プラウドタワー東五反田ってどうですか？その２

[物件比較中さん]

前スレが１０００を突破してので　第二弾をつくりました。
あと残数約20件のプラウドタワー東五反田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都品川区東五反田2-256-1
価格：7830万円-1億4290万円
間取：2LDK-3LDK
面積：70.09平米-104.71平米

売主：野村不動産
施工：清水建設

[61: 契約済みさん]

音の心配をなさっている60様、
その前にも同様の書き込みをなさっている方と同じ方でしょうか？

内覧会、棟内モデルルームなどで、実際に中に入りましたが、
線路に面した南側住戸でも、サッシが閉まっていれば、電車の音は全く聞こえません。
サッシを開けると、やはりかなりの音がしましたので、防音性能のかなり優れたサッシを
使っているものと思います。
家具を入れて実際に生活を始めれば、更に、音は気にならないものと思っています。

風の強さに関しては、日によっても違いますし、ご自分で行ってみられてはどうでしょうか？
建物の外のことならば、建物周囲は歩道になっていて、誰でも立ち入り自由ですから、
ご自分で体験なさるのが一番だと思いますよ。

[62: 契約済みさん]

61さんに追加で。
西側（線路がある方）は二重サッシでした。
1つだけだと当然電車の音は聞こえましたが、2つともしめると
完全に遮断されたのように聞こえませんでしたよ。

[63: ご近所さん]

うちはもっと線路に近いところに住んでます。窓は当然２重サッシになっています。

それでも音は多少入ってきますが、生活している日常においてはテレビや音楽の音があるとそちらへの意識が強くなるからでしょうか、全くといっていいほど気になりません。

車のクラクションや排ガスなどと比べれば私は全然電車の音のほうが受け入れられます。

結局は「慣れ」が解決してくれるのかもしれませんが…。こんな意見で参考になるかどうかわかりませんがコメントさせてもらいます。

[64: 匿名さん]

>>63さん

ルサンクですか？
タワーマンションというものは季節のいい時でも窓は開け放ったりは
しないのでしょうか

[65: 匿名さん]

60です。みなさま、ありがとうございます。
実際に住まわれた方のご意見、とても参考になりました。お礼申し上げます。
都内では、冷暖房が要らなくて窓を開けておきたいのは、４月後半から５月と９月末から１０月位でしょうか。そう考えると閑静な住宅街でも案外窓を閉め切った生活を送っているような気がします。

[66: 物件比較中さん]

ちなみに、ご購入された方に伺いたいのですが、
この時期でも値引きというのは一切難しいのでしょうか？
それとも、ある程度（諸費用分とか）の交渉はきくものなのでしょうか？

お答えいただける範囲で結構ですので、宜しくお願いします。

[67: サラリーマンさん]

今週のダイヤモンドをご覧ください。
値引きマンションの一覧が出ています。

[68: ご近所さん]

なんだかんだとうまそうな話になってますけど、
購入された方は前向きにとらえたいですもんね。＾－＾
検討されてる方はよーく吟味して、ほんとに高い
もしくは高すぎる買い物じゃないか、考えますよ。
売れ残りマンション、それが事実でしょう。

[69: 匿名さん]

№６８へ

結局買えない人のひがみにしか聞こえない。

[70: 匿名さん]

高値掴みした人のヤケクソにしか聞こえない。

[71: 匿名さん]

買えないひがみって？よくわかりませんね。少しでも安く買えるにこしたことはないですから。高値で購入した方は、その時点から大きなリスクをしょっているのではないですか。

[72: 匿名さん]

買えないひがみっていうのは、値段を最優先に考える必要がない人が『上記のような発言』を見ると推察しちゃうんだよ。
ようは、自分が気に入った部屋を見つけるのが大変だった人達との経済的格差が、その発想の貧困さから垣間見えるんだよ。

[73: 物件比較中さん]

値段を優先的に考える必要がない人は別に値段の話でここで反論する必要もないのでは。鷹揚にいきましょう。

[74: 契約済みさん]

購入者ですが、真剣に購入意思を伝えれば、割引してくれますよ。

[75: いつか買いたいさん]

＞７４
何％引きですか？

[76: 販売関係者さん]

今現在残っているものは、１億以下の物件は１３％引き、
１億以上の物件はケースにもよりますが、上限１５％引きが限度です。
逆に言えば、これ以上の値引きは一切していません。
坪単価にすると、350前後とお考えください。

[77: 契約済みさん]

値引き前に購入した身としては（涙）です・・・が、
こういう状況は世の常ですから頑張って返済に努めます。

検討中の方、空き部屋があっても寂しいので是非購入して下さい。
（できれば車持ちの方希望）

[78: 匿名さん]

駐車場、空いているんですか。売却できない住戸の管理費はデベが払うと聞きましたが、
駐車場が最初から空いていたらどうなるんでしょう？
駐車場代って高いので、修繕積立金に占める割合は大きいと思うのですが。

