守ることはできなかったのですが、本件は建築紛争に一時代を画す意義のあるものでした。