[79: 契約済みさん]

#77です

駐車場は最低稼動率が決まっていて、現在の管理規約では
それを割り込むと借り手の料金に差分を上乗せされる形になっています。

[80: 匿名さん]

管理規約は変更可能なので、
入居後に駐車場に関する規約が賛成多数で変更されるケースは多いらしい。

[81: 匿名さん]

78です。77様　80様　ありがとうございます。
MSによっても違うと思いますが、管理規約の変更はそんなに簡単にできるのですか。
総会は組合員の何分の１以上の出席で成立、さらにそのうちの何分の１以上の賛成が必要云々、
となると、大きなMSでは規約の変更はあまりないものと思っていました。

[82: 匿名さん]

「管理規約の変更は簡単にできますよ」はデベの営業トークでしょ！？

[83: 購入検討中さん]

＞７４さん

近隣の複数の物件を検討中の者です。
「割引してくれますよ」というご意見に対して、７６「販売関係者さん」は具体的な数値を示されています。大手デべにしてはかなり大きな値引き率と感じましたが、実際この程度の値引きが可能なのでしょうか。交渉の際の参考のためお教え下さい。

[84: 匿名さん]

74ではありませんが、複数回訪問した人にはしっかりとした数字を提示してくれます。率に関してもおおおそ76番さんが言ってる割合でした。しかし残された時間は残りわずかみたいです。
口コミも嘘ばかりじゃないんですね。

[85: 匿名さん]

ダイヤモンドのマンション底値買い、の記事を見ましたが、
同じ野村不動産の他の物件の値引率を見ても郊外でもそんな値引きはありませんよ。
13%～15%値引きは釣りでしょ。

[86: 匿名さん]

率はわからんが、なんとなくにおわせていたよ。と感じた。

[87: 匿名さん]

>>85
なら実際に行ってみてください。
驚きますからw

足を使って情報を集めましょー

[88: 匿名さん]

もし１０％超も値引きしてたら、先の購入者にとっては大変な迷惑だよね。
売主自ら価格を高過ぎました、と訂正してるようなもんですよ。

野村だと竣工直後でもやっちゃうのかな？

住友なんか２年ぐらい平気で売り惜しみするじゃない、
デべの姿勢が問われる大問題だな。

[89: 匿名さん]

半分賃貸マンションのここは10％引きでも高くないか？＾＾；

[90: 匿名さん]

このエリアのタワーマンションで、
大幅値引きの物件なんていうのは今まで無かったよ。

競合物件が業界のリーディングカンパニーの超強気な２社で、
竣工もまだ先の為、
交渉の余地すら無い。

値引き販売する理由がわからん。

そういう好立地の看板物件、引くとしたら、
とにかく売り急いでるか、
物件を引き渡したらそこでおしまいと、
そんな姿勢に思えるよ。

[91: 入居予定さん]

いつのまにか住民版もできていますね。

[92: 契約済みさん]

わたしは、大崎エリアの新築マンション物件を隈なく何度もモデルルームにかよい、各営業の方と誠心誠意購入の意思を伝え、価格交渉をしました。
三井さんのグランスカイは、まだ竣工が先なので、今現在は、割引できないとのことでしたが、２次の価格は、１次よりも低めに設定したと申しておりました。実際そうでしたが、まだ高いのあきらめました。
ウエストシティータワーズは、販売価格未定の物件に指値を出したところ、希望価格には、１割～２割ほど
高い値段でしか出せないということであきらめました。ただし、先方の指定した価格であれば、要望書を出した顧客にかぎりなくピンポイントで販売できるように配慮してくれるとのことでした。本物件は、希望の間取りがたまたまキャンセル住戸だったこともあり、また、セレクトプラン等の希望が通らない、住居内販売物件として何名かの顧客を案内している手前、まったくの手つかず物件ではない、など１次販売で購入した顧客よりも悪い条件で販売したということで、７６さんのおっしゃる数値に近い形で交渉がまとまりましたので成約しました。
実際に契約したものとしてご報告させていただきました。
はっきり言って１０回以上、各モデルルームに足を運び、本当に購入したい意思を営業さんに伝えてきました。
その苦労が報われたと思っています。
野村さんはもちろん、三井さん、住友さんの営業さんにもいろいろ御配慮いただき、感謝しています。
適当な憶測でコメントを書く人ずいぶんいるなぁと思いながら読んでいますが、事実もあります。

追伸：駐車場の契約が少なく、管理費が上がる可能性があると野村不動産から手紙をもらいました。
　　　車をお持ちのかた　　是非購入してください。

[93: 匿名さん]

P　でき婚⇒入籍急げ
G　結納から手順を踏んで
W　生まれるまで何も考えない

[94: 匿名さん]

>>93
うけました

キャンセルが多かったために、手付金が予想以上に膨らんだことと、13階に販売用のサロンを構えていることから、4月からの分譲者が入居する前にかたをつけたいみたいですね。

[95: 匿名さん]

>>89

元々の値段が周辺相場より割高だしな。

[96: 販売関係者さん]

76です。

色々とご意見もあるようですが、様々な条件により、10％超え程度の値引きが
発生しているのは真実です。決して、釣りではありません。

ただし、以前に購入された方とは、既に別物件を提案しているのだとご理解いただきたく存知ます。

理由はいくつかありますが、

・今残っているもののいくつかは、キャンセル住戸で購入予定者の手付金が発生しているから
・現地をモデルルームにしており、中を見学できる時点で、既に新築とは言えないから
　当然ですが、値引き以前にご購入されている住居に関して、他の方が立ち入ることはありえません
・4月より入居が始まるから　やはり入居者に対して、同じマンション内で販売を行っているのは
　心理的にも物理的にも失礼です（既に賃貸の方は一部入居してしまっていますが・・・）
・この掲示板でも書かれているように、周りの物件が単純な坪単価で、割安なものを出しているから
　現在の物件価格の考え方は収益還元法ですから、周りがどうだからというのは古い考え方ですが、
　特性が近いマンションがありますと、どうしても影響を受けています。

以上です。

ただ、84さんや92さんが書かれている通り、どこかの雑誌にあったような、編集部が飛び込みで
訪れて、どれくらい値引けるか、という品のない質問に対応することはないと考えてください。

他社物件と比較して、吟味して、それでもこのマンションが気に入ったと考えてくれた方に、
ある程度の条件は提示しているようです。さらに、誤解のないようお願いしたいのですが、
上記にあります値引き額というのは、消費税を抜いた本体価格に対しての値引きです。

微妙に数字がずれている方がいたのだとすれば、これがその理由です。

[97: 匿名さん]

キャンセル住戸で手付金が発生したから値引く。
との理屈が良く分かりません。
最初の客がキャンセルするまでの間に、
売主側としても色々なコストが掛かっているはすです。
最初の買主の解約で単純に１割分の金額を儲けましたって話ではないでしょう。

[98: 匿名さん]

＞96

野村の人ってまともな感覚（購入検討者の立場で）の人が多いんだなと思います。
あとは97さんは購入者でしょうね、この立場の人たちに理解してもらうことが大事でしょうね。
私は、＜現地をモデルルームにしており、中を見学できる時点で、既に新築とは言えない＞
ここがポイントと思います。

不特定多数の人が入った部屋はやはり新築といえないよね。何人も試乗した車とか新車じゃないし、モデルルームとして使っている間に、換気扇も回すだろうし、エアコンも使う、窓も玄関も開け閉めしたりするし、床を歩かない訳にいかないから傷もつく。

[99: 匿名さん]

本音と建前

[100: 購入検討中さん]

確かに　
だからこそ値段が下がってるんでしょう。

[101: 物件比較中さん]

公示地価が下がりましたし、最新状況をご存知の方がいらしたら
価格情報教えてください。

[102: 購入検討中さん]

最近の価格傾向をご存知の方、
どなたかいらっしゃれば教えていただけませんでしょうか？

購入を検討中です。

[103: 匿名さん]

ネガも無くなって、完売間近かな？

[104: 不動産購入勉強中さん]

入居はじまっちゃったから、販売がしにくくなっただけじゃない？
１５戸以上残ってたのに完売したら
「余程の値引き」を連想しますけど

[105: 入居済み住民さん]

やっぱり管理規約の改定は心配ですねー
現時点で東邦地所さんの比率が抑えられているとはいえ、
今後何軒も中古で購入して、賃貸に変更していったら、
管理規約の変更が簡単にできちゃうわけだから...

はぁこんな心配するならみなさんの意見を聞いておくべきでした

[106: 物件比較中さん]

GWにモデルルームにいきましたが、結構込んでいました。
グランスカイと比較して、間取りが使いやすかったので
悩んでいます。
グランスカイから大崎駅とプラウドの五反田では、実際どちらが近いのでしょうか？

[107: 匿名さん]

山手線から良く見えますが、
２、３割しか入居してないように見えます。
実際はどのくらい残っているんでしょうか。

[108: 匿名さん]

五反田のほうが圧倒的に近いよ。グランスカイも大崎より五反田が近いと思う。

[109: 匿名さん]

大崎は駅がでかいからね。構内についてもホームまで距離がある。
ちなみに山手線のホームのことね。湘南新宿ラインはさらに遠いけど。

[110: 匿名さん]

モデルルームに行ったけど、2-3割しか入居ということはない。

引渡しはすんでいないものの契約済みの住居も多いので、
未契約の住居は残りはあと３－４つということ。

たしかにこの物件は間取りと仕様がいい。
最寄り駅が五反田というのはちょっとひっかかるけど。